Consiliul Concurentei a finalizat investigatia pentru analizarea pietei imobiliare. Taxele percepute de notari sunt prea mari

in cadrul de investigatie au fost analizate:
- mecanismele care guverneaza piata imobiliara si elementele specifice pietei imobiliare din Romania (cu accent pe segmentul rezidential)
- gradul de concurenta pe pietele serviciilor notariale, de intermediere, cadastrale si de evaluare.
Metodologia utilizata pentru atingerea obiectivelor acestei analize este similara cu cea folosita de Comisia Europeana, OECD si alte autoritati de concurenta (OFT a�� Marea Britanie; FTC a�� Statele Unite ale Americii) pentru studiile efectuate pe pietele profesiilor liberale.
in cadrul acestei analize, nu a fost luata in calcul piata chiriilor, deoarece reprezinta o componenta secundara a pietei imobiliare, iar singurul serviciu conex acesteia este cel de intermediere.

Conform practicii comunitare, serviciile prestate de creditorii ipotecari au fost analizate doar din perspectiva relatiei acestora cu serviciile notariale si cele de evaluare.

Analiza a aratat faptul ca sectorul rezidential al pietei imobiliare se distinge prin asimetrii informationale (cel care vinde are un avantaj informational in raport cu cel care cumpara), preturi rigide, fluctuatii semnificative de lichiditate, lipsa de transparenta si ineficienta. Astfel, sunt generate riscuri semnificative pentru sistemul financiar, care este strans legat de piata imobiliara prin garantiile ipotecare, precum si pentru restul economiei, prin afectarea procesului investitional si a mobilitatii fortei de munca .

in afara ineficientelor structurale, inerente majoritatii pietelor imobiliare din lume, piata romaneasca este expusa unor riscuri suplimentare, datorate tranzactionarii in moneda straina, scaderii populatiei si numarului extrem de mare de locuinte ocupate de proprietari (piata redusa a chiriilor). Aceasta situatie este amplificata de lipsa de transparenta a pietei (inexistenta unui indice imobiliar oficial), costurile ridicate si viteza scazuta de tranzactionare, precum si de birocratia excesiva din domeniul constructiilor.

in acest context, rolul serviciilor conexe pietei imobiliare (notarii, agentiile imobiliare, expertii geodezi si evaluatorii) este extrem de important pentru estomparea asimetriilor informationale si cresterea transparentei. in plus, lichiditatea pietei poate fi ameliorata prin intermediul unor costuri de tranzactionare mai reduse, cresterea vitezei si a calitatii acestor servicii .
Modalitatea cea mai eficienta pentru realizarea acestui obiectiv este cresterea gradului de concurenta pe pietele serviciilor conexe tranzactiilor imobiliare.

Serviciile notariale din Romania sunt caracterizate printr-un grad de reglementare ridicat in raport cu media europeana, in timp ce gradul de protectie a consumatorului este mai scazut. De exemplu, sistemul notarial romanesc este mai reglementat decat cele din Germania, Spania, Franta, Italia sau Austria (state cu sisteme notariale clasice), si mult mai reglementat decat cele din Anglia, Suedia, Danemarca sau Finlanda (state cu sisteme alternative- sistemul notarial alternativ presupune efectuarea tranzactiilor imibiliare fara a fi implicati notari; autentificarea contractelor de vanzare a�� cumparare este facuta de agenti de cesiune licentiati -sistem avocational-in tari ca Marea Britanie, Cehia, Slovacia, SUA sau de agentii imobiliare licentiate (in tarile Scandinave)- ).

