Coordonator: Av. Marius-Cătălin Preduţ

Prima pagină » Articole juridice » Drept Civil » Contractul de locatiune in contextul prevederilor noului Cod Civil aduce schimbari insemnate in relatia dezvoltator - chirias

Contractul de locatiune in contextul prevederilor noului Cod Civil aduce schimbari insemnate in relatia dezvoltator - chirias

  Publicat: 07 Feb 2013       4227 citiri       Sursa: EuroAvocatura.ro        Secţiunea: Drept Civil  


Codul muncii comentat Marius-Catalin Predut
Data la care este platibil (incasat, rascumparat, rambursat) un instrument financiar (depozit, certificat de depozit, obligatiune, bon de trezorerie, credit si altele).
Anii 2012-2014 presupun, potrivit studiilor publicate de companiile de servicii in real estate, reinnoirea si renegocierea multor contracte de inchiriere pentru spatiile de birouri, acestea ajungand la maturitate.

Legea 10 din 2001. Intervalul de timp in care s-a facut preluarea abuziva, cuprins intre 6 martie 1945 si 22 decembrie 1989, in cazul Legii nr. 10 din 2001 si al O.U.G. nr.94/2000, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 501/2002, respectiv cuprins intre 6 septembrie 1940 si 22 decembrie 1989, in cazul O.U.G. nr. 83/1999, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 66/2004;
A fost promulgat la 11.09.1865
Acord liber consimtit intre doua sau mai multe persoane fizice sau juridice, in scopul nasterii, modificarii sau stingerii unor raporturi juridice, rezultat al unor negocieri.
Contractul prin care o persoana, locatorul, pune la dispozitia altei persoane, numita locatar, folosinta unui bun individual determinat, pe o perioada de timp, in schimbul unei sume de bani numita chirie.
Act normativ care cuprinde principiile si cele mai importante reglementari referitoare la relatiile sociale ce formeaza obiectul specific al dreptului civil:
A fost promulgat la 11.09.1865
A fost promulgat la 11.09.1865
Clauza intr-un contract ori tratat international prin care partile stabilesc anumite drepturi
Ansamblu unitar al regulilor de conduita obligatorii, susceptibile de a fi aduse la indeplinire prin puterea de stat.
Legea 10 din 2001. Intervalul de timp in care s-a facut preluarea abuziva, cuprins intre 6 martie 1945 si 22 decembrie 1989, in cazul Legii nr. 10 din 2001 si al O.U.G. nr.94/2000, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 501/2002, respectiv cuprins intre 6 septembrie 1940 si 22 decembrie 1989, in cazul O.U.G. nr. 83/1999, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 66/2004;
Contractul prin care o persoana, locatorul, pune la dispozitia altei persoane, numita locatar, folosinta unui bun individual determinat, pe o perioada de timp, in schimbul unei sume de bani numita chirie.
Acord liber consimtit intre doua sau mai multe persoane fizice sau juridice, in scopul nasterii, modificarii sau stingerii unor raporturi juridice, rezultat al unor negocieri.
Contractul prin care o persoana, locatorul, pune la dispozitia altei persoane, numita locatar, folosinta unui bun individual determinat, pe o perioada de timp, in schimbul unei sume de bani numita chirie.
Termen folosit in t. VIII, art. 145, C. pen., partea generala, prin el intelegandu-se tot ce priveste autoritatile publice,
Hartie de valoare care reprezinta o cota fixa din capitalul unei societati pe actiuni.
Masura de constrangere efectuata in temeiul dispozitiei date de organul administrativ competent
Organ de stat insarcinat cu solutionarea litigiilor dintre persoane fizice sau dintre acestea si persoanele juricide.
A fost promulgat la 11.09.1865
Contractul prin care o persoana, locatorul, pune la dispozitia altei persoane, numita locatar, folosinta unui bun individual determinat, pe o perioada de timp, in schimbul unei sume de bani numita chirie.
Inscris intocmit de organul competent si in conditiile prevazute de lege, in baza caruia se poate efectua executarea silita.
Contractul prin care o persoana, locatorul, pune la dispozitia altei persoane, numita locatar, folosinta unui bun individual determinat, pe o perioada de timp, in schimbul unei sume de bani numita chirie.
Acord liber consimtit intre doua sau mai multe persoane fizice sau juridice, in scopul nasterii, modificarii sau stingerii unor raporturi juridice, rezultat al unor negocieri.
