Coordonator: Av. Marius-Cătălin Preduţ

Prima pagină » Jurisprudenţă » Drept Civil » Vanzarea spatiului locativ. Contract de inchiriere

Vanzarea spatiului locativ. Contract de inchiriere

  Publicat: 07 Sep 2012       3965 citiri        Secţiunea: Drept Civil  


Acord liber consimtit intre doua sau mai multe persoane fizice sau juridice, in scopul nasterii, modificarii sau stingerii unor raporturi juridice, rezultat al unor negocieri.
1. Persoana careia ii apartine un drept sau ii revine o obligatie in mod direct. De exemplu, o persoana poate fi titulara a dreptului de proprietate, a dreptului de autor, a unui drept de creanta etc.
1. Persoana careia ii apartine un drept sau ii revine o obligatie in mod direct. De exemplu, o persoana poate fi titulara a dreptului de proprietate, a dreptului de autor, a unui drept de creanta etc.
1. Persoana careia ii apartine un drept sau ii revine o obligatie in mod direct. De exemplu, o persoana poate fi titulara a dreptului de proprietate, a dreptului de autor, a unui drept de creanta etc.
Act normativ emis de catre organul legislativ al puterii de stat (in Romania acesta este Parlamentul), ce cuprinde norme generale, de conduita, obligatorii si impersonale.
Legea pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute Ón proprietatea statului
Prin cererea dedusa judecatii reclamantul P.M.D. a solicitat instantei in contradictoriu cu paratii Municipiul Constanta prin Primar, Consiliul local al municipiul Constanta si R.A.E.D.P.P.Constanta, pronuntarea unei hotarari prin care acestia sa fie obligati la vanzarea spatiului locativ situat in mun.Constanta, invederand ca din anul 1994,mama sa a incheiat un contract de inchiriere avand ca obiect imobilul in cauza,contractul a fost reinnoit succesiv,iar in anul 2005 titular al contractului de inchiriere a fost trecut reclamantul.A precizat reclamantul ca indeplineste conditiile legale pentru a putea cumpara imobilul, fiind titular al contractului de inchiriere, anterior mentionarii sale ca titular locuind in acelasi imobil, care nici nu este revendicat de vreo persoana,pretul de achizitionare urmand a fi stabilit avand in vedere prevederile art.1 din Legea nr.85/1992 coroborat cu dispozitiile art.6 din Decretul Lege nr.61/1990 raportat la art.13 din Legea 112/1995

