Pronuntare hotarare care sa tina loc de act autentic. Promisiune bilaterala de vanzare-cumparare cu clauza de razgandire

In motivarea actiunii, s-a aratat ca, prin antecontractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. ... de BNP ..., paratul G. I. s-a obligat sa-i vanda reclamantei terenul in suprafata de 700 mp situat in intravilanul comunei .... De asemenea, prin antecontractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. ... de BNP ..., paratii au reconfirmat promisiunea anterioara si s-au obligat sa-i vanda reclamantei terenul in suprafata de 800 mp, impreuna cu locuinta de pe acesta, ce se afla in continuarea terenului in suprafata de 700 mp.
A precizat reclamanta ca, desi s-a stabilit ca termenul pentru incheierea contractului sa fie de 2 luni de la data autentificarii antecontractului, facandu-se inclusiv o oferta de prelungire a contractului pana la sfarsitul lunii februarie, ulterior paratii s-au razgandit .
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 492, art.1073 si 1077 Cod civil si art.111 C.pr.civ.
Odata cu cererea de chemare in judecata, reclamanta a depus la dosar, in copii, inscrisuri .
Paratii G. I. si G.A. s-au prezentat in fata instantei si au formulat intampinare, prin care au invederat instantei faptul ca nu sunt de acord cu admiterea actiunii, intrucat contractul de vanzare cumparare nu a mai fost perfectat din vina exclusiva a reclamantei. Au mai aratat paratii faptul ca, cu ocazia efectuarii lucrarii de cadastru, in loc sa fie masurata suprafata instrainata, au fost identificati 4845 mp, iar terenul in suprafata de 800 mp, impreuna cu locuinta de pe acesta, ce se afla in continuarea terenului in suprafata de 700 mp, proprietatea exclusiva a paratei nu era deloc masurat. Desi au sesizat toate aceste nereguli reclamantei, aceasta nu a incercat sa le indrepte. Mai mult decat atat, in antecontracte sunt prevazute clauze de razgandire, astfel incat nu se poate pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare.
Sub aspectul probatoriului, instanta a incuviintat pentru ambele parti proba cu inscrisuri, apreciind-o ca fiind pertinenta, concludenta si utila cauzei, instanta considerandu-se lamurita pe baza acestora.
Analizand probatoriul administrat in cauza, instanta retine urmatoarele :
La data de 30.07.2007 intre paratul G.I. in calitate de promitent-vanzator si reclamanta B.A M, in calitate de promitenta-cumparatoare s-a incheiat un antecontract de vanzare autentificat sub nr. ... Prin respectivul antecontract promitentul-vanzator s-a obligat sa vanda promitentei-cumparatoare, imobilul situat in intravilanul comunei ..., teren in suprafata de 700 mp, fiind achitat un avans de 5000 lei din pretul vanzarii de 10.000 lei, paratul obligandu-se sa perfecteze actul autentic de vanzare atunci cand documentatia cadastrala si intabularea in Cartea Funciara vor fi realizate, cu posibilitatea de prelungire cu acordul ambelor parti, dar nu mai tarziu de 4 luni.
La data de 08.10.2007 intre paratii G. I. si G.A. in calitate de promitenti-vanzatori si reclamanta B.A M, in calitate de promitenta-cumparatoare s-a incheiat un antecontract de vanzare autentificat sub nr. .... Prin respectivul antecontract promitentii-vanzatori s-au obligat sa vanda promitentei-cumparatoare, imobilul situat in intravilanul comunei...., teren in suprafata de 700 mp, precum si terenul in suprafata de 800 mp, impreuna cu locuinta de pe acesta, ce se afla in continuarea terenului in suprafata de 700 mp, proprietatea exclusiva a paratei.
Potrivit mentiunilor aceluiasi antecontract, pretul total al vanzarii a fost stabilit la suma de 45.000 lei, din care a fost achitata cu titlu de avans suma 6666 euro, pe langa avansul platit anterior de promitenta-vanzatoare. Totodata, s-a stipulat ca incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica urma sa aiba loc in termen de 2 luni de la data incheierii acestui ultim antecontract la data de 15.11.2004, cu posibilitatea prelungirii, termenul fiind conditionat de obtinerea documentatiei necesare incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica.
Prin cererea principala formulata de reclamanta s-a solicitat pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare cu privire la imobilele care au facut obiectul antecontractelor de vanzare-cumparare anterior mentionate,
Cu privire la actele juridice incheiate intre parti, instanta constata ca acestea au natura unor promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare care nu au avut ca efect transmiterea in patrimoniul reclamantei a dreptului de proprietate asupra bunurilor ce fac obiectul prezentei cauze, actele juridice respective dand insa nastere in sarcina partilor unei obligatii de a face, constand in obligatia de a incheia in forma autentica conventia de instrainare a imobilelor in cauza, oricare dintre parti putand cere incheierea contractului.
