Edificarea unei constructii cu acordul proprietarului terenului. Imbogatire fara just temei. Actiune in restituire. Conditii

patrimoniala suferita de reclamant; intre imbogatirea paratului si pierderea patrimoniala suferita de reclamant sa existe o legatura directa. Totodata, avand in vedere prevederile art. 1346, art. 1347, precum si cele ale art. 1348 Cod civil, rezulta ca, in plus fata de cerintele enuntate, se mai desprind si urmatoarele conditii juridice ale actiunii in restituire: imbogatirea si pierderea patrimoniala corespunzatoare sa fie lipsite de o cauza justa, adica de un temei juridic care sa le justifice; imbogatitul sa fie de buna-credinta; reclamantul sa nu aiba la dispozitie o alta actiune in justitie pentru realizarea dreptului sau de creanta impotriva paratului.

Prevederile legale enuntate nu fac deosebire intre imbogatirea din punct de vedere faptic si imbogatirea din punct de vedere juridic, fiind insa suficient, pentru aplicarea lor, a se dovedi ca patrimoniul paratului s-a majorat, in detrimentul patrimoniului reclamantului, prin realizarea constructiei, asadar, prin incorporarea materialelor de constructie in terenul proprietatea paratului.

In atare situatie, reclamantul poate invoca dispozitiile legale ce reglementeaza imbogatirea fara justa cauza prin raportare la faptul ca a suportat costurile aferente realizarii constructiei pe terenul proprietatea paratului, cu acordul acestuia, neputandu-se sustine ca pana la momentul invocarii accesiunii de catre proprietarul terenului, constructorul are deschisa numai calea unei actiuni in constatare fie a calitatii sale de constructor de buna sau rea-credinta, fara a se putea stabili si intinderea drepturilor ce decurg din aceasta calitate, fie a dreptului sau de proprietate rezolubila asupra lucrarii.

1.Obiectul cererii de chemare in judecata:

Prin cererea inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti, Sectia a IV-a civila, la data de 13.02.2017, reclamantul A. A solicitat obligarea paratilor B. Si C. La plata sumei de 205.471 lei, reprezentand contravaloarea constructiei edificate in Bucuresti, cu cheltuieli de judecata .

In drept, reclamantul a invocat art. 1345 si urm. din Codul civil.

Prin intampinare, paratii au invocat exceptiile netimbrarii, lipsei calitatii procesuale active, lipsei de interes a reclamantului in promovarea actiunii si exceptia inadmisibilitatii acesteia.

Prin incheierea din 18 ianuarie 2018, Tribunalul Bucuresti - Sectia a IV-a civila a respins, ca neintemeiate, exceptiile netimbrarii cererii de chemare in judecata, lipsei de interes a reclamantului in promovarea acesteia si exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, invocata la termenul de judecata din 18 ianuarie 2018. Cat priveste exceptia lipsei calitatii procesuale active, a dispus unirea acesteia cu fondul cauzei. Referitor la exceptia inadmisibilitatii actiunii, Tribunalul a constatat ca examinarea acesteia se suprapune peste insasi examinarea fondului pretentiei deduse judecatii, motiv pentru care a conchis ca nu are configuratia unei exceptii in sens procesual.

2.Hotararea pronuntata in prima instanta:

Prin sentinta civila nr. 766 din 29.03.2018, Tribunalul Bucuresti, Sectia a IV-a civila a respins ca neintemeiata exceptia lipsei calitatii procesuale active, invocata de parati prin intampinare si a respins ca neintemeiata cererea de chemare in judecata .

3.Hotararea pronuntata in apel de Curtea de Apel:

Impotriva acestei sentinte, la data de 29.11.2018, a formulat apel reclamantul, solicitand schimbarea in parte a sentintei apelate, in sensul admiterii cererii de chemare in judecata, cu mentinerea solutiei de respingere a exceptiei lipsei calitatii procesuale active .

In drept, apelantul a invocat art. 466 si urm. Din Codul de procedura civila.

Prin decizia nr. 865A din 12 iunie 2019, Curtea de Apel Bucuresti, Sectia a III-a civila si pentru cauze cu minori si de familie a respins apelul formulat de reclamant impotriva sentintei civile nr. 766/2018 pronuntata de Tribunalul Bucuresti, Sectia a IV-a civila, in contradictoriu cu intimatii-parati B. Si C., ca nefondat.

4.Cererea de recurs:

Impotriva acestei ultime decizii reclamantul a declarat recurs, intemeiat pe dispozitiile art. 485 alin.(1) Cod procedura civila.

