Obligatie de plata a restului de pret, afectata de conditie. Indeplinirea conditiei. Refuzul cumparatorului de a plati pretul

Astfel, in cazul in care intr-un contract de vanzare-cumparare s-a prevazut ca obligatia de plata a restului de pret sa fie afectata de o conditie, respectiv aceea de a obtine o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila sau de a incheia, dupa caz, o tranzactie care sa conserve titlul de proprietate asupra bunurilor vandute, oricare dintre aceste demersuri trebuind sa fie efectuate de catre vanzator, iar demersurile in vederea indeplinirii conditiei au fost facute de catre cumparator, acesta nu va fi scutit de plata diferentei de pret, intrucat conditia nu se refera la cine trebuia sa faca demersurile si pe cheltuiala cui, ci la evenimentul viitor si necert.

Nota: In prezenta decizie au fost avute in vedere dispozitiile din vechiul Cod civil

Prin cererea inregistrata la data de 5 noiembrie 2009, reclamanta SC A.I. SRL prin lichidator judiciar Casa de Insolventa T. SPRL a chemat-o in judecata pe parata SC F. SRL solicitand obligarea acesteia la plata sumei de 100.000 Euro, care rezulta din contractul de vanzare-cumparare incheiat la data de 30 mai 2007, precum si la dobanda legala calculata de la data de 20 mai 2007 si pana la data platii efective.

Deoarece aceasta cerere a fost formulata in cadrul procedurii insolventei privind pe debitoarea SC A.I. SRL, in sedinta publica din 5 noiembrie 2009, instanta a dispus disjungerea cererii de chemare in judecata si inregistrarea acestei cereri sub nr. xx43/1285/2009.

Prin sentinta comerciala nr. 1344 din 3 martie 2011 pronuntata in dosarul nr. xx43/1285/2009 al Tribunalului Comercial Cluj s-a admis cererea de chemare in judecata formulata de reclamanta SC A.I. SRL, prin lichidator judiciar Casa de Insolventa T. SPRL, in contradictoriu cu parata SC F. SRL; a fost obligata parata sa-i plateasca reclamantei contravaloarea in lei, din ziua efectuarii platii, a sumei de 100.000 euro, cu titlu de rest de pret, precum si dobanda legala in materie comerciala calculata asupra sumei in lei, la cursul BNR din ziua platii, incepand cu data de 30 mai 2007 si pana la plata integrala a sumei, parata fiind obligata si la plata cheltuielilor de judecata in favoarea reclamantei, in cuantum de 20.500 lei, reprezentand onorariu avocatial.

Pentru a hotari astfel, prima instanta a retinut ca intre parti s-a incheiat, la data de 30 mai 2007, contractul de vanzare-cumparare autentificat de notar public dr. D.A.P., prin incheierea de autentificare nr. 262/C din 30 mai 2007, prin care reclamanta i-a instrainat paratei bunurile, in cadrul procedurii de lichidare a bunurilor din patrimoniul societatii aflata in procedura insolventei.

Potrivit art. 5.2.2 din contract, partile au convenit ca ``suma de 100.000 EURO va fi eliberata din Contul escrow in contul vanzatorului ca urmare a : i) obtinerii, ca urmare a demersurilor si pe cheltuiala vanzatorului, a unei hotarari judecatoresti definitive si irevocabile in dosarul nr. xx049/2006``, aflat pe rolul Judecatoriei Cluj, ``prin care titlul de proprietate al vanzatorului, descris in anexa 1 nu este modificat si suprafetele respectivelor imobile nu sunt diminuate, nu mai tarziu de 6 luni de la data incheierii tranzactiei; sau (ii) incheierea in mod satisfacator, ca urmare a demersurilor si pe cheltuiala vanzatorului, a unei tranzactii cu doamna U.E., reclamant in dosarul nr. xx049/2006", aflat pe rolul Judecatoriei Cluj, ``prin care titlul de proprietate al vanzatorului asupra imobilelor proprietatea vanzatorului, descrise in anexa 1 nu este modificat si suprafetele respectivelor imobile nu sunt diminuate, nu mai tarziu de 6 luni de la data incheierii tranzactiei``.

La data incheierii tranzactiei, pe rolul Judecatoriei Cluj-Napoca se derula litigiul, inregistrat sub nr. xx81/211/2006 ( nr. vechi xx049/2006) dintre d-na U.E. si reclamanta SC A.I. SRL, alaturi de alti parati, cauza avand ca obiect granituirea. Reclamanta era proprietara asupra imobilului invecinat cu imobilului d-nei U., litigiul purtandu-se asupra granitelor dintre imobile si in niciun caz asupra proprietatii, care nu putea fi diminuata, intrucat litigiul nu avea ca obiect si revendicarea unor suprafete de teren de catre reclamanta U.E. care, eventual, ar fi implicat si operatiunea de comparatie a titlurilor.

Conform conventiei incheiate intre parti la data de 30 mai 2007, reclamanta SC A.I. SRL avea la dispozitie un termen de 6 luni, fie pentru incheierea unei tranzactii, pe cheltuiala sa, cu d-na U., fie pentru obtinerea unei hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, prin care titlul de proprietate al vanzatorului sa nu fie afectat.

