Clauza de arvuna si clauza de dezicere. Deosebiri. Actiune in denuntarea unilaterala a contractului

Spre deosebire de clauza de arvuna care are rol de a acoperi prejudiciile rezultate din neexecutare si de a garanta, astfel, executarea obligatiilor contractuale, clauza de dezicere presupune stabilirea unui pret al dezicerii sau al denuntarii unilaterale, care nu este parte a pretului din contract .

In cee ace priveste stipularea unei clauze de dezicere intr-o promisiune de vanzare-cumparare, este necesar a se observa ca notiunile de promisiune cu clauza de arvuna si cea cu clauza de dezicere nu se suprapun, de vreme ce arvuna este intotdeauna varsata inca de la incheierea conventiei ce o contine, pe cand dezicerea, ce semnifica pretul denuntarii unilaterale, nu este parte a pretului stabilit, fiind datorata doar daca si in momentul cand beneficiarul clauzei se prevaleaza de acesta.

Semaland diferenta intre cele doua notiuni juridice, arvuna ar putea avea rol de dezicere doar in ipoteza in care aceasta ar rezulta neechivoc si neindoielnic din conventia partilor, in cuprinsul careia acestea stabilesc care este pretul acestei deziceri, intrucat, fara o atare precizare, acea arvuna va avea, conform art. 1298 Cod civil, un rol confirmatoriu, de proba a contractului. Aceasta semnifica faptul ca, in caz de nerealizare a vanzarii din culpa uneia dintre parti, cealalta parte va avea alegerea intre a cere executarea silita a vanzarii sau a pune in functiune clauza de arvuna, in acest din urma caz, arvuna dobandind un rol de clauza penala, adica de estimare anticipata conventionala a prejudiciului decurgand din neexecutarea contractului.

Astfel, clauza din cuprinsul antecontractului de vanzare-cumparare incheiat sub semnatura privata, potrivit careia cumparatorul va pierde avansul daca se razgandeste in privinta perfectarii contractului in forma autentica, nu stipuleaza expres si in termeni neindoielnici care ar fi pretul convenit de ambele parti litigante pentru ipoteza in care promitentul cumparator s-ar razgandi, mentiunea inserata in cuprinsul acestei clauze referitoare la pierderea, de catre aceasta, a avansului nu poate avea decat semnificatia stipularii unei clauze de arvuna confirmatorie, dat fiind faptul ca avansul a fost platit la momentul semnarii actului, fiind prevazuta, astfel, modalitatea in care partile au convenit a fi realizata plata pretului stabilit.

In contextul in care promitentul vanzator si-a indeplinit obligatiile si a efectuat demersuri pentru indeplinirea obligatiilor esentiale din antecontract, care vizau eliberarea titlului de proprietate si intabularea in cartea funciara a imobilului, iar promitentul cumparator a achitat alte transe de bani din pretul convenit, la scurt timp dupa incheierea antecontractului si achitarii avansului, nu se poate sustine, in pofida indeplinirii reciproce a acestor obligatii, posibilitatea exercitarii unui pretins drept potestativ, solicitat in temeiul unei astfel de clauze .

1.Obiectul cereri de chemare in judecata:

Prin cererea de chemare in judecata, inregistrata pe rolul Judecatoriei Cluj-Napoca la data de 18.12.2017, reclamanta A. a solicitat, in contradictoriu cu parata B., ca prin hotararea ce se va pronunta, sa se dispuna obligarea acesteia la plata sumei de 43.000 Euro ca efect al denuntarii (de catre reclamanta) conventiei intitulate ``Contract de vanzare-cumparare`` incheiat intre partile litigante la 11.04.2008, cu obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata .

La data de 16.10.2017, reclamanta a depus la dosar o precizare a actiunii, prin care a solicitat sa se constate denuntarea unilaterala de catre aceasta a conventiei intitulate ``Contract de vanzare-cumparare`` incheiat intre partile litigante la 11.04.2008 si sa se dispuna obligarea paratei B. la plata sumei de 43.000 euro, ca efect al denuntarii conventiei incheiate de parti la 11.04.2008.

In drept, reclamanta a invocat dispozitiile art.194, 254, 451-453 din noul de Cod de procedura civila, art. 948, 969 si urmatoarele Cod civil.