Ansamblu unitar al regulilor de conduita obligatorii, susceptibile de a fi aduse la indeplinire prin puterea de stat.
1. Persoana careia ii apartine un drept sau ii revine o obligatie in mod direct. De exemplu, o persoana poate fi titulara a dreptului de proprietate, a dreptului de autor, a unui drept de creanta etc.
Este hotararea judecatoreasca prin care instanta de judecata solutioneaza cauza in prima instanta ori prin care aceasta se dezinvesteste fara a solutiona cauza.
Codul de procedura civila reglementeaza judecata in fond a cauzelor civile, judecata care cunoaste trei faze (etape):
Organ de stat insarcinat cu solutionarea litigiilor dintre persoane fizice sau dintre acestea si persoanele juricide.
Acord liber consimtit intre doua sau mai multe persoane fizice sau juridice, in scopul nasterii, modificarii sau stingerii unor raporturi juridice, rezultat al unor negocieri.
Relatie sociala care ia nastere in legatura cu insusirea de catre oameni a buburilor materiale, in primul rand a mijloacelor de productie.
Vezi Domiciliu conventional.
Organ de stat insarcinat cu solutionarea litigiilor dintre persoane fizice sau dintre acestea si persoanele juricide.
Relatie sociala care ia nastere in legatura cu insusirea de catre oameni a buburilor materiale, in primul rand a mijloacelor de productie.
Acord liber consimtit intre doua sau mai multe persoane fizice sau juridice, in scopul nasterii, modificarii sau stingerii unor raporturi juridice, rezultat al unor negocieri.
(In sensul Legii 10 din 2001). Orice teren si/sau constructie situat in intravilan, cu oricare din destinatiile avute la data preluarii, precum si orice bun mobil devenit imobil prin incorporare in aceasta constructie,
1. Din punct de vedere filozofic, acel fenomen care produce, genereaza efectul. Fenomenul care determina nasterea altui fenomen.
Reprezinta orice scriere care materializeaza pe hartie un act juridic, precum si orice obiect material care incorporeaza un asemenea act.
Foaie care evidentiaza sistematic un mijloc economic, un proces economic, o suma.
Din punct de vedere contabil, un document contabil de sinteza care are ca obiective principale completarea si explicarea datelor inscrise in bilant si contul de profit si pierdere
Acord liber consimtit intre doua sau mai multe persoane fizice sau juridice, in scopul nasterii, modificarii sau stingerii unor raporturi juridice, rezultat al unor negocieri.
Legea pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute Ón proprietatea statului
(In sensul Legii 10 din 2001). Orice teren si/sau constructie situat in intravilan, cu oricare din destinatiile avute la data preluarii, precum si orice bun mobil devenit imobil prin incorporare in aceasta constructie,
Relatie sociala care ia nastere in legatura cu insusirea de catre oameni a buburilor materiale, in primul rand a mijloacelor de productie.
Loc in care persoana fizica isi are locuinta statornica sau principala.
Mod de organizare a vietii in comun a oamenilor,
(In sensul Legii 10 din 2001). Orice teren si/sau constructie situat in intravilan, cu oricare din destinatiile avute la data preluarii, precum si orice bun mobil devenit imobil prin incorporare in aceasta constructie,
Este hotararea judecatoreasca prin care instanta de judecata solutioneaza cauza in prima instanta ori prin care aceasta se dezinvesteste fara a solutiona cauza.
Acord liber consimtit intre doua sau mai multe persoane fizice sau juridice, in scopul nasterii, modificarii sau stingerii unor raporturi juridice, rezultat al unor negocieri.
Expresie baneasca a valorii marfii ori suma care se plateste pentru un bun transmis, o lucrare sau o prestare de servicii.
Reprezinta orice scriere care materializeaza pe hartie un act juridic, precum si orice obiect material care incorporeaza un asemenea act.
Din punct de vedere contabil, un document contabil de sinteza care are ca obiective principale completarea si explicarea datelor inscrise in bilant si contul de profit si pierdere
Ansamblu unitar al regulilor de conduita obligatorii, susceptibile de a fi aduse la indeplinire prin puterea de stat.
Acord liber consimtit intre doua sau mai multe persoane fizice sau juridice, in scopul nasterii, modificarii sau stingerii unor raporturi juridice, rezultat al unor negocieri.
