Lucrari de construire realizate fara autorizatie de construire.Obligarea executantului la desfiintarea lor

Prin sentinta civila nr. 7789 din 7 mai 2013 a Judecatoriei Cluj-Napoca, s-a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului invocata de acesta si in consecinta, s-a respins actiunea intentata de reclamantul PRIMARUL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA in contradictoriu cu paratul C.H.G., ca fiind formulata impotriva unei persoane lipsite de calitate procesuala pasiva.
Pentru a hotari astfel, judecatoria a retinut ca prin procesul-verbal de constatare a contraventiei nr. 91 din 23.02.2010, paratul C.H.G. a fost sanctionat cu amenda de 2.000 lei pentru savarsirea contraventiei prevazute de art. 26 alin.(1) lit. a) din Legea nr. 50/1991, constand in aceea ca la data de 21.01.2010, in calitate de proprietar al imobilului situat pe str. E.F. FN, bl.1A, a executat o scara metalica, in vederea inlesnirii accesului in pod, fara a detine autorizatie de construire si nu a solicitat analizarea situatiei in vederea solutionarii ei potrivit art. 28 alin.(1) din aceeasi lege.
Ulterior, prin contractul de vanzare-cumparare incheiat la data de 4.02.2010, paratul C.H.G. a vandut apartamentele nr. 11 si 12 situate in imobilul din Cluj-Napoca, str. E.F. FN, bl.1A, numitelor C.A. si M.L.C., astfel ca la data inregistrarii prezentei actiuni, paratul nu mai detinea calitatea de proprietar al apartamentului in care au fost efectuate lucrarile pentru executarea carora a fost sanctionat
contraventional.
Calitatea procesuala presupune existenta unei identitati intre persoana chemata in judecata si cel care este subiect pasiv in raportul juridic dedus judecatii, iar reclamantul trebuie sa justifice atat calitatea procesuala activa, cat si cea pasiva.
Corespunde realitatii ca paratul este persoana sanctionata contraventional pentru nerespectarea dispozitiilor referitoare la edificarea constructiilor, iar procesul-verbal de sanctionare contraventionala nu a fost atacat si desfiintat, astfel ca el a devenit titlu executoriu conform art. 37 din Ordonanta Guvernului nr. 2/2001, insa la data sesizarii instantei judecatoresti in vederea obligarii acestuia la desfiintarea constructiei executata fara autorizatie, paratul nu mai era proprietarul imobilului ce a facut obiectul procesului-verbal, raspunderea contraventionala avand caracter personal.
Obligatia desfiintarii constructiei fiind o obligatie sui generis similara celor scripte in rem, se transmite odata cu dreptul de proprietate asupra imobilului; ceea ce se transmite odata cu dreptul de proprietate nu este raspunderea contraventionala care este si ramane personala, ci obligatia de desfiintare a constructiei ridicate fara autorizatie, care este legata de posesia bunului.
Prin decizia civila nr. 470 din 2 octombrie 2013 a Tribunalului Cluj, s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantul PRIMARUL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA impotriva sentintei civile nr. 7789 din 7.05.2013 a Judecatoriei Cluj- Napoca.
Pentru a decide astfel, tribunalul a retinut ca paratul a fost sanctionat contraventional cu amenda de 2.000 lei si a fost obligat sa solicite Primariei municipiului Cluj-Napoca sa analizeze situatia pentru a intra in legalitate in termen de 60 de zile, insa acesta a achitat amenda, dar nu s-a mai adresat primariei pentru remedierea situatiei, astfel ca in temeiul art. 32 alin.(1) lit. b) din Legea nr. 50/1991, reclamantul a solicitat desfiintarea lucrarilor realizate nelegal.
Chiar daca raspunderea contraventionala este o raspundere personala, masura solicitata in temeiul dispozitiilor art. 32 alin.(1) lit. b) din Legea nr. 50/1991, aceea de desfiintare a constructiei, nu poate fi dispusa decat fata de proprietarul constructiei, conditie pe care paratul nu o mai indeplineste.
Obligatia de desfiintare a constructiei realizate nelegal este o obligatie propter in rem, care s-a transmis deodata cu dreptul de proprietate asupra constructiei; nelegalitatea constructiei nu se asaneaza prin instrainare, insa fostul proprietar pierzand orice drept cu privire la constructie, nu mai poate fi obligat la desfiintarea lucrarilor nelegale.
Statuand in acest fel, s-ar aduce atingere dreptului de proprietate al unui tert, aparat de art. 44 din Constitutie, or prezenta actiune nu se incadreaza in limitarile prevazute de textul constitutional cand s-ar putea aduce limitari dreptului de proprietate .
Impotriva acestei decizii, a declarat recurs reclamantul PRIMARUL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA, solicitand modificarea ei in sensul admiterii recursului, respectiv a actiunii de obligare a paratului la desfiintarea lucrarilor de constructii executate nelegal in municipiul Cluj-Napoca, str. E.F. FN, bl.1 A.
