Legea distinge, asadar, intre reparatii de intretinere, intelese ca mici reparatii, si care cad in sarcina titularului dreptului de abitatie, si reparatiile mari, acestea aflandu-se in sarcina proprietarului. Prin urmare, atunci cand sunt necesare reparatii mari, iar acestea nu isi au cauza in neefectuarea culpabila de catre uzuar a reparatiilor mici cu care era dator, ele cad in sarcina proprietarului.
Prin urmare, in cazul in care partile contractului de vanzare-cumparare au convenit instituirea unui drept de abitatie, nudului proprietar ii revine, in lipsa de stipulatie contractuala contrara, obligatia de a oferi si mentine imobilul intr-o stare care sa-i permita beneficiarului abitatiei sa il foloseasca potrivit acestei destinatii, socotite dupa standardele si exigentele firesti la data incheierii conventiei. In masura in care proprietarul, in calitatea lui de constituitor al dreptului, nu realizeaza aceasta, dreptului de abitatie ajunge sa fie periclitat in substanta lui, fiind vorba despre neindeplinirea unei obligatii esentiale pentru beneficiarul abitatiei.
I. Circumstantele cauzei:
A.Primul ciclu procesual
1. Cererea de chemare in judecata
Prin cererea inregistrata la data de 31.10.2012 pe rolul Tribunalului Ilfov-Sectia civila, A. a chemat in judecata pe paratii B., C. si D., solicitand instantei sa constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare cu drept de habitatie viagera autentificat sub nr. x din 21.09.2011 de B.N.P. X., incheiat intre reclamanta in calitate de vanzatoare si parati in calitate de cumparatori, avand ca obiect imobilul situat in localitatea Voluntari, pentru imposibilitatea obiectului, pe de o parte, si pretul derizoriu, pe de alta parte, lipsa cauzei si cauza ilicita si imorala; sa dispuna restabilirea situatiei anterioare (restitutio in integrum) in sensul de a dispune ca dreptul de proprietate asupra cotei de A� din imobilul sa revina in patrimonial sau, iar in subsidiar, in situatia in care va aprecia ca nu sunt cauze de nulitate, a solicitat instantei sa pronunte rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare cu drept de habitatie viagera anterior mentionat, avand in vedere neexecutarea obligatiei de respectare a dreptului real de habitatie, obligatie pe care si-au asumat-o prin contractul de vanzare-cumparare. A solicitat si obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata efectuate in cadrul acestui proces.
2. Sentinta pronuntata de Tribunalul Ilfov
Prin sentinta civila nr. 614 din 24.02.2015, Tribunalul Ilfov- Sectia civila a respins cererea formulata de reclamanta A., in contradictoriu cu paratii B., C. si D., ca neintemeiata.
3. Apelul declarat in cauza
Impotriva sentintei primei instante a declarat apel reclamanta.
Apelanta a solicitat admiterea apelului, in principal modificarea hotararii atacate, cu consecinta admiterii cererii de chemare in judecata, iar in subsidiar anularea hotararii atacate si trimiterea cauzei spre rejudecare.
4. Decizia pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti
Prin decizia civila nr. 133 A din 25.02.2016 Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a IV-a civila a respins ca nefondat apelul declarat de apelanta-reclamanta A. impotriva sentintei civile nr.614/2015 a Tribunalului Ilfov - Sectia civila.
5. Recursul declarat in cauza
Impotriva deciziei civile nr. 133 A/2016 a Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a IV-a civila, a declarat recurs reclamanta, intemeiat pe dispozitiile art. 304 pct. 5, 7 si 9 din Codul de procedura civila, prin care a solicitat casarea hotararii atacate si trimiterea cauzei, spre rejudecare, instantei de apel, avand in vedere ca nepronuntarea asupra tuturor motivelor de apel si motivarea lapidara echivaleaza cu lipsa motivarii. In subsidiar, a solicitat modificarea hotararii recurate, cu consecinta admiterii cererii de chemare in judecata .
6. Decizia pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie
Prin decizia civila nr. 1849 din 8.11.2016, Inalta Curte de Casatie si Justitie - Sectia a II-a civila a admis recursul declarat de reclamanta A. impotriva deciziei civile nr. 133 A/2016 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti-Sectia a IV-a civila, pe care a casat-o si a trimis cauza, spre rejudecare, aceleiasi instante.
Considerentele instantei de recurs au fost urmatoarele:
Cu referire la incidenta dispozitiilor art.304 pct. 7 din Codul de procedura civila prin raportare la dispozitiile art. 261 alin. (1) din acelasi cod, Inalta Curte a aratat ca motivarea hotararii trebuie sa cuprinda, in considerentele sale, motivele de fapt si de drept care au format convingerea instantei si au condus la solutia pronuntata, care au legatura directa cu aceasta si care sustin solutia.