Din punct de vedere contabil, un document contabil de sinteza care are ca obiective principale completarea si explicarea datelor inscrise in bilant si contul de profit si pierdere
Legatura bazata pe descendenta unei persoane dintr-o alta persoana sau pe faptul ca mai multe persoane au un descendent comun, rudenie fireasca, ori care se stabileste ca efect al infierii, rudenie civila.
1. Indicatie pe scrisori, colete, etc., ce contine numele si domiciliul destinatarului.
1. Persoana careia ii apartine un drept sau ii revine o obligatie in mod direct. De exemplu, o persoana poate fi titulara a dreptului de proprietate, a dreptului de autor, a unui drept de creanta etc.
(In sensul Legii 10 din 2001). Orice teren si/sau constructie situat in intravilan, cu oricare din destinatiile avute la data preluarii, precum si orice bun mobil devenit imobil prin incorporare in aceasta constructie,
Relatie sociala care ia nastere in legatura cu insusirea de catre oameni a buburilor materiale, in primul rand a mijloacelor de productie.
Acord liber consimtit intre doua sau mai multe persoane fizice sau juridice, in scopul nasterii, modificarii sau stingerii unor raporturi juridice, rezultat al unor negocieri.
Acord liber consimtit intre doua sau mai multe persoane fizice sau juridice, in scopul nasterii, modificarii sau stingerii unor raporturi juridice, rezultat al unor negocieri.
Relatie sociala care ia nastere in legatura cu insusirea de catre oameni a buburilor materiale, in primul rand a mijloacelor de productie.
Vezi Domiciliu conventional.
Reprezinta orice scriere care materializeaza pe hartie un act juridic, precum si orice obiect material care incorporeaza un asemenea act.
Din punct de vedere contabil, un document contabil de sinteza care are ca obiective principale completarea si explicarea datelor inscrise in bilant si contul de profit si pierdere
Ansamblu unitar al regulilor de conduita obligatorii, susceptibile de a fi aduse la indeplinire prin puterea de stat.
Act normativ emis de catre organul legislativ al puterii de stat (in Romania acesta este Parlamentul), ce cuprinde norme generale, de conduita, obligatorii si impersonale.
1. Persoana careia ii apartine un drept sau ii revine o obligatie in mod direct. De exemplu, o persoana poate fi titulara a dreptului de proprietate, a dreptului de autor, a unui drept de creanta etc.
(In sensul Legii 10 din 2001). Orice teren si/sau constructie situat in intravilan, cu oricare din destinatiile avute la data preluarii, precum si orice bun mobil devenit imobil prin incorporare in aceasta constructie,
1. Persoana careia ii apartine un drept sau ii revine o obligatie in mod direct. De exemplu, o persoana poate fi titulara a dreptului de proprietate, a dreptului de autor, a unui drept de creanta etc.
(In sensul Legii 10 din 2001). Orice teren si/sau constructie situat in intravilan, cu oricare din destinatiile avute la data preluarii, precum si orice bun mobil devenit imobil prin incorporare in aceasta constructie,
Activitate de lamurire, de stabilire a adevaratului inteles al unei opere spirituale.
Asemanare intre doua sau mai multe notiuni, situatii, fenomene etc.
Ansamblu de solutii pronuntate de catre organele de jurisdictie in legatura cu probleme de drept sau institutiile juridice examinate cu prilejul desfasurarii litigiilor din competenta lor.
Relatie sociala care ia nastere in legatura cu insusirea de catre oameni a buburilor materiale, in primul rand a mijloacelor de productie.
Lucratorii salariati precum si cei independenti din statele membre ale UE au dreptul de a se stabili si lucra in oricare alt stat membru decat cel ai carui cetateni sunt, beneficiind de avantajele sociale ale tarii de resedinta in aceleasi conditii ca si resortisantii acelei tari, fara nici o discriminare bazata pe nationalitate.
Expresie baneasca a valorii marfii ori suma care se plateste pentru un bun transmis, o lucrare sau o prestare de servicii.
( lat. expertus, de la experior "incerc, dovedesc"). Mijloc de proba, prevazut in sectiunea X, cap. II, t. III, C. proc. pen., partea generala si in diferite legi speciale, consta in rezolvarea unor probleme de stricta specialitate de catre persoane care poseda cunostinte profunde intr-un domneiu dat.

