Coordonator: Av. Marius-Cătălin Preduţ

Prima pagină » Jurisprudenţă » Drept Civil » Antecontract de vanzare-cumparare privind un imobil. Lipsa refuzului vanzatorului de a incheia contractul in forma autentica

Antecontract de vanzare-cumparare privind un imobil. Lipsa refuzului vanzatorului de a incheia contractul in forma autentica

  Publicat: 04 Oct 2010       8833 citiri        Secţiunea: Drept Civil  


Codul muncii comentat Marius-Catalin Predut
Relatie sociala care ia nastere in legatura cu insusirea de catre oameni a buburilor materiale, in primul rand a mijloacelor de productie.
Proces, pricina, cauza, conflict, neintelegere intre doua sau mai multe persoane,
Forma specifica a motivatiei care consta in orientarea activa si durabila a persoanei spre anumite domenii de activitate, fiind cel mai puternic mobil al actiunilor omenesti.
(lat. fraus, fraudis). Inducere in eroare, inselaciune, act de rea-credinta savarsit sprea a realiza un profit material prin atingere adusa drepturilor altei persoane
Act normativ emis de catre organul legislativ al puterii de stat (in Romania acesta este Parlamentul), ce cuprinde norme generale, de conduita, obligatorii si impersonale.
In lipsa unui refuz al paratei de a incheia actul translativ de proprietate conform obligatiei asumate prin antecontract, nu exista nici un litigiu intre parti iar actiunea civila dedusa judecatii nu se fundamenteaza pe ocrotirea unui interes legitim ci pe scopul de a frauda legea si de a ocoli procedura notariala pentru a se sustrage de la plata taxelor notariale prevazute de lege.

