Antecontract de vanzare-cumparare. Pact comisoriu. Arvuna. Rezolutiune. Conditii

Rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare poate fi ceruta, in principiu, de partea care se declara gata sa execute obligatia asumata cu conditia, insa, a dovedi culpa contractantului.

***

Tribunalul Bucuresti, sectia a V-a civila si de contencios administrativ, prin sentinta nr. 932 din 4 decembrie 2001, a respins ca nefondata actiunea prin care reclamantul B.N., in calitate de promitent cumparator, a chemat in judecata pe paratul S.T., in calitate de promitent vanzator, pentru a fi obligat sa-i plateasca suma de 30.000 de dolari SUA, reprezentand dublul arvunei ce i-a dat pentru a-i vinde un teren de 3000 de mp, deoarece contractul de vanzare-cumparare nu se poate incheia din culpa paratului.

Instanta de fond a retinut ca incheierea contractului in forma convenita de parti este posibila, neexistand nici o dovada a refuzului culpabil al paratului pentru perfectarea contractului.

Curtea de Apel Bucuresti, sectia a III-a civila, a admis apelul declarat de reclamant si, schimband solutia, a admis actiunea, a dispus rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare, a obligat in consecinta pe parat la plata sumei de 30.000 de dolari SUA, reprezentand arvuna indoita.

Recursul declarat de parat este fondat.

Prin inscrisul sub semnatura privata tehnoredactat intitulat „precontract de vanzare-cumparare” din 16.06.2000, S.T. s-a obligat sa vanda lui B.N. un teren intravilan in suprafata de 3000 de mp, pentru pretul de 90.000 de dolari SUA, din care „cumparatorul preda vanzatorului un avans de 15.000 de dolari SUA, restul de 75.000 de dolari urmand sa fie platit pana cel mai tarziu la 1.10.2000, cand se va incheia si autentifica actul de vanzare-cumparare la notarul public”.

Partile au inserat clauza potrivit cu care „in cazul neincheierii actului de vanzare-cumparare in forma autentica pana la data aratata mai sus, din culpa uneia din parti, cumparatorul va pierde avansul, iar vanzatorul va restitui dublul avansului primit”.

Reclamantul a mai depus, odata cu actiunea, in afara de copia inscrisului mentionat, si copia unui inscris, de asemeni tehnoredactat, datat 28 septembrie 2000, prin care l-a invitat pe parat in ziua de 1 octombrie 2000 la orele 9 „sa ne prezentam impreuna la un notar pentru onorarea obligatiilor care ne revin fiecareia dintre parti”.

Art. 978 C. civ., prevede ca atunci cand o clauza este primitoare de doua intelesuri, ea se interpreteaza in sensul ce poate avea un efect, iar nu in acela ce n-ar produce nici unul.
In speta, din modul de redactare a antecontractului rezulta, prin aplicarea regulii de interpretare prevazute de art. 982 C. civ. (toate clauzele conventiilor se interpreteaza unele prin altele, dandu-se fiecareia intelesul ce rezulta din actul intreg) ca partile s-au inteles in vederea instrainarii in forma autentica a unui teren, suma de 15.000 de dolari SUA platita de reclamant, la data incheierii antecontractului, avand natura juridica a unui avans din pretul care trebuia platit (adica a constituit un inceput de executare a contractului).

Ca atare, rezolutiunea conventiei putea fi ceruta, in principiu, de partea care se declara gata sa execute obligatia asumata, cu conditia insa, a dovedirii culpei contractantului.

Contrar celor retinute in decizia recurata, in cauza nu s-a dovedit culpa paratului in neperfectarea, la termenul convenit, a obligatiei de incheiere a contractului in forma autentica, iar reclamantul a declarat expres ca nu mai doreste incheierea contractului.

Dimpotriva, desi nici o clauza a antecontractului nu mentiona expres aceasta obligatie in sarcina sa (obligatie subinteleasa insa, conform art. 981 C. civ.) paratul a intocmit formalitatile premergatoare unei instrainari valabile a terenului pe care s-a obligat a-l vinde.
Mai este de subliniat ca, astfel cum prevede si art. 978 C. civ., aplicabil contractelor in ansamblu, actele juridice trebuie interpretate in sensul in care sa-si produca efecte, rezolutiunea fiind o sanctiune care poate interveni numai in extremis, pentru neexecutarea culpabila a unei obligatii principale.

Pactul comisoriu inscris in antecontract – redat anterior – este unul de gradul I, prin care partile nu fac decat sa reitereze art. 1021 C. civ., cu consecinta aplicarii tuturor regulilor rezolutiunii judiciare ca si cum clauza nici nu ar fi fost stipulata. Ca atare, esentiala ramane verificarea indeplinirii acestor conditii: neexecutarea contractului; neexecutare imputabila debitorului; punerea in intarziere a debitorului.

Contrar aprecierilor instantei de apel, cerintele rezolutiunii nu au fost indeplinite, motiv pentru care hotararea recurata este nelegala.

Fata de impreciziunea scrisorii adresate de reclamant paratului (prezentarea la „un notar”), coroborata cu diferenta de pregatire dintre parti si de marea mobilitate a reclamantului (cum rezulta din copia pasaportului acestuia), spre deosebire de parat (care locuieste in mediul rural, fiind usor de contactat), reclamantul s-a desistat de contract, unilateral, ceea ce nu este permis in lipsa unei clauze exprese.
Ca atare, constatand ca nu erau indeplinite conditiile rezolutiunii, actiunea trebuia respinsa, iar nu admisa, cum nelegal a dispus instanta de apel.

Pentru aceste considerente, recursul a fost admis, cu consecinta modificarii deciziei recurate, in sensul respingerii apelului reclamantului impotriva sentintei primei instante.