Ca urmare a Comunicatului Uniunii Nationale a Notarilor Publici din data de 31.07.2008, aparut sub semnatura Biroului de Presa al Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania, si postat pe siteul oficial al acestei Uniuni, prin care se exprim� punctul de vedere oficial al Uniunii Nationale a Notarilor Publici referitor la articolul din data de 30.07.2008 aparut în ziarul Gandul sub titlul ,,Casta Notarilor-lovita adânc la buzunare”, subsemnatul Av. Mosuti Cristian-Nicolae, doresc prin intermediul prezentului comentariu sa formulez un drept la replica care exprima un punct de vedere personal referitor la aceasta problema, avand urm�torul continut :

1.Prin aparitia articolului de mai sus, maas-media si-a f�cut în mod corect datoria, de a reflecta si a prezenta opiniei publice câteva hotarari judec�toresti definitive si irevocabile, intrate în puterea lucrului judecat prin care o instanta judecatoreasc� din Romania (în speta Judecatoria Iasi) a considerat perfect legale contractele de vanzare- cumparare a unor apartamente din municipiul Iasi încheiate prin intermediul unui cabinet de avocat, dispunând desfiintarea Incheierilor prin care Oficiul de Cadastru a respins cererile de întabulare în Cartea Funciara a acestor contracte si întabularea dreptului de proprietate dobandit de cumparatori prin intermediul acestor contracte.
De asemenea, hotaririle judecatoresti definitive si irevocabile în discutie mai prezentau o speta vizand vanzarea unui teren prin intermediul unui antecontract de vanzare-cump�rare încheiat prin cabinetul de avocat pe care îl conduc în calitate de avocat titular, urmat de pronuntarea unei hotarari judec�toresti care tine loc de act autentic de vânzare-cump�rare a acestui bun imobil.

2. Comunicatul de presa al Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania surprinde prin violenta si virulenta criticilor aduse la adresa persoanei subsemnatului, în calitate de avocat prin intermediul caruia au fost încheiate aceste contracte de vânzare-cumparare, precum si la adresa redactiei acestei prestigioase publicatii.
Nivelul limbajului acestui comunicat de presa se coboara pe alocuri sub limita permisa spatiului public de comunicare, fiind neadecvat pentru o institutie publica de un asemenea prestigiu cum este distinsa Uniune Nationala a Notarilor Publici din Romania.
Aceasta situatie este cu atat mai regretabila, cu cat acest mod de a comunica cu opinia publica, atinge pe alocuri nivelul unui limbaj calomnios la adresa calitatilor profesionale de avocat ale persoanei mele, în conditiile în care subsemnatul sunt calificat în acest comunicat drept un ,,avocat mediocru”.
Un asemenea limbaj este ofensator, fara îndoiala, si pentru onorata redactie a publicatiei care a publicat stirea de mai sus, în condiţiile în care stirea respectiva este calificata drept ,,o bomba mediatica” care nu are alt scop decât acela de a crea ,,efecte dezastruoase pentru o Romanie membra a Uniunii Europene, unde siguranta circuitului juridic al imobilelor ar trebui s� fie o preocupare permanenta a fiecaruia dintre noi “, precum si în condiţile în care Ziarul Gandul este calificat în încheierea acestui articol ca fiind ,,ziarul” care ,,lanseaza un atac la chiar ordinea de drept si la cet�tenii acestei t�ri, punand în pericol siguranta circuitului civil al imobilelor si, pe cale de consecinta, siguranta tuturor”.
De asemenea, pe acelaşi ton, se afirma în continuarea aceluiaşi comunicat de pres� ca, citez, : ,,În afara prejudiciilor create cetatenilor de asemenea practici, pe langa evaziunea fiscala generata de neplata impozitului pe venitul din tranzacţii imobiliare, plata onorariului avocatial c�tre persoane care nu au o asemenea calitate, clientul respectiv poate fi pus in situatia de a face drumuri la Parchet pentru evaziune fiscala privind impozitul pe venitul din onorarii. Toate acestea mai cu seama acum, când infractionalitatea imobiliara a atins cote alarmante si când, în absenţa unor masuri concrete din partea autoritatilor statului, notarii par a fi singurii care vegheaza la respectarea legii în materie imobiliara”

3. Exprimandu-mi speranta ca asemenea derapaje în modul de exprimare nu caracterizeaza, in bloc, breasla notarilor publici si ca ele reprezinta doar un regretabil accident care va fi reparat de distinsa Uniune prin scuzele publice pe care le asteptam în continuare de la conducerea acestei institutii, doresc sa raspund, în calitate de avocat, întrebarilor juridice pe care le lanseaza acest comunicat de presa.