Este hotararea judecatoreasca prin care instanta de judecata solutioneaza cauza in prima instanta ori prin care aceasta se dezinvesteste fara a solutiona cauza.
Consum de resurse (mijloace de productie, forta de munca, mijloace banesti) pentru satisfacerea unor necesitati de productie sau individuale.
Codul de procedura civila reglementeaza judecata in fond a cauzelor civile, judecata care cunoaste trei faze (etape):
Organ de stat insarcinat cu solutionarea litigiilor dintre persoane fizice sau dintre acestea si persoanele juricide.
Confirmare intr-o anumita functie
1. Acel fenomen care influenteaza actiunea cauzei, favorizeaza sau franeaza procesul dezvoltarii cauzei in efect.
Acord liber consimtit intre doua sau mai multe persoane fizice sau juridice, in scopul nasterii, modificarii sau stingerii unor raporturi juridice, rezultat al unor negocieri.
Consimtamant la ceva, intelegere intre doua parti la incheierea unui act juridic.
Organ de stat insarcinat cu solutionarea litigiilor dintre persoane fizice sau dintre acestea si persoanele juricide.
Acord liber consimtit intre doua sau mai multe persoane fizice sau juridice, in scopul nasterii, modificarii sau stingerii unor raporturi juridice, rezultat al unor negocieri.
Desfiintare a unei hotarari judecatoresti ca urmare a admiterii unei cai de atac (recurs, apel).
Imobil asupra caruia greveaza o servitute.
Organ de stat insarcinat cu solutionarea litigiilor dintre persoane fizice sau dintre acestea si persoanele juricide.
1. Din punct de vedere filozofic, acel fenomen care produce, genereaza efectul. Fenomenul care determina nasterea altui fenomen.
Functionar de stat care ajuta la executarea silita a hotararilor unor organe de jurisdictie.
Notificare prin care, in cadrul unui raport contractual, creditorul cere expres debitorului sa-si execute obligatia ajunsa la scadenta.
Este acel raport juridic in continutul caruia intra dreptul subiectului activ, denumit creditor, de a cere subiectului pasiv, denumit debitor, sa dea, sa faca sau sa nu faca ceva, sub sanctiunea constrangerii de stat in cazul neexecutarii de buna voie.
1. Din punct de vedere filozofic, acel fenomen care produce, genereaza efectul. Fenomenul care determina nasterea altui fenomen.
Este instanta judecatoreasca ce judeca in prima instanta procesele si cererile date prin lege in competenta sa.
Este calea de atac ordinara prin care la cererea procurorului si a partilor interesate se asigura repararea erorilor din hotararile judecatoresti pronuntate in fond, constituind al treilea grad de jurisdictie.
Este procesul psihic care se manifesta prin actiuni constiente indreptate spre realizarea unor scopuri stabilite.
Calificativ propriu normei juridice care stabileste categoric cerinta ca subiectul de drept sa aiba numai o anumita conduita,
Act normativ emis de catre organul legislativ al puterii de stat (in Romania acesta este Parlamentul), ce cuprinde norme generale, de conduita, obligatorii si impersonale.
Sanctiune care consta in lipsirea actului juridic civil de efectele sale firesti intrucat acesta a fost incheiat cu nerespectarea dispozitiilor legale imperative sau cu incalcarea conditiilor de validitate ale actului respectiv.
Schimbarea care se produce in realitatea obiectiva datorita unei cauze. Rezultatul.
Ansamblu unitar al regulilor de conduita obligatorii, susceptibile de a fi aduse la indeplinire prin puterea de stat.
Relatie sociala care ia nastere in legatura cu insusirea de catre oameni a buburilor materiale, in primul rand a mijloacelor de productie.
Ansamblul drepturilor si obligatiilor avand valoare economica, apartinand unei persoane fizice sau unei persoane juridice.
Conventia prin care una din parti sau ambele parti se obliga sa incheie in viitor
Organ de stat insarcinat cu solutionarea litigiilor dintre persoane fizice sau dintre acestea si persoanele juricide.
Ansamblul atributiilor stabilite de lege, care confera autoritatilor si institutiilor administratiei publice drepturi si obligatii de a desfasura,
Act adoptat de organele de stat,
Tranzactia este un contract prin care partile termina un proces inceput sau preintampina un proces ce se poate naste (art. 1704 Cod Civil) prin concesii reciproce, .
Procedura juridica prin care un act sau un inscris este recunoscut in mod legal de catre o autoritate notariala.
Ansamblul atributiilor stabilite de lege, care confera autoritatilor si institutiilor administratiei publice drepturi si obligatii de a desfasura,
Termen folosit in t. VIII, art. 145, C. pen., partea generala, prin el intelegandu-se tot ce priveste autoritatile publice,
Ca si componenta a structurii organizatorice, totalitate a posturilor care au aceleasi caracteristici principale referitoare la obiective, sarcini, autoritate si responsabilitate.
Forma specifica a motivatiei care consta in orientarea activa si durabila a persoanei spre anumite domenii de activitate, fiind cel mai puternic mobil al actiunilor omenesti.
Termen folosit in t. VIII, art. 145, C. pen., partea generala, prin el intelegandu-se tot ce priveste autoritatile publice,
Forma a vinovatiei , reglementata in cap. I , t. II, art. 19, C. pen., partea generala.Legea arata ca fapta este savarsita cu intentie cand infractorul:
Unitate de baza a organizarii administrativ-teritoriale a statului, alcatuita dintr-unul sau mai multe sate si
1. Din punctul de vedere al drepului civil, dreptul de dispozitie este alcatuit din dreptul de dispozitie materiala si dreptul de dispizitie juridica.
Act normativ emis de catre organul legislativ al puterii de stat (in Romania acesta este Parlamentul), ce cuprinde norme generale, de conduita, obligatorii si impersonale.
Este procesul psihic care se manifesta prin actiuni constiente indreptate spre realizarea unor scopuri stabilite.
Termen folosit in t. VIII, art. 145, C. pen., partea generala, prin el intelegandu-se tot ce priveste autoritatile publice,
Proces, pricina, cauza, conflict, neintelegere intre doua sau mai multe persoane,
Reprezinta orice scriere care materializeaza pe hartie un act juridic, precum si orice obiect material care incorporeaza un asemenea act.
Termen folosit pentru a desemna activitatea instantelor judecatoresti.
Desfiintarea unei hotarari judecatoresti ca urmare a admiterii unei cai de atac (recurs, apel, recurs in anulare).
Este instanta judecatoreasca ce judeca in prima instanta procesele si cererile date prin lege in competenta sa.
1. Din punct de vedere filozofic, acel fenomen care produce, genereaza efectul. Fenomenul care determina nasterea altui fenomen.
Relatie sociala care ia nastere in legatura cu insusirea de catre oameni a buburilor materiale, in primul rand a mijloacelor de productie.
Proces, pricina, cauza, conflict, neintelegere intre doua sau mai multe persoane,
Forma specifica a motivatiei care consta in orientarea activa si durabila a persoanei spre anumite domenii de activitate, fiind cel mai puternic mobil al actiunilor omenesti.
(lat. fraus, fraudis). Inducere in eroare, inselaciune, act de rea-credinta savarsit sprea a realiza un profit material prin atingere adusa drepturilor altei persoane
Act normativ emis de catre organul legislativ al puterii de stat (in Romania acesta este Parlamentul), ce cuprinde norme generale, de conduita, obligatorii si impersonale.


Prin sentinta civila nr. 1174/20 mai 2009, pronuntata in dosar nr. 1172/246/2009, Judecatoria Ineu a respins cererea formulata de reclamantul B. A. in contradictoriu cu parata F. M. pentru prestatie tabulara, ca nefondata, fara a acorda cheltuieli de judecata .


