a) fac cunoscute solicitantului informatiile privind regimul juridic, economic si tehnic al terenurilor si constructiilor existente la data solicitarii, in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, dupa caz, avizate si aprobate potrivit legii;
b)stabilesc cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite in functie de specificul amplasamentului;
c) stabilesc lista cuprinzand avizele/acordurile necesare in vederea autorizarii;
d)incunostinteaza investitorul/solicitantul cu privire la obligatia de a contacta autoritatea competenta pentru protectia mediului, in scopul obtinerii punctului de vedere si, dupa caz, al actului administrativ al acesteia, necesare in vederea autorizarii.
Punctul de vedere al autoritatii competente pentru protectia mediului reprezinta documentul scris emis de aceasta dupa etapa de evaluare initiala, respectiv dupa etapa de incadrare a investitiei in procedura de evaluare a impactului asupra mediului, iar actul administrativ al autoritatii competente pentru protectia mediului este, dupa caz, acordul de mediu sau avizul Natura 2000.
In cazul vanzarii sau cumpararii de imobile, certificatul de urbanism cuprinde informatiile privind consecintele urbanistice ale operatiunii juridice.
1. Situatii in care se emite certificatul urbanism
Certificatul de urbanism se elibereaza la cererea oricarui solicitant, persoana fizica sau juridica, care poate fi interesat in cunoasterea datelor si a reglementarilor carora ii este supus respectivul bun imobil, nefiind necesara prezentarea titlului asupra imobilului sau a altui act care sa ateste dreptul de proprietate .
Potrivit legii, pe langa emiterea sa in vederea informarii solicitantului sau a obtinerii autorizatiei de construire, certificatul de urbanism se emite si in urmatoarele situatii:
a) in vederea concesionarii de terenuri, potrivit legii;
b) in vederea adjudecarii prin licitatie a proiectarii lucrarilor publice in faza de "Studiu de fezabilitate", potrivit legii;
c) pentru cereri in justitie si operatiuni notariale privind circulatia imobiliara, atunci cand operatiunile respective au ca obiect:
- comasarea, respectiv dezmembrarea terenurilor din/in cel putin 3 parcele;
- imparteli ori comasari de parcele solicitate in scopul realizarii de lucrari de constructii si de infrastructura;
- constituirea unei servituti de trecere cu privire la un imobil.
In cazul vanzarii sau cumpararii de imobile certificatul de urbanism cuprinde informatii privind consecintele urbanistice ale operatiunii juridice, solicitarea certificatului de urbanism fiind in acest caz facultativa.
Operatiunile juridice mentionate, efectuate in lipsa certificatului de urbanism, sunt lovite de nulitate. Cu titlu de exceptie, solicitarea certificatului de urbanism este facultativa atunci cand operatiunile de imparteli ori comasari de parcele fac obiectul iesirii din indiviziune, afara de situatia in care solicitarea este facuta in scopul realizarii de lucrari de constructii si/sau de lucrari de infrastructura.
