Coordonator: Av. Marius-Cătălin Preduţ

Prima pagină » Jurisprudenţă » Drept Civil » Antecontract de vanzare-cumparare. Pact comisoriu. Arvuna. Rezolutiune. Conditii

Antecontract de vanzare-cumparare. Pact comisoriu. Arvuna. Rezolutiune. Conditii

  Publicat: 20 Feb 2008       31110 citiri        Secţiunea: Drept Civil  


Codul muncii comentat Marius-Catalin Predut
Este acel raport juridic in continutul caruia intra dreptul subiectului activ, denumit creditor, de a cere subiectului pasiv, denumit debitor, sa dea, sa faca sau sa nu faca ceva, sub sanctiunea constrangerii de stat in cazul neexecutarii de buna voie.
(lat. culpa "vina")Forma a vinovatiei, prevazuta in cap. I, t. II, art. 19, C. pen., partea generala.
Rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare poate fi ceruta, in principiu, de partea care se declara gata sa execute obligatia asumata cu conditia, insa, a dovedi culpa contractantului.

Este instanta judecatoreasca ce judeca in prima instanta procesele si cererile date prin lege in competenta sa.
Este hotararea judecatoreasca prin care instanta de judecata solutioneaza cauza in prima instanta ori prin care aceasta se dezinvesteste fara a solutiona cauza.
(lat. culpa "vina")Forma a vinovatiei, prevazuta in cap. I, t. II, art. 19, C. pen., partea generala.
Cale de atac; actiune introdusa la instanta judecatoreasca superioara celei care a pronuntat o hotarare in prima instanta, prin care se solicita anularea hotararii judecatoresti si judecarea in fond a cauzei; cerere de apel
Suma platita in avans reprezentand o parte din contravaloarea achizitionarii unui produs, a executarii unei lucrari sau a efectuarii unor servicii, conform prevederilor contractuale prestabilite.
Reprezinta orice scriere care materializeaza pe hartie un act juridic, precum si orice obiect material care incorporeaza un asemenea act.
Suma de bani acordata cu anticipatie de catre o persoana pentru procurarea unui bun, executarea unei lucrari sau pentru prestarea unui serviciu.
Prevedere cuprinsa intr-un contract, tratat etc. ce are drept
(lat. culpa "vina")Forma a vinovatiei, prevazuta in cap. I, t. II, art. 19, C. pen., partea generala.
Prevedere cuprinsa intr-un contract, tratat etc. ce are drept
Activitate de lamurire, de stabilire a adevaratului inteles al unei opere spirituale.
Suma de bani acordata cu anticipatie de catre o persoana pentru procurarea unui bun, executarea unei lucrari sau pentru prestarea unui serviciu.
Este acel raport juridic in continutul caruia intra dreptul subiectului activ, denumit creditor, de a cere subiectului pasiv, denumit debitor, sa dea, sa faca sau sa nu faca ceva, sub sanctiunea constrangerii de stat in cazul neexecutarii de buna voie.
1. Din punct de vedere filozofic, acel fenomen care produce, genereaza efectul. Fenomenul care determina nasterea altui fenomen.
(lat. culpa "vina")Forma a vinovatiei, prevazuta in cap. I, t. II, art. 19, C. pen., partea generala.
Hotarare prin care instanta rezolva unele probleme ridicate in cursul judecatii,
Prevedere cuprinsa intr-un contract, tratat etc. ce are drept
Care duce la desfiintarea unui contract.
Reprezinta orice scriere care materializeaza pe hartie un act juridic, precum si orice obiect material care incorporeaza un asemenea act.
Conventia prin care una din parti sau ambele parti se obliga sa incheie in viitor
Prevedere cuprinsa intr-un contract, tratat etc. ce are drept
(renuntare de buna voie). Cauza de nepedepsire, prevazuta in cap. II, t. art. 22, C. pen., partea generala, consta in intreruperea, incetarea sau curmarea de catre faptuitor, de buna voie, a savarsirii infractiunii.
Organ de stat insarcinat cu solutionarea litigiilor dintre persoane fizice sau dintre acestea si persoanele juricide.
Cale de atac; actiune introdusa la instanta judecatoreasca superioara celei care a pronuntat o hotarare in prima instanta, prin care se solicita anularea hotararii judecatoresti si judecarea in fond a cauzei; cerere de apel
Este calea de atac ordinara prin care la cererea procurorului si a partilor interesate se asigura repararea erorilor din hotararile judecatoresti pronuntate in fond, constituind al treilea grad de jurisdictie.
***