Pentru a pronunta aceasta hotarare, prima instanta a retinut ca intre reclamant si parata s-a incheiat la data de 20.04.2009 o promisiune sinalagmatica de vanzare-cumparare privind imobilul proprietatea paratei, prin care parata s-a obligat sa incheie in viitor contractul de vanzare cumparare in forma autentica, punand la dispozitia reclamantului toate actele necesare pentru aceasta. Din certificatul de atestare fiscala depus la dosar a rezultat ca parata nu are datorii fiscale catre bugetul local, fara a insa a rezulta faptul ca parata ar fi refuzat perfectarea contractului de vanzare cumparare in forma autentica, conditie esentiala pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare, potrivit art. 5 din Titlul X din L. nr. 247/2005 actualizata. In pofida faptului ca parata a fost de acord cu admiterea actiunii, instanta de fond a apreciat ca actiunea nu se incadreaza in prevederile actului normativ mentionat, intrucat, potrivit acestor prevederi legale, doar refuzul paratului de a perfecta contractul de vanzare -cumparare in forma autentica poate duce la admiterea unei astfel de actiuni in pronuntarea unei hotararii care sa tina loc de contract autentic si nicidecum acordul acestuia.


Impotriva acestei hotarari a declarat recurs reclamantul B. A. solicitand, in urma admiterii, modificarea hotararii pronuntare in sensul admiterii actiunii, iar in subsidiar, casarea hotararii si trimiterea cauzei spre rejudecare instantei de fond . In motivare, a sustinut ca in mod gresit prima instanta a retinut ca in cauza nu sunt aplicabile disp. art. 5 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, pe motiv ca nu exista dovezi in sensul ca parata ar fi refuzat perfectarea contractului sub semnatura privata in forma autentica deoarece in dosarul cauzei nu a fost depusa nicio notificare, prin executor judecatoresc, de punere in intarziere a paratei.


Recurentul a aratat ca, punerea in intarziere a paratei s-a realizat prin cererea de chemare in judecata, data fiind obligatia pe care parata si-a asumat-o prin conventia sub semnatura privata de a pune la dispozitia cumparatorului inscrisurile necesare pentru incheierea actului in forma autentica, obligatie neindeplinita de parata si a apreciat ca, din intreg contextul aratat in starea de fapt retinuta de prima instanta, rezulta, contrar celor sustinute in motivarea hotararii, ca in cauza sunt aplicabile disp. art. 1073 si ale art. 1077 Cod civil si ca sunt indeplinite de catre conventie conditiile prev. de art. 948 si art. 969 Cod civil.


Analizand incheierea atacata din prisma criticilor aduse prin motivele de recurs si ale prevederilor art. 304 si art. 3041 Cod proc. civ., tribunalul a apreciat ca recursul nu este fondat, solutia judecatoriei fiind legala si temeinica pentru considerentele ce urmeaza a fi expuse mai jos.


Conform art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.


In raport de aceste prevederi legale, motivele invocate in partea finala a cererii de recurs, legate de vointa partilor de a transfera proprietatea din chiar momentul semnarii scriptului sub semnatura privata si de aplicabilitatea art. 1295 Cod civil privind moment transferului proprietatii, sunt lipsite de orice relevanta, cata vreme conform art. 5 Cod civil nu se poate deroga prin conventii sau dispozitii particulare de la legile care intereseaza ordinea publica si bunele moravuri. In acest context, oricare ar fi fost intentia partilor, un act juridic incheiat cu nerespectarea formei solemne ceruta imperativ de lege este lovit de nulitate absoluta si nu poate produce niciun efect juridic, cu atat mai putin transferul unui drept de proprietate dintr-un patrimoniu in altul.


Pe de alta parte, este adevarat ca potrivit art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, in situatia in care, dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract .


Dispozitia legala are in vedere acea situatie in care intre partile contractante intervine un litigiu, un conflict privind executarea antecontractului, deoarece instantele sunt competente sa intervina numai in solutionarea unor litigii, a unor diferende intre justitiabili.


Aceasta concluzie este incontestabila in conditiile in care, potrivit art. 1-4 Cod proc. civ., instantele judecatoresti solutioneaza procese (litigii), in timp ce din coroborarea art. 8 alin. 1 lit. b) cu art. 10 si art. 13 din Legea nr. 36/1995, rezulta ca activitatea de autentificare a inscrisurilor redactate de notarul public, de parte personal sau de avocat, prin care se realizeaza transmisiuni imobiliare, este de competenta exclusiva a notarului public in calitatea sa de persoana investita intr-o functie autonoma prin care indeplineste un serviciu de interes public.


