Legea 196/2018 a Asociatiilor de Proprietari. Noua lege a asociatiilor de proprietari

(1)Administratorul este obligat sa notifice, in scris, proprietarul care are plati restante la cheltuielile comune ale imobilului asupra datoriilor si sa instiinteze presedintele si comitetul executiv al asociatiei de proprietari despre restante.
(2)Asociatia de proprietari, prin presedinte, are dreptul de a actiona in instanta proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afisarea listei, informand membrii asociatiei prin afisare la avizier.
(3)Actiunea asociatiei de proprietari este scutita de taxa de timbru, atat in prima instanta, cat si in cazul exercitarii de catre aceasta a cailor de atac, ordinare sau extraordinare.
(4)Sentinta data in favoarea asociatiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar din condominiu, poate fi pusa in executare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permisa de Legea nr. 134/2010 privind Codul de procedura civila, republicata, cu modificarile ulterioare.

Articolul 79
Autoritatile administratiei publice locale au drept de preemptiune la pret egal asupra locuintelor aflate in procedura de executare silita pentru recuperarea datoriilor proprietarilor la cotele de contributie la cheltuielile asociatiei, cu respectarea normelor de procedura civila in vigoare. Aceste locuinte vor fi folosite ulterior numai ca locuinte sociale, proprietarii executati silit avand prioritate la repartizarea acestora, numai daca indeplinesc conditiile de acces la locuintele sociale, in conformitate cu prevederile legale in vigoare.

Articolul 80
(1)Asociatia de proprietari are ipoteca legala asupra apartamentelor si altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari.
(2)De asemenea, pentru aceleasi creante, asociatia de proprietari beneficiaza de un privilegiu general mobiliar asupra bunurilor mobile situate in apartamentele si celelalte spatii proprietati individuale amplasate in condominiul respectiv. Privilegiul vizeaza doar bunurile mobile situate in imobilul cu privire la care exista sumele datorate.
(3)Ipoteca imobiliara legala se inscrie in cartea funciara la cererea presedintelui asociatiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima lista lunara de plata a cotelor de contributie din care rezulta suma datorata cu titlu de restanta, numai dupa implinirea termenelor prevazute la art. 78 alin. (2). Ipoteca imobiliara legala se radiaza la cererea presedintelui asociatiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitantei ori a altui inscris prin care asociatia confirma plata sumei datorate.
(4)Presedintele asociatiei de proprietari are obligatia radierii ipotecii imobiliare, legale, in termen de cel mult 10 zile de la data la care suma datorata cu titlul de restanta a fost platita de catre proprietar.
(5)Pentru nerespectarea termenului prevazut la alin. (4), presedintele asociatiei de proprietari raspunde pentru prejudiciile directe sau indirecte aduse proprietarului.
(6)Operatiunile de publicitate imobiliara privitoare la ipoteca imobiliara legala si privilegiul general mobiliar prevazute la alin. (1) si (2) sunt scutite de tarif sau taxa de timbru.
(7)Executorii judecatoresti sunt obligati sa instiinteze in scris, potrivit prevederilor art. 666 din Legea nr. 134/2010, republicata, cu modificarile ulterioare, asociatia de proprietari cu privire la termenele de interventie si la posibilitatea interventiei in cursul executarii silite pornite de un creditor impotriva debitorului, proprietar in condominiul in care este constituita respectiva asociatie de proprietari.

Articolul 81
Orice proprietar are dreptul de a contracta, in nume si pe cheltuiala proprie, lucrari de expertiza tehnica a proprietatii sale individuale sau a proprietatii comune si/sau expertiza contabila a cheltuielilor asociatiei de proprietar, cu o persoana fizica sau juridica autorizata, conform legislatiei in vigoare.
SECTIUNEA 3: Repartizarea cheltuielilor pe numar de persoane care locuiesc sau desfasoara activitati in proprietati individuale

