Legea 196/2018 a Asociatiilor de Proprietari. Noua lege a asociatiilor de proprietari

(4)In cadrul proprietatii individuale, proprietarul are obligatia sa pastreze si sa intretina in stare de functionare si siguranta spatiile interioare, echipamentele si instalatiile din dotarea tehnica a proprietatii individuale, respectiv instalatiile sanitare, de incalzire, canalizare, alimentare cu energie electrica, gaz, apa, precum si altele de aceasta natura, pe cheltuiala sa, astfel incat sa nu aduca prejudicii celorlalti proprietari din condominiu.
(5)Daca proprietarul unei locuinte ori al unui spatiu cu alta destinatie provoaca daune oricarei parti din proprietatea comuna sau din proprietatea individuala a altui proprietar din condominiu, respectivul proprietar are obligatia sa repare stricaciunile sau sa suporte cheltuielile pentru lucrarile de reparatii.
(6)Raporturile juridice stabilite de comun acord intre locator si locatar, precum si nerespectarea obligatiilor contractuale de catre locatar nu absolva proprietarul, in calitate de locator, de obligatiile sale fata de asociatia de proprietari sau fata de furnizorii de utilitati publice, prevazute in prezenta lege.

Articolul 31
(1)Cu un preaviz motivat scris de 5 zile emis de comitetul executiv al asociatiei de proprietari, proprietarul este obligat sa permita accesul presedintelui sau al unui membru al comitetului executiv, administratorului si al unei persoane calificate in realizarea lucrarilor de constructii/reparatii, dupa caz, in proprietatea sa individuala, atunci cand este necesar sa se inspecteze, sa se repare ori sa se inlocuiasca elemente din proprietatea comuna, la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individuala. Fac exceptie cazurile de urgenta cand termenul pentru preaviz este de 24 de ore.
(2)In cazul in care proprietarul nu permite accesul in proprietatea sa, in conformitate cu prevederile alin. (1), acesta raspunde civil si penal, dupa caz, pentru toate prejudiciile create proprietarilor afectati, in conditiile legii.
(3)Proprietarii din condominiu care sufera un prejudiciu ca urmare a executarii lucrarilor prevazute la alin. (1) sunt despagubiti de catre asociatia de proprietari, din fondul de reparatii.
(4)In cazul in care prejudiciul este cauzat de catre executantul lucrarilor de interventie, persoana fizica/juridica, despagubirea va fi recuperata de la acesta, in conditiile legii.
(5)Lucrarile de interventie la elementele componente ale proprietatii comune, efectuate in baza alin. (1), se executa in conditii stabilite de comun acord si consemnate printr-un acord semnat de catre proprietar si asociatia de proprietari.
(6)In situatia in care, pe parcursul executarii lucrarilor de interventie in baza prevederilor alin. (1), se afecteaza in orice mod proprietatea individuala, cheltuielile necesare pentru aducerea la starea tehnica initiala a acestora se suporta in conditiile alin. (3) si/sau (4), dupa caz.

Articolul 32
(1)Proprietarii sunt obligati sa ia masuri pentru consolidarea si modernizarea condominiului, modernizarea echipamentelor, instalatiilor si dotarilor aferente, montarea contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de proprietate individuala, reabilitarea termica in scopul cresterii performantei energetice, precum si reabilitarea structural-arhitecturala a anvelopei condominiului pentru cresterea calitatii arhitectural-ambientale a acestuia, potrivit prevederilor legale, in conditiile mentinerii aspectului armonios si unitar al intregului condominiu, indiferent de natura interventiilor.
(2)In cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate, modificarea aspectului fatadei se face numai in mod unitar pe intreg condominiul, indiferent de numarul asociatiilor de proprietari constituite pe scari sau tronsoane, in baza unei documentatii tehnice elaborate in conditiile legii, de catre arhitecti cu drept de semnatura si cu respectarea prevederilor legale in vigoare privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, regimul monumentelor istorice si al zonelor protejate, reabilitare termica pentru cresterea performantei energetice a cladirilor si reabilitarea structural-arhitecturala a anvelopei acestora pentru cresterea calitatii arhitectural-ambientale a cladirilor.
(3)Inainte de modificarea aspectului fatadei condominiului, presedintele asociatiei de proprietari solicita, in scris, autoritatii administratiei publice locale toate informatiile si restrictiile referitoare la culoare, aspect, materiale si altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism sau prin regulamentele de interventie aferente zonelor de interventie prioritara stabilite in cadrul programelor multianuale privind cresterea calitatii arhitectural-ambientale a cladirilor.
(4)In cazul condominiilor cu mai multe tronsoane sau scari legate structural, lucrarile de consolidare sau modernizare, reabilitare termica si structural-arhitecturala se vor realiza in mod unitar pentru intregul ansamblu, cu respectarea intocmai a caracterului arhitectural al condominiului si a caracterului ambiental al ansamblului/zonei de amplasament.
(5)Proprietarii constructiilor, persoane fizice sau juridice, si asociatiile de proprietari, precum si persoanele juridice care au in administrare constructii incadrate in clasele de risc seismic si/sau afectate de seisme sunt obligati sa ia masurile prevazute de lege pentru reducerea riscului seismic al constructiilor.