Insa, pentru ca instanta sa poata pronunta in baza art.1073 si 1077 C.civ. o hotarare care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare, alaturi de indeplinirea conditiilor existentei unui antecontract valabil incheiat, avand ca obiect promisiunea de vanzare-cumparare a imobilului in cauza, ce intruneste conditiile de valabilitate prevazute de art.948 C.civ., achitarea pretului ca obligatie a promitentei-cumparatoare - in speta fiind achitat doar un avans -, este necesar a fi indeplinita si alte conditii, printre care si aceea ca promitentii-vanzatori sa aiba calitatea de proprietari ai imobilului instrainat.
Referitor la acest ultim aspect, instanta constata ca in cauza este indeplinita conditia existentei in patrimoniul promitentilor-vanzatori a dreptului de proprietate asupra imobilului,
Se mai retine si faptul ca imobilul in cauza nu a fost instrainat, existand in patrimoniul paratilor, precum si ca acestia au refuzat incheierea contractului de vanzare-cumparare, astfel cum rezulta din inscrisurile depuse la dosar, mai ales din corespondenta partilor (filele 55-56), refuzul fiind justificat prin faptul ca, la data efectuarii lucrarii de cadastru, in loc sa fie masurata suprafata instrainata, au fost identificati 4845 mp, iar terenul in suprafata de 800 mp, impreuna cu locuinta de pe acesta, ce se afla in continuarea terenului in suprafata de 700 mp, proprietatea exclusiva a paratei nu era deloc masurat (schite planuri cadastrale filele 66-67).
Instanta retine ca, in conformitate cu art. 5 al. 2 din Legea 247/2005 "in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract".
Pentru pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, in conditiile art. 1073-1077 C.civ. trebuie sa fie indeplinite toate conditiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, cu exceptia consimtamantului.
In speta, pretul nu a fost integral achitat de catre cumparatoare si mai mult decat atat, in ambele antecontracte au fost prevazute clauze de dezicere:" in situatia in care vanzatorii se razgandesc sa mai vanda imobilele mentionate mai sus, acestia sunt obligati sa restituie cumparatoarei suma achitata ca avans prin cele doua antecontracte, inclusiv suma ce reprezinta contravaloarea planurilor cadastrale si a taxei de urgenta pentru acestea, respectiv suma de 5100 lei".
Atat in literatura de specialitate, cat si in jurisprudenta Inaltei Curti de Casatie si Justitie, s-a aratat faptul ca "daca in antecontract s-a prevazut clauza de dezicere ("de razgandire") in favoarea uneia sau a ambelor parti (inclusiv sub forma arvunei cu specificarea expresa a dreptului de dezicere), consimtamantul poate fi revocat unilateral si instanta nu mai poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract (CSJ, s.civ., dec. nr. 2199/1992, dec. nr. 179/199, etc.).
De asemenea, instanta constata ca reclamanta a formulat cererea introductiva in termenul de prescriptie a dreptului la actiune avand ca obiect valorificarea dreptului de creanta izvorat din neperfectarea contractului autentic de vanzare-cumparare, care a inceput sa curga de la data cand partea interesata a luat cunostinta de faptul ca nu mai exista nici o posibilitate de perfectare a vanzarii.
Analizand antecontractul prezentat de catre reclamanta in sustinerea pretentiilor sale, instanta constata ca nu sunt indeplinite conditiile pentru ca instanta sa poata pronunta o hotarare care sa tina loc de contract, dar in lumina principiului echitatii si al principiului executarii in natura a obligatiilor asumate de catre promitentii-vanzatori prin antecontractul autentificat sub nr. 6376 de catre B.N.P. Ivan Constantin (f.6-7), instanta va admite in parte cererea de chemare in judecata formulata de reclamanta B.A M, cu domiciliul ales la cabinetul d-lui avocat ..., in contradictoriu cu paratii G. I. si G.A. si va obliga paratii sa plateasca reclamantei sumele de 24080 lei, reprezentand echivalentul sumei de 6600 euro, respectiv 11000 lei, compusa din 5000 lei platita cu titlu de avans cu ocazia incheierii antecontractelor de vanzare-cumparare si 5100 lei, reprezentand contravaloarea cheltuielilor efectuate pentru intocmirea planurilor cadastrale si a taxei de urgenta.