Act normativ emis de catre organul legislativ al puterii de stat (in Romania acesta este Parlamentul), ce cuprinde norme generale, de conduita, obligatorii si impersonale.
A fost promulgat la 11.09.1865
Este acel raport juridic in continutul caruia intra dreptul subiectului activ, denumit creditor, de a cere subiectului pasiv, denumit debitor, sa dea, sa faca sau sa nu faca ceva, sub sanctiunea constrangerii de stat in cazul neexecutarii de buna voie.
Calitate a unui act juridic sau a unui drept subiectiv, de a produce efecte intre partile raportului juridic si de a impune respectarea lui si de catre alte persoane.
Contractul prin care o persoana, locatorul, pune la dispozitia altei persoane, numita locatar, folosinta unui bun individual determinat, pe o perioada de timp, in schimbul unei sume de bani numita chirie.
Data calendaristica a unui inscris sub semnatura privata, care nu poate fi contestata de terti.
A fost promulgat la 11.09.1865
Partea introductive a hotararii judecatoresti, care cuprinde: denumirea instantei; ziua, luna si anul sedintei de judecata, cu mentiunea daca aceasta a fost sau nu publica; numele si prenumele judecatorilor,
Este procesul psihic care se manifesta prin actiuni constiente indreptate spre realizarea unor scopuri stabilite.
Ansamblul normelor care reglementeaza relatiile dintre mai multe state, respectiv relatiile din cadrul comunitatii internationale.
1. Din punct de vedere filozofic, acel fenomen care produce, genereaza efectul. Fenomenul care determina nasterea altui fenomen.
Act normativ care cuprinde principiile si cele mai importante reglementari referitoare la relatiile sociale ce formeaza obiectul specific al dreptului civil:
Acord liber consimtit intre doua sau mai multe persoane fizice sau juridice, in scopul nasterii, modificarii sau stingerii unor raporturi juridice, rezultat al unor negocieri.
Este acel raport juridic in continutul caruia intra dreptul subiectului activ, denumit creditor, de a cere subiectului pasiv, denumit debitor, sa dea, sa faca sau sa nu faca ceva, sub sanctiunea constrangerii de stat in cazul neexecutarii de buna voie.
Prevedere cuprinsa intr-un contract, tratat etc. ce are drept
Organ de stat insarcinat cu solutionarea litigiilor dintre persoane fizice sau dintre acestea si persoanele juricide.
Modalitate a actului juridic, obligatie, care consta intr-un eveniment viitor si sigur, care suspenda, pana la indeplinirea lui, punerea in executare a actului sau exigibilitatea obligatiei, termen suspensiv,
Contractul prin care o persoana, locatorul, pune la dispozitia altei persoane, numita locatar, folosinta unui bun individual determinat, pe o perioada de timp, in schimbul unei sume de bani numita chirie.
Ca si componenta a structurii organizatorice, totalitate a posturilor care au aceleasi caracteristici principale referitoare la obiective, sarcini, autoritate si responsabilitate.
Expresie numerica rezultata din compararea a doua niveluri ale aceluiasi indicator, proces, fenomen etc. aflat in situatii diferite (perioade sau locuri diferite).
Un contract individual de munca de tip particular, incheiat pe durata determinata, in temeiul caruia o persoana fizica, denumita ucenic,
Act normativ care cuprinde principiile si cele mai importante reglementari referitoare la relatiile sociale ce formeaza obiectul specific al dreptului civil:

Spre exemplu, potrivit unui studiu publicat de departamentul de Evaluari si Consultanta din cadrul Colliers International Romania, se estimeaza ca peste 750.000 mp spatii de birouri ar putea deveni vacante in Bucuresti in aceasta perioada . Vorbim, insa, de un proces care ar putea pune in dificultate ambele parti, datorita noilor reglementari stipulate in Codul Civil, intrat in vigoare din octombrie 2011.

Dezvoltatorii de real estate care au initiat noi proiecte de cladiri de birouri in ultimii ani sau le-au finalizat pe cele aflate in constructie au fost nevoiti sa realizeze contractele de inchiriere in alte conditii decat cele din perioada boom-ului imobiliar din anii 2006-2008. Era, de altfel, normal ca impactul crizei financiare sa modifice mecanismele pietei de birouri, majoritatea deciziilor fiind luate acum pe considerente legate de nevoia de optimizare a costurilor.