La data de 12.12.2017, parata a formulat intampinare, prin care a invocat exceptia inadmisibilitatii cererii, exceptia prescriptiei dreptului material la actiune si exceptia necompetentei materiale.

2. Hotararile pronuntate in prima instanta.

Prin sentinta civila nr. 1886 din 14.03.2018, Judecatoria Cluj-Napoca, a admis exceptia necompetentei materiale invocata de catre parata si a declinat competenta de solutionare a actiunii, in favoarea Tribunalului Cluj, raportat la valoarea obiectului litigiului care depaseste 200.000 lei.

Cauza a fost inregistrata pe rolul Tribunalului Cluj, la 17.04.2018.

In sedinta publica din data de 08.06.2018, tribunalul a unit cu fondul exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, iar in privinta exceptiei inadmisibilitatii cererii, tribunalul a calificat-o ca fiind o aparare de fond .

Prin sentinta civila nr. 75 din 15.02.2019, Tribunalul Cluj, Sectia civila a respins exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, invocata de catre parata si a respins actiunea reclamantei, ce neintemeiata.

Impotriva acestei hotarari, reclamanta a promovat apel principal, solicitand schimbarea in tot a sentintei apelate, cu consecinta admiterii cererii de chemare in judecata, iar parata a formulat apel incident, solicitand admiterea acestuia, in situatia admiterii apelului principal, in sensul de a se respinge actiunea reclamantei ca urmare a admiterii exceptiei prescriptiei extinctive a dreptului material la actiune ori, in subsidiar, ca nefondata, prin raportare la motive subsidiare celor retinute de prima instanta.

3. Hotararea pronuntata in apel, de Curtea de Apel.

Prin decizia civila nr.183/A din 25.09.2019, Curtea de Apel Cluj, Sectia I civila a respins, ca nefondat, apelul reclamantei si a anulat, ca insuficient timbrat, apelul incident al paratei. Apelanta-reclamanta a fost obligata sa plateasca intimatei B. suma de 2000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata, in apel.

4. Calea de atac exercitata in cauza.

Impotriva deciziei pronuntate de Curtea de Apel Cluj a declarat recurs reclamanta, solicitind admiterea recursului, casarea deciziei recurate si trimiterea cauzei, spre rejudecare, aceleiasi instante.

In motivarea cererii de recurs, intemeiata pe dispozitiile inscrise in art. 488, alin.1, pct. 6 si 8 Cod procedura civila, reclamanta a sustinut, in esenta, urmatoarele critici:

Hotararea recurata contine motive contradictorii si straine de natura cauzei, in sensul ca la fila 20 din decizia atacata, ultimele paragrafe, instanta mentioneaza ipoteza reglementata de art. 1276 alin. 1 din noul Cod civil, conform caruia daca dreptul de a denunta contractul este recunoscut uneia din parti, acesta poate fi exercitat atat timp cat executarea contractului nu a inceput, iar in partea introductiva a considerentelor retine aplicabilitatea vechiului Cod civil. O atare motivare intemeiata pe un text de lege ce nu este incident cauzei nu poate fi calificata decat o motivare contradictorie;

Decizia recurata este nelegala, intrucat instanta de apel a efectuat o gresita aplicare si interpretarea a dispozitiilor art.969 si 970 Cod civil, fiind retinut gresit de instanta de apel imprejurarea ca nu poate fi activata clauza de dezicere, inserata la fila 2 din conventie, deoarece ar fi intervenit o executare a conventiei respective. Aceasta clauza trebuie privita prin prisma art. 969 alin 2 Cod civil care face trimitere la un acord, in sensul existentei unei astfel de clauze, ce deroga de la principiul revocarii unei conventii cu acordul mutual.