In cuprinsul cererii de recurs, recurentul a sustinut ca instanta de apel a aplicat gresit dispozitiile art.581 Cod civil, in sensul ca a respins pretentiile recurentului, retinand ca dreptul de creanta al acestuia se naste in momentul in care intimatii isi exercita dreptul de optiune cu privire la dobandirea dreptului de proprietate asupra bunului edificat.

Ceea ce este relevant este ca intimatii au recunoscut explicit faptul ca aceasta constructie a fost realizata cu acordul lor, iar instanta de apel, a aplicat gresit dispozitiile art.581 Cod civil la prezenta speta.

S-a aratat ca institutia accesiunii imobiliare artificiale cunoaste mai multe forme de manifestare cum ar fi realizarea lucrarilor de catre insusi proprietarul terenului cu materialele sale; realizarea lucrarilor de catre insusi proprietarul terenului cu materialele altuia; realizarea lucrarilor de catre un tert de buna credinta (art. 581 Cod civil); realizarea lucrarilor de catre un tert de rea-credinta (art. 582 Cod civil), dar desi instanta de apel a aplicat la prezenta speta dispozitiile art. 581 C.civ, considerand ca se afla in cazul realizarii lucrarilor de catre un tert de buna-credinta, a dat o incadrare juridica gresita.

Aceasta intrucat ceea ce este caracteristic pentru aplicarea art. 581 Cod civil este ca autorul lucrarii sa fie de buna-credinta, in sensul ca autorul lucrarii s-a intemeiat pe cuprinsul cartii funciare in care apare calitatea sa de proprietar - situatie in care nu se afla si sa lipseasca acordul adevaratului proprietar pentru efectuarea lucrarilor, aceste conditii nefiind indeplinite in speta.

De asemenea s-a sustinut ca dovada ca hotararea supusa controlului judiciar a fost data cu aplicarea gresita a dispozitiilor legale mai sus mentionate rezida si din faptul ca instanta de apel a considerat ca, in speta, se pune problema realizarii lucrarilor de un tert de buna-credinta; or, recurentul a sustinut ca nu este incidenta ipoteza reglementata de art.586 Cod civil, intrucat ar fi edificat constructia crezand eronat ca este proprietarul terenului, ci in baza acordului cu adevaratul proprietar.

De asemenea, recurentul a aratat ca nu poate fi considerat nici constructor de rea-credinta, intrucat o astfel de calitate o are exclusiv cel care stiind ca nu este proprietarul terenului, edifica o constructie pe acesta, infrangand obligatia de a nu aduce atingere dreptului de proprietate apartinand altei persoane, iar acordul proprietarului terenului il scoate deci din sfera notiunii de ``rea credinta``.

De altfel, fundamentul teoretic al unui astfel de drept de optiune prevazut de art. 581 Cod civil este tocmai ideea justa ca proprietarul terenului, care nu si-a dat acordul sa se construiasca pe terenul lui, nu poate fi obligat sa devina proprietar.

In lipsa unui astfel de drept de optiune, ar deveni incident principiul fundamental prevazut de art. 567 si 577 Cod civil si anume ca proprietarul terenului este si proprietarul a tot ceea ce este alipit de teren .

Or nimeni nu poate fi obligat sa devina proprietar daca nu vrea si tocmai de aceea s-a instituit acest drept de optiune pentru cazul in care adevaratul proprietar al terenului nu si-a dat acordul pentru realizarea constructiei, pentru a se evita astfel ca el sa devina proprietar de jure (in baza Codului civil) fara sa-si doreasca acest lucru. In speta insa, asa cum s-a dovedit, proprietarul terenului si-a dat acordul pentru realizarea constructiei, deci nu mai are un drept de optiune in temeiul art. 581 Cod civil.

In realitate, actiunea promovata in cauza presupune acordarea despagubirilor pentru imbogatirea fara justa cauza, intimatii beneficiind de o marire a patrimoniului.

De aceea se solicita admiterea recursului in temeiul art. 488 pct. 8 C.pr.civ deoarece instanta de apel a aplicat gresit dispozitiile art. 581 Cod civil, si in temeiul art. 497 C.pr.civ, casarea hotararii recurate si trimiterea cauzei spre rejudecare, instantei de apel cu indicatia de a fi deslusite care au fost raporturile juridice dintre parti din care s-a desprins acordul proprietarului terenului pentru edificarea acestei constructii si daca i se datoreaza despagubiri in temeiul institutiei imbogatirii fara justa cauza, si daca da, care este valoarea acestora.

