Legea 196/2018 a Asociatiilor de Proprietari. Noua lege a asociatiilor de proprietari

(1)Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere, in cadrul adunarii generale a asociatiei de proprietari este necesar acordul a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor din condominiu.
(2)Modificarile si/sau completarile trebuie sa fie motivate si aprobate prin hotarare a adunarii generale a asociatiei de proprietari intr-o sedinta convocata si desfasurata cu respectarea prevederilor statutului asociatiei de proprietari si ale prezentei legi.
(3)Orice modificare sau completare a statutului sau a acordului de asociere se inregistreaza la judecatoria care a emis incheierea judecatoreasca de infiintare, fara alte formalitati.
(4)Modificarile si/sau completarile aduse statutului sau acordului de asociere fara respectarea prevederilor alin. (3) nu sunt opozabile fata de proprietarii care nu sunt membri ai asociatiei de proprietari sau fata de terti.
SECTIUNEA 2: Regulamentul condominiului

Articolul 22
(1)Proprietarii din condominii trebuie sa adopte un document scris cu privire la regulile si conditiile de folosinta a partilor comune ale condominiului si normele de conduita si buna vecinatate dintre proprietari, numit regulament al condominiului.
(2)Regulamentul condominiului se initiaza de catre presedintele asociatiei sau de catre comitetul executiv al asociatiei de proprietari, se dezbate si se adopta in adunarea generala a asociatiei de proprietari cu acordul majoritatii proprietarilor din condominiu si este adus la cunostinta, prin afisare la avizier sau prin inmanarea unei copii conforme a acestuia, tuturor proprietarilor, in termen de 7 zile de la adoptare.
(3)Regulile de folosinta a proprietatii comune nu vor fi afectate de schimbarea titularului dreptului de proprietate .
(4)Regulamentul condominiului nu poate impune nicio restrictie exercitarii drepturilor proprietarilor in afara celor care sunt justificate prin destinatia imobilului, asa cum este prevazuta in proiectul tehnic si cartea tehnica a constructiei.
(5)Toti proprietarii, precum si chiriasii din condominiu sau persoanele care sunt gazduite pe perioada determinata in condominiu sunt obligati sa respecte regulamentul condominiului. Responsabilitatea informarii chiriasilor si a persoanelor care tranziteaza condominiul referitor la prevederile regulamentului condominiului apartine proprietarului.
(6)In cazul nerespectarii regulamentului condominiului de catre unul dintre proprietari sau chiriasi, ceilalti proprietari pot sesiza presedintele si/sau comitetul executiv al asociatiei de proprietari cu privire la aceste nereguli.
SECTIUNEA 3: Asociatiile de chiriasi

Articolul 23
Asociatiile de chiriasi se constituie si se organizeaza in conformitate cu prevederile Ordonantei Guvernului nr. 26/2000 cu privire la asociatii si fundatii, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 246/2005, cu modificarile si completarile ulterioare.

Articolul 24
(1)Proprietarii condominiilor, persoane fizice sau juridice, destinate in intregime inchirierii, in care sunt constituite asociatii de chiriasi, pot sa incredinteze asociatiilor de chiriasi administrarea partilor comune din condominiu.
(2)Administrarea partilor comune conform prevederilor alin. (1) se face numai in baza unui contract de dare in administrare semnat intre proprietar si asociatia de chiriasi, numai cu acordul majoritatii chiriasilor membri ai asociatiei de chiriasi.

Articolul 25
(1)Asociatiile de chiriasi nu pot efectua modificari constructive in condominiu, nu pot schimba destinatia proprietatii comune din condominiu, nu pot instraina si nu pot inchiria bunurile sau spatiile comune, fara acordul scris al proprietarului, in conditiile legii.
(2)Asociatiile de chiriasi desfasoara numai activitatile prevazute in contractul de dare in administrare.

Articolul 26
Darea in administrare a partilor comune catre asociatiile de chiriasi nu aduce nicio atingere drepturilor si obligatiilor titularului dreptului de proprietate, conform legislatiei in vigoare.
CAPITOLUL III: Drepturile si obligatiile proprietarilor
SECTIUNEA 1: Drepturile proprietarilor din condominii

Articolul 27
Toti proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au dreptul sa participe, cu drept de vot, la adunarea generala a asociatiei de proprietari, sa isi inscrie candidatura, sa candideze, sa aleaga si sa fie alesi in structura organizatorica a asociatiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana in cauza trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu .

