c) in caz de urgenta, cu acordul comitetului executiv, initiaza executarea tuturor lucrarilor necesare protejarii imobilului;
d) presteaza serviciile prevazute in contractul de administrare cu responsabilitate si in mod profesional;
e) executa dispozitiile prevazute in hotararile adunarii generale a asociatiei de proprietari, in conformitate cu prezenta lege, regulamentul condominiului si conform contractului de administrare;
f) organizeaza si conduce contabilitatea in partida simpla si activitatea de casierie;
g) gestioneaza, separat pentru fiecare asociatie, bunurile materiale si fondurile banesti ale asociatiei, conform hotararilor adunarii generale si deciziilor comitetului executiv;
h) propune, cel tarziu pana la sfarsitul perioadei de recalculare a cheltuielilor, bugete anuale si prognoze pe termen mediu in care trebuie sa includa sumele achitate, lucrarile de intretinere si lucrarile de reabilitare si imbunatatire, sumele necesare din fondurile asociatiei, alte cheltuieli previzibile si o estimare generala a cheltuielilor asociatiei de proprietari;
i) efectueaza formalitatile necesare in angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea si intretinerea condominiului, derularea si urmarirea realizarii acestor contracte;
j) asigura gestionarea condominiului conform hotararilor adunarii generale si deciziilor comitetului executiv, cu respectarea prevederilor legale in vigoare;
k) are obligatia prezentarii tuturor datelor, documentelor si informatilor privind continutul si respectarea contractului de administrare, precum si a acordurilor de plata in rate a cheltuielilor anuale, a cuantumului prestatiilor convenite, la solicitarea oricarui proprietar;
l) gestioneaza, conform hotararilor adunarii generale sau comitetului executiv, fondul de rulment si fondul de reparatii constituite la dispozitia asociatiei de proprietari, precum si alte fonduri constituite de catre aceasta;
m) calculeaza, intocmeste, supune verificarii cenzorilor/comisiei de cenzori, supune aprobarii comitetului executiv si afiseaza la avizier lista lunara a cheltuielilor de intretinere, intocmita conform reglementarilor in vigoare, in termen de maximum 5 zile de la primirea ultimei facturi de la furnizorii de servicii;
n) intocmeste lunar si depune semestrial la compartimentul specializat in sprijinirea si indrumarea asociatiilor de proprietari pe a carei raza teritoriala se afla condominiul situatia soldurilor elementelor de activ si pasiv;
o) afiseaza lunar, la avizier, lista de venituri si cheltuieli ale asociatiei, care cuprinde inclusiv veniturile obtinute din exploatarea proprietatii comune;
p) asigura, prin controale periodice, respectarea normelor generale de aparare impotriva incendiilor la utilizarea partilor comune, functionalitatea permanenta, la gabaritele proiectate, a cailor de evacuare in caz de incendiu si a celor de acces, interventie si salvare si comunica de urgenta presedintelui asociatiei de proprietari/comitetului executiv neregulile identificate;
q) indeplineste orice alte atributii stabilite in cadrul adunarii generale a asociatiei de proprietari in conformitate cu legea .
(2) Administratorul nu poate utiliza in niciun fel fondurile asociatiei de proprietari, fara hotararea scrisa a adunarii generale sau a deciziei comitetului executiv, dupa caz.
(3) Administratorul are obligatia de a tine evidente contabile separate pentru fiecare condominiu in parte pe care il are in administrare.
Articolul 67
(1) Pentru realizarea lucrarilor de intretinere, reparatii sau investitii privind proprietatea comuna, administratorul, tinand seama de pret, durata de executie si calitate, supune spre analiza si aprobare comitetului executiv oferte ale operatorilor economici care satisfac cerintele asociatiei de proprietari, conform legislatiei in vigoare.
(2) Administratorul este obligat sa foloseasca pentru platile curente si pentru incasari contul curent al asociatiei prevazut la art. 20 alin. (1), la care au acces pentru informare, in conditiile art. 2.184-2.190 din Legea nr. 287/2009, republicata, cu modificarile ulterioare, toti proprietarii. In acest cont sunt varsate, in termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele sau valorile primite in numele sau in contul asociatiei.
(3) Contul mentionat la alin. (2) poate fi utilizat si pentru plata cotelor lunare de contributie la cheltuielile asociatiei de catre proprietari.
(4) In cazul in care administratorul nu isi indeplineste obligatiile sau le indeplineste in mod defectuos, cauzand prejudicii asociatiei de proprietari, asociatia de proprietari, in baza hotararii adunarii generale, poate retrage din garantia administratorului o suma de bani pentru acoperirea prejudiciilor create sau poate hotari diminuarea venitului in functie de gravitatea faptei, in conditiile prevazute in contractul de administrare, precum si de a actiona in instanta pentru recuperarea prejudiciilor provocate.
(5) Prin exceptie de la prevederile alin. (2), cu acordul adunarii generale a asociatiei de proprietari, exclusiv in vederea efectuarii operatiunilor de plati pentru cheltuieli neprevazute, administratorul poate pastra in casierie numerar, in limita unui plafon lunar de 1.000 lei.