Prin urmare, ceea ce se desprinde din intreg materialul probator depus la dosar, este imprejurarea ca intre parti nu exista de fapt niciun conflict, ci doar o intentie comuna si frauduloasa de a alege alta cale decat cea pusa la dispozitie de lege - autentificarea acordului lor de vointa de catre un notar public - deoarece probabil ca este mai costisitoare, simuland in acest sens existenta unui asa-zis litigiu intre ele, care in realitate nu exista, dovada fiind si pozitia procesuala a paratei. O dovada certa in acest sens o constituie si maniera in care s-a derulat raportul juridic dintre parti, conventia constatata prin inscrisul sub semnatura privata datand din 20 aprilie 2009 iar actiunea in justitie fiind promovata 5 zile mai tarziu, respectiv in data de 25 aprilie 2009.


Rolul instantelor judecatoresti este acela de a da o rezolvare conflictelor intre justitiabili iar depasirea acestui rol ar constitui o depasire a atributiilor puterii judecatoresti imprejurare care constituie o incalcare grava a legii fiind prevazuta inclusiv ca motiv de casare in recurs de art. 304 pct. 4 Cod proc. civ.


In raport de toate aceste considerente de fapt si de drept, tribunalul a apreciat ca in cauza de fata, in lipsa unui refuz al paratei de a incheia actul translativ de proprietate conform obligatiei asumata prin antecontract, nu exista nici un litigiu intre parti iar actiunea civila dedusa judecatii nu se fundamenteaza pe ocrotirea unui interes legitim ci pe scopul de a frauda legea si de a ocoli procedura notariala pentru a se sustragere de la plata taxelor notariale prevazute de lege.


Pronuntata de: Tribunalul Arad, Sectia Civila, Decizia civila nr. 767/R/24 septembrie 2009, dosar nr. 1172/246/R/2009


Citeşte mai multe despre:    Art. 948 Cod civil    Legea 247/2005    Notar public    Legea 36/1995    Antecontract de vanzare-cumparare    Contract de vanzare-cumparare    Nulitate absoluta    Imprumut    Ad probationem    Ad validitatem    Art. 975 Cod civil

Consultă un avocat online
MCP Cabinet avocati - Specializati in litigii de munca, comerciale, civile si de natura administrativa.
Alte Speţe

Imobil preluat de catre stat. Emiterea deciziei in procedura prevazuta de Legea 165/2013. Respingerea exceptiei prematuritatii actiunii
Pronuntaţă de: Inalta Curte de Casatie si Justitie - Sectia I civila, decizia nr. 362 din 18 februarie 2016

Actiune privind anularea unui contract de vanzare cumparare. Pret neserios.
Pronuntaţă de: I.C.C.J., Sectia civila si de proprietate intelectuala, decizia nr. 1597 din 14 februarie 2006

Actiune privind anularea unui contract de vanzare cumparare. Pret neserios.
Pronuntaţă de: I.C.C.J., Sectia civila si de proprietate intelectuala, decizia nr. 1597 din 14 februarie 2006

Actiune privind anularea unui contract de vanzare cumparare. Pret neserios.
Pronuntaţă de: I.C.C.J., Sectia civila si de proprietate intelectuala, decizia nr. 1597 din 14 februarie 2006

Desfiintarea actului. Titlu nevalabil. Inaplicabilitatea Legii nr. 10/2001 in lipsa unei ”preluari abuzive”
Pronuntaţă de: Inalta Curte de Casatie si Justitie - Sectia I civila, decizia nr. 1046 din 28 februarie 2013

Constituirea dreptului de superficie. Inscris redactat de avocat
Pronuntaţă de: Judecatoria Targu Jiu, Sectia civila, Sentinta comerciala nr. 950 din 25.05.2011

Obligarea unei autoritati publice la emiterea unui act administrativ sub sanctiunea platii daunelor cominatorii
Pronuntaţă de: Inalta Curte de Casatie si Justitie - Decizia nr. 1048 din 28 februarie 2012

Conditia relevantei exceptiei de neconstitutionalitate asupra solutionarii cauzei
Pronuntaţă de: Inalta Curte de Casatie si Justitie - Decizia 3120 din 8 martie 2013

RIL admis. Condamnarile cu caracter politic si restitutirea proprietatilor
Pronuntaţă de: Inalta Curte de Casatie si Justitie - Decizia 3/2013

Respingerea ca prematura a cererii privind obligarea la reconstituirea dreptului de proprietate. Obligarea reclamantei sa lase in deplina proprietate si posesie terenul intervenientului in interes propriu
Pronuntaţă de: Judecatoria Aiud, Sentinta civila nr. 305 din 06.03.2007



Articole Juridice

Aplicarea in timp a legii 165/2013 privind finalizarea procesului de restituire a imobilelor preluate in mod abuziv – aspecte de constitutionalitate
Sursa: Irina Maria Diculescu

Abuzurile savarsite in domeniul retrocedarii padurilor
Sursa: EuroAvocatura.ro