Promisiune de vanzare-cumparare. Neincheierea actului in termenul stipulat in clauzele conventionale. Prescriptie extinctiva. Incetarea efectelor antecontractului

Astfel, in contextul in care dreptul subiectiv de a obtine validarea antecontractului de vanzare-cumparare n-a fost valorificat in termenul prevazut de lege si in acelasi timp, debitorul obligatiei corelative (devenita una imperfecta, fara constrangere) nu doreste sa o mai execute, prescriptia extinctiva are drept consecinta incetarea efectelor actului incheiat.

Functia pe care o indeplineste prescriptia extinctiva este, pe de o parte, una de sanctionare a pasivitatii titularului dreptului, iar, pe de alta parte, de consolidare a raporturilor juridice si respectiv de clarificare a existentei lor, nefiind permis ca in circuitul civil sa existe, pe perioade mari de timp, situatii juridice incerte, de natura a afecta insasi stabilitatea circuitului civil. Astfel ar fi situatia creata prin mentinerea ca valid a unui antecontract de vanzare-cumparare, in privinta caruia partile, obligate deopotriva, n-au depus diligente pentruexecutarea obligatiilor asumate, asa incat prin atitudinea pasiva manifestata au facut posibila intervenirea prescriptiei extinctive.

Prin urmare, desi nu este reglementata ca o cauza de incetare a efectelor antecontractului, institutia prescriptiei extinctive poate avea asemenea consecinte atunci cand raportul juridic caruia i-a dat nastere respectiva conventie nu mai poate fi valorificat nici pe cale de actiune si nici prin executarea de bunavoie.

I. Circumstantele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare in judecata

Prin cererea inregistrata pe rolul Tribunalului Brasov, Sectia I civila la data de 06.11.2017, reclamantii A., B., C. au solicitat, in contradictoriu cu paratii D., E., sa se constate ca au incetat efectele antecontractului de vanzare-cumparare incheiat intre parti si autentificat sub nr. x/2008 de BNP F., astfel cum a fost modificat prin actele aditionale; radierea din evidentele de cadastru si carte funciara a antecontractului autentificat sub nr. x/2008 de BNP F. si a interdictiei de instrainare si grevare notate in favoarea lui D., casatorit cu E. asupra imobilului cu nr. cad. -nr.topo 9479/4/2 inscris in CF 142716 (provenita din CF hartie nr. 10624A+8) UAT Brasov avand ca proprietar pe B. si A. in cota de 1/1 parte si cu nr. cad-nr. top 9479/14/1 inscris in CF 142713 (provenita din CF pe hartie nr. 10624 A+7) UAT Brasov avand ca proprietar pe G., in cota de 1/1 parte; acordarea cheltuielilor de judecata .

2. Sentinta Tribunalului Brasov

Prin sentinta nr. 190/S din 03.10.2018, Tribunalul Brasov, Sectia I civila a respins actiunea; a obligat reclamantii la plata sumei de 3000 lei cheltuieli de judecata catre parati.

3. Decizia Curtii de Apel Brasov

Prin decizia nr. 155/Ap din 12.02.2019, Curtea de Apel Brasov, Sectia civila a admis apelul reclamantilor impotriva sentintei, a admis actiunea; a constatat incetate efectele antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. x/2008 de NP F., astfel cum a fost modificat prin actele aditionale; a dispus radierea acestuia din evidentele de cadastru si carte funciara, precum si a interdictiei de instrainare si grevare notate in favoarea lui D. si E. asupra imobilului cu nr. cad-nr. topo 9479/4/2 inscris in CF 142716 (provenita din CF hartie nr.10624A+8) UAT Brasov avand ca proprietar pe B. si A. in cota de 1/1 parte, cu nr. cad.- nr. topo 9479/14/1 inscris in CF 142713 (provenita din CF pe hartie nr. 10624A+7) UAT Brasov, avand ca proprietar pe G. in cota de 1/1 parte; a obligat paratii D. si E. sa plateasca reclamantilor suma de 15.150 lei cu titlu de cheltuieli de judecata in ambele instante reprezentand taxa de timbru; a obligat paratii D. si E. sa plateasca statului suma de 9166 lei cu titlu de cheltuieli pentru care reclamantii au beneficiat de reducerea taxelor de timbru prin incuviintarea ajutorului public judiciar in ambele instante.

4. Calea de atac a recursului exercitata

Impotriva acestei decizii au declarat recurs paratii D. si E., intemeiat pe dispozitiile art.

488 alin. 1 pct. 6 si 8 Cod procedura civila, formuland urmatoarele critici:

- Instanta de apel nu a motivat in drept solutia adoptata, ceea ce echivaleaza cu nemotivarea hotararii, in conditiile in care nu indica niciun text legal care sa fi justificat admiterea apelului si schimbarea sentintei.