S-a aratat ca dreptul de creanta nu izvoraste din dispozitiile art. 581 Cod civil, adica din calitatea de autor de buna credinta a lucrarilor ci din imbogatirea fara justa cauza, fapt juridic licit izvor de obligatii .

In acest context se sustine ca actiunea promovata este o actiune in despagubiri pentru imbogatirea fara justa cauza, ca intimatii beneficiaza in mod cert de o marire a patrimoniului, conform art. 567 C.civ., in conformitate cu care proprietarul terenului este si proprietarul constructiilor alipite de acesta deoarece asa cum s-a aratat mai sus in speta nu exista niciun drept de optiune.

Momentul la care intimatii au devenit proprietari ai lucrarilor este relevat de dispozitiile art. 577 alin. (2) C.civ. si anume ``dreptul de proprietate asupra lucrarii se naste in favoarea proprietarului imobilului din momentul inceperii lucrarii pe masura realizarii ei, daca prin lege sau act juridic nu se prevede altfel``.

Se apreciaza ca a avut loc o marire a patrimoniului intimatilor deoarece acestia au dobandit proprietatea in temeiul art. 567 si 577 Cod civil, fara a fi necesara exercitarea optiunii la care se refera art. 581 C.civ.

De altfel, in acest context al dobandirii calitatii de proprietar, este important de analizat inclusiv minuta incheiata intre parti la data de 14.02.2013. Conform acestei minute ``in urma discutiilor, partile si-au stabilit disponibilitatea de a rezolva litigiul printr-o tranzactie. In vederea stabilirii valorii imobilului ridicat de A., partile au decis sa continue procedura de asigurare de dovezi ce face obiectul dosarului nr. x/4/2013 urmand ca dupa finalizarea acestei proceduri sa se intalneasca in vederea discutarii elementelor unei tranzactii``. Rezulta deci ca in conceptia partilor, singurul element incert era valoarea imobilului, iar nu calitatea intimatilor de proprietari asupra lucrarilor, urmand ca dupa stabilirea acestei valori partile sa se intalneasca pentru a incheia o tranzactie. Mai rezulta de asemenea faptul ca imobilul a fost ``ridicat`` de A., precum si disponibilitatea partilor (inclusiv a intimatilor) de a se intalni pentru solutionarea amiabila a litigiului. Or, in contextul in care intimatii si-au manifestat repetat si explicit indisponibilitatea de a-i transfera dreptul de proprietate asupra lucrarilor efectuate, singurul element asupra caruia se putea realiza o tranzactie este valoarea despagubirii care i se cuvine.

De aceea, actiunea de in rem verso promovata trebuie apreciata in acest context, analizand toate elementele (existenta acordului proprietarului pentru realizarea lucrarilor, inaplicabilitatea art. 581 C.civ si deci inexistenta unui drept de optiune al paratilor, refuzul explicit al paratilor de a-i transfera dreptul de proprietate asupra lucrarilor, minuta incheiata intre

parti), urmand ca dupa constatarea indeplinirii conditiilor unei astfel de actiuni (inclusiv caracterul subsidiar al acesteia) sa se stabileasca valoarea despagubirilor datorate adica echivalentul maririi patrimoniului paratilor pe seama patrimoniului sau.

Cererea de recurs a fost intemeiata pe dispozitiile art.488 alin.(1) pct.8 Cod procedura civila si pentru toate aceste motive, s-a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei recurate, cu trimiterea cauzei spre rejudecare, Curtii de Apel Bucuresti.

5.Considerentele Inaltei Curti asupra recursului:

Examinand decizia recurata prin prisma criticilor formulate, Inalta Curte constata ca recursul declarat de recurentul-reclamant A. Este fondat, astfel ca urmeaza a fi admis, a se casa decizia recurata, cu trimiterea cauzei spre rejudecare instantei de apel pentru considerentele ce succed:

In cauza, instantele de fond au retinut ca pe fondul unor relatii cordiale intre parti, paratii au permis reclamantului edificarea unei constructii in curtea imobilului pe care il au in proprietate, situat in Bucuresti, ... ca reclamantul a fost mandatat de proprietarii terenului pentru a angaja persoane calificate pentru proiectarea constructiei si pentru a obtine autorizatiile si avizele necesare, reclamantul fiind cel care a avansat costurile obtinerii acestora. Materialele de construire si contravaloarea manoperei au fost suportate tot de reclamant, paratii necontribuind cu vreo suma. (...).

