Ipoteca legal constituita asupra terenului se va intinde asupra unor constructii noi realizate pe acesta?

Dupa cum se stie, ipoteca este un drept accesoriu care insoteste obligatia pe care debitorul o are fata de creditor . Datorita acestei calitati, soarta ipotecii depinde exclusiv de a obligatiei pe care o garanteaza.

In legislatia veche, singura obligatie eventuala care nu exista la data incheierii actului dar care se va putea naste in viitor o constituie garantia suplimentara reglementata pentru gestionari de art.19 si 22 Legea nr.22/1969 privind angajarea gestionarilor, constituirea de garantii si raspunderea in legatura cu gestionarea bunurilor organizatiilor socialiste.
Fiind o garantie imobiliara, ipoteca poarta doar asupra imobilelor. Pentru a fi ipotecate singura conditie pe care acestea trebuie sa o indeplineasca in prezent este sa fie in circuitul civil. In reglementarea Codului civil, se preciza si obligatia ca bunurile sa existe, dar in prezent in baza unei legi speciale se pot ipoteca si bunurile viitoare.

Astfel, prevederile art. 1775 din Codul civil nu se aplica ipotecilor constituite pentru garantarea creditelor ipotecare pentru investitii imobiliare acordate in conditiile Legii nr.190/1999. Ipoteca constituita in conditiile acestei legi asupra unui bun viitor se inscrie in cartea funciara daca, in prealabil, a fost notata autorizatia de constructie. ( art. 31).
Ipoteca se poate constitui doar in cazurile si cu formele prescrise de lege. Sunt legale, ipotecile care se nasc in temeiul legii si conventionale cele intocmite prin act autentic.

In privinta cerintei care reglementeaza ipotecile conventionale, trebuie remarcat faptul ca legea prevede doua restrictii:
a) Ipotecile consimtite in strainatate trebuie sa imbrace, de regula, forma autentica. Aceasta inseamna ca ipoteca conventionala sau procura data pentru ipotecarea unui imobil din Romania, intr-un stat in legislatia caruia este reglementata forma autentica (de exemplu in cadrul sistemului de drept latin) trebuie sa fie intocmita in forma autentica, chiar daca legea respectiva prevede ca valabila si alta forma . In schimb, intr-un stat in legislatia caruia nu este reglementata forma autentica (de exemplu in cadrul sistemului de drept anglo-saxon) actul poate fi intocmit potrivit legii locului,respectandu-se prevederile art.71 din Legea nr.105/1992.
In aceasta ultima situatie exista opinia ca ar trebui ca autoritatea care intocmeste actul (indiferent ca este vorba de notary public, solicitor, scrivener notaries, etc) sa nu se rezume doar la certificarea semnaturii mandantului ci sa ateste faptul ca semnatura inseamna manifestarea vointei acestuia. Oricum, este obligatorie formalitatea de aplicare a apostilei prevazuta de Conventia de la Haga sau dupa caz, a supralegalizarii care sa ateste ca persoana care a incheiat actul avea aceasta calitate . De asemenea, nu trebuie neglijata alternativa de a se intocmi procura la misiunea diplomatica sau oficiul consular al Romaniei din acea tara, pentru ca astfel ea poate sa indeplineasca cerinta formei autentice (aceste autoritati nu au competenta sa incheie contractul de ipoteca, deoarece el este asimilat ca regim juridic cu actele de instrainare - art.1769 din Codul civil).
b) Codul civil a reglementat amanuntit nu doar inscrierea ipotecilor (care in prezent cade sub incidenta Legii nr.7/1996) ci si stingerea ipotecii atat pe cale accesorie (prin plata, remiterea de datorie, compensatie, darea in plata, etc) cat si pe cale principala (prin renuntarea creditorului la ipoteca, purga obtinuta de dobanditorul imobilului ipotecat, prescriptia care poate stinge ipoteca pe cale principala daca imobilul e dobandit de un tert prin uzucapiune, anularea actului constitutiv al ipotecii, rezolutiunea dreptului de proprietate al constituitorului si pierderea imobilului, caz in care ipoteca se stramuta asupra indemnizatiei de asigurare si despagubirilor primite).
Ipoteca este supusa principiului specializarii sub dublu aspect: imobilul afectat garantarii obligatiei trebuie sa fie determinat (art.1774 Cod civil) la fel ca si valoarea creantei pentru care se constituie garantia (art.1776 Cod civil).
Singura exceptie admisa de lege de la acest principiu este cuprinsa in Legea nr.22/1969 in care datorita caracterului eventual al prejudiciului ce poate fi cauzat de gestionar, nu se precizeaza cuantumul obligatiei garantate, ci numai bunul imobil destinat acestei garantii .