In acest sens, a retinut ca un proces civil finalizat prin hotararea care dezleaga fondul, cu garantiile date de art. 6.1 din Conventia europeana privind drepturile omului, include printre altele dreptul partilor de a fi in mod real ascultate, adica in mod corect examinate de catre instanta sesizata. Aceasta implica obligatia instantei de a proceda la un examen efectiv, real si consistent al mijloacelor, argumentelor si elementelor de proba ale partilor, cel putin pentru a le aprecia pertinenta in determinarea situatiei de fapt .
Prin urmare, in speta, Inalta Curte a constatat ca decizia instantei de apel nu indeplineste cerintele mentionate, intrucat nu a fost motivata sub toate aspectele invocate sau a fost motivata lapidar, astfel incat, coroborat cu principiile si regulile de drept substantial si procesual, sa conduca in mod logic la solutia pronuntata si sa permita realizarea controlului judiciar.
B. Al doilea ciclu procesual
1.Decizia Curtii de Apel Bucuresti
Prin decizia civila nr. 770 A din 29.09.2017, Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a IV-a civila a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta A. impotriva sentintei civile nr. 614/2015, pronuntata de Tribunalul Ilfov - Sectia civila.
2.Recursul declarat in cauza
Impotriva deciziei pronuntate de curtea de apel, a declarat recurs reclamanta, solicitand casarea hotararii atacate si retinand cauza spre rejudecare, sa fie admis apelul, cu consecinta admiterii cererii de chemare in judecata astfel cum a fost precizata.
3.Decizia Inaltei Curti de Casatie si Justitie
Prin decizia nr. 2470 din 06.06.2018, Inalta Curte de Casatie si Justitie - Sectia a II-a civila a admis recursul declarat de recurenta-reclamanta impotriva deciziei civile nr. 770 A/2017, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a IV-a civila, a casat decizia recurata si a trimis cauza Curtii de Apel Bucuresti- Sectia a IV-a civila in vederea rejudecarii.
Inalta Curte a stabilit, in esenta, ca in rejudecare se impune a se analiza capatul de cerere in rezolutiunea contractului, acesta ramanand necercetat de catre instanta de apel, in conditiile in care intentia partilor a fost aceea de a incheia un singur act juridic cu caracter complex, respectiv un contract de vanzare-cumparare cu drept de obligatie viagera in favoarea vanzatoarei.
C. Al treilea ciclu procesual
Prin decizia civila nr.184 A din 08.02.2019, Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a IV-a civila a admis apelul impotriva sentintei civile nr. 614/2015 pronuntata de Tribunalul Ilfov Sectia civila formulat de catre apelanta reclamanta; a schimbat in tot sentinta apelata astfel: a admis in parte cererea de chemare in judecata formulata de reclamanta A.; a dispus rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare cu drept de habitatie viagera autentificat sub nr. x/2011 de B.N.P. X. si rectificat si completat prin incheierea de rectificare nr. 03/2012 emisa de acelasi notar public; a dispus repunerea partilor in situatia anterioara incheierii contractului rezolvit; a obligat paratii sa plateasca reclamantei cu titlu de cheltuieli de judecata reprezentand taxe judiciare de timbru suma de 23.061,59 lei.
2.Recursurile declarate in cauza
2.1 Impotriva deciziei civile nr. 184 A/2019 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti-Sectia a IV-a civila, au declarat recurs paratii B. si C.
1. Recurentii-parati au invocat motivele de recurs prevazute de art. 304 pct. 7 si art. 304 pct. 9 din Codul de procedura civila si au solicitat admiterea recursului, casarea hotararii atacate si retinandu-se cauza spre rejudecare, sa se respinga apelul formulat de apelanta-reclamanta, ca neintemeiat, cu consecinta respingerii cererii de chemare in judecata, ca nefondata.
In esenta, recurentii-parati au criticat decizia atacata sub urmatoarele aspecte:
a) Hotararea instantei de apel nu cuprinde motivele pe care se sprijina, fiind incident motivul de recurs prevazut de art. 304 pct.7 din Codul de procedura civila.
Au sustinut recurentii-parati ca argumentatia ce a stat la baza pronuntarii solutiei de rezolutiune a contractului de vanzare dedus judecatii nu se bazeaza pe un text de lege si nu rezulta din interpretarea contractului, lipsind dovada certa care sa ateste ca instituirea dreptului de habitatie viagera ar fi reprezentat elementul esential si determinant la perfectarea vanzarii.