Articolul 68
Pentru protejarea intereselor proprietarilor si ale asociatiei de proprietari impotriva riscurilor aferente activitatii de administrare intr-un condominiu, administratorii, la solicitarea asociatiilor de proprietari, sunt obligati sa incheie, pe cheltuiala proprie, polite de asigurare de raspundere civila profesionala.
Articolul 69
(1) In cazul schimbarii administratorului, vechiul administrator este obligat sa transmita noului administrator, in baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de presedintele asociatiei si de catre cenzor/comisia de cenzori, intr-un termen de 5 zile de la incetarea contractului sau, totalitatea documentelor, bunurilor si valorilor aflate in administrarea sa, situatia financiar-contabila a asociatiei si a fiecarui proprietar in raport cu asociatia, situatia soldurilor elementelor de activ si de pasiv la data predarii. Procesul-verbal cuprinde si chitanta de plata cu care s-a facut ultima incasare, numele proprietarilor restantieri, sumele restante, contractele in derulare, platile ce urmeaza a fi facute dupa data predarii.
(2) In caz de neindeplinire a prevederilor prevazute la alin. (1), administratorul nu este descarcat de gestiune si poate fi actionat in instanta de asociatia de proprietari.
CAPITOLUL VII:Veniturile si cheltuielile asociatiei de proprietari
SECTIUNEA 1:Veniturile asociatiei de proprietari
Articolul 70
(1) Toate veniturile obtinute din exploatarea proprietatii comune, inclusiv veniturile din dobanzi bancare, apartin asociatiei de proprietari.
(2) Veniturile prevazute la alin. (1) alimenteaza numai fondul de reparatii al asociatiei de proprietari si nu se platesc proprietarilor. Lista acestor venituri, precum si cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial, intr-un raport afisat la avizierul asociatiei, si se evidentiaza in registrul unic de venituri si cheltuieli al asociatiei de proprietari.
Articolul 71
(1) Anul fiscal si exercitiul financiar al asociatiei de proprietari este anul calendaristic. Excedentele anuale rezultate din executia bugetelor de venituri si cheltuieli, ramase neutilizate la finele exercitiului bugetar, se reporteaza in anul urmator cu aceeasi destinatie.
(2) Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au obligatia sa aprobe un fond de reparatii anual, necesar pentru repararea si imbunatatirea proprietatii comune. Comitetul executiv fundamenteaza si prezinta adunarii generale suma anuala necesara pentru constituirea sau completarea fondului de reparatii, care se alimenteaza in avans, in transe lunare egale, prevazute in lista de plata a cheltuielilor asociatiei de proprietari. Fondul de reparatii este utilizat numai pentru consolidarea condominiului, reabilitarea termica, cresterea calitatii ambiental-arhitecturale a constructiilor, precum si pentru repararea si imbunatatirea proprietatii comune.
(3) Sumele incasate pentru constituirea fondului de reparatii se depun, in conformitate cu prevederile prezentei legi, in contul asociatiei de proprietari prevazut la art. 20 alin. (1) .
(4) Pentru incasarea fondului de reparatii, administratorul elibereaza chitanta nominala separata.
(5) In termen de 5 zile de la incetarea contractului de administrare, administratorul este obligat sa prezinte, in conditiile prevazute la art. 69 alin. (1), presedintelui asociatiei de proprietari si cenzorului/comisiei de cenzori contabilitatea fondului de reparatii, a fondului de rulment si sa o transfere noului administrator.
Articolul 72
(1) In scopul asigurarii sumelor necesare pentru plati curente, asociatia de proprietari este obligata sa stabileasca cuantumul si cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. Fondul de rulment se stabileste astfel incat sa poata acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesara pentru acoperirea cheltuielilor lunare inregistrate de asociatia de proprietari in anul anterior, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflatiei, iar in cazurile asociatiilor de proprietari nou-infiintate, prin aproximarea acestuia cu fondul de rulment stabilit la alte asociatii de proprietari echivalente ca marime.
(2) Fondul de rulment se depune in contul curent al asociatiei de proprietari, mentionat la art. 20 alin. (1) .
(3) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipata a cotei ce revine fiecarui proprietar, potrivit hotararii adunarii generale a asociatiei de proprietari, iar reintregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afisate pe lista de plata .
(4) Pentru incasarea fondului de rulment, administratorul elibereaza chitanta nominala separata.
(5) Fondul de rulment incasat se restituie la transmiterea dreptului de proprietate, daca prin actele translative de proprietate nu se stipuleaza altfel.
Articolul 73
(1) In cadrul adunarii generale, proprietarii membri ai asociatiei de proprietari pot aproba si alte fonduri cu caracter special, precum si modul de constituire al acestora.
(2) Toate fondurile speciale ale asociatiei de proprietari se depun in contul asociatiei de proprietari, prevazut la art. 20, au evidenta separata si pentru fiecare se emite chitanta separata.
Articolul 74
(1) Administratorul organizeaza si conduce contabilitatea in partida simpla a veniturilor si cheltuielilor asociatiei de proprietari cu respectarea prevederilor legale in vigoare privind legislatia financiar-contabila.