Ipoteca este indivizibila (art.1746 alin.2 Codul civil) ea continuand sa existe asupra intregului imobil pana in momentul cand s-a platit toata datoria pentru garantarea careia a fost constituita. Daca se partajeaza un imobil ipotecat, copartajantul caruia i se atribuie va suporta consecintele urmaririi pentru intreaga datorie . Aceasta solutie care anterior rezulta doar din practica judiciara, apare expres reglementata prin art.42 alin.2 din Legea nr.7/1996 care prevede ca un imobil ipotecat urmeaza sa fie alipit sau dezmembrat doar in anumite conditii: astfel, dezlipirea unui imobil sau a unei parti dintr-un imobil se face impreuna cu sarcinile care greveaza imobilul. Imobilul grevat cu sarcini nu poate fi alipit la un alt imobil, ci va forma, in caz de dezlipire, un imobil separat.
Dupa aceste consideratii generale, ne propunem sa analizam prevederile art.1777 din Codul civil care dispune ca ipoteca se intinde asupra tuturor amelioratiilor survenite in urma constituirii imobilului ipotecat.
In acest scop, in primul rand vom defini notiunea de amelioratie.
Principiul de drept roman superficies solo caedit , dispune ca terenul este lucrul principal iar ca efect al accesiunii, proprietarul terenului devine si proprietarul constructiei edificate pe acesta, al plantatiei sau a oricarei lucrari (de exemplu , asanare) destinate sa-i imbunatateasca (amelioreze) calitatea.
Conform doctrinei, accesiunea consta in incorporarea materiala a unui lucru mai putin important intr-altul mai important. Daca lucrul incorporat apartine proprietarului lucrului mai important (in speta noastra proprietarul terenului) nu se pune nicio problema, deoarece in mod firesc proprietarul terenului este si proprietar al constructiilor si altor imbunatatiri de pe acesta.
Sunt cazuri, insa, cand alta persoana construieste cu materialele sale pe terenul proprietarului sau cand insusi proprietarul construieste pe terenul sau cu materiale apartinand altuia. Si in aceste situatii, se aplica principiul superficies solo cedit, adica proprietarul terenului devine si proprietar al constructiei.
Articolele 493 si 494 din Codul civil stabilesc asadar ca proprietarul terenului isi aproprie si materialele sau constructiile ce nu-i apartin, dar este dator sa le plateasca valoarea: pentru materialele altuia, proprietarul terenului datoreaza valoarea lor si eventual daune interese, iar pentru constructii valoarea materialelor incorporate si pretul muncii efectuate, indiferent de sporul de valoare dobandit prin realizarea acestora.
Soarta constructorului de rea-credinta este mai dezavantajos reglementata: acesta poate fi obligat sa desfiinteze constructiile sau imbunatatirile executate, pe cheltuiala sa avand si obligatia sa-i plateasca proprietarului terenului despagubiri pentru lipsa folosintei acestuia.
In concluzie, aceste constructii sau imbunatatiri de orice fel aduse terenului, reglementate in Codul civil si in doctrina in materia accesiunii, constituie amelioratiile care se cuvin creditorului ipotecar in cazul executarii unei ipoteci.
Daca studiem jurisprudenta mai veche, vom regasi aceasta solutie in materia ipotecii. Astfel, ipoteca se intinde si asupra constructiilor noi facute de debitor pe terenul ipotecat; ea cuprinde chiar si imbunatatirile facute de un tert fara ca acesta sa aiba drept a pretinde vreo despagubire de la creditorul ipotecar,in caz de urmarire si adjudecare a imobilului (C.Hamangiu, Codul civil adnotat, editura Librariei Universala Alcalay & CO. Editia 1925, vol.IX, pag.408).
Este firesc sa se procedeze astfel, pentru ca la plata despagubirilor de executare a ipotecii este obligat proprietarul .
Jurisprudenta veche in materie cuprinde si alte nuantari, ca de exemplu:
Ipoteca se intinde si la maririle suprafetei fondului ipotecat prin faptul naturii, cum ar fi de exemplu prin aluviune; sau ipoteca se intinde la toate lucrurile unite ca accesorii fondului ipotecar potrivit dispozitiilor art.489 si urmatoarele din Codul civil.
Fata de toate aceste consideratii, teoretice si practice, tinem sa mai precizam ca, dupa opinia noastra, dispozitiile art.1777 Cod civil isi gasesc aplicarea atat in materia ipotecii conventionale cat si a celei legale.
