Evacuare chirias pentru lipsa titlului

Prin cererea inregistrata la Judecatoria Galati sub nr. 716/233 din 17.07.2006, reclamantii G.C.S. si A.H.C.S. au solicitat evacuarea paratei SC R. Galati din imobilul situat in Mun. Galati, str. Basarabiei nr. 18, Jud. Galati pentru lipsa titlului.
In motivarea cererii au aratat ca sunt proprietarii imobilului conform Dispozitiei nr. 3392/2005 emisa de Primarul Mun. Galati si ca in prezent parata SC R. Galati foloseste imobilul fara drept, desi au notificat-o pe aceasta sa il paraseasca.

In drept au invocat art. 480 Cod civil si Legea nr. 10/2001 modificata si completata prin Legea nr. 247/2005.

Parata a formulat cerere reconventionala prin care a solicitat obligarea reclamantilor la plata sumei estimative de 168.490,23 RON cu titlu de despagubiri reprezentand sporul de valoare adus imobilului revendicat la valoarea actualizata cu indicele de inflatie la momentul platii efective si retinerea in beneficiul societatii parate a unui drept de retentie .

Parata a aratat ca a detinut imobilul in calitate de chirias incepand cu anul 1993 si ca, fiind degradat, cu acceptul Primariei, a efectuat lucrari de consolidare si de aducere a imobilului in stare de functionare.

A invocat, in drept, dispozitiile art. 53 din Legea nr. 10/2001.

Prin sentinta civila nr. 1336/20.02.2008, Judecatoria Galati a admis actiunea formulata, a admis in parte cererea reconventionala, a dispus evacuarea paratei din spatiul cu alta destinatie situat in Galati, str. Basarabiei nr. 18 si a dispus obligarea reclamantilor sa plateasca paratei suma de 90.931 lei pretentii, cu dobanda legala de la data ramanerii definitive a sentintei si pana la achitarea integrala a sumei.

Instanta de fond a retinut ca parata a efectuat lucrari de imbunatatire si refacere a imobilului in timpul locatiei, lucrari a caror contravaloare incumba proprietarului, respectiv cele care au fost de stricta necesitate, ca lucrari necesare si utile imobilului.

Cu privire la lucrarile efectuate doar pentru amenajarea, dotarea si adaptarea spatiului la nevoile activitatii desfasurate de parata, acestea nu folosesc cu nimic proprietarului si nici imobilului si nu sunt lucrari necesare.

Impotriva acestei sentinte a declarat apel parata SC R. Galati sustinand ca toate imbunatatirile efectuate profita proprietarului imobilului, aducand un spor de valoare imobilului si, prin solutia adoptata de instanta de fond, se ajunge la o imbogatire fara justa cauza pentru reclamanti.

Si reclamantii au declarat apel, invederand ca temeiul in drept retinut de instanta de fond este gresit. Chiriasul, conform art. 53 din Legea 10/2001, are dreptul la despagubiri doar pentru imbunatatirile necesare si utile, iar conform art. 48 din Legea 10/2001 persoanele indreptatite la retrocedare sunt obligate la suportarea acestor despagubiri doar in cazul in care imobilul a fost preluat cu titlu valabil de catre stat, in caz contrar, despagubirile datorate chiriasilor fiind suportate de catre stat sau de catre unitatea detinatoare.

Toate imobilele preluate de catre stat in baza Decretului nr. 712/1966 sunt considerate atat de practica judiciara cat si de doctrina, ca fiind preluate fara titlu valabil.

In conditiile in care imobilul a fost preluat de stat fara titlu valabil, obligatia de plata a despagubirilor solicitate de catre SC R. Galati revenea statului si, prin urmare, nu poate fi acordat nici dreptul de retentie in beneficiul paratei.

Prin decizia civila nr. 394 din 19.09.2008 a Tribunalului Galati a fost admis apelul declarat de reclamanti, a fost schimbata in parte sentinta atacata in sensul ca a fost respinsa ca nefondata cererea reconventionala formulata de parata reclamanta. Au fost inlaturate din sentinta dispozitiile contrare si a fost obligata parata catre reclamanta la plata sumelor de 14 lei si echivalentul in lei la data platii a sumei de 1396,6 Euro cu titlu de cheltuieli de judecata .

Prin aceeasi decizie a fost respins ca nefondat apelul declarat de parata.

Pentru a decide astfel, instanta de apel a retinut ca potrivit art. 48 din Legea nr. 10/2001, chiriasii au dreptul la despagubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinatia de locuinta prin imbunatatirile necesare si utile, iar alin. (3) stabileste ca in cazul in care imobilul care se restituie a fost preluat fara titlu valabil, obligatia de despagubire revine statului.