Pretinde recurenta ca dispozitiile art. 969 si 970 Cod civil, incidente in cauza, nu conditioneaza, in niciun fel, clauza de dezicere de vreo executare . Existenta si valabilitatea acestei clauze de dezicere nu a fost infirmata prin niciun demers procesual ofensiv initiat de catre partea adversa, fiind evident ca, la momentul contractarii, partile si-au insusit clauza potrivit careia ``subsemnata cumparatoare daca ma razgandesc sa pierd avansul". Apreciaza ca in situatia in care executarea contractului s-ar fi produs in integralitate, respectiv daca s-ar fi produs si comunicat reclamantei actele apte de intabulare, intr-un termen rezonabil si nu dupa mai mult de 6 ani, respectiv daca pretul ar fi fost achitat in intregime, exista perspectiva unei lipse de interes in activarea clauzei de dezicere. In speta, insa, clauza de dezicere a fost prevazuta ca o masura de protectie a reclamantei, partile asumandu-si desfiintarea conventiei, ca efect al razgandirii cumparatoarei. Apreciaza ca nu pot fi primite asertiunile intimatei conform carora nu a avut posibilitatea de a o incunotiinta de existenta actelor apte de intabulare, intrucat a desfasurat o serie de relatii contractuale cu ginerele intimatei, in calitate de administrator al SC C. SRL.

Facultatea reclamantei de denuntare a conventiei nu este conditionata de nicio executare totala sau partiala a conventie, nefiind limitat in timp nici exercitiul acestui drept ca, de altfel, nici incheierea actului autentic. Arata ca o conditie pur potestativa, intervenita in cadrul unui act juridic afectat de modalitati, presupune o clauza, recunoscuta in doctrina juridica de genul ``ma razgandesc daca vreau", fara nicio sanctiune aplicata partii denuntatorului ceea ce, in speta, a fost pretuita conventional la 100% avans (7.000 euro), concomitent cu repunerea in situatia anterioara.

Clauza de dezicere a carei activare a fost solicitata trebuie privita ca parte dintr-o clauza de arvuna, ce apare in situatia in care in contract este stipulat expres dreptul uneia dintre parti de a se dezice de contract, iar cel care denunta contractul pierde arvuna data . Clauza de dezicere reprezinta dreptul potestativ stabilit in favoarea uneia sau fiecareia dintre partile contractante, fiind independenta de orice idee de culpa a partii contractante, reprezentand simpla posibilitate acordata uneia dintre parti de a se razgandi, fiind o veritabila exceptie de la regula instituita de art. 969 Cod civil.

5. Apararile formulate in cauza.

In cauza, intimata B. a depus intampinare, prin care a invocat: exceptia de inadmisibilitate a recursului, intrucat se pun in discutie aspecte de netemeinicie care nu pot fi incadrate in dispozitiile art.488 Cod procedura civila; inadmisibilitatea partiala a caii de atac, pentru motivele noi, invocate pentru prima data in recurs; iar, in fond, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, cu obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecata .

6. Solutia si considerentele Inaltei Curti de Casatie si Justitie.

Examinand decizia recurata, prin prisma criticilor susceptibile de incadrare in art. 488, alin. 1, pct. 6 si 8 Cod procedura civila si a dispozitiilor legale aplicabile, Inalta Curte va constata ca recursul este neintemeiat, pentru considerentele care succed:

Printr-un prim motiv de recurs, susceptibile de incadrare in motivul de recurs regelementat de art. 488, alin.1, pct.6 Cod procedura civila, recurenta-reclamanta a sustinut nelegalitatea deciziei atacate intrucat contine motive contradictorii si straine de natura cauzei, in sensul ca desi, in partea introductiva, a considerentelor instanta de apel retine aplicabilitatea vechiului Cod civil, in cuprinsul acestora Curtea de Apel face referire la ipoteza reglementata de art. 1276 alin. 1 din noul Cod civil. In acceptiunea recurentei, o atare motivare, intemeiata pe un text de lege neincident, coroborat cu retinerea aplicabilitatii dispozitiilor din vechiul Cod civil, este contradictorie sau straina de natura privinii si atrage incidenta cazului de casare evocat.

Motivul de nelegalitate inscris in art. 488 alin. 1 pct. 6 Cod procedura reglementeaza situatia in care ``hotararea nu cuprinde motivele pe care se sprijina sau cand cuprinde motive contradictorii ori numai straine de natura pricinii``.

