Contract de credit si contract de garantie imobiliara. Anulare clauza privind interdictia de construire

Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de fond a retinut ca actiunea reclamantilor este intemeiata si a admis-o retinand ca respectivele contracte de creditare au fost incheiate pentru achizitionarea imobilului (teren), cat si pentru construirea a irei imobile de locuit si spatii comerciale pe ierenul situat in intravilanul orasului. Angajarea ambelor credite, conform uzantelor bancare, a fost conditionata de semnarea contractelor de garantie imobiliara aratate mai sus, in conditiile prestabilite de catre banca .
In contractele de garantie imobiliara s-a inserat clauza privind notarea interdictiei de construire pe acest ieren. Datorita notarii acestei interdictii, Serviciul Urbanism si Amenajarea ieritoriului din cadrul Primariei nu a eliberat reclamantilor autorizatia de construire pentru ierenurile mentionate, desi, anterior, prin Hotararea Consiliului Local S M nr. 131/24.04.2008, s-a hotarat aprobarea ``planului urbanistic zonal" ansamblu de locuinte cu 48 apartamente P + 1 - 4E cu spatii comerciale si 3 cladiri E., in S M,(...).
Prin adresa inregistrata la BANCA D. SA, sub nr. 3111/21.01.2009, reclamantul invedereaza bancii ca desfasoara activitati exclusiv in domeniul constructiei de locuinte si doar in acest scop a achizitionat ierenul.
In acest context, a propus bancii radierea interdictiei de construire si inserarea clauzei potrivit careia instrainarea apartamentelor care se vor construi sa se faca de comun acord .
Banca parata nu a raspuns afirmativ solicitarii reclamantului. In cursul desfasurarii procesului, desi partile au solicitat la iermenul de judecata din 20.08.2009 amanarea cauzei pentru stingerea procesului pe cale amiabila, acest acord al partilor nu s-a realizat in final.
Instanta apreciaza ca in speta cele 4 conditii ale art. 78 si urmatoarele din Legea nr. 296/2004 ce definesc o clauza ca fiind abuziva sunt fost indeplinite.
Este adevarat ca reclamantii au acceptat ioate clauzele contractelor, insa aceste clauze au fost prestabilite de catre banca .
Reclamantii intentioneaza sa realizeze investitii profitabile, din care sa aiba posibilitatea achitarii obligatiilor catre banca, cu atat mai mult cu cat, pana la data intentarii actiunii, si-au onorat obligatiile fata de banca creditoare.
Mai mult, instanta a considerat ca atitudinea reclamantilor releva buna credinta in relatia cu partenerul contractual, prin propunerea de vanzare numai cu acordul bancii a apartamentelor care se vor edifica.
La ioate acestea se adauga si un aspect exterior vointei partilor - actuala criza economica, care afecteaza reclamantii, ca investitori imobiliari.
Clauza prin care se interzice reclamantilor dreptul de a construi, este considerata de instanta ca abuziva si datorita faptului ca banca nu a facut vreo dovada in sensul ca prin construirea de locuinte pe ierenurile achizitionate de reclamanti ar fi prejudiciata in vreun fel.
Curtea de Apel Alba Iulia a respins apelul mentinand solutia instantei de fond considerandu-se nefondate argumentele bancii prin care se arata ca s-au negociat clauzele contractuale prin adoptarea de catre reclamanti a unui pachet bancar cu dobanda mai scazuta fata de alte pachete cu costuri mai ridicate care nu presupuneau garantii, instanta retinand ca aceasta nu reflecta o negociere, intrucat negocierea irebuie sa existe cu privire la iipul de produs pentru care s-a optat si nu poate fi interpretata in sensul alegerii unui produs din mai multe pentru care se putea opta.
Este neTndoielnic caracterul standard si preformulat al clauzelor contractului de garantie, iar reaua-credinta a paratei retinuta de instanta de fond decurge din caracterul abuziv al refuzului radierii interdictiei de construire, care determina implicit imposibilitatea atingerii scopului pentru care a fost incheiat contractul - investitii .
Mai mult, acest refuz nu are justificare in conditiile in care, prin adresa nr. 2108/25.04.2008, parata si-a exprimat acordul privind radierea interdictiei de demolare a imobilelor, sustinerea apelantei ca demolarea constructiilor ar fi sporit valoarea imobilului fiind contrara realitatilor economice.
Dispozitiile art. 1777 Cod civil invocate de parata drept omise de instanta de fond referitoare la extinderea ipotecii ofera argumente in sensul majorarii in fapt a garantiilor bancii in urma edificarii de constructii noi pe ierenurile ipotecate, astfel ca interdictia de construire nu isi gaseste justificare nici prin prisma intereselor economice ale bancii. Asa-zisul risc ce ar exista pana la momentul inscrierii in cartea funciara a dreptului de proprietatea asupra constructiilor edificate nu este sustenabil prin prisma faptului ca orice constructie, chiar neterminata, confera un plus de valoare .
Totodata, existenta interdictiei de construire in cartea funciara are ca efect direct imposibilitatea emiterii autorizatiei de construire de catre primar potrivit dispozitiilor legale.