4. De la bun început doresc s� precizez ca hotararile judecatoresti definitive si irevocabile prezentate presei se refera, cum am mai precizat anterior, strict si limitativ la doua situatii distincte, si anume, la vanzarea apartamentelor din blocurile construite în perioada comunista pe terenul proprietate de stat precum si la vanzarea terenurilor.

În ceea ce priveste prima categorie, respectiv categoria apartamentelor construite în perioada comunista pe terenul statului, la întreb�rile Uniunii : ,,Ce se întampla cu terenul aferent? Pe ce sta cladirea respectiva? Cumparatorul dobandeste dreptul de proprietate asupra unei construcţii situata pe terenul altuia? Care cumparator diligent si precaut ar accepta o asemenea situaţie?” raspunsul meu este unul foarte simplu : în aceasta situatie terenul de sub blocul de locuinte este si va ramane în pemanenta în proprietatea statului iar cumparatorii apartamentului dobândesc doar o cota parte din dreptul de folosinta asupra terenului. (este vorba, binenţeles, de dreptul real de superficie)
Practic, chiar daca un astfel de contract ar fi fost încheiat de un cumparator ,,diligent si precaut” în fata unui notar public, nici acesta din urma nu ar fi putut sa le autentifice transferul dreptului de proprietate asupra terenului de la vanzator la cumparator, din moment ce vanzatorul nu are acest drept de proprietate asupra terenului, ci el aparţine, cum am aratat mai sus, statulu, înc� de la momentul constructiei acestui bloc si, cel putin, pana în .prezent.
De precizat ca aceasta situatie este reflectata chiar de c�tre cartea funciara a imobilulelor in discutie, aceasta referindu-se doar la dreptul de proprietate asupra apartamentului şi la cota parte din partile comune ale constructiei, iar nu la dreptul de proprietate asupra terenului.
In ceea ce priveste modul de impozitare al acestei operatiuni de vanzare-cumparare, la o analiz� atent� a legii se observ� c� prevederile art.77.1 Cod fiscal referitor la impozitul de 2 % şi respectiv 3% pe transferul imobiliar, in opinia mea profesionala, nu se refera la aceast� categorie de imobile, adic� la categoria apartamentelor susmenţionate care se transfera fara terenul aferent ce ramine in continuare proprietate de stat, ci numai la acele construcţii care se transfera ,,împreuna cu terenul aferent”(citat din lege).