Prin intampinarea formulata,parata R.A.E.D.P.P Constanta a invederat ca actele normative aplicabile in materie nu instituie in favoarea chiriasului decat un drept de preemtiune la cumpararea imobilului, nicidecum nu se instituie o obligatie in acest sens in sarcina unitatii detinatoare si,mai mult,dreptul de a solicita incheierea contractului de vanzare cumparare nu il are reclamantul, deoarece acesta a devenit titular al contractului de inchiriere doar in anul 2005.
Prin sentinta civila nr.8853/15.05.2009,Judecatoria Constanta a respins ca neintemeiata cererea de chemare in judecata .
In considerente,prima instanta a stabilit ca in conformitate cu dispozitiile art.9 alin.1 din Legea 112/1995,chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora pot opta pentru cumpararea acestor apartamente. Potrivit art.9 alin 6 din acelasi act normativ, sunt exceptati de la aceasta stipulatie, chiriasii titulari sau membrii familiilor lor -sot, sotie,copii minori- care au dobandit sau au instrainat o locuinta proprietate personala dupa 01.01.1990, in localitatea de domiciliu .
A retinut prima instanta ca T.A.,mama reclamantului,a instrainat la data de 03.09.2004 imobilul proprietate personala situat in mun.Constanta,la data respectiva fiind titulara a contractului de inchiriere pentru apartamentul ce constituie obiectul prezentului litigiu,iar in anul 2005,ca urmare a renuntarii titularei de contract, reclamantul P.M.D. a incheiat cu R.A.E.D.P.P Constanta un nou contract de inchiriere pentru acelasi imobil.
Schimbarea titularului contractului de inchiriere s-a facut in considerarea faptului ca reclamantul din prezenta cauza figura inscris in fisa anexa la contract ca persoana ce locuieste cu titularul, in calitatea acestuia de fiu,astfel ca acesta preia toate drepturile si obligatiile stipulate in Legea 112/1995 privitoare la reglementarea situatiei juridice a chiriasilor ocupanti ai imobilelor ce se circumscriu sferei de aplicare a legii.
A apreciat judecatorul fondului ca un chirias ce a instrainat un imobil detinut in proprietate in localitatea de domiciliu dupa 01.01.1990 nu mai are vocatie la dobandirea imobilului inchiriat, aceasta regula fiind aplicabila si chiriasului membru de familie ce locuia in imobil si care a preluat contractul ca urmare a renuntarii titularului anterior, toate drepturile si obligatiile acestuia din urma transmitandu-i-se.
Prin decizia civila nr.27/22.01.2010,Tribunalul Constanta a admis apelul declarat de reclamantul P.M.D.,a schimbat in tot sentinta civila apelata, in sensul ca a admis actiunea si a obligat paratii sa incheie contract de vanzare-cumparare, in conditiile Legii nr.112/1995, cu privire la imobilul situat in Constanta, la un pret stabilit potrivit art.1 din Legea nr.85/1992, coroborat cu art.6 din Decretul-lege nr.61/1990, respectiv 48.914,26 lei.
In considerentele deciziei s-a retinut ca,potrivit contractului de inchiriere nr.2012/22.08.2005 incheiat cu R.A.E.D.P.P.Constanta,apelantul-reclamant P.M.D. a devenit chirias al apartamentului situat in Constanta,prin schimbarea titularului contractului de inchiriere nr.2012/08.09.1999,in urma renuntarii titularei primei conventii(nr.2102/05.09.1994),T.A.
In cadrul acestui din urma contract,reclamantul a figurat inscris in anexa si,mai mult,era descedent al titularului,fiind astfel chirias cu un drept locativ propriu, cum dealtfel rezulta si din prevederile art.27 din Legea nr.114/1996,statutul de ``tolerat``fiind atribuit persoanelor care nu au un contract de inchiriere valabil incheiat sau nu figureaza inscrisi in act ori nefiind in anexa conventiei,nu au legaturile de rudenie cerute de lege(art.27 lit.a si b din legea locuintei)cu titularul.
Rezulta din adresa nr.40574/10.04.2008 emisa de R.A.E.D.P.P. Constanta,ca la data de 03.09.2004,anterior momentului la care reclamantul a devenit titularul inchirierii,mama sa,primul titular de contract,a instrainat un imobil proprietate personala.