La aceeasi data, 30 mai 2007, parata a incheiat cu d-na U.E. un contract de vanzare-cumparare prin care aceasta i-a instrainat imobilul invecinat cu cel al reclamantei SC A.I. SRL si care facea obiectul litigiului aflat pe rolul Judecatoriei Cluj-Napoca, in vederea stabilirii granitei dintre proprietati.

Din declaratia martorului audiat in cauza, respectiv dl. C.O.F., a rezultat ca parata a purtat negocieri cu d-na U., anterior incheierii contractului de vanzare-cumparare cu reclamanta si, chiar mai mult, a incheiat contractul de vanzare cumparare cu d-na U., chiar in aceeasi zi, inainte de a-l incheia pe cel cu reclamanta, cunoscand astfel, la momentul semnarii conventiei cu reclamanta, ca aceasta este impiedicata sa realizeze demersurile in sensul clauzei cuprinse in art. 5.2.2 din contract, impiedicand astfel cu buna-stiinta indeplinirea conditiei.

Demersurile de stingere a litigiului trebuiau facute de catre reclamanta, pe cheltuiala sa, insa, aceste demersuri au fost impiedicate de catre parata, prin incheierea tranzactiei cu d-na U. inca anterior semnarii conventiei cu reclamanta. Parata a avut in vedere faptul ca, prin operatiunea efectuata, lipseste de efecte clauza inserata in contract, respectiv clauza care conditiona plata restului de pret de catre parata.

Aceeasi este situatia si sub aspectul clauzelor asumate de catre parti prin art. 4.1.3.1 si art. 4.1.3.2 din contractul de escrow incheiat intre parti, intrucat, parata a impiedicat efectuarea vreunui demers pentru stingerea litigiului pe cheltuiala vanzatorului, inca anterior incheierii celor doua conventii cu reclamanta. Mai mult decat atat, in lipsa unor intelegeri in acest sens, dreptul reclamantei, conferit in egala masura de clauzele cuprinse in contractul de vanzare-cumparare si de contractul de escrow, de a face demersuri pentru stingerea litigiului cu d-na U., in interiorul celor 6 luni convenite de parti, nu a fost inlaturat de clauzele din contractul de escrow, asa cum a sustinut parata.

In litigiul care s-a aflat pe rolul Judecatoriei Cluj-Napoca, reclamanta U.E. a renuntat la judecata, instanta luand act de manifestarea sa de vointa, prin sentinta civila nr. 5991, pronuntata la data de 6 iulie 2007.

Prin urmare, modul de solutionare al dosarului nr. xx049/2006 al Judecatoriei Cluj-Napoca a fost influentat de catre parata SC F. SRL, prin intelegerea pe care aceasta a incheiat-o cu U.E.

Potrivit dispozitiilor art. 1014 C. civ., ``conditia este reputata ca indeplinita, cand debitorul obligat sub aceasta conditie, a impiedicat indeplinirea ei``. Astfel, prima instanta a constatat ca prin conduita sa, constand in incheierea unui contract cu reclamanta din dosarul aflat la momentul respectiv pe rolul Judecatoriei Cluj-Napoca, parata a impiedicat implinirea conditiei convenite cu reclamanta in art. 5.2.2 din contractul de vanzare-cumparare incheiat cu aceasta.

Prima instanta a mai subliniat si faptul ca art. 4.1.3.2 din contractul de escrow, conform caruia incheierea unui contract de vanzare-cumparare intre parata si U.E., prin care parata sa dobandeasca dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu, reprezinta un fapt in urma caruia nu se mai puteau indeplini conditiile prevazute de art. 4.1.3.1 lit. a), nu inlatura incidenta dispozitiilor art. 1014 C. civ., acestea avand caracter imperativ.

In subsidiar, prima instanta a retinut si dispozitiile art. 1008 C. civ., conform carora conditia imposibila sau contrarie bunelor moravuri sau prohibita de lege este nula si desfiinteaza conventia ce depinde de dansa, apreciind ca prin conduita sa, la momentul incheierii tranzactiei cu reclamanta, conditia inserata in art. 5.2.2 din contract era imposibila.

Avand in vedere dispozitiile art. 969 alin. (1) C. civ., precum si ale art. 43 C. com. coroborat cu cele ale art. 3 alin. (1) si (4) din O.G. nr. 9/2000, prima instanta a admis cererea de chemare in judecata, cu consecinta obligarii paratei sa-i plateasca reclamantei contravaloarea in lei, din ziua efectuarii platii, a sumei de 100.000 euro, cu titlu de rest de pret, precum si dobanda legala in materie comerciala, calculata asupra sumei in lei, la cursul BNR din ziua platii, incepand cu data de 30 mai 2007 si pana la plata integrala a sumei.

In temeiul art. 274 C. proc. civ. a fost obligata parata la plata cheltuielilor de judecata in favoarea reclamantei in cuantum de 20.500 lei reprezentand onorariu avocatial.

