Simulatie. Disimularea realitatii printr-un act aparent fictiv. Buna-credinta a dobanditorului subsecvent al bunului

In primul caz, scopul urmarit de parti prin incheierea fictiva a contractului public il reprezinta totala disimulare a realitatii, fiind creata astfel numai aparent existenta unui contract care in realitate nu a fost incheiat.

Ca atare, desi buna-credinta a partilor la incheierea actelor juridice este prezumata, dovada relei-credinte a dobanditorului subsecvent al bunului poate fi facuta prin orice mijloc de proba .

Prin cererea inregistrata la Judecatoria Timisoara sub nr. 14567/1994, reclamantul S.M.-L. A actionat in instanta pe paratii L.V.-D. si L.I. pentru a obtine evacuarea lor din imobilul detinut fara titlu .

Prima instanta a admis actiunea, insa prin decizia civila nr. 1475/1995, Tribunalul Timis a desfiintat hotararea si a trimis cauza spre rejudecare, intrucat instanta de fond nu s-a pronuntat asupra cererii reconventionale prin care paratii au solicitat anularea contractului de vanzare-cumparare incheiat intre parti.

Prin actiunea inregistrata sub nr. 5177/1996 la Judecatoria Timisoara, la randul lor paratii L.V.-D. si L.I. au actionat in judecata pe S.M.-L. si K.S., pentru a se dispune anularea contractului de vanzare-cumparare a apartamentului in litigiu si restabilirea situatiei anterioare de carte funciara, cele doua cauze fiind conexate de instanta.

In consecinta, prin sentinta civila nr. 7917/1998, Judecatoria Timisoara a respins actiunea intentata de reclamantul S.M.-L. impotriva paratilor L.V.-D. si L.I., a admis cererea reconventionala si actiunea conexata formulata de parati, constatand nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare incheiat de acestia cu reclamantul S.M.-L., cat si a contractului de vanzare-cumparare incheiat ulterior intre reclamant si paratul K.S.

Solutia instantei de fond a fost mentinuta in apel de Tribunalul Timis insa, in recurs, Curtea de Apel Timisoara a casat ambele hotarari si a dispus trimiterea cauzei pentru rejudecare, intrucat instantele au purces la solutionarea fondului pricinii fara a pune in discutia partilor modificarea cererii reconventionale efectuate de parati prin concluziile scrise.

In rejudecare, paratii L.V.-D. si L.I. au precizat cererea reconventionala, solicitand sa se constate ca actiunea principala a ramas fara obiect si ca actul autentic de vanzare-cumparare incheiat cu reclamantul este lovit de nulitate absoluta ca urmare a existentei simulatiei, intrucat vointa reala a partilor s-a manifestat in sensul incheierii unui contract de imprumut - materializat prin intocmirea unui inscris sub semnatura privata - si al constituirii de garantii imobiliare, concretizata prin incheierea contractului autentic de vanzare-cumparare.

In raport de obiectul cererilor formulate de parti, in cauza a fost administrat un probatoriu vast, din a carui examinare rezulta ca la 24 noiembrie 1993, paratii L.V.-D. si L.I. au imprumutat de la reclamant suma de 7200 DM, termenul de restituire fiind stabilit la 1 februarie 1994, conventia fiind materializata printr-un inscris sub semnatura privata, aflat la fila 6 din dosarul nr. 18036/1995 al Judecatoriei Timisoara.

In acelasi act a fost prevazuta si o conventie accesorie de garantie a imprumutului, imprumutatii asumandu-si obligatia de a vinde reclamantului apartamentul proprietatea lor, urmand ca dupa restituirea imprumutului, acesta sa se prezinte la notariat si sa le revanda imobilul.

Pentru a da eficienta acestei clauze, partile au inserat in inscrisul sub semnatura privata si o alta clauza, in conformitate cu care nerestituirea imprumutului la termenul stabilit va avea ca efect ramanerea dreptului de proprietate asupra imobilului in patrimoniul reclamantului.

Dorind sa ascunda natura juridica a acestui act, partile s-au prezentat la notariat si, disimuland total realitatea, au incheiat actul public, respectiv contractul de vanzare-cumparare al apartamentului in litigiu.

In raport de aceasta stare de fapt, in mod gresit instanta de apel a considerat ca in cauza nu a intervenit simulatia, ca o operatiune juridica unitara ce se realizeaza in doi timpi: incheierea, mai intai, a actului secret, dar real si apoi a actului aparent menit sa-l mascheze in tot sau in parte pe primul, ca o continuare a operatiei proiectata initial, in ansamblul ei.

In principiu, simulatia presupune incheierea a doua contracte, prin care in primul - real si secret - este reflectata vointa reala a partilor, iar in cel de-al doilea - aparent si public - este creata o situatie diferita de cea adevarata, insa actul secret trebuie privit ca "negotium iuris" si nu ca "instrumentum".

Ca atare, este esential ca intre parti sa se fi realizat anterior acordul de vointa cu privire la realitatea operatiei juridice ce inteleg sa fie secreta si mascata prin intermediul actului public, fiind astfel lipsit de relevanta ca inscrisul real nu intruneste cerintele de valabilitate prevazute de art. 948 C. civ.

De altfel, in cazul contractului de imprumut, cerinta formei scrise este numai ad probationem, nicidecum ad validitatem.

In consecinta, in cazul de fata se impune a se da prioritate vointei reale a partilor, conform art. 1175 C. civ., concretizata printr-un inscris sub semnatura privata, proba simulatiei fiind facuta cu respectarea cerintelor art. 1191 C. civ.

In raport de aceste considerente, ce vizeaza validitatea contractului de vanzare-cumparare incheiat de paratii L.V.-D. si L.I. cu reclamantul, urmeaza a fi analizata validitatea contractului de vanzare-cumparare incheiat de reclamant cu paratul K.S., intrucat este cunoscut principiul "quod nullum est, nullum producit efectum".

De necontestat ca buna credinta a partilor la incheierea actelor juridice este prezumata, insa, din probatoriul administrat in cauza a rezultat ca paratul nu a depus diligentele minime pentru a se putea trage o astfel de concluzie.

Astfel, anterior perfectarii actului de vanzare-cumparare, paratul nu s-a dus sa vada apartamentul ce urma sa-l achizitioneze si, potrivit sustinerilor din interogatoriu, a avut cunostinta ca imobilul este ocupat de sotii L., ca intre acestia si reclamant au existat "niste afaceri", aspecte de natura sa evidentieze ca a avut cunostinta de faptul ca nu reclamantul este proprietarul lucrului vandut.

Ca atare, buna-credinta a dobanditorului subsecvent nu poate fi retinuta, pentru considerentele enuntate anterior, cu atat mai mult cu cat pretul vanzarii, potrivit propriilor sustineri, a fost "convenabil".