Articolul 33
(1)Proprietarii din condominii care isi instraineaza locuintele sau spatiile cu alta destinatie decat aceea de locuinta sunt obligati ca la intocmirea actelor de instrainare sa faca dovada platii la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari si a utilitatilor publice.
(2)Notarii publici vor autentifica actele de instrainare a unitatilor de proprietate imobiliara din condominii numai daca este indeplinita una din urmatoarele conditii:
a)proprietarul prezinta o adeverinta din partea asociatiei de proprietari, care reprezinta dovada achitarii pana la acea data a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, iar in cazul neachitarii integrale, mentionarea cuantumului debitelor existente la acea data . Adeverinta va avea numar de inregistrare din evidentele asociatiei, data eliberarii si termenul de valabilitate de 30 de zile calendaristice. Adeverinta se prezinta notarului public de catre instrainator, in original, cu semnatura olografa a administratorului asociatiei de proprietari si a presedintelui, cu precizarea numelui si prenumelui acestora si cu stampila asociatiei de proprietari. Prin exceptie, semnatura oricaruia dintre acestia este suficienta, caz in care in cuprinsul adeverintei se va mentiona motivul lipsei celei de-a doua semnaturi. In situatia in care condominiul nu are constituita asociatie de proprietari sau, desi constituita, aceasta nu are presedinte si administrator in functie sau plata cotelor de contributie la cheltuielile comune ale asociatiei de proprietari sau/si pentru utilitatile publice se face printr-o alta modalitate agreata de proprietarii condominiului, instrainatorul va da o declaratie pe propria raspundere cu privire la acest aspect, declaratie care va fi mentionata in cuprinsul actului notarial de instrainare, si va prezenta notarului public copia ultimei facturi impreuna cu dovada achitarii utilitatilor publice si/sau a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari si/sau cuantumul debitelor acestora de la acea data . Factura prezentata nu poate fi pentru o perioada anterioara mai mare de 2 luni;
b)in cazul existentei unor datorii catre asociatia de proprietari sau catre furnizorii de utilitati publice in cazul facturarii individuale a serviciilor, notarul public va autentifica actul de instrainare daca dobanditorul accepta expres ca va prelua in intregime toate debitele instrainatorului catre asociatia de proprietari, precum si toate debitele catre toti furnizorii de utilitati publice.
(3)Dispozitiile alin. (2) se aplica in mod corespunzator si la pronuntarea unei hotarari judecatoresti care tine loc de act de instrainare, prin care se instraineaza locuintele sau spatiile cu alta destinatie decat aceea de locuinta dintr-un condominium.
(4)Actele de instrainare autentificate de notarul public cu nerespectarea prevederilor alin. (2) sunt anulabile.
(5)La instrainarea proprietatii, proprietarul este obligat sa transmita catre dobanditor orice documente pe care le detine si care pot avea consecinte asupra drepturilor si obligatiilor privitoare la proprietatea care este instrainata, inclusiv certificatul de performanta energetica aferent acesteia, intocmit in conditiile legii. In actul de instrainare partile vor declara in mod corespunzator despre indeplinirea acestor obligatii .
(6)La incheierea actului autentic sau, dupa caz, la pronuntarea hotararii judecatoresti ori a incheierii actului de adjudecare, notarul public sau, dupa caz, instanta de judecata ori executorul judecatoresc va mentiona in act ca noului proprietar ii revine obligatia sa prezinte presedintelui asociatiei de proprietari, in termen de 10 zile lucratoare de la efectuarea transferului dreptului de proprietate, informatiile necesare, conform actelor de proprietate, in vederea calculului cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari pentru respectiva locuinta sau pentru spatiile cu alta destinatie decat aceea de locuinta, si datele de contact ale proprietarului.
(7)In cazul inchirierii, constituirii unor drepturi reale de uz, uzufruct, abitatie, precum si in cazul unor contracte de comodat pentru spatiile din condominiu, obligatia de plata a cotelor de intretinere revine proprietarului, acesta recuperand de la beneficiarii dreptului de folosinta a spatiilor respective contravaloarea acestora, in conditiile stabilite prin contractul de inchiriere/constituire/comodat.
(8)La solicitarea oricarui proprietar, presedintele si/sau administratorul sunt/este obligati/obligat sa elibereze adeverinta prevazuta la alin. (2) lit. a) care sa dovedeasca achitarea la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari sau existenta unor datorii catre asociatia de proprietari sau catre furnizorii de utilitati publice, dupa caz, in termen de 3 zile lucratoare de la primirea solicitarii acesteia.
(9)Presedintele sau administratorul asociatiei de proprietari are obligatia solicitarii notarii in cartea funciara a debitelor mai vechi de 3 luni si care depasesc valoarea salariului de baza minim brut pe tara garantat in plata . Birourile de cadastru si publicitate imobiliara vor proceda la notarea acestor debite in cartea funciara a locuintelor sau spatiilor cu alta destinatie.
(10)Notarea in cartea funciara a debitelor prevazute la alin. (9) este scutita de plata taxei de timbru.
SECTIUNEA 3: Modul de utilizare a proprietatii individuale si a partilor comune