Contrar celor statuate de Inalta Curte de Casatie si Justitie in sensul in care contractul de vanzare-cumparare cu drept de abitatie viagera trebuie privit ca un act juridic complex, cu drepturi si obligatii interdependente si reciproce, in interpretarea obiectului contractului instanta de apel a concluzionat, cu depasirea limitelor investirii, ca esentiala pentru perfectarea vanzarii a fost constituirea acestui dezmembramant al dreptului de proprietate, prioritizare care nu se regaseste in reglementarile dedicate contractului de vanzare-cumparare (art. 1294 - 1309 din Codul civil) coroborate cu cele ale dreptului de abitatie viagera ( art. 565 - 573 din Cod civil raportate la art. 540-564 din acelasi cod).
In orice contract de vanzare-cumparare scopul urmarit de vanzator este acela al incasarii pretului ce constituie elementul determinant al incheierii conventiei deduse judecatii asupra caruia instanta de apel nu s-a aplecat in contextul in care plata pretului reprezinta atat o obligatie a cumparatorilor, cat si scopul imediat al vanzatorului, iar constituirea dreptului de habitatie viagera nu a fost consecinta existentei unei obligatii asumate de recurenti care sa corespunda unui drept subiectiv recunoscut reclamantei prin contractul de vanzare-cumparare, ci a fost un drept constituit la initiativa recurentilor.
Totodata, elementul determinant al vanzarii l-ar fi putut constitui si sarcinile ce grevau imobilul la momentul incheierii antecontractului si a contractului de vanzare-cumparare respectiv: existenta unei ipoteci ce greva intregul imobil care a garantat contractul de credit incheiat de recurentul C. si in cuprinsul caruia apelanta-reclamanta avea calitatea de garant alaturi de recurent pentru efectuarea la data scadentei a tuturor platilor catre imprumutator.
Au aratat recurentii-parati ca prin perfectarea vanzarii a incetat existenta unor datorii (36.331 lei) reprezentand impozite aferente veniturilor obtinute din inchirierea spatiului comercial pentru perioada 2008-2011 (venituri incasate de tatal recurentilor si reclamanta), intrucat in acea perioada nu au fost platite creantele bugetare, astfel cum rezulta din somatia nr.234020027837967 si titlul executoriu nr. 234020017945475, emise in dosarul de executare din 2011.
b) Hotararea a fost data cu incalcarea si aplicarea gresita a legii, fiind incident motivul de casare prevazut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedura civila.
Au sustinut recurentii-parati ca hotararea pronuntata a fost data cu incalcarea dispozitiilor art. 565 din Codul civil raportat la art. 517, art. 545, art. 546 si art. 547 din acelasi cod in contextul in care instanta de apel a apreciat ca in speta sunt incidente dispozitiile art. 1020 din Codul civil, statuand ca, din punct de vedere al conditiilor necesare pentru pronuntarea rezolutiunii judiciare (neexecutarea obligatiei asumate, culpa partii, punerea in intarziere a
debitorului contractual) s-a probat neexecutarea culpabila a obligatiilor asumate de catre intimatii-parati in ceea ce priveste constituirea si asigurarea dreptului de habitatie viagera.
Totodata, instanta a apreciat ca, pornind de la drepturile nascute in favoarea titularului abitatiei, recurentii au impiedicat si ingreunat folosirea de catre reclamanta imobilului, golind de continut dreptul acesteia si punand-o pe aceasta in imposibilitate de a se bucura de dreptul ce i-a fost constituit.
Or, de vreme ce dezmembramantul a fost constituit prin chiar contractul dedus judecatii, nasterea dreptului de abitatie viagera s-a produs la momentul semnarii contractului de vanzare-cumparare, cand apelanta-reclamanta locuia efectiv in casa - obiect al dreptului de abitatie.
Tot de la o premisa gresita a pornit aceeasi instanta de apel atunci cand a considerat ca in cauza sunt indeplinite conditiile rezolutiunii, apreciind ca trebuie luate in considerare exclusiv drepturile nascute in favoarea titularului abitatiei.
Cata vreme indrumarea Inaltei Curti de Casatie si Justitie a fost aceea ca instanta de apel sa analizeze contractul de vanzare-cumparare dedus judecatii ca un act juridic complex, care incorporeaza atat o vanzare, cu toate drepturile si obligatiile specifice partilor contractante - vanzator si cumparatori, cat si constituirea dreptului de habitatie viagera, ca dezmembramant al dreptului de proprietate, dreptul de habitatie viagera constituit in favoarea apelantei-reclamante nu a dat nastere numai unui drept de a locui in casa corelativ obligatiei recurentilor de a-i respecta dreptul, ci a dat nastere si obligatiilor legale stabilite titularului habitatiei, astfel cum sunt reglementate de art. 565 din Codul civil raportat la art. 540-549 din acelasi cod.