Articolul 82
(1)Cheltuielile repartizate proportional cu numarul de persoane reprezinta cheltuielile asociatiei pentru asigurarea serviciilor de utilitati publice de care beneficiaza persoanele care locuiesc sau desfasoara activitati in mod curent in condominiu si care nu pot fi individualizate pe fiecare unitate de proprietate individuala in parte pe baza unor dispozitive de masurare/inregistrare, fie datorita naturii si caracteristicilor anumitor servicii, fie din lipsa dispozitivelor de masurare/inregistrare.
(2)Cheltuielile repartizate dupa numarul de persoane reprezinta cheltuielile asociatiei pentru: apa rece, calda si canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrica utilizata pentru functionarea instalatiilor comune, inclusiv a ascensoarelor; colectarea deseurilor menajere, vidanjare.
(3)Modul de repartizare a cheltuielilor prevazute la alin. (1) se stabileste printr-un regulament aprobat de comitetul executiv al asociatiei de proprietari.
(4)Comitetul executiv stabileste cotele de participare pe persoana la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul in cladire.
(5)Daca adunarea generala a asociatiei de proprietari hotaraste in acest sens, comitetul executiv stabileste cotele de participare pe persoana la cheltuielile aferente persoanelor care locuiesc temporar, minimum 15 zile pe luna, si stabileste perioada pentru care proprietarii, respectiv chiriasii, au dreptul de a solicita, in scris, scutirea de la plata cheltuielilor pe persoana si care trebuie sa fie de cel putin 15 zile pe luna, conform hotararii adunarii generale.
SECTIUNEA 4: Repartizarea cheltuielilor pe consumuri individuale

Articolul 83
(1)Cheltuielile pe consumuri individuale reprezinta cheltuielile asociatiei pentru: apa rece si canalizare; apa calda de consum; energia termica, combustibilul si apa rece pentru prepararea apei calde; gaze naturale; incalzirea proprietatii individuale.
(2)Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizeaza in functie de indexul contoarelor individuale, in functie de indexul repartitoarelor de costuri, conform normelor tehnice si metodologiilor elaborate de autoritatile nationale de reglementare sau de autoritatile administratiei publice locale, sau in functie de alte criterii in baza carora se pot individualiza consumurile, cu respectarea legislatiei si a reglementarilor in vigoare.
SECTIUNEA 5: Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviza de proprietate

Articolul 84
(1)Cheltuielile repartizate dupa cota-parte de proprietate reprezinta cheltuielile asociatiei efectuate pentru intretinerea, repararea, exploatarea si, dupa caz, consolidarea si/sau reabilitarea partilor de constructii si instalatii aferente condominiului aflate in proprietate comuna indiviza. Aceste cheltuieli se repartizeaza proportional cu cota-parte din proprietatea comuna a fiecarui proprietar.
(2)Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate reprezinta cheltuielile efectuate pentru administrarea, intretinerea, repararea, exploatarea si, dupa caz, consolidarea partilor de constructii si instalatii din condominiu aflate in proprietate comuna.

Articolul 85
Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate reprezinta cheltuielile asociatiei cu privire la proprietatea comuna, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrari de intretinere, service, reparatii si, dupa caz, de consolidare, reabilitare, eficienta energetica, modernizare la partile de constructii si instalatii aflate in/si pe proprietatea comuna, astfel cum este descrisa in cartea tehnica a constructiei si in acordul de asociere: subsolul; conductele de distributie si coloanele instalatiilor de apa, canalizare, incalzire, energie electrica; echipamente de echilibrare hidraulica a instalatiilor; casa scarii; podul; spalatoria; uscatoria; terasa; ascensorul; interfonul - partea de instalatie de pe proprietatea comuna; centrala termica proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deseurilor menajere; structura de rezistenta; fatadele; acoperisul si altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociatiei; salarii sau remuneratii pentru administrator, contabil, instalator, electrician, portar, ingrijitor, personalul care asigura curatenia etc.; indemnizatii acordate membrilor asociatiei de proprietari ori persoanelor alese: presedintele, membrii comitetului executiv si cenzorului/comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau polite de asigurari; cheltuieli cu produse si accesorii pentru curatenie, alte servicii administrative catre proprietatea comuna.

Articolul 86
(1)Suprafata utila a proprietatilor individuale si cota-parte indiviza de proprietate sunt cele inscrise in cartea funciara in baza unei documentatii cadastrale sau, in lipsa, cele din actul de proprietate .
(2)In cazul in care suma cotelor-parti indivize din actele de proprietate, care sunt fractiuni abstracte pentru fiecare proprietate individuala din cladirea care constituie condominiul, nu este egala cu 100%, presedintele asociatiei de proprietari este obligat sa solicite intocmirea unei documentatii cadastrale, prin punerea la dispozitie a cartii tehnice a imobilului si cu respectarea prevederilor in vigoare.
SECTIUNEA 6: Repartizarea cheltuielilor pe beneficiari

Articolul 87
(1)Cheltuielile pe beneficiari reprezinta cheltuielile aferente serviciilor de care beneficiaza in mod individual proprietarii, toti sau in parte, gestionate financiar prin intermediul asociatiei de proprietari.
(2)Cheltuielile pe beneficiari se repartizeaza conform valorii care revine fiecarui beneficiar in cauza, pe baza facturilor/documentelor justificative.