Prin cererea dedusa judecatii, reclamantul a solicitat sa se dispuna obligarea paratilor la plata catre acesta a sumei de 205.471 lei, reprezentand contravaloarea constructiei ridicate in Bucuresti, edificata cu acordul paratilor pe terenul proprietatea acestora, fiind invocate in drept dispozitiile art. 1345 si urm. Cod civil.

Cererea de chemare in judecata a fost respinsa ca neintemeiata, intrucat s-a apreciat ca ``pana in momentul in care proprietarii terenului (intimatii-parati) nu invoca dobandirea dreptului de proprietate asupra constructiei in temeiul accesiunii, din punct de vedere juridic (iar nu faptic) patrimoniul intimatilor-parati nu s-a marit, nefiind astfel indeplinita in cauza prima dintre conditiile materiale ale actiunii in restituire``.

Asadar, instantele anterioare au considerat ca nu este intrunita conditia de a exista o imbogatire a paratilor intrucat acestia nu si-au marit, din punct de vedere juridic, patrimoniul cu dreptul de proprietate asupra constructiei edificate de reclamant.

Inalta Curte retine ca, in speta, conditiile materiale ale intentarii actiunii in restituire prezinta o importanta majora deoarece prin intermediul acestora se poate determina o mai buna identificare a raportului juridic obligational, iar prima cerinta apreciata ca neindeplinita de catre instantele anterioare se refera la inexistenta unei imbogatiri a unei persoane (paratii actiunii), prin marirea patrimoniului sau prin dobandirea unui bun, a unei sume de bani sau a unei creante sau chiar prin diminuarea pasivului patrimonial.

Potrivit art. 1345 Cod civil, ``cel care, in mod neimputabil, s-a imbogatit fara justa cauza in detrimentul altuia este obligat la restituire, in masura pierderii patrimoniale suferite de cealalta persoana, dar fara a fi tinut dincolo de limita propriei sale imbogatiri``.

Din continutul acestei dispozitii legale se desprind urmatoarele conditii materiale ale actiunii in restituire: sa existe o imbogatire a paratului; sa existe o pierdere patrimoniala suferita de reclamant; intre imbogatirea paratului si pierderea patrimoniala suferita de reclamant sa existe o legatura directa.

Dispozitiile art. 1346 Cod civil prevad ca imbogatirea este justificata atunci cand rezulta din executarea unei obligatii valabile; din neexercitarea de catre cel pagubit a unui drept contra celui imbogatit sau dintr-un act indeplinit de cel pagubit in interesul sau personal si exclusiv, pe

riscul sau ori, dupa caz, cu intentia de a gratifica; conform art. 1347 Cod civil, restituirea nu este datorata decat daca imbogatirea subzista la data sesizarii instantei.

Avand in vedere aceste dispozitii, precum si cele ale art. 1348 Cod civil, potrivit carora cererea de restituire nu poate fi admisa, daca cel prejudiciat are dreptul la o alta actiune pentru a obtine ceea ce ii este datorat, rezulta ca, in plus fata de conditiile enuntate anterior, se mai desprind si urmatoarele conditii juridice ale actiunii in restituire: imbogatirea si pierderea patrimoniala corespunzatoare sa fie lipsite de o cauza justa, adica de un temei juridic care sa le justifice; imbogatitul sa fie de buna-credinta; reclamantul sa nu aiba la dispozitie o alta actiune in justitie pentru realizarea dreptului sau de creanta impotriva paratului.

Prevederile legale anterior enuntate nu fac insa deosebire intre imbogatirea din punct de vedere faptic si imbogatirea din punct de vedere juridic, fiind insa suficient, pentru aplicarea lor, a se dovedi ca patrimoniul paratilor s-a majorat, in detrimentul patrimoniului reclamantului, prin realizarea constructiei in cauza, asadar prin incorporarea materialelor de constructie in terenul proprietatea paratilor.

In speta de fata, in mod gresit s-a apreciat ca pana la momentul invocarii accesiunii de catre proprietarul terenului, constructorul are deschisa numai calea unei actiuni in constatare fie a calitatii sale de constructor de buna sau rea-credinta, fara a se putea stabili si intinderea drepturilor ce decurg din aceasta calitate, fie a dreptului sau de proprietate rezolubila asupra lucrarii.