In motivarea recursului, reclamantul a sustinut ca paratul a fost sanctionat contraventional pentru nerespectarea disciplinei in constructii, fiindca a executat lucrari de constructii la imobil fara a detine autorizatie de construire, dispunandu-se totodata si intrarea in legalitate in termen de 60 de zile, ceea ce nu a facut.
Dispozitiile art. 1 alin.(1) si (2) din Legea nr. 50/1991 sunt imperative in ceea ce priveste executarea lucrarilor de construire pe baza de autorizatie de construire, in scopul ocrotirii unor interese multiple de ordin general.
In mod gresit a fost admisa exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului, raportat la faptul ca nu mai are calitatea de proprietar, deoarece a fost sanctionat contraventional, el fiind cel care are obligatia de a desfiinta constructiile realizate nelegal. Totodata, sanctiunea contraventionala este definitiva, procesul-verbal nu s-a anulat, iar autorizatia nu s-a emis in termenul stabilit in actul constatator.
Obligatia de a intra in legalitate ii revine numai contravenientului, fiind una personala conform art. 32 alin.(1) lit. a) din Legea nr. 50/1991, in cazul in care persoana sanctionata contraventional nu a intrat in legalitate, organul care a aplicat sanctiunea, va sesiza instantele judecatoresti pentru a dispune desfiintarea constructiilor, ca sanctiune complementara, fiind incident art. 5 alin.(3) lit. g) din
Ordonanta Guvernului nr. 2/2001. Sub acest aspect, exceptia nu se subscrie obiectului actiunii si temeiului de drept .
Executarea sanctiunilor complementare conform art. 40 si art. 48 completate cu Legea nr. 50/1991, are loc in conditiile legii speciale, in speta prin obligatia ce revine numai paratului contravenient din prezenta cauza. Lucrarile fiind executate ilegal de proprietarul de la acea vreme, obligatia de a le desfiinta, ii revine numai acestuia.
Desfiintarea constructiei realizate nelegal se dispune ca sanctiune de instanta de judecata in cazul in care cel sanctionat cu amenda contraventionala, in speta nu a obtinut autorizatia de construire pentru lucrarile executate in termenul stabilit de agentul constatator.
Daca s-ar admite ipoteza retinuta de instanta de apel, dispozitiile Legii nr. 50/1991 ar deveni lipsite de orice eficienta juridica, cel care a edificat o constructie fara autorizatie de construire putandu-se sustrage de la executarea obligatiei de desfiintare a acesteia, prin simpla instrainare a imobilului contravenientul nemaiputand fi obligat la desfiintarea constructiei pe motiv ca nu mai este proprietar,
iar noul proprietar pe motiv ca nu el a savarsit contraventia.
In realitate, in momentul edificarii constructiei fara autorizatie fiind savarsita o contraventie, se naste si obligatia desfiintarii constructiei.
In cadrul actiunilor promovate in baza art. 32 din Legea nr. 50/1991, instanta verifica numai existenta sanctiunii contraventionale in baza art. 26 alin.(1) lit. a) si b) din aceeasi lege si neindeplinirea de catre contravenient a masurilor dispuse de organul constatator in termenul stabilit prin procesul-verbal de contraventie.
Intimatul C.H.G. legal citat, nu s-a prezentat in instanta si nu a depus intampinare la dosar.
Examinand recursul prin prisma motivelor invocate, curtea retine urmatoarele:
Potrivit art. 1 alin.(1) din Legea nr. 50/1991, republicata, executarea lucrarilor de constructii este permisa numai pe baza unei autorizatii de construire sau de desfiintare, emisa in conditiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil, iar conform alin.(2) al aceluiasi articol, constructiile civile, industriale, inclusiv cele pentru sustinerea instalatiilor si utilajelor tehnologice,
agricole sau de orice alta natura se pot realiza numai cu respectarea autorizatiei de construire emisa in conditiile prezentei legi, si a reglementarilor privind proiectarea si executarea constructiilor.
Conform art. 26 alin.(1) lit. a) din aceeasi lege, constituie contraventii urmatoarele fapte, daca nu au fost savarsite in astfel de conditii incat, potrivit legii, sa fie considerate infractiuni: executarea sau desfiintarea totala ori partiala, fara autorizatie, a lucrarilor prevazute la art. 3 cu exceptia celor mentionate la lit. b), de catre investitor si executant.
Prin procesul-verbal de constatare si sanctionare contraventionala nr. 91 din 23.02.2010, incheiat de Serviciul de Control Urbanism si Disciplina in Constructii din cadrul Municipiului Cluj-Napoca, s-a constatat ca la data de 20.01.2010 numitul C.H.G. in calitate de proprietar al podului imobilului situat pe str. E.F. FN b.1A, a executat o scara metalica, in vederea inlesnirii accesului in podul mentionat, fara a detine autorizatie de construire, fapta ce constituie contraventia prevazuta de art. 26
alin.(1) lit. a) din Legea nr. 50/1991, republicata, astfel ca prin rezolutia primarului i s-a aplicat amenda in suma de 2.000 lei si s-au dispus masurile de oprire imediata a lucrarilor si de solicitare de la Primaria municipiului Cluj-Napoca de analizare in vederea solutionarii conform prevederilor legale.
