Restrictiile privind vanzarea-cumpararea terenurilor agricole situate in extravilan si aplicarea principiului tempus regit actum

Domeniul de aplicare al Legii este stabilit de ``Ordinul nr. 719/740/M.57/2.333/2014 emis de Ministerul Agriculturii si Dezvoltarii Rurale, Ministerul Dezvoltarii Regionale si Administratiei Publice, Ministerul Apararii Nationale si Ministerul Culturii privind aprobarea Normelor metodologice pentru aplicarea Titlului I din Legea nr. 17/20141, potrivit cu care normele se aplica transferului dreptului de proprietate realizat in baza unui contract de vanzare-cumparare autentificat de notarul public, precum si in baza unei hotarari judecatoresti care tine loc de contract de vanzare, daca antecontractul este incheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, republicata, cu modificarile ulterioare, si ale legislatiei in materie.``[1]

Unele dintre dispozitiile acestui act normativ au reprezentat sursa unor nemultumiri in practica judiciara, ele stabilind o serie de restrictii aplicabile inclusiv si in cazul antecontractelor de vanzare-cumparare incheiate anterior intrarii in vigoare a acestui act normativ ce pot duce la desfiintarea dreptului de creanta al promitentului-cumparator, dobandit in mod valabil. S-a aratat ca aceasta ar putea reprezenta o incalcare a principiului neretroactivitatii legii.

Curtea Constitutionala a Romaniei a raspuns acestor critici prin Decizia nr. 175/2019.

1. Exceptia de neconstitutionalitate

1.1 Obiectul exceptiei

Obiectul exceptiei de neconstitutionalitate il reprezinta prevederile art. 3-5 si art. 9 din Legea nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului, publicata in Monitorul Oficial a Romaniei, Partea I, nr. 178 din 12 martie 2014, cu modificarile si completarile ulterioare, potrivit carora:

- Articolul 3:

"(1) Terenurile agricole situate in extravilan pe o adancime de 30 km fata de frontiera de stat si tarmul Marii Negre, catre interior, precum si cele situate in extravilan la o distanta de pana la 2.400 m fata de obiectivele speciale pot fi instrainate prin vanzare-cumparare doar cu avizul specific al Ministerului Apararii Nationale, eliberat in urma consultarii cu organele de stat cu atributii in domeniul sigurantei nationale, prin structurile interne specializate mentionate la art. 6 alin. 1 din Legea nr. 51/1991 privind securitatea nationala a Romaniei, cu modificarile si completarile ulterioare.

(2) Prevederile alin. (1) nu se aplica preemptorilor.

(3) Avizele prevazute la alin. (1) vor fi comunicate in termen de 20 de zile lucratoare de la inregistrarea cererii de solicitare de catre vanzator. Procedura si alte elemente privind obtinerea avizului specific al Ministerului Apararii Nationale se reglementeaza prin normele metodologice de aplicare a legii. In cazul neindeplinirii acestei obligatii de a emite avizul, se considera ca fiind favorabil.

(4) Terenurile agricole situate in extravilan, in care se afla situri arheologice, in care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potential arheologic evidentiat intamplator, pot fi instrainate prin vanzare doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, dupa caz, emis in termen de 20 de zile lucratoare de la inregistrarea cererii de solicitare de catre vanzator. Procedura si alte elemente privind obtinerea avizului specific al Ministerului Culturii se reglementeaza prin normele metodologice de aplicare a legii. In cazul neindeplinirii acestei obligatii, avizul se considera ca fiind favorabil.";

- Articolul 4:

"(1) Instrainarea, prin vanzare, a terenurilor agricole situate in extravilan se face cu respectarea conditiilor de fond si de forma prevazute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicata, cu modificarile ulterioare, si a dreptului de preemptiune al coproprietarilor, arendasilor, proprietarilor vecini, precum si al statului roman, prin Agentia Domeniilor Statului, in aceasta ordine, la pret si in conditii egale.

(2) Prin exceptie de la dispozitiile alin. (1), instrainarea, prin vanzare, a terenurilor agricole situate in extravilan pe care sunt situate situri arheologice clasate se face potrivit prevederilor Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicata, cu modificarile ulterioare.