Au aratat ca reparatiile ce trebuiau aduse constructiei C2, astfel cum au fost mentionate in ambele rapoarte de expertiza, nu intrau in continutul celor reglementate de art. 546 din Codul civil si nici in sarcina recurentilor, ci aveau caracterul unor reparatii de intretinere ce cadeau in sarcina apelantei-reclamante.
Astfel, cu nesocotirea dispozitiilor legale instanta de apel a apreciat ca dreptul de habitatie viagera reprezinta un dezmembramant al dreptului de proprietate care atribuie titularului sau doar dreptul de a locui in casa si de a-i fi garantata aceasta locuire, fara a avea nicio obligatie cu privire la intretinerea locuintei.
De asemenea, recurentii-parati au sustinut ca nu sunt indeplinite conditiile prevazute de art. 1020 din Codul civil pentru intervenirea sanctiunii rezolutiunii contractului de vanzare-cumparare ce face obiectul prezentului litigiu, cata vreme nu au incalcat obligatia asumata in temeiul acordului de vointa in ceea ce priveste constituirea si respectarea dreptului de abitatie viagera al apelantei-reclamante.
Or, intimata-reclamanta nu a facut nicio dovada privind nerespectarea de catre recurenti a acestui drept, mai mult, a fost cea care a ramas singura in casa de locuit si pe care a inteles s-o paraseasca din proprie initiativa; imobilul si-a pastrat structura si componenta pe care le avea la momentul perfectarii contractului de vanzare-cumparare, dupa cum reiese din raportul de expertiza, actele de proprietate si procesul-verbal intocmit de executorul judecatoresc Y. cu privire la constatarea situatiei de fapt .
In conditiile in care apelanta a inteles sa paraseasca constructia, nu si-a indeplinit obligatia de intretinere aferenta cotei de 1/2 din casa de locuit, nu s-a ingrijit de lucru ca un bun proprietar, nu a conservat substanta acestuia si totodata s-a opus efectuarii oricaror lucrari de consolidare, nu rezulta incalcarea dreptului ei de abitatie viagera.
c) Hotararea recurata este nelegala si prin prisma incalcarii dispozitiilor art. 574 din
Codul civil raportat la art. 545 din acelasi cod.
Din motivarea instantei de apel reiese faptul ca titularul dreptului de habitatie viagera are facultatea de a parasi chiar mai multi ani locuinta, timp in care proprietarii sunt tinuti sa efectueze reparatii de orice natura, fara a exista vreo obligatie din partea beneficiarului dezmembramantului.
Or, art. 574 raportat la art. 545 din Codul civil reglementeaza obligatia uzufructuarului (si a titularului dreptului de abitatie viagera) de intretinere a lucrului, obligatie ce are ca finalitate asigurarea substantei materiale a imobilului ce face obiectul dezmembramantului.
Dispozitiile legale care guverneaza abitatia instituie obligatia celui ce il foloseste de a efectua cheltuielile de intretinere in sensul ca se aplica deopotriva si titularului dreptului de habitatie viagera, dupa cum urmeaza: daca titularul uzului sau abitatiei foloseste intregul bun in interesul sau si al familiei, va fi tinut de toate obligatiile uzufructuarului; daca el foloseste insa numai o parte din bun, va contribui la cheltuieli in mod proportional.
Cata vreme apelanta-reclamanta a manifestat o atitudine pasiva cu privire la cheltuielile de reparatii curente si intretinere ce reprezinta obligatii corelative dreptului sau de abitatie viagera, aceasta echivaleaza cu nerespectarea obligatiei acesteia de a se ingriji de lucru ca un bun proprietar si de a conserva substanta acestuia.
2.2 Recurenta-parata D. a invocat motivul de recurs prevazut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedura civila si a solicitat admiterea recursului, modificarea in parte a hotararii atacate in sensul precizarii dispozitiei privind repunerea partilor in situatia anterioara cu obligatia reclamantei de a restitui prestatia executata de parati, respectiv de a restitui acestora suma de 100.000 euro achitata cu titlu de pret al vanzarii-cumpararii rezolvite, criticand decizia instantei de apel, in esenta, sub urmatoarele aspecte:
a) Hotararea instantei de apel a fost data cu aplicarea gresita a dispozitiilor art. 1034 din vechiul Cod civil.