Potrivit art. 41 din H.G. nr.11/1997,dreptul de a cumpara apartamentele in care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, il au numai chiriasii care,avand un contract de inchiriere valabil incheiat,ocupau apartamentele respective la data intrarii in vigoare a legii.
Art. 9 alin.1 din Legea nr.112/1995 prevede ca,chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora pot opta, dupa expirarea termenului prevazut la art. 14, pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau in rate a pretului.
Conform alin.2,fac exceptie de la prevederile alin. 1 chiriasii titulari sau membrii familiei lor - sot, sotie, copii minori - care au dobandit sau au instrainat o locuinta proprietate personala dupa 1 ianuarie 1990, in localitatea de domiciliu .
Interpretand coroborat dispozitiile mentionate se constata ca dreptul de a cumpara imobilele care fac obiectul Legii nr.112/1995 il au nu numai titularii inchirierii,respectiv persoana care a incheiat in mod direct contractul cu locatorul,ci si chiriasul care este inscris in contract(in anexa contractului)si care astfel dobandeste un drept locativ generator,la randul sau,de drepturi si obligatii proprii.
De asemenea,acest chirias trebuie sa fi ocupat imobilul la data intrarii in vigoare a legii si trebuie sa nu fi instrainat-el sau membrii familiei sale:sot, sotie, copii minori-o locuinta dupa 01 ian.1990,iar locuinta sa nu fie exceptata de la vanzare,conform art.10 din lege.
Tribunalul a apreciat ca reclamantul indeplineste cerintele stabilite de textele mentionate,intrucat avea calitatea de chirias in apartamentul in discutie la data intrarii in vigoare a legii(contract nr.2102/05.09.1994),chiar daca nu era titular al contractului,are calitatea de chirias la momentul exercitarii dreptului de a cumpara imobilul si el,personal sau membrii familiei sale enumerati expres si limitativ in alin.6 al art.9, nu au instrainat nici un imobil dupa 01 ian.1990.
Imprejurarea ca fostul titular al inchirierii,in speta mama reclamantului,a instrainat un imobil dupa 1990,iesind astfel din sfera de aplicare a art.9 alin.1 din Legea nr.112/1995, nu inlatura dreptul celui care intruneste cerintele exprese ale legii de a cumpara imobilul,atata vreme cat aceste conditii trebuie sa se indeplineasca in persoana chiriasului care opteaza pentru dobandire si care nu preia,prin schimbarea calitatii de locatar,alte drepturi sau obligatii in afara celor decurgand din conventia partilor strict pe planul locatiunii.
Legea prevede expres si limitativ care sunt persoanele care,instrainand un imobil, sunt exceptate de la cumparare,iar exceptiile sunt de stricta interpretare si aplicare,neputand fi extinse prin analogie la alte cazuri considerate similare.
Raportat la calificarea juridica a dreptului de cumparare al chiriasului, jurisprudenta a stabilit unanim ca prevederile art.9 din Legea nr.112/1995 trebuie interpretate in sensul ca,pentru locuintele ce nu se restituie fostilor proprietari deposedati de stat,chiriasul are optiunea cumpararii locuintei,iar nu ca unitatea detinatoare poate opta in a vinde sau nu locuinta(I.C.C.J.,Sectia civila si de proprietate intelectuala,decizia nr.6129/07.07.2005).
In ceea ce priveste pretul de achizitionare al apartamentului,acesta trebuie stabilit potrivit prevederilor art.13 din Legea nr.112/1995 si ale H.G. nr.20/1996,care fac trimitere la Decretul -Lege nr.61/1990(art.6) si Legea nr.85/1992(art.1),actul normativ in baza caruia se face vanzarea incadrandu-se intr-un context legislativ mai larg,urmand celor doua legi mentionate(Decretul -Lege nr.61/1990 si Legea nr.85/1992), prin care statul a inteles sa dispuna de locuintele detinute in patrimoniul sau intr-un anumit context social,vanzarea locuintelor fiind facuta exclusiv chiriasilor din aceste spatii si la preturi inferioare celor practicate pe piata libera .
Pentru stabilirea acestui pret a fost administrata proba cu expertiza judiciara contabila,concluziile expertului contabil fiind acelea potrivit carora pretul de vanzare este de 48.914,26 lei.