In speta, preluarea s-a facut fara titlu valabil, adica prin Decretul nr. 712/1966, acesta fiind interpretat ca fiind un titlu nevalabil, deoarece statul era improprietarit prin incalcarea Constitutiei si a Codului civil.

Fiind o preluare fara titlu valabil, instanta de apel a retinut ca imbunatatirile aduse la imobil de catre chiriasi vor fi suportate de catre stat si nu de catre proprietar, conform disp. art. 48 alin. 2 din Legea nr. 10/2001.

Impotriva deciziei civile nr. 394 din 19.09.2008 a Tribunalului Galati a declarat recurs parata criticand-o pe motive de nelegalitate.

In esenta, recurenta a sustinut ca in mod gresit instanta de apel a retinut ca imobilul in litigiu a fost preluat de stat fara titlu valabil, adica prin Decretul nr. 712/1966 si Decretul nr. 218/1960 in conditiile in care prin Dispozitia nr. 2044/SR din 24.10.2005 emisa de Primarul Municipiului Galati, care constituie titlul de proprietate al reclamantilor, s-a stabilit ca imobilul face obiectul art. 2 lit. g din Legea nr. 10/2001 fiind deci un imobil preluat de stat cu titlu valabil.

Recurenta a aratat ca, atat timp cat reclamantii nu au atacat Dispozitia emisa de Primar sub acest aspect, ea isi produce efectele in totalitate iar instanta de apel nu mai putea da o alta calificare juridica preluarii imobilului de catre stat intrucat Dispozitia de restituire a imobilului face dovada proprietatii persoanei indreptatite asupra imobilului si are forta probanta a unui inscris autentic constituind titlu executoriu pentru punerea in posesie dupa indeplinirea formalitatilor de publicitate imobiliara.

Fata de acest caracter juridic al Dispozitiei de retrocedare care stabileste ca imobilul a fost preluat de stat cu titlu valabil, cele retinute de instanta de apel, contrare Dispozitiei de retrocedare sub aspectul titlului statului asupra imobilului reprezinta, din punctul de vedere al recurentei, o incalcare flagranta a legii, motiv pentru care a solicitat admiterea recursului si modificarea in tot a deciziei atacate in sensul respingerii apelului declarat de reclamanti.

Totodata parata a solicitat ca, urmare modificarii deciziei Tribunalului Galati, sa se admita apelul sau declarat impotriva hotararii instantei de fond cu consecinta admiterii cererii reconventionale asa cum a fost formulata.

Recursul declarat de parati a fost respins ca nefondat.

Principala problema pe care instanta de recurs a apreciat ca se impune sa o lamureasca a fost aceea a existentei sau inexistentei titlului statului la momentul preluarii imobilului in litigiu intrucat, de acest aspect depinde modul de solutionare a cererii paratei avand ca obiect plata despagubirilor pentru sporul de valoare adus imobilului in perioada in care aceasta l-a detinut in calitate de chirias si, implicit, a capatului de cerere privind recunoasterea in favoarea paratei a unui drept de retentie asupra imobilului pana la recuperarea acestor despagubiri .

Instanta a considerat ca aceasta problema este esentiala intrucat Legea nr. 10/2001 reglementeaza modalitati diferite de rezolvare a unei asemenea cereri, in functie de existenta sau inexistenta titlului valabil al statului.

Astfel, potrivit art. 48 din Legea nr. 10/2001, in forma care era in vigoare la data introducerii prezentei actiuni, chiriasii au dreptul la despagubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinatia de locuinta prin imbunatatirile necesare si utile, obligatia de despagubire revenind persoanei indreptatite daca imobilul care se restituie a fost preluat cu titlu valabil sau statului ori unitatii detinatoare daca imobilul a fost preluat fara titlu valabil.

Verificand decizia recurata sub aspectul solutiei adoptate cu privire la titlul statului asupra imobilului in litigiu, Curtea a constatat ca in mod corect instanta de apel a retinut ca preluarea imobilului s-a facut fara titlu valabil, respectiv prin Decretul nr. 712/1966.