Motivarea contradictorie sau straina de natura pricinii (ca ipoteze ale cazului de casare evocat) presupune, pe de o parte, situatia ca, fie considerentele sa nu sprijine solutia din dispozitiv, in sensul ca rationamentul instantei ar determina o rezolvare contrara decat cea regasita in partea finala a hotararii, fie argumentele sa fie opuse intre ele, in sensul ca unele conduc la admitere, iar altele la respingere, astfel incat, neputandu-se opta pentru corectitudinea unora sau altora dintre acestea, nu se poate deduce daca solutia din dispozitiv este, la randul sau, justa . Pe de alta parte, motivul de casare reglementeaza si situatia in care hotararea cuprinde numai motive straine de natura pricinii, ceea ce echivaleaza, practic, cu o nemotivare.

In litigiul de fata, deducand judecatii critica formulata in aceasta maniera, recurenta-reclamanta ignora faptul ca, relativ la dispozitiile legale aplicabile, instanta de apel a retinut regula aplicarii legii in vigoare la data incheierii actului juridic, facand referire, in privinta dispozitiilor legale aplicabile raportului juridic litigios, la art. 6 alin. 2 si 3 Cod civil, reluate in art. 3 si 4 din Legea nr. 71/2011, ce se impun a fi coroborate cu art. 102 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, potrivit caruia ``contractul este supus dispozitiilor legii in vigoare la data cand a fost incheiat in tot ceea ce priveste incheierea, interpretarea, executarea si incetarea sa``.

Prin urmare, Curtea de Apel a stabilit, fara echivoc, aplicabilitatea in cauza a dispozitiilor inscrise in Codul civil de la 1864.

In cuprinsul considerentelor deciziei pronuntate, instanta de apel a constatat ca antecontractul de vanzare cumparare, sub semnatura privata, a fost perfectat de parti la 11.04.2008 si, in raport de data incheierii actului juridic, a stabilit (corespunzator principiului privind aplicarea in timp a legii civile) ca normele de drept substantial aplicabile solutionarii litigiului sunt cele inscrise in Codul civil de la 1864. Din aceasta perspectiva, instanta de apel a apreciat a fi corecte si sustinerile apelantei Ploscar Corina referitoare la neaplicarea dispozitiilor noului Cod civil.

Tocmai din aceasta perspectiva, Curtea de Apel retine ca exercitarea controlul judiciar a fost realizat din perspectiva modului de interpretare si aplicare a dispozitiilor cu caracter general, inscrise in art. 969 si art. 970 din vechiul Cod civil, atat timp cat vechiul Cod civil nu continea dispozitii exprese care sa reglementeze institutia juridica a denuntarii unilaterale a contractului, cu o serie de exceptii, expres si limitativ prevazute de lege, cand anumite contracte pot fi revocate pe cale unilaterala, prin vointa uneia dintre partile contractante, situatii pe care instanta de apel le exemplifica, dar care nu se identifica cu situatia semnalata in cauza de fata.

Prin urmare, contrar sustinerilor recurentei, referirea instantei de apel la dispozitiile noului Cod civil, respectiv la cele inscrise in art. 1276 si art. 1277, in contextul rationamentului expus, nu a fost realizata din perspectiva aplicabilitatii in cauza a acestor norme legale, de vreme ce Curtea deja concluzionase asupra legii civile aplicabile si a impartasit punctul de vedere al apelantei relativ la neaplicarea dispozitiilor noului Cod civil.

In circumstantele refritoare la contextul normativ aplicabil, care nu permite exercitarea dreptului de a denunta unilateral antecontractul, in maniera pretinsa de recurenta, se constata fara lipsa de echivoc ca trimiterea instantei de apel la dispozitiile noului Cod civil a fost realizata doar in scopul de a evidentia, din perspectiva evolutiei legislative, ca institutia denuntarii unilaterale prin dezicere a fost reglementata prin noile dispozitii de drept substantial, reglementari legale care au stabilit si conditiile in care dreptul de dezicere poate fi exercitat.

In consecinta, din perspectiva cazului de casare inscris in art. 488, alin. 1, pct. 6 Cod procedura civila, critica recurentei se vadeste a fi nefondata.

