Proprietate extratabulara. Actiune in granituire.

Drept de proprietate extratabular. Granituire. Intabularea dreptului.
- Intabularea dreptului de proprietate .
- Proprietate extratabulara.

Legea 115/1938: art. 17 – 18, art. 26,
Codul civil: art. 584

Potrivit art. 26 din Legea 115/1938, drepturile reale imobiliare se dobandesc fara inscriere in cartea funciara in cazul succesiunii legale si testamentare, vanzarii silite si exproprierii, titularului unui asemenea drept nefiindu-i permis, inainte de inscrierea dreptului in cartea funciara, doar sa incheie acte de transmisiune sau de grevare a bunului.
Actiunea in granituire este la indemana si altor titulari de drepturi reale, nu numai a proprietarilor tabulari, inclusiv a proprietarilor extratabulari, ai unui drept de superficie, drepturile partilor fiind dobandite pe calea devolutiunii succesorale judecatoresti.

La 10 ianuarie 2003, reclamantele M.I. si T.A. au chemat in judecata pe paratii V.I. si V.M. solicitand sa stabileasca linia despartitoare dintre terenurile lor, invecinate, majorarea la 1.000.000 lei anual a despagubirilor datorate de parati potrivit sentintei civile nr. 1878 din 10 octombrie 2000 a Judecatoriei Sighet, precum si obligarea paratilor de a inchide usa de acces din spatele casei lor si de a nu mai folosi aceasta cale de acces spre curtea reclamantilor.
Prin sentinta civila nr. 3262 din 6 noiembrie 2003, Judecatoria Sighetu Marmatiei a admis in parte actiunea, a stabilit linia despartitoare dintre terenurile partilor, a obligat paratii la suportarea a jumatate din cheltuielile de granituire, a majorat la 522.000 lei anual despagubirile datorate de parati.
Judecatoria a constatat ca, prin hotarari irevocabile anterioare, s-a dispus iesira din indiviziune a reclamantelor si a paratului V.I., in lotul reclamantei T.A. fiind atribuit si un teren ce se afla sub casa paratilor, in favoarea carora a fost instituit drept de superficie, contra unor despagubiri anuale de 192.000 de lei, imprejurari care au generat divergente intre parti cu privire la hotarul dintre proprietati, al carui aliniament real este cel stabilit pe aliniamentul A-1-2-D din raportul de expertiza intocmit de F.A., impunandu-se si majorarea cuantumului despagubirilor civile, dar nejustificandu-se admiterea celorlalte capete de cerere .
Prin decizia civila nr. 567 din 9 martie 2004, Curtea de Apel Cluj a admis apelul declarat de parati, a respins apelul declarat de reclamante si a schimbat in tot sentinta primei instante in sensul ca a respins in intregime actiunea reclamantelor.
Instanta de apel a retinut, in esenta, ca reclamantele au intrat in stapanirea terenurilor in urma unui partaj succesoral, iar paratii au construit o casa pe terenul in litigiu, insa nici una din parti nu a procedat la intabularea terenului si, respectiv, a constructiei.
In drept, instanta de apel a statuat ca drepturile reale se dobandesc numai prin inscrierea lor in cartea funciara potrivit art. 17 din Legea 115/1938, astfel ca, in concret, partile nu au facut dovada calitatii de proprietari asupra terenului si constructiei, ceea ce inseamna ca actiunea in granituire nu indeplineste conditia esentiala ceruta de art. 584 din Codul civil, anume aceea ca imobilele supuse granituirii sa constituie proprietatea partilor in litigiu, iar despre existenta dreptului de superficie nu se poate discuta fara intabularea constructiei.
Impotriva deciziei instantei de apel au declarat recurs reclamantele, sustinand ca s-a statuat nelegal in sensul inadmisibilitatii actiunii, nesocotind calitatea partilor de proprietare extratabulare asupra terenurilor atribuite prin partaj succesoral.
Recursul este intemeiat.
Instanta de apel a dat o interpretare restrictiva dispozitiilor Legii nr. 115/1938 si ale art. 584 din Codul civil, hotararea fiind pronuntata cu incalcarea acestor dispozitii legale.
In intelesul art. 584 din Codul civil, actiunea in granituire este inadmisibila numai intre coproprietarii aceluiasi fond, putand insa a fi utilizata de proprietar, uzufructuar si chiar de catre posesor (mai putin detinatorii precari) impotriva titularului unui alt drept real (uzufruct, superficie, drept de folosinta), precum si impotriva chiriasului sau arendasului, dar cu introducerea in cauza si a proprietarului.
Unul din principiile fundamentale ale regimului juridic al cartii funciare este, intr-adevar, cel al efectului constitutiv de drepturi reale al inscrierii in cartea funciara, reglementat prin art. 17 – 18 din Legea 115/1938, ceea ce inseamna ca drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite, modificate sau stinse numai prin inscriere in cartea funciara.
De la principiul enuntat exista insa exceptii, una fiind data de art. 26 din lege, care prevede ca drepturile reale imobiliare se dobandesc fara inscriere in cartea funciara in cazul succesiunii legale si testamentare, vanzarii silite si exproprierii, titularului unui asemenea drept nefiindu-i permis, inainte de inscrierea dreptului in cartea funciara, doar sa incheie acte de transmisiune sau de grevare a bunului.
Asadar, potrivit celor de mai sus, actiunea in granituire este la indemana si altor titulari de drepturi reale, nu numai a proprietarilor tabulari, cum gresit a decis instanta de apel, inclusiv a proprietarilor extratabulari, cum este cazul reclamantelor din acest proces, parati putand fi, de asemenea, titularii extratabulari ai unui drept de superficie, drepturile partilor fiind dobandite pe calea devolutiunii succesorale judecatoresti.
Ca atare, s-a admis recursul, s-a casat hotararea atacata si s-a trimis cauza la instanta de apel pentru rejudecarea apelurilor declarate de parti, cu indrumarea de a se cerceta si celelalte motive formulate pe calea recursului, ca sustineri de fond .