Astfel, chiar in cuprinsul Dispozitiei nr. 2044/SR din 24.10.2005 emisa de Primarul Municipiului Galati se arata ca imobilul a trecut in proprietatea statului conform Decretului nr. 125/1948 si Decretului nr. 712/1966

Preluarea unor imobile de catre stat ca efect al aplicarii dispozitiilor Decretului nr. 712/1966 trebuie considerata ca fiind fara titlu valabil pentru urmatoarele considerente:

Actul normativ mai sus mentionat prevedea ca bunurile ce se incadreaza in prevederile art. III din Decretul nr. 218 din 01.07.1960 pentru modificarea Decretului nr. 167/1958 privitor la prescriptia extinctiva (respectiv bunurile intrate inainte de publicarea acestui decret in posesia statului, a unei organizatii cooperatiste sau a oricarei alte organizatii obstesti, fie fara nici un titlu, fie in cadrul procedurii prevazute de Decretul nr. 111/1951) si care se aflau in posesia unei organizatii socialiste erau considerate proprietate de stat de la data intrarii lor in posesia statului sau a oricarei organizatii socialiste.

Cu privire la aceste imobile, Decretul nr. 218/1960 prevedea, in art. III, ca dreptul la actiune avand ca obiect restituirea acestora in natura sau prin echivalent se prescria in doi ani de la data cand a avut loc intrarea in posesie.

In mod evident, preluarea imobilelor de catre stat in baza acestor acte normative trebuie apreciata ca fiind una fara titlu valabil, nefiind indeplinite conditiile impuse prin Legea nr. 213/1998 referitoare la conformitatea decretului de nationalizare si a actelor administrative de aplicare a acestuia cu Constitutia, tratatele internationale la care Romania era parte si legile in vigoare la data la care bunurile au fost trecute in patrimoniul statului.

Prevederile celor doua decrete in baza carora imobilul in litigiu a trecut in proprietatea statului contraveneau flagrant dispozitiilor legale in vigoare la acel moment, respectiv dispozitiilor art. 1847 Cod civil, aceasta forma de improprietarire a statului, ca efect al implinirii termenului de prescriptie de doi ani, nerespectand conditiile textului legal mai sus citat intrucat posesia exercitata de stat nu putea fi considerata utila, in sensul art. 1847 Cod civil, aceasta fiind fondata pe violenta .

In aceste conditii, in mod legal si temeinic s-a apreciat de catre instanta de apel ca preluarea imobilului in litigiu de catre stat s-a facut fara titlu valabil, situatie in care, in speta, devin aplicabile dispozitiile art. 48 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 in sensul ca obligatia de dezdaunare a chiriasilor pentru sporul de valoare adus imobilului ce se restituie persoanei indreptatite apartine statului si nu celui caruia i se retrocedeaza imobilul.

Prin motivele de recurs, paratii au adus in discutie si o alta problema, respectiv faptul ca, in conditiile in care, prin Dispozitia nr. 2044/SR din 24.10.2005 emisa de Primarul Municipiului Galati si care constituie titlul de proprietate al reclamantilor s-a stabilit ca imobilul face obiectul art. 2 lit. g din Legea nr. 10/2001, fiind deci un imobil preluat de stat cu titlu valabil, instanta de apel nu mai putea sa dea o alta calificare titlului statului, aceasta cu atat mai mult cu cat reclamantii nu au inteles sa atace Dispozitia de retrocedare sub acest aspect.

Sub un prim aspect, Curtea a constatat ca in cuprinsul Dispozitiei de restituire a imobilului nu se face nici o precizare expresa cu privire la faptul ca imobilul ar fi trecut in proprietatea statului cu titlu .

Pe de altaDecretului nr. 125/1948 si Decretparte, insa, se arata in mod expres in Dispozitie ca imobilul a trecut in proprietatea statului conformului nr. 712/1966, aceasta fiind, deci, singura referire la titlul de preluare a imobilului.

In aceste conditii, s-a apreciat ca in mod corect instanta de apel a retinut, pentru considerentele deja aratate mai sus, ca, in conformitate cu prevederile Legii nr. 213/1998, preluarea imobilului de catre stat s-a facut fara titlu, dispozitiile celor doua decrete fiind contrare legislatiei in vigoare la momentul preluarii imobilului.

Cat priveste mentiunea din cuprinsul Dispozitiei de retrocedare referitoare la faptul ca ``imobilul face obiectul art. 2 lit. g din Legea nr. 10/2001 modificata si completata``, Curtea a constatat urmatoarele:

Art. 2 lit. g din Legea nr. 10/2001, asa cum era aceasta in vigoare la data emiterii Dispozitiei Primarului Municipiului Galati stabilea ca, prin imobile preluate in mod abuziv se inteleg, intre altele si ``imobilele preluate de stat in baza Legii nr. 139/1940 asupra rechizitiilor si care nu au fost restituite ori pentru care proprietarii nu au primit compensatii echitabile``.

Prin urmare, articolul mentionat nu face in nici un caz referire la imobilele preluate de stat cu titlu valabil, astfel incat sustinerile recurentilor sub acest aspect apar ca fiind lipsite de orice fundament.