Sub acest aspect se constata ca, raportat la situatia de fapt pe care a retinut-o, instanta de apel a aplicat gresit dispozitiile art.581 Cod civil, referitoare la lucrarile autonome cu caracter durabil efectuate cu buna-credinta, conform caruia, in cazul in care autorul lucrarii autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de buna-credinta, proprietarul imobilului are drept de a opta sa ceara instantei sa dispuna inscrierea sa in cartea funciara ca proprietar al lucrarii, platind, la alegerea sa, autorului lucrarii fie valoarea materialelor si a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrarii; sau sa ceara obligarea autorului lucrarii sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie pe care acesta ar fi avut-o daca lucrarea nu s-ar fi efectuat.

Art. 586 Cod civil stabileste ca autorul lucrarii este de buna-credinta daca se intemeiaza fie pe cuprinsul cartii funciare in care, la data realizarii lucrarii, era inscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobandire nesupus inscrierii in cartea funciara, daca, in ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciara si nu a cunoscut pe nicio alta cale viciul titlului sau.

Or, in speta de fata, ca situatie de fapt, nu s-a retinut de catre instantele anterioare ca reclamantul ar fi edificat constructia crezand eronat ca este proprietarul terenului, ci in baza acordului cu adevaratul proprietar.

De asemenea, recurentul nu poate fi considerat nici constructor de rea-credinta, intrucat o astfel de calitate o are exclusiv cel care, stiind ca nu este proprietarul terenului, edifica o constructie pe acesta, infrangand obligatia de a nu aduce atingere dreptului de proprietate apartinand altei persoane, iar acordul proprietarului terenului il scoate deci din sfera notiunii de ``rea credinta``.

Trebuie observat ca art. 577 Cod civil reglementeaza cadrul general al accesiunii, iar, potrivit lui, constructiile, plantatiile si orice alte lucrari efectuate asupra unui imobil, denumite in continuare lucrari, revin proprietarului acelui imobil daca prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.

O dispozitie esentiala este si cea continuta in alin. (2) al aceluiasi articol, care statueaza ca dreptul de proprietate asupra lucrarii se naste in favoarea proprietarului imobilului din

momentul inceperii lucrarii, pe masura realizarii ei, daca prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.

In speta, reclamantul a invocat dispozitiile legale ce reglementeaza imbogatirea fara justa cauza prin raportare la faptul ca acesta a suportat costurile aferente realizarii unei constructii pe terenul proprietatea paratilor, cu acordul acestora, astfel ca instanta de judecata astfel investita cu solutionarea cererii trebuia sa analizeze actiunea in limitele investirii, potrivit art.1345 Cod civil, cu verificarea semnificatiei si valorii juridice a pozitiei paratilor corelativa perioadei in care s-a procedat la incorporarea efectiva a materialelor in cladire.

In conditiile in care imbogatirea paratilor s-a creat in temeiul accesiunii imobiliare asupra constructiei proprietatea lor, pe terenul acestora, pe seama patrimoniului reclamantului care a avansat costurile necesare edificarii ei, trebuie observat ca legea atribuie in patrimoniul proprietarului terenului dreptul de proprietate asupra constructiei chiar din momentul inceperii lucrarii, pe masura realizarii ei si nu de abia din momentul invocarii accesiunii de catre proprietarul terenului, asa cum sustine instanta de apel.

In realitate, asa cum sustine recurentul, actiunea promovata in cauza presupune acordarea despagubirilor pentru imbogatirea fara justa cauza, intimatii beneficiind de o marire a patrimoniului, in defavoarea recurentului, care si-a micsorat patrimoniul, prin suportarea costurilor unor materiale si ale manoperei unor lucrari care nu au intrat in proprietatea lui.

Fata de considerentele mai sus aratate, observand ca sunt incidente dispozitiile art. 488 pct. 8 Cod procedura civila, deoarece instanta de apel a aplicat gresit dispozitiile privind imbogatirea fara justa cauza, in temeiul art. 497 Cod procedura civila, Inalta Curte a casat hotararea recurata si a trimis cauza, spre rejudecare, instantei de apel .

Cu aceasta ocazie, va fi verificata si intrunirea celorlalte conditii cerute de lege pentru admisibilitatea unei actiuni in restituire ce are ca temei imbogatirea fara justa cauza, astfel cum s-a solicitat prin cererea de chemare in judecata, inclusiv se va cuantifica, in masura in care sunt intrunite cerintele prevazute de art. 1345 Cod civil, contravaloarea pierderii patrimoniale suferite de reclamant, fara ca paratii sa fie tinuti dincolo de limita propriei lor imbogatiri.