(3) Solicitarea si utilizarea certificatului de carte funciara in contractele translative de proprietate privind bunurile imobile si alte drepturi reale fac pe deplin dovada bunei-credinte atat a partilor din contract, cat si pentru profesionistul instrumentator, cu privire la calitatea de proprietar a vanzatorului asupra imobilului supus vanzarii conform descrierii din cartea funciara.";

- Articolul 5:

"(1) In toate cazurile in care se solicita pronuntarea unei hotarari judecatoresti care tine loc de contract de vanzare- cumparare, actiunea este admisibila numai daca antecontractul este incheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicata, cu modificarile ulterioare, si ale legislatiei in materie, precum si daca sunt intrunite conditiile prevazute la art. 3, 4 si 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este inscris la rolul fiscal si in cartea funciara.

(2) Cererea de inscriere in cartea funciara a dreptului de proprietate se respinge daca nu sunt indeplinite conditiile prevazute de prezenta lege.";

- Articolul 9:

"Avizul final necesar incheierii contractului de vanzare in forma autentica de catre notarul public sau pronuntarii de catre instanta a unei hotarari judecatoresti care tine loc de contract de vanzare se emite de catre structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafata de pana la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafata de peste 30 de hectare, de catre structura centrala."

1.2 Pozitia autorului exceptiei

In motivarea exceptiei de neconstitutionalitate se arata ca aplicarea prevederilor Legii nr. 17/2014 si in cazul antecontractelor de vanzare-cumparare incheiate anterior intrarii in vigoare a acestui act normativ duce la desfiintarea dreptului de creanta al promitentului-cumparator, dobandit in mod valabil, ceea ce reprezinta o incalcare a principiului constitutional al neretroactivitatii legii civile, precum si a dispozitiilor constitutionale si conventionale referitoare la dreptul de proprietate privata si protectia proprietatii. In acest sens se arata ca aplicarea dispozitiilor art. 5 din actul normativ criticat si antecontractelor incheiate inainte de intrarea in vigoare a acestei legi creeaza posibilitatea exercitarii dreptului de preemptiune cu privire la acelasi teren, in detrimentul promitentului-cumparator, ceea ce duce la anihilarea efectelor antecontractului de vanzare-cumparare si la lipsirea de eficienta juridica a dreptului de creanta nascut in mod valabil in patrimoniul promitentului-cumparator. Astfel, nu se mai poate obtine indeplinirea exacta a obligatiei asumate de promitentul- vanzator, nefiind posibila nici executarea silita prin echivalent sau rezolutiunea antecontractului. In acest mod promitentul- cumparator sufera o sanctiune pentru nerespectarea unor obligatii care nu erau prevazute de lege la data incheierii antecontractului. Se mai arata ca, desi prin Decizia nr. 24 din 26 septembrie 2016, pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, s-a statuat ca instanta de judecata poate dispune indeplinirea formalitatilor prevazute de art. 3, art. 4 si art. 9 din Legea nr. 17/2014, nu intotdeauna instantele procedeaza in acord cu aceasta decizie .

Se mai sustine ca promitentul-cumparator nu poate cere in numele sau inscrierea terenului in cartea funciara, in conditiile in care acesta nu este inscris, intrucat aceste operatiuni sunt conditionate de dovada dreptului de proprietate . Chiar daca, in principiu, este posibil ca in timpul procesului instanta sa abiliteze reclamantul pentru efectuarea acestor formalitati, totusi aceasta operatiune necesita un termen indelungat si costuri extrem de mari, iar instantele nu dispun intotdeauna o astfel de masura . Pe de alta parte, in multe zone din tara nu sunt actualizate hartile cadastrale in sistem digital, astfel incat terenurile nu pot fi inregistrate. Astfel, neputand fi inscris imobilul in cartea funciara si la rolul fiscal, actiunea promovata in pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare devine inadmisibila, fara ca promitentul-cumparator de buna-credinta sa fie culpabil in vreun fel pentru aceasta situatie, intrucat conditiile care au determinat inadmisibilitatea nu erau prevazute de lege la data incheierii antecontractului.