2. Informatiile cuprinse in certificatul de urbanism
In certificatul de urbanism se inscriu informatiile cunoscute de emitent la data emiterii extrase din documentatiile de urbanism si din regulamentele de urbanism aferente, aprobate potrivit legii, sau in lipsa acestora din Regulamentul general de Urbanism - RGU - aprobat prin Hotararea Guvernului nr. 525/1996, republicata, privind regimul juridic, economic si tehnic al imobilului - teren si/sau constructii -, dupa cum urmeaza:
a) regimul juridic al imobilului - dreptul de proprietate asupra imobilului si servitutile de utilitate publica care greveaza asupra acestuia; situarea terenului in intravilan sau in afara acestuia; prevederi ale documentatiilor de urbanism care instituie un regim special asupra imobilului - zone protejate, zone in care actioneaza dreptul de preemtiune asupra imobilului, interdictii definitive sau temporare de constructie sau daca acesta este inscris in Lista cuprinzand monumentele istorice din Romania, precum si altele prevazute de lege;
b) regimul economic al imobilului - folosinta actuala, destinata stabilita prin planurile de urbanism si de amenajare a teritoriului aprobate, reglementari fiscale specifice localitatii sau zonei; alte prevederi rezultate din hotararile consiliului local sau judetean cu privire la zona in care se afla imobilul;
c) regimul tehnic al imobilului:
- informatii extrase din documentatiile de urbanism, inclusiv din regulamentele de urbanism aferente, din planul cadastral detinut de oficiul de cadastru si publicitate imobiliara, ori din planurile de amenajare a teritoriului, dupa caz, precum si restrictiile impuse, in situatia in care asupra imobilului este instituit un regim urbanistic special (zona protejata, interdictii temporare sau definitive de construire) ; in functie de complexitatea si de volumul informatiilor, acestea se vor putea prezenta si intr-o anexa la certificatul de urbanism (cu mentiunea expresa ca aceasta face parte integranta din certificatul de urbanism);
- obligatii/constrangeri de natura urbanistica ce vor fi avute in vedere la proiectarea investitiei:
(i) regimul de aliniere a terenului si constructiilor fata de drumurile publice adiacente;
(ii) retragerile si distantele obligatorii la amplasarea constructiilor fata de proprietatile vecine;
(iii) elemente privind volumetria si/sau aspectul general al cladirilor in raport cu imobilele invecinate, precum si alte prevederi extrase din documentatii de urbanism, din regulamentul local de urbanism, din P.U.Z., P.U.D. sau din Regulamentul General de Urbanism, dupa caz;
(iv) inaltimea maxima admisa pentru constructiile noi (totala, la cornisa, la coama, dupa caz) si caracteristicile volumetrice ale acestora, exprimate atat in numar de niveluri, cat si in dimensiuni reale (metri);
(v) procentul maxim de ocupare a terenului (POT) si coeficientul maxim de utilizare a terenului (CUT) , raportate la suprafata de teren corespunzatoare zonei din parcela care face obiectul solicitarii;
(vi) dimensiunile si suprafetele minime si/sau maxime ale parcelelor (in cazul proiectelor de parcelare);
- echiparea cu utilitati existente si referinte cu privire la noi capacitati prevazute prin studiile si documentatiile anterior aprobate (apa, canalizare, gaze, energie electrica, energie termica, telecomunicatii, transport urban etc.) ;
- circulatia pietonilor si a autovehiculelor, accesele auto si parcajele necesare in zona, potrivit studiilor si proiectelor anterior aprobate.
In cazul in care prin documentatia inaintata se solicita o derogare de la prevederile documentatiilor de urbanism aprobate pentru zona respectiva, prin certificatul de urbanism se poate solicita elaborarea unei alte documentatii de urbanism prin care sa se justifice si sa se demonstreze posibilitatea interventiei urbanistice solicitate. Dupa aprobarea noii documentatii de urbanism - Plan urbanistic zonal sau Plan urbanistic de detaliu - se poate intocmi documentatia tehnica in vederea obtinerii autorizatiei de construire.
3. Termenul de eliberare a certificatului de urbanism
Certificatul de urbanism se emite de autoritatile abilitate sa autorizeze lucrarile de constructii si se elibereaza solicitantului in termen de cel mult 30 de zile de la data inregistrarii cererii, mentionandu-se in mod obligatoriu scopul emiterii acestuia.
Potrivit legii, autoritatile administratiei publice locale au obligatia de a acorda in termen de 15 zile suport tehnic de specialitate autoritatilor in procesul de emitere a certificatului de urbanism, pentru stabilirea cerintelor urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite in functie de specificul amplasamentului.
4. Eliberarea certificatului de urbanism
In vederea eliberarii certificatului de urbanism, solicitantul - orice persoana fizica sau juridica interesata - se va adresa autoritatilor competente cu o cerere care va cuprinde atat elementele de identificare a imobilului pentru care se solicita certificatul de urbanism, respectiv localitate, numar cadastral si numar de carte funciara, unde este cazul, daca legea nu dispune altfel, cat si elementele care definesc scopul solicitarii.