În ceea ce priveste a doua categorie vizata de hotararile judec�toresti în discutie, referitor la vanzarea-cumpararea terenurilor, care s-a realizat în practica prin intermediul unui antecontract de vânzare cump�rare încheiat tot la un cabinet de avocat, urmat de pronuntarea unei hotarari judecatoresti care tine loc de act autentic de vânzare cump�rare, la temerile Uniunii Notarilor conform carora un notar public ar putea veghea la respectarea legii la încheierea unui contract de vanzare-cumparare mai bine decât o instanta judecatoreasca, care ar putea, în opinia acestei Uniuni, sa nu verifice toate aspectele cauzei înainte de a pronunta o astfel de hotarare, ma limitez sa observ doar ca o asemenea punere a problemei situeaza puterea de apreciere a unui notar public deasupra judecatii impartiale si independente ale unei instante de judecata, iar actele încheiate de un notar public dobandesc astfel o forţa juridica superioara unei hotarari judecatoresti intrata în puterea lucrului judecat, ceea ce reprezinta în mod evident o eroare grava de apreciere a acestei situatii.
În realitate, practica judiciara dovedeste ca un act încheiat de un notar public, poate sa fie atacat ulterior de catre oricare din persoanele interesate în anularea vanz�rii, pe când o hotarare judec�toreasca nu poate fi corectata decât prin caile legale de atac, iar dupa ramanerea definitiva si irevocabila ea intra în puterea lucrului judecat avand putere de lege între partile contractante.
În ceea ce priveste modul de impozitare al acestei operatiuni de vânzare-cumparare, ma limitez sa observ ca, avand în vedere caracterul constitutiv de drepturi al hotararii judec�toresti pronuntate în cauza, aceasta vanzare este opozabila tuturor, fara înscriere în cartea funciara, conform art.28 alineatul 2 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara, republicata cu modificarile ulterioare.
Operatiunea respectiva va fi supusa impozitarii prev�zuta de art.77.1 Cod Fiscal atunci când cumparatorul va dori la randul lui sa înstraineze terenul cumparat, si va trebui sa-l întabuleze în prealabil în cartea funciara. Daca nu doreste sa îl vanda ci doreşte sa îl pastreze în proprietate, nu este obligat sa întabuleze terenul si, în consecinta, pana la intabulare nu i se va percepe acest impozit, deoarece, potrivit legii, impozitul in discutie se percepe la momentul întabularii în cartea funciar�.
Oricum, de subliniat este faptul ca, in cazul contractului incheiat prin intermediul unui cabinet de avocat, impozitarea se va face la valoarea inscrisa in contract drept pret al vinzarii si pe care partile o pot stabili in mod liber si neingradit, spre deosebire de situatia unui contract incheiat in fata notarului in care partile, chiar daca au negociat in acest sens, nu pot stabili ca pret al vinzarii o valoare mai mica decat cea reflectata in expertizele de specialitate ale camerei notarilor publici in aceasta materie, prin care se impune practic un pret minim al mp. de teren din zona respectiva, de la care partile nu pot deroga sub nici o forma.
5. In încheiere, doresc sa subliniez ca, în lumina preambulului Conventiei Europene pentru Apararea Drepturilor si Libertatilor Fundamentale de la Strasbourg care enunta preeminenta dreptului ca element de patrimoniu comun al statelor semnatare ale Conventiei, ce inglobeaza ca element fundamental principiul stabilitatii raporturilor juridice consfintite prin hotarari judecatoresti intrate în puterea lucrului judecat, nu este permis ca hotararile judecatoresti irevocabile susmentionate sa fie puse în discutie în acest mod în care o face Uniunea Notarilor prin comunicatul de presa de mai sus, fara a aduce o atingere grava Conventiei Europene precum si Constitutiei Romaniei care consacra caracterul sacru si inviolabil al dreptului de proprietate, ca de altfel si Tratatul de instituire a Comunitatii Europene al carui principiu de baza il constituie libera circulatie a bunurilor si serviciilor.
Dimpotriva, consider ca aceste hotarari judecatoresti marcheaza intrarea pe piata transferurilor imobilare a cabinetelor de avocatura care vor putea intermedia în mod liber operatiunile la care fac referire hotararile judecatoresti irevocabile susmentionate, avand ca o consecinţa directa crearea unui climat concurential în acest domeniu, care în final va avea un efect benefic asupra fiec�rui cetatean, prin reducerea semnificativa a costurilor de tranzactionare pe piata imobiliara si prin ridicarea nivelului calitatii serviciilor juridice efectuate de prestatori.

6. In urma analizei atente a comunicatului UNNPR, mi-a ramas totusi o întrebare la care nu pot formula înca un raspuns, dar pe care o supun atentiei opinei publice spre o matura judecata de apreciere : daca este adev�rat ca, potrivit comunicatului UNNPR, ,, notarii par a fi singurii care vegheaza la respectarea legii în materie imobiliara” cum se explica faptul ca, potrivit aceleiasi surse ,, infractionalitatea imobiliara a atins cote alarmante” ?

Cu deosebit respect,

Av. Mosuti Cristian-Nicolae
Iasi, 01.08.2008

Pentru contact : 0747 767232
Email : cmosuti@yahoo.co.uk