In dezvoltarea acestui motiv de recurs recurenta-parata a aratat, in esenta, ca instanta de apel a admis cererea de rezolutiune a contractului cu consecinta repunerii partilor in situatia anterioara incheierii actului de vanzare-cumparare fara a mentiona in concret care sunt prestatiile ce trebuie restituite si in ce procente.
A apreciat recurenta-parata ca instanta de apel a omis faptul ca in speta contractul analizat a avut 3 cumparatori, sens in care pretul a fost achitat proportional cu cota dobandita de fiecare dintre acestia, urmand ca repunerea in situatia anterioara sa aiba loc cu precizarea exacta a prestatiilor care se intorc si identificarea creditorului fiecarei prestatii .
In cauza de fata, cu toate ca instanta de apel a apreciat ca sunt indeplinite conditiile rezolutiunii judiciare prin raportare la art. 1020-1021 din vechiul Cod civil si a dispus rezolutiunea contractului si repunerea partilor in situatia anterioara, ca efect al rezolutiunii, nu a precizat care sunt prestatiile ce urmeaza a fi restituite de catre partile participante la contractul rezolvit.
Totodata, nu s-a retinut in dispozitivul deciziei atacate solicitarea reclamantei de repunere a partilor in situatia anterioara, cu revenirea in patrimoniul sau a bunului vandut.
b) In conditiile in care s-a produs rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare si bunul a revenit in patrimoniul vanzatorului, pretul vanzarii -100.000 euro - pe care paratii l-au achitat anterior incheierii contractului, fapt statuat cu putere de lucru judecat prin decizia civila nr.2470/2018, pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie in al doilea ciclu procesual), a devenit o plata nedatorata care trebuie restituita.
Sub acest aspect, pronuntarea instantei de apel cu privire la cererea de repunere in situatia anterioara este lacunara, intrucat nu mentioneaza continutul concret al obligatiilor ce urmeaza a fi executate ca o consecinta a rezolutiunii.
3. Apararile formulate in cauza
Intimata-reclamanta a depus intampinare la recursurile declarate de recurentii-parati.
A invocat exceptia netimbrarii caii de atac prin raportare la dispozitiile art.32 din O.U.G.
nr.80/2013 privind taxele judiciare de timbru, dispozitii care se regasesc si in Legea nr.146/1997.
In masura in care recurentii-parati nu au achitat taxa de timbru in cuantum de 50% din taxa de timbru datorata la fond, a solicitat anularea recursurilor, ca netimbrate.
Cu privire la fondul recursul declarat de parati, a solicitat respingerea recursului, ca neintemeiat.
II. Solutia si considerentele Inaltei Curti de Casatie si Justitie.
Cu privire la recursurile declarate, Inalta Curte de Casatie si Justitie are in vedere urmatoarele:
a) In legatura cu recursul declarat de paratii B. si C.
Este in afara indoielii ca, in acord cu prevederile art. 261 alin. (1) pct. 5 C.pr.civ. 1864 (potrivit carora hotararea judecatoreasca trebuie sa cuprinda ``motivele de fapt si de drept care au format convingerea instantei, cum si cele pentru care s-au inlaturat cererile partilor``), motivarea hotararii reprezinta nu doar o cerinta legala obligatorie, ci si una fundamentala in planul garantarii efective a dreptului partilor la un proces echitabil. In sensul scopului urmarit de legiuitor, nu este suficient ca partile sa cunoasca solutia pe care judecatorul a dat-o litigiului, fiind necesar inclusiv ca judecatorul sa arate, in raport de particularitatile cauzei, motivele de fapt si de drept care i-au intemeiat solutia.
Doar in acest fel se asigura intelegerea si mai buna acceptare de catre parti a solutiei pronuntate, ele putand sa decida in cunostinta de cauza si tinand seama de masura in care rationamentul instantei li s-a parut pertinent, oportun, legal si, in cele din urma, convingator, daca este cazul sa exercite, in conditiile legii, o cale de atac impotriva respectivei hotarari.
In ce priveste prezentul proces, Inalta Curte apreciaza insa ca sunt nefondate sustinerile paratilor recurenti potrivit carora instanta de apel nu ar fi aratat motivele in raport de care a tras concluzia ca, in cauza, dreptul de abitatie constituit in favoarea reclamantei ar fi avut un caracter esential la incheierea contractului de vanzare-cumparare litigios.
Cu caracter preliminar, valorand observatie generala in legatura cu motivarea pe care instanta de apel a oferit-o deciziei sale, Inalta Curte socoteste oportun a mentiona ca examinarea in integralitatea lor a considerentelor cuprinse in decizia atacata releva serioasa preocupare a Curtii de Apel Bucuresti pentru a realiza un examen amplu, atent si detaliat al acelor elemente ale cauzei relevante in solutionarea apelului, motivarea continuta in decizie avand calitatea de a ilustra o verificare jurisdictionala completa si, cu evidenta, dedicata cercetarii elementelor de fapt si drept importante in economia judecatii.