Articolul 34
(1)Utilizarea proprietatii individuale este stabilita de proprietar in conformitate cu destinatia acesteia.
(2)Proprietarul poate aduce imbunatatiri sau modificari proprietatii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale in vigoare referitoare la autorizarea executarii lucrarilor de constructii de catre autoritatea administratiei publice competente, fara a pune in pericol integritatea structurala a condominiului, rezistenta mecanica, stabilitatea si siguranta cladirii sau a altor proprietati individuale, precum si buna functionare a instalatiilor aferente acestora.
(3)Modificarile suprafetelor construite sau utile se comunica presedintelui asociatiei de proprietari si organului fiscal local in termen de 30 de zile de la incheierea lucrarilor si se introduc in cartea tehnica a constructiei si in baza de date a asociatiei, in vederea stabilirii consumurilor corespunzatoare cu noile suprafete utile.

Articolul 35
(1)In cazul cladirilor cu mai multe locuinte sau spatii cu alta destinatie si in cazul cladirilor multietajate constituie parti comune din condominiu, daca actele de proprietate nu prevad altfel, urmatoarele:
a)terenul pe care se afla cladirea, compus atat din suprafata construita, cat si din cea neconstruita necesara, potrivit naturii sau destinatiei constructiei, pentru a asigura exploatarea normala a acesteia;
b)fundatia, curtile, gradinile, caile de acces;
c)cladirea propriu-zisa, elementele de echipament comun, inclusiv partile de canalizare aferente, care traverseaza proprietatile private;
d)corpurile de cladiri destinate serviciilor comune;
e)locurile de trecere, scarile si casa scarilor si coridoarele; peretii perimetrali si despartitori dintre proprietati si/sau spatiile comune; subsolul; cosurile de fum; holurile; instalatiile de apa si canalizare, electrice, de telecomunicatii, de incalzire si de gaze de la bransament/racord pana la punctul de distributie catre partile aflate in proprietate individuala; canalele pluviale; paratrasnetele; antenele colective; podul; pivnitele, boxele, spalatoria, uscatoria; ascensorul; interfonul - partea de instalatie de pe proprietatea comuna; rezervoarele de apa; centrala termica proprie a cladirii; crematoriul; tubulatura de evacuare a deseurilor menajere; structura, structura de rezistenta; fatadele; acoperisul; terasele;
f)alte bunuri care, potrivit legii, actului de proprietate sau vointei partilor, sunt in folosinta comuna.
(2)In cazul ansamblurilor rezidentiale formate din locuinte si/sau constructii cu alta destinatie, amplasate izolat, insiruit sau cuplat, constituie parti comune din condominiu, daca actele de proprietate nu prevad altfel, urmatoarele:
a)curtile, gradinile, caile de acces;
b)elementele de echipament comun, inclusiv partile de canalizare aferente, care traverseaza proprietatile private;