Reglementarile vizeaza restrictionarea ofertei de servicii (Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania stabileste anual numarul persoanelor care pot intra in aceasta profesie) si stabilirea unor tarife in mod arbitrar, in afara mecanismului normal reprezentat de interactiunea dintre cerere si oferta. Astfel, costul (in suma absoluta) aferent serviciilor notariale prestate in cadrul unei tranzactii imobiliare in valoare de 100.000 euro este mai mare in Romania (avand in vedere onorariul minim) decat in state precum Germania, Spania, Olanda, Portugalia, Polonia, sau Slovenia.
Costul real al serviciilor notariale, reprezentat de nivelul onorariilor ajustate cu venitul mediu si exprimate ca procent din valoarea tranzactiei, este cel mai ridicat in Romania din cele 21 de state membre UE analizate, fiind de peste 4 ori peste medie. in comparatie cu alte state europene, Romania are un cost real al serviciilor notariale mai mare de 7 ori decat in Portugalia, de 14 ori decat in Germania, de 5 ori decat in Franta, de 6 ori decat in Austria sau Spania si de 4 ori decat in Belgia. Chiar in comparatie cu state central si est europene, in Romania onorariile notariale reale sunt mai mari decat in Polonia, Ungaria sau Slovenia.

Aceasta situatie aduce deservicii grave consumatorilor romani si, ca urmare, Consiliul Concurentei va transmite raportul de investigatie Guvernului Romaniei, cu propunerea de eliminare din cadrul legislativ a restrictiilor privind numarul de notari publici, a grilelor privind onorariile minime ale acestora in domeniul tranzactiilor imobiliare, a restrictiilor privind publicitatea si a celor legate de alocarea teritoriala a posturilor.
Un prim pas in procesul de dereglementare a profesiei de notar public, precum si in asumarea de catre Ministerul Justitiei a unui rol activ in calitatea sa de reglementator, poate fi reprezentat de reducerea nivelului minim al onorariilor cu 15% prin utilizarea de contracte standardizate (pentru cea mai mare parte a tranzactiilor), eliminand astfel tariful pentru redactarea contractului din componenta onorariilor. O astfel de reducere a onorariilor de referinta este posibila, fapt dovedit si de recenta reducere a nivelului acestora cu 30% pentru clientii persoane fizice care achizitioneaza o locuinta prin programul guvernamental a��Prima casaa��.

Consiliul Concurentei va sesiza Autoritatea Nationala Pentru Protectia Consumatorilor referitor la informarea precara a consumatorilor de catre banci in legatura cu notarii selectati de acestea pentru efectuarea tranzactiilor prin credit ipotecar, mai ales in privinta informarii concumatorilor inca din faza initiala asupra tarifelor practicate de notarii respectivi.

Serviciile de intermediere imobiliara nu sunt reglementate, iar competitia intre agentiile imobiliare se desfasoara pe o piata cu structura concurentiala determinata in primul rand de lipsa barierelor la intrare. Cu toate acestea, concurenta prin pret este destul de scazuta, acest fapt datorandu-se, cel mai probabil, unor factori care tin de specificul activitatii cum ar fi: lipsa de experienta in negociere a consumatorilor, forma procentuala a comisioanelor determinata de necesitatea vanzatorilor de a stimula obtinerea unui pret mai mare sau existenta unor dimensiuni concurentiale suplimentare pentru agentiile imobiliare.

Accesul populatiei la Internet si utlizarea acestuia ca platforma de cautare si promovare a proprietatilor imobiliare, reprezinta un fenomen care va avea un impact semnificativ asupra profitabilitatii pe termen lung in sectorul de intermediere. Acest lucru va determina, cel mai probabil, o crestere a gradului de concurenta si, drept consecinta, scaderi de preturi si o crestere de ansamblu a calitatii serviciilor.
Consiliul Concurentei va monitoriza pietele locale de intermediere, mai ales in ceea ce priveste comportamentul asociatiilor profesionale/patronale ale agentiilor imobiliare.