Se mai invoca jurisprudenta Curtii Europene a Drepturilor Omului si a Curtii Constitutionale referitoare la notiunile de "bun", "speranta legitima", "drept de creanta", "ingerinta in dreptul de proprietate"; in acest context se arata ca la momentul incheierii antecontractului de vanzare-cumparare nu era in vigoare nicio dispozitie legala care sa creeze posibilitatea pierderii dreptului promitentului-cumparator prin exercitarea unui drept de preemptiune . In considerarea acestui fapt si avand in vedere toate dispozitiile legale din dreptul intern, precum si jurisprudenta relativ stabila in materie, reclamantul a incheiat un antecontract de vanzare-cumparare, neavand posibilitatea sa prevada interventia ulterioara a unei legi care sa recunoasca un drept de preemptiune asupra aceluiasi bun, respectiv sa isi regleze conduita in acord cu aceste dispozitii legale. Autorul exceptiei arata ca, in virtutea dreptului de creanta pe care il are, drept de creanta care, potrivit Deciziei Curtii Constitutionale nr. 755 din 16 decembrie 2014, paragraful 24, este considerat un "bun" caruia ii sunt aplicabile pe deplin dispozitiile constitutionale referitoare la dreptul de proprietate privata, poate pretinde ca are cel putin o speranta legitima de a obtine exercitiul efectiv al dreptului de proprietate . Astfel, dispozitiile Legii nr. 17/2014 si aplicarea acestora antecontractelor de vanzare-cumparare incheiate anterior intrarii ei in vigoare reprezinta o ingerinta in dreptul de proprietate al promitentului- cumparator. Or, aceasta ingerinta nu era prevazuta de lege, nefiind accesibila si previzibila. In considerarea acestui fapt si avand in vedere toate dispozitiile legale din dreptul intern, precum si jurisprudenta relativ stabila in materie, reclamantul a incheiat un antecontract de vanzare-cumparare, neavand posibilitatea sa prevada interventia ulterioara a unei legi care sa instituie anumite conditii in vederea incheierii actului in forma autentica si nici posibilitatea sa isi regleze conduita in acord cu aceste dispozitii legale.

Se mai sustine si incalcarea accesului liber la justitie, dat fiind faptul ca instantele judecatoresti resping ca inadmisibile actiunile avand ca obiect pronuntarea unor hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare in cazul in care nu sunt indeplinite conditiile prevazute de Legea nr. 17/2014, act normativ care nu era in vigoare la data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare, ceea ce este de natura sa goleasca de continut si dispozitiile art. 1.669 din Codul civil, referitor la promisiunea de vanzare si promisiunea de cumparare. In acest sens se arata ca impunerea prin lege a unor exigente sau conditii pentru valorificarea de catre titular a dreptului sau subiectiv, chiar daca constituie ingradiri ale accesului liber la justitie, trebuie sa aiba o justificare, prin prisma finalitatii urmarite, dar exigentele astfel instituite sa fie rezonabile, astfel incat sa nu antreneze o restrangere excesiva a dreptului, de natura sa puna sub semnul intrebarii insasi existenta acestuia.

Prin urmare, in opinia autorului exceptiei de neconstitutionalitate, prevederile legale criticate contravin dispozitiilor constitutionale cuprinse in art. 15 - Universalitatea, art. 20 - Tratatele internationale privind drepturile omului, art. 21 alin. (1), (2), (3) referitoare la accesul liber la justitie si dreptul la un proces echitabil si art. 44 alin. (1) si (2) privind dreptul de proprietate privata si garantarea si ocrotirea proprietatii private. De asemenea sunt invocate prevederile art. 1 - Protectia proprietatii cuprins in Primul Protocol aditional la Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale.

1.3 Pozitiile instantei sesizate conform legii

Judecatoria Mizil apreciaza ca exceptia de neconstitutionalitate este intemeiata. In acest sens arata ca, neputand fi efectuate formalitatile referitoare la dreptul de preemptiune, actiunea promovata in pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare devine inadmisibila, fara ca promitentul-cumparator de buna-credinta sa fie culpabil in vreun fel pentru aceasta situatie, intrucat conditiile care au determinat inadmisibilitatea nu erau prevazute de lege la data incheierii antecontractului de vanzare- cumparare. Se mai arata ca, prin aplicarea art. 5 din Legea nr. 17/2014 la situatia, greu de acceptat, in care promitentul- cumparator care si-a respectat intocmai toate obligatiile sale contractuale este silit sa sufere o sanctiune pentru nerespectarea unor obligatii care nu erau prevazute de lege la data incheierii antecontractului si care, potrivit legii, oricum nu sunt in sarcina sa, ci a proprietarului, promitent-vanzator de rea- credinta, se incalca principiul tempus regit actum, prin aplicarea retroactiva a prevederilor art. 5 din lege. Se apreciaza ca aplicarea conditiilor prevazute de art. 5 din Legea nr. 17/2014 antecontractelor incheiate sub semnatura privata, anterior intrarii in vigoare a acestui act normativ, poate conduce in definitiv la desfiintarea dreptului de creanta al promitentului- cumparator, dobandit in mod valabil, si la desfiintarea totala a antecontractului de vanzare-cumparare, cu toate consecintele pagubitoare pentru parti si pentru stabilitatea circuitului civil, dar in mod special pentru promitentul-cumparator, care foarte adesea se afla si in posesia terenului extravilan. Invoca jurisprudenta Curtii Constitutionale, a Inaltei Curti de Casatie si Justitie si a Curtii Europene a Drepturilor Omului referitoare la asimilarea dreptului de creanta notiunii de "bun", in sensul art. 1 cuprins in Primul Protocol aditional la Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale, prin raportare la art. 20 din Constitutie, precum si, respectiv, jurisprudenta referitoare la notiunea de "speranta legitima". Se mai apreciaza ca, daca statul poate sa priveze o persoana de un bun al sau, aceasta masura nu poate fi dispusa decat in conditiile art. 53 din Constitutie .