In ce priveste motivarea care insoteste statuarea potrivit careia constituirea dreptului de abitatie in favoarea reclamantei ar fi reprezentat un element determinant la incheierea contractului de vanzare-cumparare, este de observat ca in considerentele deciziei s-a aratat, intre altele, ca instanta ``a��. priveste nasterea acestui drept de abitatie viagera in favoarea vanzatoarei
ca reprezentand un element esential, determinant, in exprimarea consimtamantului la vanzare, avand in vedere si faptul ca reclamanta vanzatoare si-a instrainat cota de A� din locuinta ce a reprezentat obiectul abitatiei catre cei doi fii ai sai si sotiei unuia dintre acestia. Or, daca reclamanta a urmarit instituirea in favoarea sa a acestui drept de abitatie viagera, intimatiicumparatori fiind de acord cu constituirea acestui dezmembramant, Curtea apreciaza ca vanzarea a fost consimtita de reclamanta asupra cotei sale de A� din intregul imobil in considerarea abitatiei ce avea a-i fi constituita prin contractul incheiat, chiar si doar asupra locuintei, astfel cum s-a stipulat in clauza mentionata in prima pagina a contractului``.
Rezulta din cele de mai sus ca instanta de apel nu s-a marginit la a declara ca instituirea dreptului de abitatie in favoarea reclamantei reprezinta un element determinant al incheierii contractului, ea alaturand acestei concluzii si asertiunea, valorand motivare, potrivit careia imobilul avea chiar destinatia de locuinta a reclamantei vanzatoare.
Or, in conditiile in care, asa cum s-a aratat in cauza, constructia in litigiu reprezenta singura locuinta a vanzatoarei (in sensul de imobil avand destinatia de locuinta cu privire la care aceasta era titulara unui drept de proprietate), concluzia instantei de apel potrivit careia instituirea dreptului de abitatie constituite, pentru reclamanta, un element esential la incheierea contractului, apare ca indreptatita.
Acest motiv al recursului, intemeiat pe dispozitiile art. 304 pct. 7 C.pr.civ. 1865, este, deci, nefondat.
Contrar celor afirmate de paratii-recurenti, nu se poate considera nici ca decizia atacata este lipsita de temei legal, in sensul prevederilor art. 304 pct. 9 C.pr.civ.1865.
Apreciind ca instituirea dreptului de abitatie in beneficiul reclamantei are semnificatia unui element esential, instanta de apel nu a afirmat si ca acesta ar fi fost singurul element cu semnificatie majora in luarea de catre reclamanta a hotararii de a incheia contractul .
Dupa cum se cunoaste, atunci cand o persoana hotaraste sa incheie un act juridic, aceasta decizie a ei se sprijina pe motivatii subiective, de natura personala si concreta, care variaza (sau pot varia) de la o persoana la alta. Alcatuind ceea ce, juridic, desemneaza cauza concreta (zisa si mediata) a actului, toate aceste mobiluri subiective, cu vadit caracter personal, pot fi reprezentate de un singur element motivational sau, dimpotriva, de mai multe, in raport de care persoana apreciaza ca este in interesul ei sa incheie actul juridic respectiv.
Transpunand aceste asertiuni cu caracter general la prezentul proces, este util a avea in vedere ca, in sensul celor deja stabilite cu forta obligatorie intr-un ciclu procesual anterior, conventia in litigiu este un act juridic complex (vanzare-cumparare cu clauza de abitatie viagera) prin care s-au instituit drepturi si obligatii reciproce.
Acest caracter complex al conventiei evidentiaza, o data in plus, ca in planul motivatiei (mobilului) de natura personala care a determinat-o pe reclamanta sa incheie contractul, instituirea dreptului de abitatie reprezenta doar un element, dupa cum, pe langa constituirea acestui drept, incasarea unui pret (chiar daca mai mic decat valoarea reala de piata a cotei din imobil vandute), putea reprezenta, in egala masura, un alt mobil cu rol determinant.
Tot astfel, incetarea existentei unei datorii sau existenta unei ipoteci asupra imobilului puteau constitui, in mod distinct, elemente care sa fi avut, pentru reclamanta, relevanta la incheierea contractului.
Rezulta, asadar, ca instanta de apel era in drept sa aprecieze ca instituirea dreptului de abitatie in favoarea reclamantei a reprezentat un element determinant la incheierea contractului, fara ca aceasta sa insemne ca el ar fi fost singurul element cu un asemenea rol.
