Asistenta juridica prin avocat la promisiunea de vanzare-cumparare. Siguranta si transparenta in piata imobiliara

In acest context, asistenta juridica a beneficiarului unei promisiuni de vanzare a unui imobil devine esentiala pentru protejarea drepturilor si intereselor acestuia. O initiativa legislativa recenta propune ca aceasta asistenta sa devina obligatorie, consolidand securitatea juridica in tranzactiile de acest tip.

In practica actuala, promisiunile de vanzare sunt frecvent utilizate in relatiile dintre dezvoltatorii imobiliari si cumparatori. Totusi, multe dintre aceste contracte sunt redactate unilateral in favoarea dezvoltatorilor, continand clauze care pot fi dezechilibrate si pot genera prejudicii semnificative cumparatorilor.

In acest context, Uniunea Nationala a Barourilor din Romania (UNBR) a propus introducerea obligativitatii asistentei juridice pentru beneficiarii promisiunilor de vanzare, pentru a preveni abuzurile contractuale si a asigura o negociere echitabilaaa‚¬a€¹.

Aceasta initiativa a fost transpusa intr-un proiect de lege, inregistrat la Senat la data de 4 februarie 2025, care prevede ca beneficiarul promisiunii de vanzare trebuie sa fie asistat de un avocat sau consilier juridic la momentul incheierii conventiei.

Pe langa aceasta prevedere, o serie de alte modificari conduc catre cresterea transparentei si securitatii juridice in tranzactiile imobiliare, respectiv:

• Notarea promisiunii de vanzare in Cartea Funciara;


• Anexarea unui plan de apartamentare si interzicerea contractelor multiple pentru acelasi imobil;


• Crearea unui cont bancar special (escrow) destinat exclusiv dezvoltarii proiectului imobiliar;


• Infiintarea Registrului national notarial de evidenta a promisiunilor de vanzare (RNNEPV) pentru evitarea suprapunerilor contractuale.

Asistenta juridica obligatorie a beneficiarului promisiunii de vanzare a unui imobil aduce multiple beneficii, printre care:

• Asigurarea protectiei beneficiarului si a echilibrului raportului contractual. In prezent, dezvoltatorii impun adesea contracte standardizate, care limiteaza drepturile cumparatorilor. Asistenta juridica va permite negocierea unor termeni mai echitabiliaa‚¬a€¹, beneficiarul avand in acest mod posibilitatea de a intelege pe deplin termenii contractului, de a evita clauzele abuzive si de a negocia conditii mai echitabile in fata dezvoltatorului.

AA· Transparenta si securitate juridica. Introducerea unui registru national al promisiunilor de vanzare (RNNEPV) si a obligativitatii notarii promisiunii de vanzare in Cartea Funciara previne suprapunerile contractuale si ofera cumparatorilor informatii clare despre imobil.

AA· Reducerea numarului de litigii si cresterea increderii in piata imobiliara. Claritatea obligatiilor asumate diminueaza riscul conflictelor si contribuie la un mediu contractual stabil si previzibil, care va atrage mai multi cumparatori si va contribui la stabilitatea pieteiaa‚¬a€¹.

Potrivit proiectului de lege, in lipsa asistentei juridice, promisiunea de vanzare va putea fi declarata nula absolut, dar numai la cererea beneficiarului. In acest sens, notarul public va avea obligatia de a verifica indeplinirea acestei cerinte si de a mentiona indeplinirea sa in actul notarial.

Introducerea obligativitatii asistentei juridice pentru beneficiarii promisiunilor de vanzare reprezinta un pas important in protejarea drepturilor cumparatorilor si in asigurarea unui mediu contractual echitabil. Prin prevenirea clauzelor abuzive si asigurarea unei intelegeri clare a obligatiilor asumate, aceasta reglementare va contribui la cresterea transparentei si increderii in sectorul imobiliar.

O alta initiativa legislativa, complementara celei privind asistenta juridica obligatorie, propune limitarea avansurilor pe care dezvoltatorii le pot solicita in antecontractele de vanzare. Aceasta prevede interzicerea avansurilor mai mari de 10% din pretul imobilului (sau 40% daca dezvoltatorul detine o polita de asigurare) si obligativitatea depunerii sumelor intr-un cont special (escrow), destinat exclusiv finantarii proiectului imobiliar. Implementarea simultana a acestor masuri ar spori protectia cumparatorilor, reducand riscurile financiare si asigurand un cadru contractual mai echilibrat.