La controlul efectuat in data de 3.12.2012 de catre acelasi agent constatator, s-a constatat ca imobilul a fost vandut de catre contravenientul-investitor, scara executata fara autorizatie de construire gasindu-se pe amplasamentul initial, situatie in care s-a propus sesizarea instantei de judecata .
Asa fiind, Primarul municipiului Cluj-Napoca prin actiunea inregistrata la data de a�� ianuarie 2013 in dosarul Judecatoriei Cluj-Napoca, a solicitat instantei ca prin sentinta ce o va pronunta, sa dispuna obligarea paratului C.H.G., sa desfiinteze lucrarile de constructii executate nelegal la imobilul din str. E.F. FN, bl.1A si aducerea imobilului la starea initiala, iar in caz contrar, autorizarea reclamantului de a desfiinta lucrarile executate nelegal, pe cheltuiala paratului, intr-un termen rezonabil.
Faptul ca ulterior savarsirii contraventiei constand in executarea scarii metalice fara autorizatie de construire, contravenientul a instrainat imobilul la care s-a construit scara metalica, dar nu a atacat procesul-verbal de constatare si sanctionare contraventionala, nu inseamna ca el nu mai are calitate procesuala pasiva in actiunea avand ca obiect obligarea lui la desfiintarea lucrarilor executate nelegal, adica in lipsa autorizatiei de construire, care trebuia solicitata anterior inceperii lucrarilor de executare a scarii metalice, iar ulterior executarii ei, avea obligatia sa faca demersurile necesare in vederea intrarii in legalitate, asa cum s-a stabilit prin procesul-verbal nr. 91 din 23.02.2010, ceea ce nu a facut.
Intrucat sanctiunea contraventionala principala a fost amenda de 2.000 lei aplicata in baza art. 26 alin.(1) lit. a) din Legea nr.50/1991, republicata, iar sanctiunea contraventionala complementara a desfiintarii lucrarilor si aducerii terenului in starea initiala conform art. 5 alin.(3) lit. g) din Ordonanta Guvernului nr. 2/2001, si intrucat raspunderea contraventionala este personala, in mod gresit a retinut prima instanta ca prin instrainarea imobilului la care s-a construit scara metalica fara autorizatie de construire, obligatia desfiintarii constructiei s-ar fi transmis noului proprietar odata cu dreptul de proprietate asupra imobilului, constatand astfel gresit o obligatie in sarcina unei terte persoane care nu a fost chemata in judecata pentru a-si face apararile necesare. Recunoscand corect ca raspunderea contraventionala este o raspundere personala, judecatoria in mod eronat ajunge la concluzia ca sanctiunea contraventionala complementara a desfiintarii scarii metalice trebuie executata de catre noul proprietar, care nu a fost nici macar improcesuat.
La randul sau si instanta de apel a retinut in mod gresit ca in temeiul art. 32 alin.(1) lit. b) din Legea nr. 50/1991, republicata, masura desfiintarii constructiilor executate nelegal nu ar putea fi luata decat fata de proprietarul constructiei, deoarece art. 26 alin.(1) lit. b) din Legea nr. 50/1991, republicata, califica drept contraventie executarea sau desfiintarea, cu nerespectarea prevederilor autorizatiei si a proiectului tehnic a lucrarilor prevazute la art. 3, , cu exceptia celor prevazute la lit. b), precum si continuarea executarii lucrarilor autorizate fara solicitarea unor noi autorizatii de construire in situatiile prevazute la art. 7 alin. (15), de catre investitor si executant.
Iar art. 32 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 50/1991, republicata, atunci cand prevede ca in cazul persoanelor sanctionate contraventional i�� asadar investitorul sau executantul i�� au oprit executarea lucrarilor, dar nu s-au conformat in termen celor dispuse prin procesul-verbal de constatare a contraventiei, potrivit prevederilor art. 28 alin.(1), organul care a aplicat sanctiunea va sesiza instantele judecatoresti pentru a dispune desfiintarea constructiilor realizate nelegal. Or a distinge acolo unde legea nu distinge, inseamna a incalca principiul ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus.
Pentru aceste considerente, in temeiul art. 304 pct. 9 coroborat cu art. 312 alin.(1) si (3) C.pr.civ., se va admite recursul declarat de reclamant impotriva deciziei tribunalului, care va fi casata si rejudecand, va admite apelul declarat de acelasi reclamant in contra sentintei judecatoriei, care va fi anulata si se va trimite cauza spre rejudecare pe fond, la Judecatoria Cluj-Napoca.