Articolul 28
(1)Proprietarii din condominiu au dreptul sa fie informati in legatura cu toate aspectele ce privesc activitatea asociatiei, sa solicite in scris si sa primeasca copii dupa orice document al acesteia. Proprietarii care solicita copii dupa documentele asociatiei de proprietari vor suporta costul de multiplicare a acestora.
(2)In vederea bunei informari a proprietarilor, asociatia de proprietari amplaseaza la loc vizibil un avizier la care sunt afisate documente, in conformitate cu prevederile prezentei legi.
(3)Proprietarii din condominii au dreptul sa primeasca explicatii cu privire la calculul cotei de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari si, dupa caz, sa o conteste in scris in termen de 10 zile de la afisarea listei de plata . Presedintele asociatiei de proprietari este obligat sa raspunda, in scris, la contestatie in termen de 10 zile de la primirea acesteia.
(4)In cazul in care presedintele sau administratorul nu ia toate masurile necesare in scopul facilitarii accesului proprietarilor la documentele contabile sau la orice alt document al asociatiei de proprietari, conform legii, proprietarii au dreptul de a notifica despre aceasta comitetul executiv si cenzorul/comisia de cenzori. In situatia nesolutionarii sau a solutionarii necorespunzatoare a solicitarilor notificate in termen de 10 zile de la depunerea acestora, proprietarii se pot adresa compartimentelor prevazute la art. 10.

Articolul 29
(1)In cazurile in care unul dintre proprietari impiedica, cu rea-credinta si sub orice forma, folosirea normala a condominiului, sau a unor parti componente, potrivit destinatiei acestora, si creeaza prejudicii celorlalti proprietari, proprietarii prejudiciati sau orice persoana care se considera vatamata intr-un drept al sau se poate adresa in scris presedintelui, comitetului executiv al asociatiei de proprietari si institutiilor cu atributii privind respectarea ordinii si linistii publice sau, dupa caz, instantelor judecatoresti.
(2)Daca o hotarare a adunarii generale a asociatiei de proprietari, o decizie a comitetului executiv sau a presedintelui este contrara prevederilor prezentei legi sau este de natura sa prejudicieze interesele proprietarilor, acestia sau orice persoana care se considera vatamata intr-un drept al sau poate sesiza cenzorul/comisia de cenzori, compartimentele prevazute la art. 10 sau, dupa caz, poate solicita instantelor judecatoresti anularea in tot sau in parte a hotararii/deciziei si/sau repararea pagubei cauzate.
(3)Orice persoana sau orice proprietar care se considera vatamata/vatamat intr-un drept al sau din cauza neindeplinirii sau indeplinirii defectuoase a atributiilor de catre presedinte, membri ai comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de catre administrator se poate adresa in scris compartimentelor prevazute la art. 10 sau, dupa caz, instantelor judecatoresti.
SECTIUNEA 2: Obligatiile proprietarilor din condominii

Articolul 30
(1)Proprietarii din condominii au obligatia sa notifice presedintelui orice schimbare intervenita in structura si numarul membrilor familiei prin deces, casatorii sau nasteri, persoanele luate in spatiu, precum si locatarii/comodatarii ca urmare a inchirierii sau a imprumutarii locuintei.
(2)Notificarea prevazuta la alin. (1) se face in scris in termen de 10 zile de la schimbarea intervenita, de la luarea in spatiu, respectiv de la semnarea contractului de inchiriere/comodat.
(3)In conditiile prezentei legi si cu respectarea prevederilor legislatiei in vigoare privind calitatea in constructii, proprietarul este obligat sa mentina proprietatea sa individuala, locuinta sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta, in stare buna din punct de vedere tehnic si functional, pe propria cheltuiala . Niciun proprietar, chirias sau angajat al asociatiei de proprietari nu poate incalca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comuna sau individuala a celorlalti proprietari din condominiu si nu poate afecta functionarea normala si intretinerea condominiului.