Normele metodologice ale Legii asociatiilor de proprietari, Actualizate 2016

Art. 22
(1)Activitatea de administrare a condominiului include activitati de administrare tehnica, de contabilitate si casierie.
(2)Asociatia de proprietari angajeaza persoane fizice atestate pentru functia de administrator sau incheie contracte cu persoane juridice specializate si autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrarii, intretinerii, investitiilor si reparatiilor asupra proprietatii comune.
(3)Pentru a fi autorizate de catre autoritatile administratiei publice locale pentru activitatea de administrare, persoanele juridice specializate trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii:
a)sa aiba ca obiect de activitate numai domeniul asociatiilor de proprietari ori ca activitate principala administrarea imobilelor pe baza de tarife sau contract;
b)sa aiba angajate persoane atestate in conditiile prezentelor norme metodologice;
c)sa dovedeasca ca au bonitate financiara.
(4)Administratorii trebuie sa prezinte garantii morale, materiale si profesionale acceptate de comitetul executiv al asociatiei de proprietari a cladirii pe care urmeaza sa o administreze.
(5)Administratorul asigura managementul de proprietate al condominiului prin:
a)prestarea serviciilor conform atributiilor, obligatiilor si responsabilitatilor atribuite de comitetul executiv, in conditiile legislatiei in vigoare;
b)gestionarea bunurilor materiale si a fondurilor banesti, daca nu are angajat un casier;
c)efectuarea formalitatilor necesare in angajarea contractelor cu furnizorii/prestatorii de servicii pentru exploatarea si intretinerea cladirii, derularea si urmarirea realizarii acestor contracte;
d)asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor cu privire la proprietatea comuna;
e)gestionarea modului de indeplinire a obligatiilor cetatenesti ce revin proprietarilor in raport cu autoritatile publice . Obligatiile cetatenesti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea generala;
f)indeplinirea oricaror alte obligatii expres prevazute de lege, precum si a celor stabilite prin contractul incheiat cu asociatia de proprietari.
(6)Contabilul raspunde de organizarea si conducerea contabilitatii, in conditiile legii. La asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida simpla, administratorii de imobile pot cumula si functia de contabil .
(7)Administratorul care indeplineste si functia de contabil in partida simpla are obligatia sa intocmeasca si sa completeze registrul jurnal, registrul inventar, registrul pentru evidenta fondului de reparatii, registrul pentru evidenta fondului de rulment, registrul pentru evidenta sumelor speciale, registrul pentru evidenta fondului de penalizari, precum si alte formulare specifice activitatii de contabilitate, prevazute prin ordin al ministrului economiei si finantelor.
(8)In situatia in care asociatia de proprietari angajeaza un casier, acesta raspunde de efectuarea operatiunilor de incasari si plati in numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operatiunilor de casa . La asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida simpla, administratorii de imobile pot cumula si functia de casier. Pentru incasarile in numerar, asociatia de proprietari are obligatia sa emita chitante care vor cuprinde obligatoriu urmatoarele date: numarul de ordine, in baza unei serii, care identifica chitanta in mod unic; data emiterii facturii; denumirea/numele, adresa si codul de inregistrare fiscala ale asociatiei de proprietari pentru care se emite chitanta.
(9)Pentru lucrarile privind proprietatea comuna, administratorul, tinand seama de pret, durata de executie si calitate, supune spre analiza, selectie de oferte si aprobare comitetului executiv al asociatiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerintele, in vederea executarii lucrarilor, conform legislatiei in vigoare, potrivit art. 37 din Legea nr. 230/2007. In caz contrar, cheltuielile nu vor fi acceptate la plata .
Art. 23
Spatiile din proprietatea comuna pot fi utilizate de catre terti, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majoritatii proprietarilor membri ai asociatiei si al proprietarilor direct afectati de vecinatate, in baza unui contract de inchiriere, de folosinta sau de concesiune, potrivit art. 39 din Legea nr. 230/2007.
Art. 24
(1)In scopul asigurarii fondurilor necesare pentru plati curente, asociatia de proprietari stabileste cuantumul si cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. De regula, fondul de rulment se dimensioneaza astfel incat sa poata acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesara pentru acoperirea cheltuielilor lunare inregistrate de asociatia de proprietari in anul expirat, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflatiei, iar in cazurile asociatiilor de proprietari nou-infiintate, prin constatarea si insusirea experientei in domeniu a unor asociatii de proprietari echivalente ca marime.
(2)Fondul de rulment se constituie prin plata anticipata a cotei ce revine fiecarui proprietar, potrivit hotararii adunarii generale a asociatiei de proprietari, iar reintregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afisate pe lista de plata . Pentru incasarea fondului de rulment, casierul asociatiei de proprietari elibereaza chitanta personalizata separata.
(3)In situatiile in care, prin contractul de inchiriere incheiat cu proprietarul, chiriasul se obliga sa participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului in care locuieste, acesta va participa si la formarea fondului de rulment.
(4)Fondul de rulment incasat se poate restitui in situatiile de schimbare a domiciliului sau a dreptului de proprietate, daca prin actele de transmitere a dreptului de proprietate sau a folosintei locuintei nu se stipuleaza altfel, precum si in situatiile in care cheltuielile lunare scad conform deciziei comitetului executiv, la cererea proprietarului.