Cele retinute de instanta de apel sunt contrare starii de fapt conturate pe baza probelor administrate si prevederilor contractuale din care rezulta ca situatia si amplasamentul terenului

urmau a fi clar stabilite numai in urma ridicarii topografice, reclamantii obligandu-se la efectuarea tuturor lucrarilor cadastrale necesare, obligatie pe care trebuiau sa o execute anterior semnarii contractului in forma autentica.

Imprejurarea ca partile au stabilit, in cadrul antecontractului, ca promitentii-cumparatori pot efectua demersurile necesare intocmirii lucrarilor cadastrale necesare, in numele si pe seama promitentilor-vanzatori, nu echivaleaza cu un mandat valabil si nu era de natura a crea posibilitatea reala de efectuare a ridicarii topografice de catre parati, intrucat asemenea operatiuni nu pot fi realizate decat de catre proprietarii tabulari personal.

- Decizia atacata este data cu incalcarea si aplicarea gresita a normelor de drept material referitoare la prescriptia extinctiva, respectiv art. 1 si art. 20 din Decretul nr. 167/1958, intrucat, in acord cu prevederile decretului si contrar considerentelor instantei de apel, orice obligatie contractuala continua sa existe si poate fi executata si dupa implinirea termenului prescriptiei extinctive.

Asadar, prescriptia extinctiva nu este o cauza de incetare a contractului, ci stinge dreptul la actiune, iar nu dreptul subiectiv, care continua sa subziste in forma imperfecta, asa cum rezulta din art. 20 al Decretului nr. 167/1958.

Ca atare, orice obligatie contractuala poate fi executata dupa implinirea termenului de prescriptie, asa incat instanta de apel a apreciat gresit si cu incalcarea normelor de drept material aplicabile, ca prin prescriptia extinctiva inceteaza practic obligatiile contractuale asumate de parti si pe cale de consecinta, efectele conventiei.

5. Aparari formulate in cauza

Prin intampinarea formulata in termen legal, intimatii-reclamanti au invocat nulitatea recursului pentru neincadrarea criticilor formulate in dispozitiile art. 488 Cod procedura civila, iar in subsidiar au solicitat respingerea recursului si acordarea cheltuielilor de judecata .

Prin raspunsul la intampinare, recurentii-parati au solicitat respingerea exceptiei de nulitate si inlaturarea apararilor intimatilor.

Potrivit raportului de admisibilitate intocmit in cauza s-a considerat, analizandu-se sub aspect formal criticile, ca acestea sunt incadrabile in dispozitiile art. 488 pct. 6 si 8 si ca exceptia de nulitate nu este incidenta, iar prin incheierea din 20.11.2019 a fost admis, in principiu, recursul, fixandu-se termen pentru dezbaterea acestuia la 29.01.2020.

II. Solutia si considerentele Inaltei Curti de Casatie si Justitie

Analizand criticile formulate, Inalta Curte constata caracterul nefondat al acestora, potrivit urmatoarelor considerente:

- In ce priveste nemotivarea deciziei si incidenta astfel, a dispozitiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C.pr.civ., critica a fost argumentata pe inexistenta unui text legal, in considerentele deciziei, care sa fi justificat solutia instantei de apel.

Sustinerea recurentilor este lipsita de temei, in conditiile in care decizia atacata analizeaza, cu referire la situatia de fapt concreta dedusa judecatii, institutiile juridice in care sunt incadrabile diferitele aspecte ale pricinii, oferindu-le dezlegarea in drept .

In acest sens, se constata ca decizia face referire, cu trimitere la clauzele conventionale din antecontract, la drepturile si obligatiile carora le-au dat nastere, cu precizarea ca nu poate fi identificata, ca modalitate a obligatiei contractuale, nici existenta conditiei suspensive (in legatura cu intocmirea si inregistrarea documentatiei cadastrale), nici a conditiei rezolutorii (cata vreme partile n-au prevazut nicio sanctiune pentru neindeplinirea respectivei obligatii).

La fel, cu referire la natura promisiunii de vanzare-cumparare, considerata in mod corect ca o conventie care nu poate avea decat un caracter temporar, limitat in timp pana la perfectarea

contractului in vederea caruia a fost incheiat un astfel de antecontract, instanta de apel analizeaza incidenta si efectele pe care le poate produce prescriptia extinctiva.

Imprejurarea ca instanta nu face referire punctuala si la texte de lege nu poate avea consecinta, pretinsa de recurenti, a lipsei de temei legal al deciziei atacate, cata vreme solutia adoptata se bazeaza pe analiza unor institutii fundamentale de drept civil, lesne de identificat in ce priveste sediul materiei si reglementarea aferenta.