Se mai invoca jurisprudenta Curtii europene referitoare la notiunea de previzibilitate a legii, apreciindu-se ca o lege este previzibila numai atunci cand dispozitiile sale ofera posibilitatea celor interesati sa cunoasca si consecintele nesocotirii normei in cauza.

De asemenea invoca cele statuate in Decizia Curtii Constitutionale nr. 662 din 11 noiembrie 2014, paragrafele 28 si 32, referitoare la respectarea principiului proportionalitatii si a dreptului de proprietate, aratand ca cerinta necesitatii nu este respectata in cauza, Legea nr. 17/2014 trecand de ceea ce este in mod rezonabil necesar pentru indeplinirea scopului urmarit. Instanta de judecata apreciaza ca protectia constitutionala a dreptului asupra "bunului" promitentului-cumparator este una teoretica si iluzorie, lipsita de eficienta, in cazul exercitarii dreptului de preemptiune, de catre o persoana indicata de legiuitor in art. 4, si care ar urma sa fie in fapt beneficiar, la pret egal, ca urmare a exercitarii dreptului de preemptiune, sau in cazul imposibilitatii inscrierii terenului in cartea funciara, din motive independente de acesta, asa cum s-a aratat mai sus, si uneori independente chiar si de promitentul-vanzator. Invoca cele statuate in acest sens prin Decizia Curtii Constitutionale nr. 665 din 12 iunie 2008, precum si in Decizia nr. 662 din 11 noiembrie 2014, paragrafele 40 si 41.

1.4 Pozitia Curtii Constitutionale

Analizand exceptia de neconstitutionalitate, Curtea retine ca, potrivit Legii nr. 17/2014, instrainarea, prin vanzare, a terenurilor agricole situate in extravilan se face cu respectarea conditiilor de fond si de forma prevazute de Codul civil si a dreptului de preemptiune al coproprietarilor, arendasilor, proprietarilor vecini, precum si al statului roman, prin Agentia Domeniilor Statului, in aceasta ordine, la pret si in conditii egale [art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014], precum si daca sunt intrunite conditiile prevazute la art. 3, 4 si 9 din lege. Scopul acestei legi il constituie asigurarea securitatii alimentare, protejarea intereselor nationale si exploatarea resurselor naturale, in concordanta cu interesul national; stabilirea unor masuri privind reglementarea vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan; comasarea terenurilor agricole in vederea cresterii dimensiunii fermelor agricole si constituirea exploatatiilor viabile economic. In aceste conditii, astfel cum s-a retinut in jurisprudenta Curtii Constitutionale in materie, in ceea ce priveste transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole extravilane, se creeaza in sarcina vanzatorilor si a cumparatorilor obligatia de a respecta cadrul legal in vigoare la data transferului dreptului de proprietate (a se vedea in acest sens Decizia nr. 38 din 3 februarie 2015, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 187 din 19 martie 2015, paragrafele 23 si 24).

Potrivit art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, in toate cazurile in care se solicita pronuntarea unei hotarari judecatoresti care tine loc de contract de vanzare, actiunea este admisibila numai daca antecontractul este incheiat potrivit prevederilor Codului civil si ale legislatiei in materie, precum si daca sunt intrunite conditiile prevazute la art. 3, 4 si 9 din Legea nr. 17/2014 (privind existenta avizelor specifice eliberate de Ministerul Apararii Nationale si de Ministerul Culturii si a avizului final care atesta parcurgerea procedurii de exercitare a dreptului de preemptiune reglementat prin legea speciala, eliberat de structurile teritoriale sau de structura centrala din cadrul Ministerului Agriculturii si Dezvoltarii Rurale), iar imobilul ce face obiectul antecontractului este inscris la rolul fiscal si in cartea funciara. Totodata, potrivit art. 16 din lege, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 68/2014, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 352 din 13 mai 2014, "Instrainarea prin vanzare-cumparare a terenurilor agricole situate in extravilan fara respectarea dreptului de preemptiune, potrivit art. 4, sau fara obtinerea avizelor prevazute la art. 3 si 9 este interzisa si se sanctioneaza cu nulitatea relativa."

