Obligatiile locatorului

Locatarul are urmatoarele obligatii:

a) de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar si potrivit destinatiei sale;
b) de a plati chiria convenita;
c) de a restitui lucrul la incetarea contractului;
d) de a apara lucrul inchiriat contra uzurparilor;
e) de a raspunde pentru incendii (pentru locatarul unei cladiri);

a) Obligatia locatarului de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar si conform destinatiei sale este prevazuta in mod expres in art. 1429 C.civ.
locatarul trebuie sa utilizeze lucrul ca si cum ar fi al sau („bonus pater familias”), culpa fiind apreciata dupa tipul abstract al omului prudent si diligent.
De asemenea el este tinut sa respecte destinatia determinata prin contract, iar in lipsa de stipulatie speciala destinatia prezumata dupa circumstante (natura lucrului, destinatia sa anterioara, profesiunea locatarului etc.).
In caz de nerespectare a acestei obligatii, locatorul poate solicita repunerea lucrului in starea sa anterioara sau rezilierea contractului, cu daune interese.
Locatarul poate face lucrari de mica insemnatate, care nu schimba destinatia lucrului (instalarea telefonului sau a antenei de televizor, introducerea luminii electrice, a apei sau a gazului etc.). pentru acestea, la incetarea locatiunii, locatorul are dreptul de a cere repunerea lucrului in starea initiala; daca nu o face locatarul are dreptul la despagubiri pentru imbunatatirile aduse lucrului.
Din obligatia de a utiliza lucrul ca un bun proprietar rezulta obligatia de a efectua reparatii locative (mici, de simpla intretinere); de exemplu repararea tencuielii peretilor, a partilor degradate din parchet sau dusumele, geamurilor si usilor, incuietorilor (art. 1447 – 1449 C. civ.).
Totusi, toate reparatiile (inclusiv cele locative) nu sunt in sarcina locatarului, daca au fost cauzate prin vechime, forta majora, caz fortuit sau culpa locatorului.
Daca degradarea lucrului se datoreaza culpei locatarului, el va fi obligat sa faca reparatiile pe cheltuiala sa, chiar daca nu sunt locative. De asemenea, locatarul va raspunde pentru prejudiciile aduse lucrurilor altor persoane .
Potrivit art. 1434 C. civ., locatarul raspunde, de asemenea, de stricaciunile si pierderile provocate de persoanele familiei sale sau de sublocatari.
Daca sunt mai multi locatari diferiti si nu se poate stabili care este vinovat de stricaciunile la partile comune, repararea acestora este in sarcina proprietarului.

b) Obligatia locatarului de a plati chiria este prevazuta de art. 1429 C. civ., care arata ca locatarul trebuie sa plateasca pretul locatiunii la termenele stabilite.
Daca nu s-a stabilit altfel, conform regulilor generale, plata se face la domiciliul debitorului – locatar, iar in caz de pluralitate de locatari, obligatia este conjuncta (divizibila).
„In caz de neexecutare a acestei obligatii, locatorul poate cere executarea silita sau rezilierea judiciara a contractului. Partile pot stipula in contract un pact comisoriu expres, in baza caruia, in caz de neplata a chiriei la termen, contractul sa fie considerat reziliat de drept, fara notificare si fara actiune in justitie”Dr. Radu I. Motica, Florin Motiu – „ Contracte civile speciale – Terie si practica judiciara ”, Editura LMINA LEX, Bucuresti 2000.
Daca intre parti nu a existat un contract de locatiune, proprietarul imobilului ocupat de o alta persoana, nu poate sa pretinda o suma de bani drept chirie, fiind insa indreptatit sa solicite echivalentul lipsei de folosinta, in baza principiului imbogatirii fara just temei.
In practica judiciara de dupa 1989 s-a pus problema posibilitatii modificarii chiriei pe parcursul executarii contractului, fara sa existe clauza contractuala in acest sens.
Solutia a fost afirmativa, aratandu-se ca, in raport cu liberalizarea preturilor si a cresterii ratei inflatiei, locatorul este indreptatit sa pretinda o chirie mai mare, avand in vedere dispozitiile art. 970 C. civ., potrivit carora „conventiile trebuie executate cu buna credinta . Ele obliga nu numai la ceea ce este expres intr – insele, dar la toate urmarile ce echitatea, obiceiul sau legea da obligatiei dupa natura sa”.

c) Dupa incetarea locatiunii, locatarul trebuie sa restituie lucrul in starea in care a fost predat, conform inventarului facut la primire.
In lipsa de inventar opereaza prezumtia ca locatarul a primit lucrul in buna stare; fiind relativa, prezumtia poate fi combatuta de locatar prin dovada contrara.
Daca la incetarea locatiunii locatorul nu restituie lucrul inchiriat, locatorul are la indemana doua actiuni:

· actiune personala, decurgand din contractul de locatiune;
· actiune reala (actiunea in revendicare) daca are calitatea de proprietar.

Locatarul nu raspunde de pieirea sau deteriorarea bunului din cauza vechimii, fortei majore, cazului fortuit sau culpei locatorului (art. 1431 – 1434 C. civ.).
La incetarea locatiunii, locatarul poate fi obligat sa faca reparatiile necesare pentru a preda imobilul in starea in care l-a primit.

d) Potrivit art. 1433 C.civ., locatarul este dator sa apere lucrul inchiriat contra uzurparilor.
Prin „uzurpare” in aceasta materie se intelege orice atingere provenita de la un tert asupra proprietatii sau posesiei lucrului dat in locatiune.
Locatarul are obligatia de a-l anunta pe locator in timp util de orice incercare a tertilor de valorificare a unui drept asupra lucrului inchiriat, sub sanctiunea de a suporta daune-interese si cheltuieli de judecata (art. 1433 alin. 2 C. civ.).

e) Locatarul unei cladiri, potrivit art. 1435 C. civ., raspunde pentru incendiu, daca nu se va dovedi ca incendiul a provenit dintr-un caz fortuit, forta majora, defect de constructie sau prin comunicarea focului (fara greseala sa) de la un imobil vecin.
Daca sunt mai multi locatari, fiecare va raspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu proportional cu valoarea locativa a partii din imobil pe care o ocupa, raspunderea lor fiind divizibila (conjuncta).
Pentru a se putea exonera de raspundere, fiecare dintre locatari, in afara cazurilor prevazute de art. 1435 C. civ., va putea dovedi ca incendiul nu a izbucnit sau nu putea izbucni din partea pe care o ocupa el.
Daca se face dovada ca incendiul a izbucnit dintr-o parte comuna a imobilului, intrucat acesta se gaseste in intretinerea si administrarea locatorului, acesta va raspunde, locatarii fiind exonerati de raspundere .
In lipsa unei conventii contrare locatarul principal va raspunde fata de locator pentru distrugerea prin incendiu a obiectului contractului de locatiune, chiar daca aceasta este imputabila unui sublocatar.