Ca este asa, rezulta din chiar memoriul de recurs, ale carui motive expuse in continuare, cu referire la art. 488 alin. (1) pct. 8 C.pr.civ., sustin incalcarea art. 1 si 20 din Decretul nr. 167/1958, adica texte din materia prescriptiei extinctive.

Asadar, motivarea in drept a deciziei din apel, desi nu face trimitere punctuala la anumite dispozitii legale, realizeaza analiza institutiilor de drept a caror incidenta la speta o inlatura (cu privire la conditia suspensiva, rezolutorie) sau dimpotriva, o recunoaste (prescriptia extinctiva), identificandu-i efectele si consecintele pe plan juridic.

- Motivul de nelegalitate prevazut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.pr.civ., in a carui sustinere s-a invocat nesocotirea dispozitiilor Decretului nr. 167/1958, este, de asemenea, nefondat.

Astfel, cu trimitere la actul normativ mentionat (a prevederilor art. 1 si art. 20 in mod particular), recurentii au pretins ca orice obligatie contractuala continua sa existe si poate fi executata si dupa implinirea termenului de prescriptie extinctiva, ca aceasta din urma institutie este un mijloc de stingere a dreptului material la actiune si nicidecum o cauza de incetare a contractului, asa cum ar fi apreciat gresit instanta de apel.

In realitate, prin solutia adoptata, instanta de apel nu incalca si nu nesocoteste dispozitia legala [art. 1 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958] potrivit careia ceea ce se stinge prin efectul prescriptiei extinctive este dreptul material la actiune .

Numai ca rationamentul instantei, in mod corect, nu se opreste la aceasta constatare, ci trage consecinta juridica pe care o presupune o asemenea constatare - raportat la datele spetei -, aceea potrivit careia stingerea dreptului material la actiune inseamna pierderea posibilitatii de a obtine, prin constrangere, condamnarea paratului (in speta, executarea obligatiei privind perfectarea vanzarii-cumpararii).

In acest context, pe plan factual, referirea la data incheierii antecontractului (29.08.2008), cu stipularea termenului de 3 luni pentru perfectarea contractului - prelungit prin acte aditionale de catre parti pana la 15.01.2009 - a dus la concluzia implinirii termenului de prescriptie extinctiva de 3 ani inauntrul caruia se putea perfecta contractul de vanzare-cumparare.

Aceasta implinire a prescriptiei extinctive a insemnat, in privinta dreptului subiectiv de valorificat (rezultat din conventie) ca acestuia nu-i mai corespunde o obligatie civila perfecta, sanctionabila prin recurgerea la actiunea in instanta (tocmai pentru ca dreptul la actiune s-a stins) si ca atare ``aceasta este imposibil de valorificat prin forta de constrangere a statului (adica in mod silit, impotriva vointei debitorilor- promitentii vanzatori).

In aceste conditii, referirea pe care o fac recurentii-parati la dispozitiile art. 20 din Decretul nr. 167/1958 (``debitorul care a executat obligatia dupa ce dreptul la actiune al creditorului s-a prescris, nu are dreptul sa ceara inapoierea prestatiei, chiar daca la data executarii nu stia ca termenul prescriptiei era implinit``), nu este apta sa le sustina critica de nelegalitate si sa demonstreze ca obligatia contractuala era susceptibila de executare de bunavoie (si ca atare, nu se putea constata ca au incetat efectele antecontractului incheiat in urma cu 11 ani) cata vreme reclamantii, in calitate de promitenti - vanzatori, au aratat expres, prin demersurile intreprinse anterior si prin promovarea actiunii, ca nu sunt de acord sa-si mai indeplineasca aceasta

obligatie, fata de atitudinea manifestata de promitentii-cumparatori in intervalul scurs de la intervenirea antecontractului pana in prezent.

De aceea, sustinerea ca subzista o obligatie contractuala si ca ea poate fi executata de bunavoie dupa implinirea termenului de prescriptie extinctiva, in acord cu dispozitiile art. 20 din Decretul nr. 167/1958, ignora datele concrete ale spetei, nesocotind pozitia promitentilor-vanzatori. Desi obligatia naturala (civila imperfecta) poate servi, de principiu, drept cauza a unei plati valabile, in speta acest lucru s-a dovedit a nu fi posibil, lipsind intentia de executare benevola.

In conditiile in care dreptul material la actiune s-a prescris, iar obligatia nascuta din antecontract, corelativa dreptului de a obtine executarea silita (incheierea contractului de vanzare-cumparare) este una fara sanctiune, in mod evident antecontractul nu mai poate fi considerat in fiinta, caci valorificarea raportului juridic caruia i-a dat nastere nu mai poate fi realizata nici de bunavoie si nici in mod silit.

