RIL promovat ref. Caracterul actiunii in pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare – cumparare

Urmare verificarii din oficiu a practicii judiciare, s-a constatat ca instantele de judecata investite anterior intrarii in vigoare a Noului Cod de procedura civila cu actiuni pentru pronuntarea unor hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare asupra unor imobile au avut solutii divergente cu privire la competenta teritoriala de judecare a acestor actiuni . Divergenta de jurisprudenta a vizat calificarea diferita a actiunilor ca fiind actiuni personale imobiliare, reale imobiliare sau mixte si consecutiv, stabilirea competentei teritoriale dupa regulile prevazute de art. 5, art. 10 pct. 1, art.12, art. 13 alin. (1) si art. 19 din Codul de procedura civila (in vigoare la data inceperii proceselor[1]), astfel:

I. Intr-o prima opinie s-a considerat ca actiunile analizate sunt actiuni personale imobiliare, intrucat reclamantii urmaresc valorificarea unui drept de creanta, corelativ obligatiei asumate de partea adversa, de a incheia contractul in forma autentica ceruta de lege ad validitatem.

Consecutiv, competenta teritoriala a fost stabilita dupa regulile prevazute in art. 5, art. 10 pct. 1 si art. 12 din Codul de procedura civila (in vigoare la data inceperii procesului), fie in favoarea instantei de la domiciliul ori sediul paratului, fie in favoarea instantei de la locul stabilit prin conventie pentru executarea obligatiei.

In aceasta situatie, competenta teritoriala fiind alternativa, iar nu exclusiva, reclamantului i s-a recunoscut posibilitatea de a alege intre aceste doua instante, deopotriva competente, iar in masura in care conventia incheiata nu a prevazut locul executarii obligatiei de incheiere a contractului in forma autentica, s-a considerat ca este competenta instanta de la domiciliul ori sediul paratului.(Anexa I)

II. Intr-o alta opinie, s-a considerat fie ca aceste actiuni sunt reale imobiliare, fie ca sunt mixte, pentru ca vizeaza valorificarea, atat a unui drept real, respectiv incheierea contractului translativ de proprietate, cat si a unui drept de creanta ce are, ca obligatie corelativa, o obligatie de a face.

Ca atare, judecarea acestor cereri apartine competentei exclusive a instantei de la locul situarii imobilului, potrivit dispozitiilor art. 13 din Codul de procedura civila. (Anexa II)

Apreciem primul punct de vedere exprimat ca fiind in acord cu litera si spiritul legii, pentru urmatoarele considerente:

Prin art. 885 si art. 1244 din Noul Cod civil s-au instituit derogari de la principiul consensualismului, reglementat de art. 1178 din acelasi act normativ, stabilindu-se obligativitatea incheierii in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute, a conventiilor care stramuta drepturi reale care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara.

Ca atare, pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra unui imobil, este necesar ca, acordul de vointa al partilor sa imbrace forma autentica ad validitatem, iar in regimul de publicitate imobiliara de carte funciara, este necesara si inscrierea dreptului in cartea funciara.

Sub acest din urma aspect, referitor la efectul constitutiv de drepturi al inscrierii in cartea funciara, precizam ca potrivit dispozitiilor art. 56 alin. (1) si (2) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, dispozitiile privitoare la dobandirea drepturilor reale imobiliare prin efectul inscrierii acestora in cartea funciara se aplica numai dupa finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritoriala si deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cartilor funciare pentru imobilele respective, in conformitate cu dispozitiile Legii cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, republicata, iar pana la aceasta data, inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate si a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat in mod valabil, se face numai in scop de opozabilitate fata de terti.

Realitatile juridice din zonele supuse regimului de publicitate imobiliara bazat pe registre de transcriptiuni - inscriptiuni au demonstrat ca in acele perioade in care forma autentica a fost ceruta pentru transmiterea valabila a dreptului de proprietate asupra terenurilor cu/sau fara constructii, dar mai ales atunci cand terenurile au fost scoase din circuitul civil, partile au incheiat acorduri de vointa preliminare, materializate prin inscrisuri sub semnatura privata prin care stabileau atat obiectul vanzarii, cat si pretul pe care cel mai adesea, promitentul cumparator il platea, intrand in posesia imobilului, doar incheierea actului in forma autentica fiind amanata[3].