Impotriva acestei sentinte precum si a sentintei comerciale nr. 990/22 noiembrie 2010 pronuntata in dosar nr. x56/1285/2010, creat ca urmare a disjungerii exceptiei privind nerespectarea principiului repartizarii aleatori a dosarului, fata de dosarul principal, a declarat apel parata SC F. SRL, solicitand admiterea apelului si, in principal, anularea procedurii urmate, retinerea cauzei spre judecare si respingerii cererii de chemare in judecata sau, in subsidiar, schimbarea, in tot, a hotararii atacate, in sensul respingerii cererii de chemare in judecata .

Cu privire la disjungerea exceptiei privind nerespectarea principiului repartizarii aleatori a dosarului, fata de dosarul principal, apelantul-parat a aratat ca desi a ridicat aceasta exceptie in cadrul dosarului nr. xx43/1285/2009, ce avea ca parti pe F. SRL si A.I. SRL, prima instanta a decis, in mod nelegal, disjungerea acestei exceptii, de judecarea cauzei principale, formandu-se un nou dosar, fara a exista o dispozitie procedurala care sa permita judecarea unei exceptii de procedura intr-un dosar separat de cauza in care aceasta exceptie a fost ridicata

Noul dosar a fost format sub nr. x56/1285/20l0 si a fost repartizat unui alt complet al Tribunalului Comercial Cluj. Un efect al formarii noului dosar a fost ca judecarea cauzei ce facea obiectul dosarului nr. xx43/1285/2009 a fost intrerupta, acesta fiind scos de pe rolul Tribunalului Comercial Cluj timp de l an de zile

In dosarul nou format, cu nr. x56/1285/2010, Tribunalul Comercial Cluj a pronuntat sentinta comerciala nr. 121/C/2010 din 22 februarie 2010, prin care a decis declinarea competentei solutionarii catre Curtea de Apel Cluj.

La randul ei, Curtea de Apel Cluj, a decis, prin incheierea civila nr. 225/2010, sa isi decline competenta de solutionare a acestei exceptii in favoarea Tribunalului Comercial Cluj, rezultand astfel un conflict negativ de competenta, ce a fost solutionat de Inalta Curte de Casatie si Justitie, stabilindu-se astfel competenta Tribunalului Comercial Cluj pentru solutionarea acestui incident procedural.

Ca urmare a stabilirii de catre Inalta Curte de Casatie si Justitie a competentei Tribunalului Comercial Cluj, in solutionarea acestei exceptii, dosarul nr. x56/1285/2010 a fost introdus pe rolul acestei instante, primind primul termen de judecata in data de 18 octombrie 2010, data la care solutionarea exceptiei a fost amanata deoarece A.I. SRL nu fusese citata. La termenul din 22 noiembrie 2011 prima instanta nu a solutionat exceptia pe fondul ei, ci a invocat, din oficiu, exceptia inadmisibilitatii exceptiei privind nerespectarea principiului repartizarii aleatorii a dosarului.

Prin incheierea comerciala nr. 990/CC/22 noiembrie 2010, Tribunalul Comercial Cluj a respins, ca inadmisibila, exceptia invocata, calificand-o ca o cerere introdusa impotriva incheierii de sedinta pronuntata in data de 5 noiembrie 2009 in dosarul de faliment al A.I. SRL, nr. x40/1285/2004.

Imediat dupa solutia pronuntata de Tribunalul Comercial Cluj in dosarul nr. x56/1285/2010 a fost repus pe rol dosarul nr. xx43/1285/2009, stabilindu-se termen de judecata pentru data de 13 ianuarie 2011.

Prima instanta a decis continuarea judecarii cauzei considerand ca sentinta pronuntata in dosarul nr. x56/1285/2010 nu poate fi atacata decat odata cu hotararea pronuntata in dosarul nr. xx43/1285/2009.

Prin decizia nr. 200 din 21 octombrie 2011 a Curtii de Apel Cluj, Sectia a II-a civila, de contencios administrativ si fiscal, a fost respins apelul paratei impotriva sentintei comerciale nr. 990 din 22 noiembrie 2010 pronuntata in dosarul nr. x56/1285/2010 al Tribunalului Comercial Cluj, a fost admis apelul declarat de parata impotriva sentintei civile nr. 1344 din 3 martie 2011 pronuntata in dosarul nr. xx43/1285/2009 al Tribunalului Comercial Cluj, a fost schimbata aceasta sentinta in sensul respingerii actiunii, ca nefondata.

Pentru a se pronunta astfel, instanta de apel a retinut urmatoarele:

In ceea ce priveste sentinta civila nr. 990/C/2010 pronuntata de Tribunalul Comercial Cluj.

Vatamarea este un concept procesual de o suplete deosebita, insa in continutul sau pot fi incluse doar acele neregularitati care au aptitudinea de a influenta negativ solutionarea cauzei. (a se vedea in acest sens I. Deleanu, Tratat de procedura civila, vol. I, ed. 2, Ed. C.H. Beck, Bucuresti, 2007, pag. 158).

Operatiunile juridice a caror amendare s-au solicitat pe calea apelului nu au condus la dezorganizarea apararii, amputarea sau limitarea contradictorialitatii ori ignorarea avantajelor ce ar decurge dintr-un proces echitabil, in ceea ce priveste fondul raportului juridic litigios.