Pe de alta parte, referindu-se in mod expres la imobile preluate de stat in baza Legii nr. 139/1940 asupra rechizitiilor, este evident ca art. 2 lit. g din Legea nr. 10/2001 nu isi gaseste aplicabilitatea in speta de fata, imobilul in litigiu neincadrandu-se in categoria acestor imobile, el fiind preluat de catre stat in baza Decretelor nr. 125/1948 si 712/1966 asa cum, de altfel, se si retine prin Dispozitia emisa de Primar.

In aceste conditii, mentiunea facuta in cuprinsul Dispozitiei de retrocedare a imobilului cu privire la incidenta art. 2 lit. g din Legea nr. 10/2001 nu doar ca vine in contradictie cu mentiunea anterioara pe care aceasta o cuprinde referitoare la faptul ca imobilul a trecut in proprietatea statului conform celor doua decrete mentionate, dar este si nereala, contravine actelor existente la dosar care probeaza fara nici un fel de dubiu modalitatea de trecere a imobilului in proprietatea statului si, prin urmare, nu poate fi luata in considerare.

Imprejurarea ca Dispozitia emisa de Primar nu a fost atacata de reclamanti sub acest aspect este lipsita de relevanta.

De altfel, in conditiile in care, prin Dispozitia emisa de Primar, reclamantilor li s-a restituit in natura imobilul revendicat, acestia nici nu aveau interes sa atace aceasta dispozitie, cu atat mai mult cu cat era evident ca art. 2 lit. g din Legea nr. 10/2001 nu isi gasea aplicabilitatea in speta, din toate actele depuse la dosar rezultand ca trecerea imobilului in proprietatea statului s-a facut in baza Decretului nr. 712/1966 si nu in baza Legii nr. 139/1940 privind rechizitiile.

Prin urmare, sustinerea recurentilor in sensul ca instanta de apel ar fi ignorat Dispozitia emisa de Primar si ca ar fi facut alte aprecieri cu privire la titlul statului asupra imobilului decat ceea ce deja se retinuse prin prevederile acesteia, au fost apreciate ca nefondate.

In consecinta, Curtea a retinut ca imobilul in litigiu a trecut in proprietatea statului fara titlu, in temeiul Decretului nr. 712/1966, decret ce contravenea art. 1847 Cod civil in vigoare la momentul preluarii imobilului de catre stat, astfel incat, cererea paratei privind despagubirea sa pentru sporul de valoare adus imobilului in perioada in care l-a ocupat in calitate de chirias nu poate fi solutionata in contradictoriu cu reclamantii, in cauza fiind aplicabile dispozitiile art. 48 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, potrivit carora obligatia de despagubire revine statului. In aceste conditii, cata vreme reclamantii nu au nici o obligatie de despagubire fata de parata, nici recunoasterea unui drept de retentie asupra imobilului in favoarea acesteia din urma nu este posibila.

Nota:

In speta a fost formulata o opinie separata in sensul admiterii cererii reconventionale.

S-a retinut in motivarea solutiei ca instanta nu poate sa mai analizeze valabilitatea titlului statului intrucat cu ocazia solutionarii notificarii formulate de reclamanti, Primaria Galati a stabilit in cuprinsul dispozitiei nr. 3392/2005 ca imobilul a trecut in proprietatea statului cu titlu .

Petentii, in conditiile in care erau nemultumiti de dispozitia emisa, aveau posibilitatea contestarii acesteia la Tribunalul Galati lucru pe care nu l-au facut.

In acest context, dispozitia a ramas definitiva, inclusiv constatarea ca imobilul in discutie a trecut in proprietatea statului cu titlu valabil.

Potrivit disp. art. 48 din Legea nr. 10/2001, proprietarii imobilului urmeaza sa-i despagubeasca pe chiriasi pentru sporul de valoare adus imobilului intrucat asa cum aratam mai sus imobilul a trecut in proprietatea statului cu titlu valabil.

S-a apreciat ca intinderea contravalorii imbunatatirilor aduse imobilului a fost corect stabilita de parata reclamanta, prin acestea aducandu-se un spor de valoare imobilului si care vor folosi si noilor proprietari.

Asa cum rezulta din concluziile raportului de expertiza spatiile existente au fost recompartimentate pentru o mai buna utilizare, sau montat pereti din rigips, usi, ferestre, gresie, faianta sau amenajat grupuri sanitare, toate acestea fiind necesare pentru o mai buna exploatare a imobilului si care vor profita si reclamantilor.

Fiind obligati la plata contravalorii imbunatatirilor aduse imobilului, s-a retinut in favoarea paratilor si un drept de retentie asupra imobilului pana la achitarea integrala a acestora.