Nu este, deci, vorba - in sensul limbajului utilizat de recurenti - de o prioritizare lipsita de fundament legal, ci, pur si simplu, despre prerogativa instantei de apel de aprecia, prin raportare la continutul actului juridic in discutie si la probele administrate, ca instituirea dreptului de abitatie a reprezentat un element important in planul cauzei obligatiilor pe care reclamanta si le-a asumat, insa nu neaparat singurul.
Nu s-ar putea considera ca uzand de o asemenea interpretare instanta de apel ar fi incalcat dispozitiile legale privitoare la contractul de vanzare-cumparare (art. 1294-1309 C.civ. 1864), la dreptul de abitatie viagera (art. 565-573 raportate la art. 540 - 564 C.civil 1864), dupa cum nu s-ar putea accepta nici ca s-a ajuns la incalcarea prevederilor art. 977 C.civ., ca dispozitie legala potrivit careia interpretarea contractelor se face dupa intentia comuna a partilor, iar nu dupa sensul literal al termenilor intrebuintati in contract .
Fara temei afirma recurentii si ca hotararea instantei de apel este data cu incalcarea si aplicarea gresita a legii, ceea ce, de asemenea, ar atrage, potrivit recurentilor, incidenta motivului de recurs prevazut de art. 304 pct. 9 C.pr.civ. 1865, fiind vorba despre incalcarea prevederilor art. 565 raportate la cele ale art. 517, 545, 546 si 547 C.civil 1864.
Nu incape nicio indoiala ca, avand ca prim temei dispozitiile art. 567 C.civ. 1864, potrivit carora ``uzuarul si cel ce are dreptul de abitatiune trebuie sa se foloseasca de ele ca un bun parinte de familie``, titularul dreptului de uz trebuie sa isi exercite dreptul cu grija, astfel incat acest exercitiu sa nu provoace alte pagube ori pierderi de valoare ale bunului decat cele pe care o folosire atenta si de buna-credinta le-ar putea genera.
In ce priveste insa obligatiile ce-i revin titularului dreptului de abitatie in legatura cu intretinerea bunului, din dispozitiile art. 574 coroborate cu cele ale art. 545 C.civ. 1864 rezulta ca titularul dreptului ``a�� nu este obligat decat la reparatii de intretinere. Reparatiile cele mari raman in sarcina proprietarului, afara numai daca acestea s-a fi cauzat din lipsa reparatiilor de intretinere de la deschiderea uzufructului (sau abitatiei, n.n.), in care caz uzufructuarul este obligat a le face si pe acestea``.
In fine, este oportun a preciza si ca atata vreme cat partile au convenit instituirea unui drept de abitatie, nudului proprietar ii revine, in lipsa de stipulatie contractuala contrara, obligatia de a oferi si mentine imobilul intr-o stare care sa-i permita beneficiarului abitatiei sa il foloseasca potrivit acestei destinatii, socotite dupa standardele si exigentele firesti la data incheierii conventiei. In masura in care proprietarul, in calitatea lui de constituitor al dreptului, nu realizeaza aceasta, dreptului de abitatie ajunge sa fie periclitat in substanta lui, fiind vorba despre neindeplinirea de catre proprietar a unei obligatii esentiale pentru beneficiarul abitatiei.
In prezentul proces instanta de apel tocmai asemenea elemente a retinut in contra paratilor recurenti, concluzionand, in urma analizarii si interpretarii probelor administrate (in principal a expertizelor efectuate), ca starea de degradare in care se afla constructia (rezultata din nefunctionarea centralei termice, spargerea tevilor, demontarea caloriferelor, scoaterea usilor, pardoselii si a unor ferestre, demolarea partiala a unui perete, existenta igrasiei si a mucegaiului) a condus la golirea de substanta a dreptului de abitatie al reclamantei, fiind vorba despre o conduita culpabila a paratilor in ceea ce priveste garantarea dreptului de abitatie constituit in favoarea reclamantei.
Fata de ampla analiza a materialului probator relevant in cauza pe care instanta de apel a realizat-o, aceasta concluzie a instantei este una corecta, astfel ca in mod legal s-a apreciat ca se poate dispune rezolutiunea contractului in litigiu.
Referirea pe care o fac recurentii la obligatiile ce-i reveneau reclamantei, potrivit legii, in legatura cu intretinerea imobilului ar fi avut relevanta numai in situatia in care, prin raportare lasus-evocatele prevederi ale art. 545 C.civil 1864, starea de degradare a imobilului si-ar fi avut cauza in neindeplinirea de catre reclamant a obligatiilor care cadeau in sarcina ei. Or, in cauza nu s-a avut in vedere ca neefectuarea unor reparatii de intretinere, intelese ca mici reparatii, ar fi cauzat degradarea imobilului si aflarea lui intr-o stare care il face impropriu unui exercitiu normal al dreptului de abitatie, instanta de apel retinand, in temeiul probelor administrate, o culpa exclusiva a paratilor-recurenti.