Legea interzice emitentului sa conditioneze emiterea certificatului de urbanism de elaborarea prealabila a unei documentatii de urbanism pentru imobilul in cauza, precum si a oricaror documentatii tehnice de definire a scopului solicitarii.
Certificatul de urbanism pentru destinatii speciale se elibereaza in temeiul si cu respectarea documentatiilor aferente obiectivelor cu caracter militar, elaborate si aprobate de Ministerul Apararii Nationale, Ministerul de Interne, Serviciul Roman de Informatii, Serviciul de Informatii Externe, Serviciul de Telecomunicatii Speciale si Serviciul de Protectie si Paza, dupa caz, pe baza avizului Ministerului Lucrarilor Publice, Transporturilor si Locuintei.
Este important de retinut ca certificatul de urbanism nu tine loc de autorizatie de construire si nu confera dreptul de a executa lucrari de constructii, amenajare sau plantare.
5. Obtinerea avizelor si acordurilor stabilite prin certificatul de urbanism
Avizele si acordurile stabilite prin certificatul de urbanism se solicita de catre investitor/beneficiar si se obtin de la autoritatile competente in domeniu inaintea depunerii documentatiei pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii la autoritatile administratiei publice competente pentru:
a) asigurarea si racordarea/bransarea la infrastructura edilitara, in conditiile impuse de caracteristicile si amplasamentul retelelor de distributie/transport energetic din zona de amplasament;
b) racordarea la reteaua cailor de comunicatii;
c) securitatea la incendiu, protectia civila si protectia sanatatii populatiei;
d) cerintele specifice unor zone cu restrictii stabilite prin reglementari speciale.
Actele de autoritate emise de autoritatile competente pentru protectia mediului se solicita si se obtin de investitor/solicitant in conditiile legii.
Avizele si acordurile stabilite prin certificatul de urbanism, impreuna cu punctul de vedere al autoritatii competente pentru protectia mediului sau, dupa caz, actul administrativ al acesteia se anexeaza si devin parte integranta din autorizatia de construire.
6. Valabilitatea certificatului de urbanism
Valabilitatea certificatului de urbanism reprezinta intervalul de timp (termenul) acordat solicitantului in vederea utilizarii acestuia in scopul pentru care a fost emis, potrivit legii.
Emitentul certificatului de urbanism stabileste termenul de valabilitate pentru un interval de timp cuprins intre 6 si 24 luni de la data emiterii, in functie de:
a) scopul pentru care a fost solicitat;
b) complexitatea investitiei si caracteristicile urbanistice ale zonei in care se afla imobilul;
c) mentinerea valabilitatii prevederilor documentatiilor urbanistice si a planurilor de amenajare a teritoriului aprobate, pentru imobilul solicitat.
Valabilitatea certificatului de urbanism inceteaza daca:
a) titularul renunta la intentia de a mai construi, situatie in care are obligatia de a notifica acest fapt autoritatii administratiei publice emitente;
b) titularul nu solicitata prelungirea valabilitatii certificatului de urbanism in termenul legal de 15 zile inaintea expirarii acesteia.
7. Prelungirea termenului de valabilitate a certificatului de urbanism
Prelungirea termenului de valabilitate a certificatului de urbanism se poate face numai de catre emitent, la cererea titularului formulata cu cel putin 15 zile inaintea expirarii acestuia, pentru o perioada de timp de maximum 12 luni, dupa care, in mod obligatoriu, se emite un nou certificat de urbanism.
Pentru prelungirea valabilitatii certificatului de urbanism se completeaza si se depune la emitent o cerere-tip, insotita de certificatul de urbanism emis, in original.
Odata cu depunerea cererii de prelungire a valabilitatii certificatului de urbanism, solicitantul va face dovada achitarii taxei de prelungire a acesteia.
Avocat Andrei-Gheorghe Gherasim, Colaborator ``MCP Cabinet Avocati``