O interpretare in sens contrar, a subzistentei efectelor antecontractului, astfel cum propun recurentii, ar insemna grevarea pe termen nelimitat a proprietatii intimatilor-parati (asupra imobilului acestora fiind notata existenta antecontractului in cartea funciara), ceea ce ar avea drept consecinta ingradirea sine die a dreptului de proprietate al titularilor, cu incalcarea unor principii si reguli de drept fundamentale ale dreptului civil, conform carora nimeni nu poate fi ingradit sau lipsit de proprietatea sa in afara cazurilor prevazute de lege (art. 480 C.civ., art. 44 Constitutie).

In acelasi timp, ar insemna - cum corect retine instanta de apel - ca un antecontract de vanzare-cumparare care, prin esenta sa, are caracter limitat in timp, pana la perfectarea actului translativ de proprietate pe care il anticipeaza sa devina unul perpetuu, fara termen, de vreme ce conditiile stipulate in antecontract, de perfectare a actului in termen de 3 luni (prelungit ulterior pana in ianuarie 2009) n-au fost respectate si nici nu exista intentia, dincolo de implinirea termenului de prescriptie extinctiva, a indeplinirii lor de bunavoie.

In acest sens, contrar sustinerii recurentilor, prescriptia extinctiva are drept consecinta incetarea efectelor antecontractului, in contextul in care dreptul subiectiv de a obtine validarea acestuia n-a fost valorificat in termenul prevazut de lege si in acelasi timp, debitorul obligatiei corelative acestui drept (devenita una imperfecta, fara constrangere) nu doreste sa o mai execute.

Solutia este in acord cu functia pe care o indeplineste prescriptia extinctiva, pe de o parte, de sanctionare a pasivitatii titularului dreptului, pe de alta parte, de consolidare a raporturilor juridice si respectiv de clarificare a existentei lor, nefiind permis ca in circuitul civil sa existe, pe perioade mari de timp, situatii juridice incerte, de natura a afecta insasi stabilitatea circuitului civil. Astfel ar fi situatia creata prin mentinerea ca valid a unui antecontract de vanzare-cumparare incheiat in urma cu aproape 12 ani, in privinta caruia partile acestei conventii sinalagmatice, obligate deopotriva, n-au depus diligente pentru executarea obligatiilor asumate, asa incat prin atitudinea pasiva manifestata au facut posibila intervenirea prescriptiei extinctive.

Opunerea recurentilor-parati la constatarea incetarii efectelor promisiunii de vanzare-cumparare este cu atat mai putin justificata cu cat posibilitatea realizarii tuturor operatiunilor de carte funciara (ridicarea topografica si lucrarile cadastrale) care sa faca posibila perfectarea vanzarii fusese stipulata la latitudinea acestora, in calitatea lor de promitenti-cumparatori, pe baza unui mandat convenit ca atare de catre parti in chiar continutul antecontractului. In acest context, este lipsita de orice temei sustinerea recurentilor conform careia mandatul nu era unul valabil intrucat viza proprietatea reclamantilor, deoarece cata vreme nu era vorba de acte strict

personale sau alte acte care sa iasa din domeniul de aplicare a mandatului, niciun impediment legal nu putea opri realizarea unor astfel de operatiuni .

Mai mult, sanctionarea pentru neexecutarea obligatiilor asumate, desi este vorba despre o conventie sinalagmatica in care functioneaza reciprocitatea si interdependenta obligatiilor partilor, a fost prevazuta, prin instituirea unui pact comisoriu de grad IV - posibilitatea de a cere desfiintarea de plin drept, fara somatie si fara interventia vreunei instante - doar in favoarea promitentilor-cumparatori, cei care, avand o atitudine pasiva in tot acest interval tind, prin pozitia lor procesuala, la prezervarea acesteia, chiar si in conditiile implinirii termenului prescriptiei extinctive, pentru a perpetua astfel insecuritatea juridica.

De aceea, pentru toate argumentele aratate, desi nu este reglementata ca o cauza de incetare a efectelor antecontractului, institutia prescriptiei extinctive poate avea asemenea consecinte atunci cand raportul juridic caruia i-a dat nastere respectiva conventie nu mai poate fi valorificat nici pe cale de actiune si nici prin executarea de bunavoie.

In consecinta, criticile de nelegalitate formulate au fost gasite nefondate, recursul fiind respins ca atare.

Nota: Decretul nr. 167/1958 a fost abrogat prin art. 230 lit. p) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, publicata in Monitorul Oficial nr. 409 din 10 iunie 2011.