Tribunalul comercial Cluj era competent sa solutioneze pricina si a asigurat dreptul la aparare, dand posibilitate partilor sa discute in contradictoriu toate elementele de fapt si de drept in privinta fondului raportului juridic litigios.

Partile au fost tratate in mod egal pe toata desfasurarea cercetarii procesului, din perspectiva temeiniciei pretentiilor deduse judecatii. Egalitatea intre parti putea fi umbrita doar de lipsa impartialitatii instantei, or, acesta nu poate fi prezumata si nu putea rezulta doar din eventuala incalcare a principiului repartizarii aleatorii. Pe de alta parte, alte elemente care sa conduca la concluzia lipsei de loialitate a instantei nu au fost semnalate.

Egalitatea armelor nu este o egalitate matematica, ci posibilitatea rezonabila oferita fiecarei parti de a-si prezenta cauza in ansamblul procedurii, nu neaparat in fiecare din etapele acesteia (a se vedea Hotararea din 27 octombrie 1993, nr. 4 sau Hotararea din 24 iunie 1993, nr. 4, Vol. Jurisprudenta C.E.D.O.). Vazand lucrurile din aceasta perspectiva, instanta de apel a concluzionat ca partile au fost corect arbitrate in competitia lor pentru a ajunge la adevar si dreptate.

Instanta de apel a mai retinut ca apelanta nu a dublat apararile sale cu o cerere de reluare a judecatii prin refacerea actelor procedurale, din momentul in care a apreciat ca a intervenit nulitatea invocata.

In ceea ce priveste sentinta civila nr. 1344/2011 pronuntata de Tribunalul Comercial Cluj

Intre A.I. SRL, prin lichidator judiciar Casa de Insolventa T. SPRL, in calitate de vanzator, si F. SRL, in calitate de cumparator, s-a incheiat contractul de vanzare-cumparare autentificat de BNP D.A.P. sub nr. x62/C/30 mai 2007, avand ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile si imobile identificate in Anexele 1, 2, 3, 11, 12, 13 si 14 la contractul mentionat.

Prin contractul de vanzare-cumparare, partile au convenit ca dreptul de proprietate asupra bunurilor mobile si imobile sa se transfere de la vanzator la cumparator la data incheierii sale, respectiv 30 mai 2007, urmand ca pretul acestora, in cuantum total de 3.500.000 Euro exclusiv TVA, sa fie platit partial, respectiv suma de 1.800.000 Euro, la data incheierii contractului de vanzare-cumparare, iar restul de 1.700.000 Euro sa fie eliberati catre cumparator din contul escrow, in trei transe: 1.400.000 EURO - se transferau vanzatorului dupa plata creantelor ipotecare ce grevau imobilele cumparate; 200.000 EURO - se transferau vanzatorului dupa predarea catre cumparator a anumitor bunuri corporale mentionate in contractul de vanzare-cumparare; 100.000 EURO - se transferau vanzatorului ca urmare a solutionarii favorabile, ce nu modifica titlul vanzatorilor, in cel mult 6 luni de la data incheierii contractului de vanzare-cumparare, a litigiului ce facea obiectul dosarului nr.14049/2006, fie prin obtinerea unei hotarari judecatoresti, fie ca urmare a unei tranzactii incheiata de catre vanzator cu reclamanta U.E.

Pentru a reglementa in detaliu modul in care suma de 1.700.000 Euro (inclusiv suma de 100.000 EURO care face obiectul prezentului litigiu) se va achita vanzatorului, partile au incheiat impreuna cu agentul escrow, Raiffesisen Bank, contractul de escrow, la aceeasi data cu contractul de vanzare-cumparare. Astfel, contractul de escrow reprezinta anexa 8 la Contractul de vanzare-cumparare, fiind astfel parte integranta a acestuia din urma.

Prin contractul de escrow, partile au decis deschiderea unui cont escrow, la agentul escrow Raiffeisen Bank, pe numele F. SRL, in calitate de cumparator, in care F. SRL urma sa depuna, in termen de 2 zile de la semnarea contractului de vanzare-cumparare, restul de pret de 1.700.000 Euro. Acesta urma sa fie eliberat de agentul escrow catre A.I. SRL potrivit conditiilor mentionate de contractul de vanzare-cumparare si de contractul de ecrow, inscrisuri ce impreuna contineau intelegerea partilor in legatura cu tranzactia incheiata.

Plata sumei de 100.000 Euro a fost reglementata atat prin prevederile art. 5.2.2 din contractul de vanzare-cumparare, precum si prin cele ale art. 4.1.3 din contractul de escrow.

Ultimele pagini ale contractului de vanzare-cumparare enumera toate anexele acestuia, inclusiv anexa nr. 8, reprezentand contractul de escrow. Mai mult, prin raspunsul la interogatoriul intimatei-parate A.I. SRL, la intrebarea nr. 2, aceasta a confirmat ca acest contract reprezinta o anexa a contractului de vanzare-cumparare. Pe cale de consecinta, interpretarea si analizarea prevederilor contractuale incheiate intre parti trebuie sa vizeze ansamblul dispozitiilor cuprinse in toate documentele tranzactiei, respectiv atat contractul de vanzare-cumparare, precum si anexele sale, ce fac parte integranta a acestuia.