(5)Asociatia de proprietari va constitui un fond pentru repararea partilor de constructii/instalatii aflate in proprietate comuna, fond cu perioada de folosire limitata, care va fi depus in contul asociatiei de proprietari si nu va putea fi folosit decat cu acordul adunarii generale a asociatiei de proprietari, in conformitate cu bugetul de venituri si cheltuieli .
(6)Veniturile obtinute de asociatia de proprietari din activitati economice sau din alte activitati desfasurate se constituie ca fond special si se vor utiliza in exclusivitate pentru imbunatatirea confortului si eficientei condominiului, pentru intretinerea si repararea proprietatii comune, potrivit art. 45 alin. (3) din Legea nr. 230/2007. In aceste venituri se cuprind si cele obtinute din inchirierea unor spatii aflate in proprietate comuna indiviza, a spatiilor pentru instalarea de reclame si pentru serviciul de televiziune prin cablu, firme luminoase, precum si alte venituri obtinute din orice sursa, in conditiile legii. Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale asociatiei de proprietari, nu se platesc proprietarilor, nu pot fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment si nu pot fi folosite la plata facturilor emise de furnizorii de servicii publice de utilitati. Acest fond va fi depus in contul asociatiei de proprietari si nu va putea fi folosit decat cu acordul adunarii generale a asociatiei de proprietari, in conformitate cu bugetul de venituri si cheltuieli .
Art. 25
(1)Cotele de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de acestia, dupa caz, in termen de maximum 20 de zile de la data afisarii listei de plata, data care trebuie sa fie inscrisa in lista de plata respectiva. In vederea respectarii termenelor legale de plata a facturilor catre furnizorii de utilitati, administratorii au obligatia de a afisa lista de plata in termen de maximum 5 zile de la data primirii ultimei facturi expediate prin posta, certificata prin inscrisul de pe stampila postei, sau de la data confirmarii de primire, in cazul transmiterii facturii prin curier/delegat. Asociatia de proprietari poate calcula si percepe penalizari de intarziere pentru suma neachitata, in conditiile stabilite si aprobate de comitetul executiv al asociatiei de proprietari, in limitele stabilite de art. 49 alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Suma acestora nu poate depasi suma cotei restante la care s-a aplicat.
(2)Sumele rezultate din aplicarea penalitatilor de intarziere vor face obiectul fondului de penalitati al asociatiei de proprietari si se vor utiliza numai pentru plata penalizarilor impuse asociatiei de proprietari de catre terti si pentru cheltuieli de reparatii ale proprietatii comune sau pentru alte cheltuieli de natura administrativa.
(3)Daca tertii impun penalitati asociatiei de proprietari pentru intarzieri la plata facturilor, acestea se vor recupera de la:
a)restantierii la cotele de intretinere, proportional cu cuantumul restantelor;
b)persoana imputernicita sa achite facturile, daca a intarziat plata facturilor la termen.
Art. 26
Asociatia de proprietari are, potrivit legii, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si a altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, dupa cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor in interesul carora au fost facute.
Art. 27
Privilegiul imobiliar se inscrie in partea a III-a a Cartii funciare, conform procedurii publicitatii imobiliare prevazute in titlul II din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, republicata, si in Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara, aprobat prin Ordinul directorului general al Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate imobiliara nr. 633/2006, cu modificarile ulterioare.
Art. 28
(1)Privilegiul imobiliar se inscrie la cererea presedintelui asociatiei de proprietari.
(2)Cererea se adreseaza biroului de cadastru si publicitate imobiliara in a carui circumscriptie este situat imobilul si va cuprinde numele, prenumele/denumirea si domiciliul/sediul solicitantului, actul de identitate, codul numeric personal, obiectul inscrierii, indicarea actului sau a actelor in masura sa justifice cererea, localitatea in care este situat imobilul, numarul cadastral al imobilului si numarul de carte funciara, dupa caz.
(3)In cazul in care nu exista deschisa carte funciara pentru imobilul asupra caruia se solicita inscrierea privilegiului, se va face mentiune despre aceasta in cerere, urmand ca privilegiul sa fie inscris in vechile registre de publicitate imobiliara, in conformitate cu art. 58 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, republicata.
(4)La cerere se va anexa un exemplar original sau o copie legalizata a extrasului de pe listele lunare de plata a cotelor de contributie, din care rezulta suma datorata.
(5)Cererea si extrasele de pe listele de plata, prevazute la alin. (4), vor purta stampila asociatiei de proprietari si, dupa caz, semnatura administratorului, a unui membru al comisiei de cenzori, respectiv a presedintelui asociatiei, cu precizarea numelui si prenumelui acestora.
Art. 29
Privilegiul imobiliar prevazut la art. 26 este opozabil celorlalti creditori numai de la data indeplinirii formalitatilor de publicitate imobiliara.
Art. 30
Privilegiul imobiliar se radiaza la cererea presedintelui asociatiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitantei ori a altui inscris prin care asociatia confirma plata sumei datorate.
Art. 31
Executarea silita a privilegiului imobiliar prevazut la art. 26 se va efectua numai in temeiul unei hotarari judecatoresti.