Referitor la criticile de neconstitutionalitate invocate in prezenta cauza, Curtea retine ca acestea au mai facut obiectul controlului de constitutionalitate, prin raportare la aceleasi dispozitii constitutionale si conventionale invocate, si cu motivari similare. Astfel, prin Decizia nr. 670 din 17 noiembrie 2016, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 165 din 7 martie 2017, Curtea, invocand jurisprudenta sa pronuntata in aceasta materie, a respins ca neintemeiata exceptia de neconstitutionalitate, statuand ca aplicarea prevederilor Legii nr. 17/2014, in vigoare la data realizarii transferului dreptului de proprietate, respectiv la data pronuntarii hotararii judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vanzare, nu echivaleaza cu incalcarea dispozitiilor art. 15 alin. (2) din Constitutie, ci este in concordanta cu principiul activitatii legii civile. Intrucat promisiunea de vanzare nu este translativa de proprietate, nu se poate retine incalcarea dispozitiilor art. 15 alin. (2) din Constitutie, avand in vedere ca legea nu retroactiveaza, ci vizeaza doar conditiile privind transferul dreptului de proprietate a terenurilor agricole situate in extravilan dupa intrarea in vigoare a Legii nr. 17/2014.

De asemenea, prin Decizia nr. 755 din 16 decembrie 2014, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 101 din 9 februarie 2015, paragraful 20, Curtea a statuat ca beneficiarul unei promisiuni neexecutate de vanzare este titularul unui drept de creanta, corelativ obligatiei de a vinde asumate de promitent in temeiul antecontractului, iar nu titularul unui drept de proprietate . Transferul acestuia nu s-a realizat in momentul perfectarii antecontractului, ci se va realiza in viitor, la momentul incheierii contractului de vanzare, respectiv al pronuntarii hotararii judecatoresti care sa tina locul acordului de vointa nerealizat. Cu alte cuvinte, valabilitatea antecontractului de vanzare este supusa legii in vigoare la data incheierii sale, iar efectul specific al acestuia, referitor la transmiterea in viitor a dreptului de proprietate, respectiv la momentul incheierii contractului de vanzare, este supus legii in vigoare la data incheierii acestui din urma contract . Asadar, indeplinirea conditiilor legale pentru incheierea contractului de vanzare, respectiv pentru pronuntarea hotararii judecatoresti care sa tina loc de contract nu poate fi raportata la un moment anterior, incheierea antecontractului de vanzare, avand in vedere ca acesta din urma nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizarii transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii in vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.

Totodata, prin Decizia nr. 83 din 26 februarie 2015, publicata in Monitorul Oficial a Romaniei, Partea I, nr. 196 din 24 martie 2015, paragraful 22, Curtea a retinut ca art. 5 din Legea nr. 17/2014 stabileste atributiile de natura procedurala ale instantei de judecata de a verifica, pe langa indeplinirea conditiilor de validitate ale antecontractului, si conditiile reglementate de art. 3, 4 si 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificarile si completarile ulterioare, dupa caz. Asadar, de aplicare imediata in domeniul temporal propriu al Legii nr. 17/2014 sunt conditiile necesar a fi intrunite pentru transferul dreptului de proprietate, art. 5 stabilind in sarcina instantei de judecata obligatia verificarii indeplinirii acestora la momentul pronuntarii hotararii judecatoresti care sa tina loc de act autentic.