Tribunalul Bucuresti, sectia a V-a civila si de contencios administrativ, prin sentinta nr. 932 din 4 decembrie 2001, a respins ca nefondata actiunea prin care reclamantul B.N., in calitate de promitent cumparator, a chemat in judecata pe paratul S.T., in calitate de promitent vanzator, pentru a fi obligat sa-i plateasca suma de 30.000 de dolari SUA, reprezentand dublul arvunei ce i-a dat pentru a-i vinde un teren de 3000 de mp, deoarece contractul de vanzare-cumparare nu se poate incheia din culpa paratului.

Instanta de fond a retinut ca incheierea contractului in forma convenita de parti este posibila, neexistand nici o dovada a refuzului culpabil al paratului pentru perfectarea contractului.

Curtea de Apel Bucuresti, sectia a III-a civila, a admis apelul declarat de reclamant si, schimband solutia, a admis actiunea, a dispus rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare, a obligat in consecinta pe parat la plata sumei de 30.000 de dolari SUA, reprezentand arvuna indoita.

Recursul declarat de parat este fondat.

Prin inscrisul sub semnatura privata tehnoredactat intitulat „precontract de vanzare-cumparare” din 16.06.2000, S.T. s-a obligat sa vanda lui B.N. un teren intravilan in suprafata de 3000 de mp, pentru pretul de 90.000 de dolari SUA, din care „cumparatorul preda vanzatorului un avans de 15.000 de dolari SUA, restul de 75.000 de dolari urmand sa fie platit pana cel mai tarziu la 1.10.2000, cand se va incheia si autentifica actul de vanzare-cumparare la notarul public”.

Partile au inserat clauza potrivit cu care „in cazul neincheierii actului de vanzare-cumparare in forma autentica pana la data aratata mai sus, din culpa uneia din parti, cumparatorul va pierde avansul, iar vanzatorul va restitui dublul avansului primit”.

Reclamantul a mai depus, odata cu actiunea, in afara de copia inscrisului mentionat, si copia unui inscris, de asemeni tehnoredactat, datat 28 septembrie 2000, prin care l-a invitat pe parat in ziua de 1 octombrie 2000 la orele 9 „sa ne prezentam impreuna la un notar pentru onorarea obligatiilor care ne revin fiecareia dintre parti”.

Art. 978 C. civ., prevede ca atunci cand o clauza este primitoare de doua intelesuri, ea se interpreteaza in sensul ce poate avea un efect, iar nu in acela ce n-ar produce nici unul.
In speta, din modul de redactare a antecontractului rezulta, prin aplicarea regulii de interpretare prevazute de art. 982 C. civ. (toate clauzele conventiilor se interpreteaza unele prin altele, dandu-se fiecareia intelesul ce rezulta din actul intreg) ca partile s-au inteles in vederea instrainarii in forma autentica a unui teren, suma de 15.000 de dolari SUA platita de reclamant, la data incheierii antecontractului, avand natura juridica a unui avans din pretul care trebuia platit (adica a constituit un inceput de executare a contractului).

Ca atare, rezolutiunea conventiei putea fi ceruta, in principiu, de partea care se declara gata sa execute obligatia asumata, cu conditia insa, a dovedirii culpei contractantului.

Contrar celor retinute in decizia recurata, in cauza nu s-a dovedit culpa paratului in neperfectarea, la termenul convenit, a obligatiei de incheiere a contractului in forma autentica, iar reclamantul a declarat expres ca nu mai doreste incheierea contractului.