2. Sustinand lipsa de temei legal a deciziei atacate si astfel, a motivului de casare prevazut de art. 488 alin. (1) pct. 8 Cod procedura civila, recurenta-reclamanta pretinde nesocotirea dispozitiilor art 969 si 970 din vechiul Cod civil, care ii permite exercitarea dreptului de dezicere, inscris in antecontractul perfectat la 11.04.2018.

Astfel, potrivit situatiei de fapt retinute in cauza relativ la raporturile juridice stabilite intre parti in baza antecontractului de vanzare-cumparare, incheiat sub semnatura privata, la 11.04.2008, parata B. a promis sa instraineze recurentei-reclamante A. imobilul-teren, in suprafata de 10.400 mp, situat in Luna de Sus, dobandit de aceasta in temeiul Legii nr. 18/1991, conform adeverintei nr. x/03.03.1991, eliberata de catre Primaria comunei Floresti si tabelului anexa nr. 3-19, pozitia 242-656 pentru pretul de 100.000 euro. Partile au convenit ca plata pretului sa se faca de urmatoarea maniera: 7000 euro cu titlu de avans, la momentul semnarii actului, 50% din suma s-a stipulat ca se va achita la eliberarea titlului de proprietate, iar restul sumei la finalizarea actelor notariale.

In finalul antecontractului de vanzare-cumparare, partile au inserat clauza potrivit careia daca vanzatoarea nu respecta acest contract, este de acord cu notarea cumparatorului, ca proprietar, in cartea funciara, iar daca cumparatoarea se razgandeste, aceasta va pierde avansul dat.

Fiind contestata natura juridica a clauzei si a efectelor pe care aceasta le-ar putea produce, instanta de apel a stabilit corect in privinta clauzei potrivit careia ``subsemnata cumparatoare daca ma rasgandesc pierd avansul`` ca aceasta are natura unei clauze de arvuna si nu de dezicere, cum eronat se sustine in memoriul de recurs.

Spre deosebire de clauza de arvuna care are rol de a acoperi prejudiciile rezultate din neexecutare si de a garanta, astfel, executarea obligatiilor contractuale, clauza de dezicere presupune stabilirea unui pret al dezicerii sau al denuntarii unilaterale, care nu este parte a pretului din contract .

Astfel cum a fost subliniat si in cuprinsul deciziei recurate, in doctrina s-a apreciat ca, in virtutea libertatii contractuale, partile ar putea sa atribuie arvunei si sensul unei caluze de dezicere, caz in care conventia ce o contine poate fi desfiintata unilateral, prin dezicere, in virtutea exercitarii unui drept potestativ, care si-ar avea izvorul in acordul initial de vointe al partilor, astfel incat nu mai depinde, in niciun fel, de vointa celeilalte parti.

Recunoscand, astfel, stipularea unei clauze de dezicere si intr-o promisiune de vanzare-cumparare, nu numai intr-un contract propriu-zis de vanzare-cumparare, este necesar a se observa ca notiunile de vanzare/promisiune cu clauza de arvuna si cea cu clauza de dezicere nu se suprapun, de vreme ce arvuna este intotdeauna varsata inca de la incheierea conventiei ce o contine, pe cand dezicerea, ce semnifica pretul denuntarii unilaterale, nu este parte a pretului stabilit, fiind datorata doar daca si in momentul cand beneficiarul clauzei se prevaleaza de acesta.

Semaland diferenta intre cele doua notiuni juridice, arvuna ar putea avea rol de dezicere doar in ipoteza in care aceasta ar rezulta neechivoc si neindoielnic din conventia partilor, in cuprinsul careia acestea stabilesc care este pretul acestei deziceri, intrucat, fara o atare precizare, acea arvuna va avea, conform art. 1298 Cod civil, un rol confirmatoriu, de proba a contractului. Aceasta semnifica faptul ca, in caz de nerealizare a vanzarii din culpa uneia dintre parti, cealalta parte va avea alegerea intre a cere executarea silita a vanzarii sau a pune in functiune clauza de arvuna, in acest din urma caz, arvuna dobandind un rol de clauza penala, adica de estimare anticipata conventionala a prejudiciului decurgand din neexecutarea contractului.