La data incheierii conventiei intre parti, exista pe rolul Judecatoriei Cluj-Napoca un litigiu, inregistrat sub nr. xx81/211/2006 (numar vechi de dosar nr. xx049/2006) intre d-na U.E. si SC A.I. SRL. Acest litigiu avea ca obiect actiunea in granituire, prin care reclamanta U.E. dorea sa stabileasca limitele dintre proprietatea sa si proprietatile invecinate detinute de parate (printre care si A.I. SRL), reclamand si anumite portiuni din terenul detinut de A.I. SRL, ce facea obiectul contractului de vanzare-cumparare. Litigiul dintre U.E. si A.I. SRL s-a stins ulterior incheierii contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 177/30 mai 2007, prin care F. a dobandit in proprietate terenul detinut de reclamanta din procesul de granituire. Sentinta civila nr. 5591/2007 a fost pronuntata urmare a renuntarii reclamantei U.E. la judecata .

Fata de probele concludente existente la dosarul cauzei, afirmatia primei instante in sensul ca reclamanta era proprietara asupra imobilului invecinat cu imobilul d-nei U., litigiul purtandu-se asupra granitelor dintre imobile si in nici un caz asupra proprietatii, care nu putea fi diminuata, intrucat litigiul nu avea ca si obiect si revendicarea unor suprafete de teren de catre reclamanta U.E., vine in contradictie directa atat cu sustinerile reclamantei din acea pricina cat si cu mentiunile existente in sentinta civila nr. 5991/6 iulie 2007.

In aceste conditii relevanta pe care prima instanta a acordat-o faptului ca obiectul actiunii introdusa de U.E. ar fi fost doar granituirea, nu are nici un efect asupra modului de solutionare a fondului litigiului dintre F. SRL si A.I. SRL.

Atat contractul de vanzare-cumparare, precum si contractul de escrow formeaza impreuna un tot unitar, reglementand conditiile tranzactiei, din dispozitiile acestora rezultand vointa si intentia partilor in ceea ce priveste plata sumei de 100.000 Euro.

Conform prevederilor art. 5.2.2 din contractul de vanzare-cumparare nr. 262/30 mai 2007, suma de 100.000 EURO urma sa fie platita de catre SC F. SRL, numai daca vanzatoarea: fie reusea sa obtina, ca urmare a demersurilor si pe cheltuiala sa, o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila in dosarul nr. xx049/2006, prin care titlul vanzatorului asupra imobilelor proprietatea sa, descrise in anexa I, nu este modificat si suprafetele respectivelor imobile nu sunt diminuate; fie, alternativ, reusea sa incheie cu reclamanta U.E., ca urmare a demersurilor si pe cheltuiala sa, o tranzactie in baza careia titlul vanzatorului asupra imobilelor proprietatea vanzatorului, descrise in anexa I nu este modificat si suprafetele respectivelor imobile nu sunt diminuate.

Astfel, obligatia de plata era afectata de o conditie, respectiv aceea de a obtine o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila sau de a incheia, dupa caz, o tranzactie, conditia avand totodata si o cerinta esentiala, respectiv aceea ca oricare dintre aceste demersuri sa fie efectuate ca urmare a eforturilor sau cheltuielilor vanzatorului.

De asemenea, prevederile contractului de escrow incheiat intre parti sunt in sensul mentionat mai sus.

Mai mult, reglementarea din acest contract a modalitatii de plata prevede in mod expres ca indeplinirea conditiei nu are loc daca hotararea judecatoreasca prin care litigiul era stins era obtinuta ca urmare a intrunirii calitatii procesuale active si pasive in persoana cumparatorului.

De asemenea, conform prevederilor art. 4.1.3.2 teza a II-a, partile au convenit, expres, ca achizitionarea imobilului aflat in proprietatea reclamantei U.E. de catre SC F. SRL reprezinta o fapta in urma careia conditia suspensiva nu mai putea fi indeplinita si deci obligatia de plata nu putea lua nastere.

Din examinarea prevederilor contractuale asumate de catre parti, instanta de apel a retinut ca obligatia de plata era afectata de o conditie suspensiva avand urmatorul continut: obtinerea unei hotarari judecatoresti definitive si irevocabile in dosarul nr. xx049/2006 sau incheierea unei tranzactii, oricare dintre cele doua trebuind, insa, sa fie obtinute ca urmare a demersurilor si pe cheltuiala vanzatorului, respectiva SC A.I. SRL. Astfel, rezulta in mod indubitabil ca atingerea unui rezultat anume (respectiv, stingerea litigiului) nu era suficienta pentru indeplinirea conditiei suspensive, intrucat o cerinta esentiala in continutul acesteia era modalitatea de realizare a conditiei - ca urmare a eforturilor vanzatorului, si nu a oricarei alte persoane (inclusiv, spre exemplu, cumparatorul SC F. SRL).