Dimpotriva, desi nici o clauza a antecontractului nu mentiona expres aceasta obligatie in sarcina sa (obligatie subinteleasa insa, conform art. 981 C. civ.) paratul a intocmit formalitatile premergatoare unei instrainari valabile a terenului pe care s-a obligat a-l vinde.
Mai este de subliniat ca, astfel cum prevede si art. 978 C. civ., aplicabil contractelor in ansamblu, actele juridice trebuie interpretate in sensul in care sa-si produca efecte, rezolutiunea fiind o sanctiune care poate interveni numai in extremis, pentru neexecutarea culpabila a unei obligatii principale.

Pactul comisoriu inscris in antecontract – redat anterior – este unul de gradul I, prin care partile nu fac decat sa reitereze art. 1021 C. civ., cu consecinta aplicarii tuturor regulilor rezolutiunii judiciare ca si cum clauza nici nu ar fi fost stipulata. Ca atare, esentiala ramane verificarea indeplinirii acestor conditii: neexecutarea contractului; neexecutare imputabila debitorului; punerea in intarziere a debitorului.

Contrar aprecierilor instantei de apel, cerintele rezolutiunii nu au fost indeplinite, motiv pentru care hotararea recurata este nelegala.

Fata de impreciziunea scrisorii adresate de reclamant paratului (prezentarea la „un notar”), coroborata cu diferenta de pregatire dintre parti si de marea mobilitate a reclamantului (cum rezulta din copia pasaportului acestuia), spre deosebire de parat (care locuieste in mediul rural, fiind usor de contactat), reclamantul s-a desistat de contract, unilateral, ceea ce nu este permis in lipsa unei clauze exprese.
Ca atare, constatand ca nu erau indeplinite conditiile rezolutiunii, actiunea trebuia respinsa, iar nu admisa, cum nelegal a dispus instanta de apel.

Pentru aceste considerente, recursul a fost admis, cu consecinta modificarii deciziei recurate, in sensul respingerii apelului reclamantului impotriva sentintei primei instante.

Pronuntata de: Inalta Curte de Casatie si Justitie, sectia civila si de proprietate intelectuala, decizia nr. 5524 din 8 octombrie 2004


Citeşte mai multe despre:   
Consultă un avocat online
MCP Cabinet avocati - Specializati in litigii de munca, comerciale, civile si de natura administrativa.

Articole Juridice

Limitarea beneficiului unei prestatii suplimentare instituite in favoarea anumitor sportivi de inalt nivel numai la cetatenii statului membru in cauza
Sursa: Curtea de Justitie a Uniunii Europene

Prescriptibilitatea dreptului de a invoca impreviziunea in contractul civil
Sursa: avocat Irina Maria Diculescu

Abuz de pozitie dominanta. Efectele favorabile pentru concurenta trebuie luate in considerare fara a tine seama de obiectivele urmarite de autorul sau
Sursa: EuroAvocatura.ro



Ştiri Juridice

Peste 65.000 de elevi vor beneficia de extinderea programului „Masa calda”
06 Feb 2020 | 391

Guvernul a deblocat decontarea transportului elevilor
06 Feb 2020 | 346

Functionar public cu statut special. AVERE NEJUSTIFICATA
06 Feb 2020 | 377

Legislaţie

OUG 25/2020 pentru modificarea si completarea Legii nr. 95/2006 privind reforma in domeniul sanatatii, precum si a Ordonantei de urgenta a Guvernului
Ordonanta de urgenta nr. 25/2020 pentru modificarea si completarea Legii nr. 95/2006 privind reforma ...

OUG 24/2020 privind unele masuri pentru imbunatatirea si reorganizarea activitatii ANAF, precum si pentru modificarea si completarea unor acte normati
Ordonanta de urgenta nr. 24/2020 privind unele masuri pentru imbunatatirea si reorganizarea activita ...

OUG 23/2020 pentru modificarea si completarea unor acte normative cu impact asupra sistemului achizitiilor publice
Ordonanta de urgenta nr. 23/2020 pentru modificarea si completarea unor acte normative cu impact asu ...