In speta, transpunand consideratiile de ordin teoretic sus mentionat, clauza la care face referire recurenta, din cuprinsul antecontractului de vanzare-cumparare, nu stipuleaza expres si in termeni neindoielnici care ar fi pretul convenit de ambele parti litigante pentru ipoteza in care recurenta-reclamanta s-ar razgandi in privinta perfectarii contractului in forma autentica, astfel incat mentiunea inserata in cuprinsul acestei clauze referitoare la pierderea, de catre aceasta, a avansului nu poate avea decat semnificatia stipularii unei clauze de arvuna confirmatorie, dat fiind faptul ca avansul de 7000 de euro a fost platit la momentul semnarii actului, fiind prevazuta, astfel, modalitatea in care partile au convenit a fi realizata plata pretului stabilit.

In contextul in care parata si-a indeplinit obligatiile si a efectuat demersuri pentru indeplinirea obligatiilor esentiale din antecontract, care vizau eliberarea titlului de proprietate si intabularea in cartea funciara a imobilului, iar reclamanta a achitat alte transe de bani din pretul convenit, la scurt timp dupa incheierea antecontractului si achitarii avansului, respectiv suma de 25.000 euro si suma de 500 euro in data de 25.04.2008 in scopul definitivarii contractului de vanzare-cumparare, precum si suma de 18.000 euro, diferenta pana la 50.000 euro, conform aceluiasi contract, adica in total 50.500 euro, recurenta nu poate sustine cu temei, in pofida indeplinirii reciproce a acestor obligatii, posibilitatea exercitarii unui pretins drept potestativ, solicitat in temeiul clauzei supusa examinarii.

De altfel, aceasta atitudine a recurentei este una contrara principiului bunei credinte cu care trebuie sa actioneze partile atat la incheierea contractului, cat si pe tot timpul executarii acestuia, neputand produce efecte juridice in sensul pretins de parte, respectiv acela de a-i fi conferit un drept unilateral de denuntare. Dupa cum deja s-a aratat, depunerea diligentelor pentru perfectarea contractului la care partile s-au angajat, intr-un interval relativ scurt de timp de la data incheierii antecontractului, dovedeste intentia acestora de finalizare a contractului in forma autentica, iar faptul ca scopul urmarit nu a fost atins intr-un interval considerabil de timp, de la momentul incheierii promisiunii de vanzare, nu poate conferi recurentei un drept discretionar de a se dezice, in lipsa stipularii de catre parti, intr-un mod explicit, clar si neechivoce, a unui drept de natura celui de care recurenta se prevaleaza.

Cum plata avansului de 7000 de euro, efectuata la data incheierii promisiunii, nu poate fi considerata decat o clauza anticipatorie, referitoare la parte din pretul vanzarii ce urma a fi perfectata, rezulta ca natura clauzei din finalul antecontractului, incheiat la 11.04.2008, conform careia daca vanzatoarea nu respecta acest contract, este de acord ca cumparatorul sa se noteze ca proprietar in CF, iar daca cumparatoarea se rasgandeste, acesta va pierde avansul dat nu poate avea decat valoarea unei clauze de arvuna.

In ceea ce priveste sustinerea recurentei potrivit careia nu a fost informata in legatura cu eliberarea actelor necesare perfectarii contractului in forma autentica, desi a existat o asemenea posibilitate, intrucat ar fi avut o serie de relatii contractuale cu ginerele intimatei, nu pot face obiect al controlului judiciar deoarece chestiunile de fapt semnalate nu au relevanta sub aspectul determinarii naturii juridice a clauzei contractuale de care se prevaleaza recurenta-reclamanta in demersul sau judiciar si nici nu se circumscriu unor critici susceptibile de incadrare in cazurile de nelegalitate reglementate de art. 488 Cod procedura civila, care sa fie apte de a forma obiect al controlului judiciar in recurs.

Asafiind, retinand interpretarea si aplicarea corecta a dispozitiilor legale incidente in cauza, critica de nelegalitate, formulata in temeiul art. 488, alin. 1, pct. 8 Cod procedura civila, se vadeste a fi nefondata.

In consecinta, pentru considerentele expuse, retinand netemeinicia criticilor formulate, in baza art. 496 raportat la art. 488, alin.1, pct.6 si 8 Cod procedura civila, Inalta Curte a respins, ca nefondat, recursul declarat reclamanta A.