Incidenta motivului de casare prevazut de art. 304 pct. 9 C.pr.civ. 1865 nu ar putea fi retinuta nici in legatura cu afirmata incalcare de catre instanta de apel a dispozitiilor art. 574 raportate la cele ale art. 545 C.civ. 1864.
Pornind de la constatarea ca un drept subiectiv trebuie inteles ca putere conferita unei persoane de lege sau de un act juridic, in virtutea careia respectiva persoana poate sa actioneze intr-un mod determinat, rezulta, cu privire la dreptul de abitatie, ca titularului acestuia trebuie sa i se asigure in mod continuu si rezonabil posibilitatea de a-si exercita dreptul in totalitatea prerogativelor care il alcatuiesc, asigurandu-i-se si garantandu-i-se continutul ce-i este specific.
Astfel fiind, este in totul justa statuarea instantei de apel potrivit careia, in egala masura, beneficiarul dreptului de abitatie viagera are facultatea de a nu locui constant in casa de locuit, insa ori de cate ori beneficiarul abitatiei doreste exercitarea dreptului trebuie sa i se asigure aceasta. Prin urmare, faptul ca in iarna anului 2011 reclamanta a parasit casa in litigiu pentru a locui la fiica sa nu ii exonera pe parati de obligatia de a mentine locuinta la un nivel de intretinere si al dotarilor care sa-i ingaduie reclamantei ca, atunci cand va dori, sa revina pentru a o folosi in conditii de deplina normalitate a exercitiului locativ.
Faptul ca beneficiarul abitatiei alege sa nu foloseasca imobilul o anumita perioada nu il exonereaza, intr-adevar, de obligatia legala de a suporta micile reparatii; observa, insa, Inalta Curte ca, in sensul unor dezlegari deja facute mai sus, in prezentul litigiu starea de degradare a imobilului nu isi are cauza in neindeplinirea de catre reclamanta a propriilor obligatii, ci in conduita culpabila a paratilor recurenti.
Fata de toate cele ce preced, rezulta ca hotararea instantei de apel este una legala, impunandu-se respingerea ca nefondat, conform art. 312 alin. 1 C.pr.civ. 1865, a recursului declarat de paratii B. si C.
b) In legatura cu recursul declarat de parata D.:
Potrivit dispozitiilor art. 1 din Legea nr. 146/1997 (ca lege sub actiunea careia a inceput prezentul proces), actiunile si cererile introduse la instantele judecatoresti sunt supuse taxelor judiciare de timbru prevazute in aceasta lege si se taxeaza diferentiat, dupa cum obiectul acestora este sau nu evaluabil in bani, cu exceptiile prevazute de lege.
Corelativ, art. 20 alin. (3) din aceeasi lege stabileste ca neindeplinirea obligatiei de plata pusa la termenul stabilit se sanctioneaza cu anularea actiunii sau a cererii.
In procesul de fata parata D. a fost citata cu mentiunea de a plati, aferent recursului pe care l-a declarat, suma de 1939,75 lei cu titlu de taxa judiciara de timbru.
Obligatia a ramas insa neindeplinita pana la momentul incheierii dezbaterilor asupra recursului, astfel ca in temeiul dispozitiilor legale sus-aratate s-a dispus anularea ca netimbrat a recursului declarat de parata.
Aspecte practice privind Cercetarea disciplinara a salariatilor Sursa: MCP Cabinet avocati
Valoarea Tichetelor de masa in anul 2024 Sursa: MCP Cabinet avocati
Valoarea Tichetelor cadou in anul 2024 Sursa: MCP Cabinet avocati
OUG 127/2023 pentru modificarea si completarea unor acte normative, prorogarea unor termene, precum si unele masuri bugetare Ordonanta de urgenta 127/2023 pentru modificarea si completarea unor acte normative, prorogarea unor ...
OUG 128/2023 pentru unele masuri referitoare la salarizarea personalului din invatamant si alte sectoare de activitate bugetara Ordonanta de urgenta 128/2023 pentru unele masuri referitoare la salarizarea personalului din invata ...
Legea 414/2023 privind desfasurarea actiunilor in reprezentare pentru protectia intereselor colective ale consumatorilor Legea nr. 414/2023 privind desfasurarea actiunilor in reprezentare pentru protectia intereselor cole ...