In ceea ce priveste critica de neconstitutionalitate referitoare la art. 44 privind dreptul de proprietate privata si la art. 1 privind protectia proprietatii private din Primul Protocol aditional la Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale, prin Decizia nr. 147 din 17 martie 2016, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 368 din 12 mai 2016, paragraful 18, Curtea a observat, pe de o parte, ca, potrivit prevederilor constitutionale, dreptul de proprietate, precum si creantele asupra statului sunt garantate, insa continutul si limitele acestor drepturi sunt stabilite prin lege. Pe de alta parte, problema garantarii si ocrotirii constitutionale a dreptului de proprietate asupra bunului imobil ce face obiectul promisiunii de vanzare nu se poate invoca in favoarea unei persoane care nu este titularul acestui drept, ce ar urma sa se nasca ulterior (Decizia nr. 36 din 3 februarie 2015, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 199 din 25 martie 2015, si Decizia nr. 1.382 din 20 octombrie 2011, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 47 din 20 ianuarie 2012). Or, autorul exceptiei de neconstitutionalitate se afla in aceasta ipoteza, intrucat promisiunea de vanzare nu este translativa de proprietate .

Referitor la critica de neconstitutionalitate raportata la art. 21 privind accesul liber la justitie si art. 20 referitor la tratatele internationale privind drepturile omului, prin raportare la art. 6 privind dreptul la un proces echitabil din Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale, autorul exceptiei sustine ca prevederile de lege criticate instituie in sarcina justitiabilului obligatii noi, cum sunt obtinerea extrasului de carte funciara si avizul pentru exercitarea dreptului de preemptiune, ceea ce ingradeste accesul liber la justitie. Cu privire la aceasta critica, prin Decizia nr. 670 din 17 noiembrie 2016, paragraful 25, Curtea a retinut ca principiul fundamental al accesului liber la justitie permite oricarei persoane sa se adreseze justitiei pentru apararea drepturilor, a libertatilor si a intereselor sale legitime. Or, si in prezenta cauza, autorul exceptiei, in calitate de promitent-cumparator, s-a adresat instantei solicitand pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract de vanzare, in temeiul art. 1.669 din Codul civil, avand asadar posibilitatea efectiva de a-si apara dreptul de creanta . De altfel, asa cum a retinut Curtea prin Decizia nr. 480 din 18 iunie 2015, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 609 din 12 august 2015, paragraful 16, dreptul la un proces echitabil, reglementat de art. 6 din Conventie, presupune respectarea unor principii fundamentale, precum contradictorialitatea, dreptul de aparare, egalitatea procesuala, cu toate consecintele ce decurg din acestea, iar prevederile art. 5 din Legea nr. 17/2014 reglementeaza o conditie de admisibilitate a unei actiuni in justitie.

Intrucat nu au intervenit elemente noi, de natura a schimba jurisprudenta Curtii Constitutionale, atat solutia, cat si considerentele cuprinse in deciziile mentionate isi pastreaza valabilitatea si in cauza de fata.

1.5 Solutia Curtii Constitutionale

Pentru considerentele expuse anterior, Curtea Constitutionala a respins, ca neintemeiata, prin Decizia nr. 175/2019, si a constatat ca dispozitiile art. 3-5 si art. 9 din Legea nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului sunt constitutionale in raport cu criticile formulate.

2. Concluzii

Retinem deci, ca beneficiarul unei promisiuni neexecutate de vanzare este titularul unui drept de creanta, corelativ obligatiei de a vinde asumate de promitent in temeiul antecontractului, iar nu titularul unui drept de proprietate . Transferul acestuia nu s-a realizat in momentul perfectarii antecontractului, ci se va realiza in viitor, la momentul incheierii contractului de vanzare, respectiv al pronuntarii hotararii judecatoresti care sa tina locul acordului de vointa nerealizat. Cu alte cuvinte, valabilitatea antecontractului de vanzare este supusa legii in vigoare la data incheierii sale, iar efectul specific al acestuia, referitor la transmiterea in viitor a dreptului de proprietate, respectiv la momentul incheierii contractului de vanzare, este supus legii in vigoare la data incheierii acestui din urma contract .

Prin urmare, din acest punct de vedere legea nu retroactiveaza, ci se aplica la momentul perfectarii contractului. Atata timp cat contractele sunt perfectate sub imperiul acesteia, desfiintarea retroactiva a titlului beneficiarului nu reprezinta altceva decat o aplicatie a principiului tempus regit actum.

Autor: Diculescu Irina-Maria, Intern MCP Cabinet avocati, specializati in relatii de munca, comerciale si protectia datelor cu caracter personal

Bibliografie

I. Tratate, Monografii

1. E. Oprina, I. Garbulet, Legea nr. 138/2014 pentru modificarea si completarea Codului de Procedura Civila, Universul Juridic, 2015.

II. Legislatie

1. Legea 268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului

III. Jurisprudenta

1. Decizia C.C.R. nr. 175/2019