In speta, intimata-reclamanta SC A.I. SRL nu a intreprins niciun demers pentru stingerea litigiului dintre aceasta si U.E., nici anterior, nici ulterior semnarii contractului de vanzare-cumparare nr. 262/30 mai 2007. In consecinta, conditia suspensiva prevazuta atat prin dispozitiile contractului de vanzare-cumparare, precum si prin cele ale contractului de escrow nu poate fi considerata ca fiind indeplinita, obligatia de plata a SC F. SRL neluand fiinta.

Conform prevederilor art. 4.1.3.1 din contractul de Escrow, obligatia de plata nu mai exista in cazul ``intrunirii calitatii procesuale active si pasive in persoana cumparatorului rezultand fara nici un dubiu ca partile au inteles sa acorde SC F. SRL posibilitatea si dreptul de a incerca rezolvarea litigiului cu U.E. pe cont propriu, prin cumpararea imobilului detinut de catre aceasta.

Or, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 177/30 mai 2007 de BNP N.D.G., incheiat intre d-na U.E. si SC F. SRL, calitatea activa si cea pasiva s-au intrunit in persoana SC F. SRL, intrucat aceasta a dobandit calitatea de proprietar al ambelor terenuri implicate in litigiul ce facea obiectul dosarului nr. xx049/2006 aflat pe rolul Judecatoriei Cluj. Astfel, in conformitate cu dispozitiile art. 4.1.3.1 din contractul de escrow, conditia suspensiva avuta in vedere de catre parti nu s-a mai indeplinit intrucat situatia de exceptie agreata de catre parti a devenit incidenta in cauza, prin dobandirea de catre SC F. SRL a dreptului de proprietate asupra imobilului respectiv. Prin urmare obligatia de plata a sumei de 100.000 de EURO nu mai putea lua nastere in conditiile reglementate de intelegerea partilor.

Prima instanta, desi a retinut, prin intermediul sentintei comerciale nr. 1344/2011, pronuntata in sedinta publica din data de 3 martie 2011, ca la aceeasi data - respectiv data de 30 mai 2007 - au fost semnate atat tranzactia de vanzare-cumparare intre SC F. SRL si SC A.I. SRL (respectiv contractul de vanzare-cumparare nr. 262 C/30 mai 2007 precum si toate anexele acestuia, inclusiv contractul de escrow), precum si contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 177/30 mai 2007 de BNP N.D.G., incheiat intre d-na U.E. si SC F. SRL, nu a observat aplicabilitatea situatiei de exceptie prevazuta si agreata de catre parti prin contractul de escrow .
Prima instanta nu a dat relevanta unor imprejurari exterioare acordului de vointa a partilor, care puteau folosi descoperirii vointei reale si anume, atitudinea partilor si continutul discutiilor prealabile, negocierile precontractuale, comportamentul partilor in timpul si dupa perfectarea contractului, continutul corespondentei dintre ele pana la nasterea litigiului. Din inscrisurile existente la dosarul cauzei rezulta in mod indubitabil ca A.I. SRL, prin reprezentantul sau, Casa de Insolventa T. SPRL, era la curent cu negocierile dintre F. SRL si U.E. si a avut cunostinta de semnarea acestui contract . Reclamanta SC A.I. SRL cunostea demersurile SC F. SRL de a stinge litigiul existent intre U.E. si SC A.I. SRL si le-a acceptat, in mod explicit, prin acordul de eliberare a sumei de 100.000 EURO. Astfel, asa cum rezulta din procesul verbal al adunarii creditorilor incheiat la data de 11 mai 2007 (in care se mentioneaza ca acestia au fost informati asupra intelegerii dintre d-na U.E. si SC F. SRL), era cunoscut, anterior incheierii contractului de vanzare-cumparare intre parti, faptul ca SC F. SRL intreprindea demersuri pentru cumpararea terenului detinut de U.E. si acceptat totodata de catre Casa de Insolventa T., precum si de creditorii SC A.I. SRL.

In plus, prin raspunsul oferit de catre intimata-reclamanta la intrebarea 10 din interogatoriul luat partii, precum si din declaratia martorului C.O.F. rezulta, in mod indubitabil, ca reprezentantii vanzatorului cunosteau si erau la curent cu intentia SC F. SRL de a cumpara terenul in cauza, precum si faptul ca semnarea contractului cu U.E. s-a facut in prezenta reprezentantilor Casei de Insolventa T. SPRL. Cu toate acestea, aprecierea primei instante nu s-a realizat prin raportarea la toate aceste detalii si circumstante legate de identificarea corecta si exacta a situatiei de fapt .

De altfel reclamanta A.I. SRL, prin reprezentantul sau, Casa de Insolventa T. SPRL, a fost de acord cu eliberarea sumei din contul escrow catre F. SRL, considerand ca obligatia de plata a sumei de 100.000 euro nu mai exista.

Dispozitiile art. 1014 C. civ. nu au aplicare in speta, deoarece apelanta SC F. SRL nu a impiedicat orice demers al vanzatorului in legatura cu incheierea unei tranzactii sau obtinerea unei hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, atata timp cat posibilitatea ca SC F. SRL de a stinge respectivul litigiu era agreata si cunoscuta de catre parti, inca inainte de momentul semnarii tranzactiei de vanzare-cumparare.

Impotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta-recurenta SC A.I. SRL, prin lichidator judiciar Casa de Insolventa T. SPRL, aducandu-i urmatoarele critici:

Hotararea pronuntata de instanta de apel este lipsita de temei legal, fiind data cu aplicarea gresita a prevederilor contractuale.

Astfel, intre parti a fost incheiat contractul din 30 mai 2007, avand ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile si imobile apartinand societatii reclamante, la pct. 4 din acest contract prevazandu-se pretul vanzarii, iar la pct. 5 stabilindu-se modalitatea de achitare a pretului, prin transe clar determinate.

In cadrul pct. 5.2.2 s-a prevazut ca ultima transa, de 100.000 Euro, urma sa fie platita in urma obtinerii unei hotarari irevocabile in dosarul nr. xx049/2006 aflat pe rolul Judecatoriei Cluj, ca urmare a demersurilor si pe cheltuiala vanzatorului, prin care titlul de proprietate al vanzatorului asupra imobilelor proprietatea sa, si suprafetele respectivelor imobile sa nu fie modificate sau diminuate, dar nu mai tarziu de 6 luni de la incheierea tranzactiei, acelasi lucru putandu-se petrece si pe calea unei tranzactii incheiate cu partea adversa din cauza respectiva, numita E.U.

Litigiul respectiv s-a finalizat prin sentinta nr. 5991/2007 pronuntata in sedinta publica din 6 iulie 2007, prin renuntarea la judecata de catre U.E., deci inainte de implinirea termenului de 6 luni prevazut in contract .

In subsidiar, recurenta-reclamanta a solicitat sa se constate incidenta in cauza a dispozitiilor art. 1014 C. civ., potrivit carora ``conditia este reputata ca indeplinita, cand debitorul obligat sub aceasta conditie a impiedicat indeplinirea ei``.

In cauza de fata, intimata-parata a impiedicat realizarea conditiei stipulate in contractul de vanzare-cumparare, prin intelegerea pe care a facut-o cu numita E.U., stiind inca de la inceput ca aceasta conditie nu avea sa fie indeplinita.

In ce priveste clauzele contratului de vanzare-cumparare si cele ale contractului de cont escrow, recurenta-reclamanta a aratat ca acestea au temeiuri de drept, parti si efecte diferite, indeplinirea conditiilor din contractul de vanzare-cumparare ducand la nasterea sau stingerea obligatiei de plata a sumei de 100.000 Euro, in timp ce realizarea conditiilor prevazute in contractul de cont escrow duce la stingerea garantiei de plata a sumei de 100.000 Euro, si nu a insasi obligatiei de plata .

Contractul de vanzare-cumparare a fost incheiat in forma autentica, iar cel de cont escrow este un contract sub semnatura privata, astfel incat clauzele contractului autentic nu puteau fi modificate prin intermediul contractului de cont escrow.

Intimata a depus la dosarul cauzei o intampinare prin care a invocat exceptia nulitatii recursului, iar pe fondul cauzei, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Analizand decizia recurata, prin raportare la criticile formulate, Inalta Curte a constatat ca recursul este fondat, pentru considerentele ce urmeaza.

Instanta de apel a facut o gresita interpretare a dispozitiilor contractului incheiat intre parti la data de 30 mai 2007.

Potrivit dispozitiilor art. 969 alin. (1) C. civ. (vechiul Cod civil), conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante.

La data de 30 mai 2007, intre SC A.I. SRL, societate in faliment, prin lichidator judiciar Casa de Insolventa T. SPRL, pe de-o parte si SC F. SRL Cluj-Napoca, pe de alta parte, s-a incheiat un contract de vanzare-cumparare cu privire la bunurile mobile si imobile ale societatii aflate in lichidare.

Acest contract a fost incheiat in forma autentica prin incheierea nr. 262/C/30 mai 2007 de catre BNP D.A.P. din Cluj.

In art. 2 din acest contract, s-a prevazut care este obiectul acestuia, in art. 3 s-a prevazut care este pretul de vanzare, in art. 4 s-a stipulat faptul ca pentru o parte din pret plata se va face printr-un cont escrow, iar in art. 5 s-a stipulat modul cum se va face plata pretului de cumparare, respectiv stabilirea transelor de plata .

Tot la aceeasi data, cele doua parti, impreuna cu agentul escrow, Raiffeisen Bank SA, au semnat un contract de escrow, agentul escrow urmand sa indeplineasca rolul unui depozitar, conform conditiilor si cerintelor din contract .

Prin urmare, conditiile in care s-a convenit sa se faca vanzarea sunt stipulate in contractul autentificat, iar in contractul escrow sunt stipulate doar modalitatile in care urmau sa se faca operatiunile de plata, in functie de indeplinirea sau nu a obligatiilor contractuale.