Tot astfel, partile pot conveni, chiar si in forma autentica, sa incheie in viitor contractul de vanzare - cumparare, stabilind obiectul contractului si pretul vanzarii, promisiunea de vanzare-cumparare putand fi nu doar unilaterala, ci si bilaterala.

In toate aceste situatii, vanzatorul nu a vandut, iar cumparatorul nu a cumparat, ci ambii s-au obligat numai sa incheie contractul si, cu toate ca s-au inteles asupra lucrului si asupra pretului, vanzarea - cumpararea nu poate fi considerata incheiata. Operatiunea juridica nu poate fi considerata nici vanzare sub conditie. Actul juridic astfel incheiat da nastere unei singure obligatii, aceea de a incheia contractul in viitor, cu respectarea conditiilor speciale de validitate.

Literatura de specialitate si practica judiciara, dublate si de prevederi cuprinse in dreptul pozitiv au identificat mecanisme de suplinire a consimtamantului partii la incheierea contractul de vanzare - cumparare in forma autentica prin pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare.

Asadar, promisiunea bilaterala de vanzare - cumparare constituie, neindoielnic, un contract sinalagmatic care da nastere exclusiv unui drept de creanta, corelativ obligatiei de a face, adica de a incheia, in viitor, contractul de vanzare - cumparare.

Actul juridic incheiat nu este translativ de proprietate, ci contine doar consimtamantul promitentului de a transmite dreptul de proprietate la data convenita si/sau in forma ad validitatem.

Pe calea actiunii pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare - cumparare se urmareste valorificarea unui drept de creanta, iar nu a unui drept real care, de altfel, nici nu a fost transferat in patrimoniul promitentului - cumparator, acest efect producandu-se doar la momentul ramanerii definitive a hotararii de admitere a cererii de chemare in judecata .

In consecinta, actiunea nu poate fi decat personala imobiliara, de vreme ce dreptul de creanta a carui realizare si protectie pe cale judiciara sunt urmarite are ca obiect un imobil.

Ca atare, nu se poate sustine ca actiunile analizate ar fi actiuni mixte si cu atat mai putin actiuni reale imobiliare, intrucat in continutul raporturilor juridice rezultate din promisiunile bilaterale de vanzare - cumparare nu intra un drept real, acest drept nefiind transmis in patrimoniul promitentului cumparator la momentul formularii actiunii introductive.

Competenta teritoriala, fiind alternativa, iar nu exclusiva, in cazul cererilor de chemare in judecata formulate anterior datei de 15 februarie 2013, aceasta se va stabili dupa regulile prevazute de art. 5, art. 10 pct. 1 si 12 din Codul de procedura civila, pentru actiunile personale, iar nu dupa regulile prevazute de art. 13 din Codul de procedura civila, prin stabilirea competentei teritoriale exclusive in favoarea instantei de la locul situarii bunului imobil.

Ca atare, la alegerea reclamantului, vor fi deopotriva competente, instanta de la domiciliul sau sediul paratului ori instanta de la locul prevazut in contract pentru executarea, fie chiar si in parte a obligatiei, atunci cand partile au prevazut in actul juridic incheiat locul executarii obligatiei.

Aceasta solutie jurisprudentiala este confirmata si de art. 117 alin. (1) din Noul Cod de procedura civila care arata ca ``cererile privitoare la drepturile reale imobiliare se introduc numai la instanta in a carei circumscriptie este situat imobilul``.

Dezlegarea acestei probleme de drept este utila nu doar din perspectiva stabilirii competentei in cazul actiunilor promovate anterior datei de 15 februarie 2013, ci mai ales, pentru calificarea actiunii in justitie analizate.

In consecinta, in interpretarea si aplicarea dispozitiilor art. 1073 si art. 1077 din fostul Cod civil, art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 si art. 1279, art. 1669 alin. (1) din Noul Cod civil, raportat la art. 5, art. 10 pct. 1, art. 12 si art. 19 din fostul Cod de procedura civila [actual al 107 alin. (1), art. 113 pct. 3, art. 116 si art. 117 alin. (1) din Noul Cod de procedura civila], actiunile prin care se solicita pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare cu privire la un imobil sunt actiuni personale imobiliare, iar competenta apartine, la alegerea reclamantului, fie instantei de la domiciliul ori sediul paratului, fie instantei de la locul stabilit prin conventie pentru executarea, chiar in parte, a obligatiei.