Faptul ca textul art.1777 este cuprins in reglementarea ipotecii conventionale nu este de natura sa ne conduca la o alta solutie. Ca prevederile lui sunt aplicabile si ipotecii legale rezulta, in primul rand, din practica judiciara mai veche pe care am invocat-o mai sus; astfel, intr-una din spetele cuprinse in lucrarea Codul civil adnotat apartinand profesorului C.Hamangiu se prevede expres ca dispozitiunile art.1777 din Codul civil isi gasesc aplicatia atat la ipotecile conventionale cat si la ipotecile legale; de asemenea, din analiza acelor spete rezulta ca nu se poate distinge intre imobilele prin natura lor, cele prin destinatie si cele prin incorporatie, toate formand obiectul amelioratiilor atat in cazul ipotecii conventionale cat si a celei legale.
Singura deosebire in materia ipotecii conventionale este ca, fiind o norma dispozitiva, partile pot sa convina si altfel in privinta amelioratilor.
Cat priveste ipoteca legala, sa luam de exemplu cazul reglementat de art.166 din Codul de procedura penala care dispune urmatoarele: organul care aplica sechestrul incheie proces-verbal despre toate actele efectuate potrivit art. 165, descriind amanuntit bunurile sechestrate, cu indicarea valorii lor. �� Un exemplar se inainteaza si organului care a dispus luarea masurii asiguratorii, in termen de 24 de ore de la incheierea procesului-verbal. Pentru bunurile imobile sechestrate, organul care a dispus instituirea sechestrului cere organului competent luarea inscriptiei ipotecare asupra bunurilor sechestrate, anexand copii de pe actul prin care s-a dispus sechestrul si un exemplar al procesului-verbal de sechestru.
Asadar, aceasta dispozitie legala reglementeaza o masura asiguratorie luata in cazul cand, in scopul repararii unei pagube produse prin infractiune, organul de urmarire penala sau instanta de judecata dispun instituirea unui sechestru asupra unui imobil si solicita luarea inscriptiei ipotecare. Dupa cum rezulta din text, aceasta inscriptie se ia in baza actului prin care s-a dispus sechestrul si a procesului � verbal de sechestru.
Daca in acest caz bunul ipotecat este un teren care comporta amelioratii pana la ramanerea definitiva a hotararii in baza careia ar urma ca din valoarea bunului ipotecat sa se repare paguba produsa prin infractiune, executarea ipotecii se va face si asupra acestor amelioratii intrucat, dupa cum am aratat, ele apartin ca principiu titularului dreptului de proprietate asupra terenului.
O analiza aparte sub aspectul celor mai sus aratate, il comporta art. art. 31 din Legea 190/1999 care se refera la situatia in care ipoteca se constituie doar asupra constructiei, iar nu si asupra terenului aferent acesteia, in conditiile existentei unui drept de superficie legal constituit; obiectul ipotecii in aceasta situatie il constituie:
- respectivul drept de superficie (adica dreptul de folosinta asupra terenului pe care se afla constructia);
- servitutile existente asupra imobilului ipotecat;
- dreptul de proprietate asupra constructiei.
Aceasta situatie reprezinta un caz aparte fata de ceea ce am analizat in cuprinsul prezentei lucrari. Oricum in acest caz pot fi considerate amelioratii in sensul art.1777 Cod civil doar imbunatatirile aduse constructiei. In privinta celorlalte, de drept ar apartine proprietarilor constructiilor, motiv pentru care in adoptarea altei solutii ar fi firesc sa se pronunte legiuitorul.
In concluzie:
Dispozitiile art.1777 Cod civil raspund, mai ales, unei probleme de executare a ipotecii dar nu in sensul cum se executa ci ce anume se executa. In lipsa ei, ar fi fost discutabil mai ales fata de principiul specialitatii ipotecii in privinta imobilului ipotecat, ca in faza de executare obiectul ei sa se extinda si asupra tuturor imbunatatirilor survenite pe durata cat ipoteca imobilului a garantat executarea obligatiei.
Specializarea ipotecii din acest punct de vedere nu exclude, ci din contra explica, motivul pentru care la momentul cand se pune problema executarii acestei garantii, obiectul ipotecii poate fi altfel structurat cuprinzand si toate imbunatatirile aduse lui intre timp . Daca acest text nu ar fi existat, in caz de executare ar fi insemnat sa se procedeze scolastic, separand obiectul astfel cum a fost identificat la data constituirii garantiei de cel rezultat in momentul valorificarii ei.
De altfel, prevederile dispozitiilor art.1777 din Codul civil roman nu sunt singulare, ele regasindu-se intr-o forma similara in Codul civil francez si in cel italian.