Pronuntata de: Tribunalul Constanta - Decizie nr. 27 din data 22.01.2010


Citeşte mai multe despre:    Tribunalul Constanta    Spatiu locativ    Expert contabil    Expertiza judiciara contabila    Contract de inchiriere    HG 20/1996    HG 11/1997    Legea 114/1996    Legea 85/1992    Decretul Lege 61/1990    Legea 112/1995    Mostenitori    Minori    Sot    Chirias    Drept de preemtiune    Contract de vanzare-cumparare    Judecatoria Constanta
Consultă un avocat online
MCP Cabinet avocati - Specializati in litigii de munca, comerciale, civile si de natura administrativa.

Alte Speţe

Lipsa caracterului penal al faptei, raportata la valoarea derizorie a folosului obtinut
Pronuntaţă de: INALTA CURTE DE CASATIE SI JUSTITIE Sectia Penala Decizia nr. 29/RC/2020

Dezbaterile in fata completului de divergenta pot avea ca obiect exclusiv chestiunea cu privire la care instanta a constatat ivirea divergentei
Pronuntaţă de: Inalta Curte de Casatie si Justitie - ICCJSectia I civila, decizia nr. 1626 din 3 octombrie 2019

Sumele destinate platii drepturilor salariale, aflate in conturi deschise la unitatile de trezorerie si societati bancare, nu pot face obiectul executarii silite prin poprire
Pronuntaţă de: Inalta Curte de Casatie si Justitie - ICCJ

ICCJ. Fals in inscrisuri sub semnatura privata. Continutul infractiunilor de folosire sau prezentare cu rea-credinta de documente ori declaratii false, inexacte sau incomplete
Pronuntaţă de: Inalta Curte de Casatie si Justitie - ICCJ

ICCJ - Decizia 16/2019: in cadrul procedurii de revocare a suspendarii executarii pedepsei sub supraveghere, serviciul de probatiune este un subiect procesual la care hotararea atacata se refera
Pronuntaţă de: Inalta Curte de Casatie si Justitie

Competenta teritoriala de solutionare a cauzei in materia conflictelor de munca
Pronuntaţă de: ICCJ, Decizia nr. 187 din 30 ianuarie 2019

Decizia nr. 67/2019 referitoare la respingerea exceptiei de neconstitutionalitate a unor dispozitii din Codul de Procedura penala si din Legea nr. 254/2013 privind executarea pedepselor si a masurilor privative de libertate dispuse de organele judiciare in cursul procesului penal
Pronuntaţă de: Curtea Constitutionala

RIL privind acordarea indemnizatiei de instalare prevazuta de art. 26 alin. (4) din OUG nr. 27/2006
Pronuntaţă de: Inalta Curte de Casatie si Justitie, Decizia nr. 24/2018

Decizia ICCJ 5/2017. Medicul sef de sectie din cadrul unui spital public are calitatea de functionar public in sensul legii penale
Pronuntaţă de: Inalta Curte de Casatie si Justitie

Invocarea incalcarii de catre instanta de apel a limitelor investirii. Contestatie formulata impotriva dispozitiei emise in temeiul Legii 10/2001
Pronuntaţă de: Inalta Curte de Casatie si Justitie - Sectia I civila, decizia nr. 149 din 27 ianuarie 2016



Articole Juridice

Diferentierea termenelor de solutionare a cererilor de restituire a imobilelor preluate abuziv si egalitatea in drepturi
Sursa: Irina Maria Diculescu

Noul Cod Civil: Proprietatea comuna (Art. 631-686)
Sursa: EuroAvocatura.ro

Coproprietatea fortata (Art. 646 - 666 - Noul Cod Civil)
Sursa: EuroAvocatura.ro