In plus, incepand cu 1 octombrie 2011, atat dezvoltatorii, cat si chiriasii trebuie sa aplice noile prevederi ale Codului Civil in ceea ce priveste renegocierea contractelor de inchiriere existente, lucru care se intampla de multe ori in lipsa unor alternative mai avantajoase, care sa acopere bugetul de reamenajare pe care il presupune relocarea.

Exista mai multe noi reglementari care pot pune in dificultate ambele parti la negocierea noului contract de locatiune sau chiar la amendarea celui existent, incheiat deja.

1. Sediul materiei locatiunii
Se regaseste in art. 1777 - art. 1853 din Codul Civil - Legea nr. 287/2009 privind Codul Civil, republicata in Monitorul Oficial, Partea I nr. 505 din 15/07/2011 si presupune faptul ca, pentru prima oara in Codul Civil, este reglementata durata maxima a locatiunii, aceasta fiind de 49 de ani, iar orice stipulatie contrara se considera redusa de drept la aceasta perioada .

2. Caracterul executoriu al contractului de locatiune incheiat sub semnatura privata
Noile prevederi ale Codului Civil vin in ajutorul dezvoltatorilor, cei care pana in prezent au intampinat dificultati in a evacua un chirias din spatiu sau in cazul refuzului restituirii spatiului inchiriat, daca nu exista un contract de locatiune autentificat de catre un notar public. Neputandu-se folosi de caracterul executoriu al contractului de locatiune, dat de autentificarea sa, se ajungea la platirea unor taxe extrem de mari pentru autentificarea contractelor de locatiune, calculate la valoarea totala a chiriei pentru intreaga perioada contractuala si, evident, o actiune in evacuare in instanta.

Noile reglementari, potrivit art. 1798 din Codul Civil, vorbesc despre caracterul executoriu al contractului de locatiune incheiat sub semnatura privata, care poate constitui titlu executoriu numai prin simpla inregistrare a contractului de locatiune la organele fiscale sau prin incheierea acestuia in forma autentica. Caracterul executoriu al locatiunii produce efecte numai pentru plata chiriei la termenele si in modalitatile stabilite in contract sau, in lipsa acestora, prin lege.

In plus, prevederile art. 1809 din Codul Civil, stipuleaza caracterul executoriu ce produce efecte si cu privire la obligatia de restituire a bunului dat in locatiune, daca sunt indeplinite una dintre cele doua conditii prevazute de art. 1798 si mentionate mai sus.

3. Cine are intaietate in cazul unui conflict intre locatiuni succesive
Codul Civil reglementeaza exact si cine are intaietate in cazul unui conflict intre locatiuni succesive, ale caror perioade se suprapun fie si partial prin dispozitiile art. 1782 care prevad ca, in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, conflictul se rezolva in favoarea chiriasului care si-a notat dreptul in cartea funciara.


4. Ce se intampla cu chiriasii in cazul in care dezvoltatorul decide sa instraineze imobilul detinut si dat in locatiune?
Ca si pana acum, exista opozabilitate a contractului de locatiune fata de dobanditor, insa numai in urmatoarele conditii:
- in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, daca locatiunea a fost notata in cartea funciara;
- in cazul imobilelor netranscrise in cartea funciara, daca data certa a locatiunii este anterioara datei certe a instrainarii.

5. Necesitatea revizuirii judiciare a contractelor cu executare succesiva este expres reglementata de Codul Civil: Impreviziunea - art. 1271
Pana in prezent in practica judiciara s-a retinut, in multe randuri, necesitatea revizuirii judiciare a contractelor cu executare succesiva ca fiind justificata de vointa partilor, care s-au obligat clauzei rebus sic standibus (clauza care, in dreptul international public, reprezinta doctrina juridica ce permite tratatelor sa devina aplicabile, din cauza unei schimbari fundamentale a circumstantelor). Acum, aceasta teorie a impreviziunii este expres reglementata de Codul Civil.

Cand executarea unui contract devine prea oneroasa pentru una dintre partile contractante, se impune revizuirea acestuia, in vederea restabilirii echilibrului valoric al prestatiilor. Astfel, se recunoaste posibilitatea instantei judecatoresti de a interveni in executarea contractului, putand dispune adaptarea contractului, modificand acele prestatii care, din motive exceptionale, au devenit mult prea oneroase pentru una din parti sau chiar incetarea contractului.