Ca atare, in ce priveste pricina dedusa judecatii, analiza aplicarii dispozitiilor legale trebuie sa se faca numai cu referire la dispozitiile cuprinse in contractul autentificat, in mod concret cu referire la dispozitiile pct. 5.2.2 din contract, dar analizate in conexiune cu ansamblul clauzelor contractuale.

Din acest punct de vedere este clar faptul ca vanzatoarea avea un litigiu in legatura cu un teren ce se invecina cu un alt teren, proprietatea numitei E.U., si era firesc ca partile sa convina ca vanzatoarea era cea datoare sa conserve titlul de proprietate asupra imobilelor sale, partile stabilind si un termen inlauntrul caruia vanzatoarea urma fie sa obtina o hotarare judecatoreasca care sa-i conserve titlul, fie sa incheie o tranzactie cu E.U., prin care sa obtina acelasi rezultat.

In cuprinsul acestei clauze contractuale, nu se vorbeste despre posibilitatea ca si cumparatorul sa poate intreprinde demersuri in acest sens, caz in care nu ar mai datora ultima rata, aceea de 100.000 Euro, ceea ce inseamna ca el nu avea aceasta posibilitate contractuala, iar daca a facut demersuri in acest sens, cheltuielile efectuate nu pot cadea in sarcina vanzatorului, si nici nu-l pot exonera de plata ultimei rate datorate, daca celelalte conditii stipulate in pct. 5.2.2 au fost respectate.

Una dintre conditiile alternative prevazute de pct. 5.2.2 din contract se refera la: 1) fie obtinerea unei hotarari judecatoresti definitive si irevocabile in dosarul nr. xx049/2006 aflat pe rolul Judecatoriei Cluj, care sa conserve titlul de proprietate asupra imobilelor vandute, dar in termen de 6 luni de la data incheierii tranzactiei; 2) fie la incheierea unei tranzactii cu numita E.U. care sa conduca la acelasi rezultat, in acelasi orizont de timp, acest lucru petrecandu-se la data de 6 iulie 2007, prin aceea ca E.U. a formulat o cerere de renuntare la judecata in dosarul respectiv.

Prin urmare, conditia impusa prin aceasta clauza contractuala a fost indeplinita, titlul de proprietate al reclamantei-vanzatoare asupra terenurilor vandute conservandu-se, acest lucru profitand atat vanzatoarei cat si cumparatoarei.

Ca atare, cat timp suprafata de teren vanduta paratei-intimate nu s-a diminuat, aceasta este datoare sa plateasca pretul convenit.

Rationamentul instantei de apel cu privire la neindeplinirea unei conditii prevazute de pct. 5.2.2 din contract, care se refera la demersurile si cheltuiala vanzatorului, nu poate fi retinuta.

Potrivit art. 1004 din vechiul C. civ., obligatia este conditionala cand perfectarea ei depinde de un eveniment viitor si necert.

In clauza respectiva, conditia nu se refera la efortul si cheltuiala vanzatorului, ci la obtinerea unei hotarari judecatoresti definitive si irevocabile sau la incheierea unei tranzactii cu privire la o parte din terenul vandut, in termenul de 6 luni de la incheierea contractului, caci efortul si cheltuiala pentru indeplinirea conditiei trebuiau sa cada, in mod firesc, in sarcina vanzatorului-reclamant.

Ca atare, chiar daca, dupa cum corect a retinut prima instanta, debitorul obligat a incercat sa impiedice indeplinirea conditiei, aceasta nu se refera, dupa cum am aratat mai sus, la cine trebuia sa faca demersurile si pe cheltuiala cui, ci la evenimentul viitor si necert, adica la obtinerea unei hotarari judecatoresti irevocabile sau la incheierea unei tranzactii, conditia fiind implinita sub prima forma, adica prin obtinerea unei hotarari judecatoresti irevocabile, astfel incat nu este necesara referirea la incidenta art. 1014 C. civ.

Daca parata-intimata apreciaza ca ea este cea care a depus diligentele si a facut cheltuielile pentru indeplinirea conditiei nu are decat sa ceara despagubiri de la reclamanta-vanzatoare pentru gestiunea afacerii altuia, desi, este cert ca a incercat, cu rea-credinta, sa determine neindeplinirea conditiei stipulate in pct. 5.2.2 din contract, pentru a nu plati rata de 100.000 Euro.

Dat fiind faptul ca s-a constatat ca parata datoreaza reclamantei contravaloarea sumei de 100.000 Euro, raman valabile considerentele primei instante cu privire la plata dobanzii legale.

Avand in vedere cele de mai sus, Inalta Curte, in baza art. 312 alin. (1) si (3) raportat la art. 304 pct. 9 C. proc. civ. si la art. 979 alin. (1) C. civ., s-a admis recursul, s-a modificat, in parte, decizia nr. 200/21 octombrie 2011 a Curtii de Apel Cluj, Sectia a II-a civila, de contencios administrativ si fiscal, in sensul ca s-a respins, ca nefondat, apelul declarat de parata SC F. SRL Cluj-Napoca impotriva sentintei comerciale nr. 1344/3 martie 2011 a Tribunalului Comercial Cluj, urmand sa mentina celelalte dispozitii ale deciziei recurate.