Piata serviciilor cadastrale este caracterizata de un grad ridicat de concurenta, in absenta tarifelor reglementate si a barierelor cantitative la intrarea pe piata . in acelasi timp, restrictiile calitative de acces in profesie indeplinesc principiul proportionalitatii. Cu toate acestea, exista riscul aparitiei unor acte cu caracter anticoncurential care sa stabileasca limite minime si/sau maxime ale onorariilor. Aceasta situatie de incertitudine se datoreaza deciziei Curtii Constitutionale prin care Legea nr. 16/2007(Legea 16/2007 privind negocierea libera a onorariilor intre prestator si beneficiar pentru toate tipurile de lucrari a fost declarata neconstitutionala pe considerente tinand de forma si nu de fond) a fost declarata neconstitutionala, si interpretarii Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara (ANCPI) conform careia O.G. 10/2000 a fost repusa in vigoare.
in absenta unui astfel de risc, concurenta intre geodezi se poate manifesta atat prin pret, cat si prin calitate (precizie si siguranta), nivelul de concentrare de pe piata fiind foarte scazut. Aceasta situatie se reflecta, in prezent, in nivelul onorariilor care este unul dintre cele mai reduse din Uniunea Europeana.

in Romania, tarifele serviciilor cadastrale pentru locuinte reprezinta aproximativ 1/3 din media europeana. Este insa posibil ca o interventie a ANCPI in privinta reglementarii onorariilor sa elimine avantajele pe care le au, la momentul de fata, consumatorii de servicii cadastrale ca urmare a nivelului ridicat de concurenta care exista de facto pe aceasta piata .

Un alt element cu impact anticoncurential datorat legislatiei din acest domeniu este prevederea referitoare la stabilirea limitelor minime si maxime pentru servicii cadastrale avand ca finalitate inscrierea in cartea funciara a terenurilor agricole si forestiere, prevazuta in Legea nr. 217/2007. in acest sens, proiectul de lege, care continea la momentul transmiterii numai nivelul maxim al acestor onorarii, a fost avizat nefavorabil de Consiliul Concurentei in anul 2007. Cu toate acestea, el a fost adoptat intr-o forma care cuprinde si limite minime ale onorariilor, avand astfel un caracter anticoncurential mai pronuntat decat forma initiala avizata nefavorabil.
Astfel, Consiliul Concurentei va solicita Guvernului Romaniei eliminarea limitelor minime si maxime pentru servicii cadastrale avand ca finalitate inscrierea in cartea funciara a terenurilor agricole si forestiere din Legea nr. 217/2007. De asemenea, autoritatea de concurenta propune eliminarea prin intermediul unui act normativ a posibilitatii ca ANCPI sa stabileasca nivelul minim si/sau maxim al onorariilor percepute de expertii geodezi pentru serviciile pe care le presteaza, ca urmare a aplicarii prevederilor O.G. 10/2000.

Piata serviciilor de evaluare in Romania nu este reglementata. Cu toate acestea, putem afirma faptul ca asociatia profesionala reprezentativa - Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania - ANEVAR, domina aceasta piata, apartenenta la aceasta nefiind obligatorie, dar constituind un avantaj major pentru desfasurarea activitatii de evaluare. Aceasta asociatie nu impune tarife sau bariere cantitative la intrarea pe piata . Singurele bariere sunt cele calitative, legate de pregatire si experienta profesionala, si acestea nu au un caracter disproportionat in raport cu necesitatea asigurarii unui anumit standard de calitate .

Beneficiarii de facto ai acestor servicii sunt bancile care folosesc evaluarea imobiliara pentru a cunoaste calitatea garantiei. Solicitantul unui credit ipotecar/imobiliar achita de fapt, in mod direct, un cost al bancii.

Structura pietei de evaluare imobiliara are un caracter concurential datorat, in special, numarului mare de evaluatori raportat la volumul pietei (concentrare scazuta a pietei) si puterii mari de negociere a bancilor.

Aceste constatari se refera la situatia actuala si nu exclud aparitia unor probleme de concurenta in viitor, in special datorita capacitatii mari de coordonare prin intermediul asociatiei profesionale. Astfel de practici sunt insa dificil de mentinut pe termen lung in absenta unor bariere la intrarea pe piata . Consiliul Concurentei va monitoriza piata serviciilor de evaluare, comportamentul ANEVAR si comportamentul bancilor in raport cu evaluatorii.