Pentru ca cele de mai sus sa poata fi aplicabile, trebuie ca imprejurarile care fac deosebit de oneroasa obligatia uneia dintre parti sa fi intervenit ulterior incheierii contractului, acestea sa nu fi fost previzibile la momentul incheierii contractului, sa nu existe o clauza prin care partile sa isi asume riscul schimbarii imprejurarilor, iar apelarea la instanta sa urmeze in cazul esuarii incercarilor de renegociere a contractului, intr-un termen rezonabil si cu buna-credinta.

Nu vom fi in prezenta impreviziunii in cazul contractelor de locatiune pentru spatii de birouri care au inserate clauze de indexare, care vor face sa varieze pretul in functie de evolutia unui indice ales de ele sau care au convenit ca in anumite situatii sa revizuiasca contractul .

In concluzie, trebuie retinut ca nu orice modificare de ordin economic justifica revizuirea prestatiilor, impreviziunea putand fi invocata numai in anumite conditii, expres prevazute de Codul Civil.

Despre Ghica Boutique Law Firm:
Ghica Boutique Law Firm este o firma de avocatura de tip boutique, cu experienta in domeniul corporatist, comercial, bancar si imobiliar, cu o abordare impetuoasa, o comunicare convingatoare si solutii convenabile si flexibile pentru clientii din Romania si de peste hotare. Avocatii colaboratori ai Ghica Boutique Law Firm provin din firme prestigioase de avocatura, fapt care permite companiei sa ofere cele mai bune servicii, la tarife orare decente.

Ghica Boutique Law Firm si-a creat o reputatie solida, bazata pe furnizarea de servicii juridice la cel mai inalt nivel si este recunoscuta pentru permanenta preocupare pentru excelenta si pentru capacitatea de a gasi solutii inovatoare la cele mai complexe probleme juridice.

Mai multe informatii puteti gasi la www.ghica.biz sau pe pagina de Facebook: http://on.fb.me/12swGF4




Citeşte mai multe despre:    Locatiune    Chirias    Noul cod civil    Dezvoltator    Ghica Boutique Law Firm



Comentează: Contractul de locatiune in contextul prevederilor noului Cod Civil aduce schimbari insemnate in relatia dezvoltator - chirias
Alte Titluri

Reinnoirea contractului de arenda
Sursa: euroavocatura.ro

Promovarea actiunii in granituire
Sursa: euroavocatura.ro

Aplicabilitatea dispozitiilor Legii nr. 67/2006 privind protectia drepturilor salariatilor in cazul transferului intreprinderii, al unitatii sau al unor parti ale acestora
Sursa: Av. Andrei-Gheorghe Gherasim

Competenta dupa materie si valoare a judecatoriei in Noul Cod de procedura civila
Sursa: EuroAvocatura.ro

Competenta teritoriala a instantelor judecatoresti in reglementarea Noului Cod de procedura civila
Sursa: EuroAvocatura.ro

NCPC: Caracterul executoriu al contractului de inchiriere
Sursa: EuroAvocatura.ro



Jurisprudenţă

Invocarea de catre parat a exceptiei de neexecutare a contractului in faza apelului. Contract de locatiune
Pronuntaţă de: Inalta Curte de Casatie si Justitie - Sectia a II-a civila, Decizia nr. 92 din 26 ianuarie 2016

Actiune in anularea inregistrarii marcii pentru rea-credinta. Criterii de analiza
Pronuntaţă de: Inalta Curte de Casatie si Justitie - Sectia I civila, decizia nr. 652 din 22 martie 2016

Contract de asociere in participatiune.Inexistenta unei cote de participare a partilor la beneficii si pierderi
Pronuntaţă de: Inalta Curte de Casatie si Justitie, Sectia a II-a civila, Decizia nr. 874 din 17 mai 2016

Locatiune. Cererea chiriasilor de extindere a spatiului locativ.
Pronuntaţă de: I.C.C.J., Sectia civila si de proprietate intelectuala, decizia nr. 1077 din 11 februarie 2005.

Contract de inchiriere. Locuinta de serviciu. Reziliere
Pronuntaţă de: I.C.C.J., sectia civila si de proprietate intelectuala, decizia nr. 302 din 19 ianuarie 2005