Accesiune. Dreptul de optiune al proprietarului. Momentul pana la care poate fi exercitat

Dreptul de optiune se naste in momentul manifestarii dreptului de pretinde terenul si plantatia drept potestativ si nesusceptibil de abuz al proprietarului . Alegerea uneia dintre variantele de despagubire ii apartine acestuia.
Insa daca, dupa finalizarea procesului privind proprietatea terenului pe care s-a realizat plantatia proprietarul nu-l urmareste pe constructor intr-un sens sau altul, acesta poate solicita instantei sa fie despagubit intr-una dintre variantele expuse de lege, in versiunea indicata de el, conform art. 112 pct. 5 din C.p.c.
Inactiunea proprietarului parat de a indica in concreto care anume varianta de despagubire o solicita, semnifica o achiesare tacita la cea indicata de constructorul reclamant prin cererea de despagubire .
Exercitarea dreptului de optiune a proprietarului cu privire la felul despagubirii se poate realiza, asadar, pana la momentul inchiderii dezbaterilor in cererea prin care a fost chemat in judecata de constructor.

Prin cererea, inregistrata pe rolul Judecatoriei Rm. Valcea, reclamantul MM a chemat in judecata pe paratul SN pentru ca prin hotararea care se va pronunta, sa fie obligat la plata sumei de 500 lei- despagubiri si sa se instituie un drept de retentie asupra terenului in suprafata de 5259 mp, pana la data restituirii integrale a debitului.
In fapt, reclamantul a aratat ca a achizitionat, prin chitanta de mana de la PE doua bucati de teren, printre care si un teren de 3600 m.p. incheierea, in forma autentica, a contractului de vanzare-cumparare urma sa se realizeze dupa ce promitenta vanzatoare dobandea titlu de proprietate in baza Legii 18/1991, dar organele in drept i-au refuzat cererea si i s-a emis titlu pe aceasta suprafata paratului.
Paratul a castigat irevocabil actiunea in revendicare intentata impotriva reclamantului, conform sentintei civile nr. 6117/2004 a Judecatoriei Rm. Valcea.
In perioada scursa de la intrarea in posesie asupra terenului, in baza antecontractului, si pana la eliberarea acestuia, reclamantul afirma ca a realizat o serie de imbunatatiri constand in fertilizarea terenului, ameliorarea starii materiale a acestuia, plantarea de pomi fructiferi si alte lucrari de imbunatatiri funciare.
Considera ca paratul urmeaza sa-l despagubeasca, potrivit art. 494 din C.civ.
Paratul a formulat intampinare (fila 18), prin care a solicitat respingerea cererii reclamantului.
Paratul a pretins ca reclamantul sa-si precizeze cererea in raport cu fiecare imbunatatire pe care pretinde ca a facut-o, intrucat paratul sustine ca nu a facut niciuna.
In drept, a invocat art. 115-118 din C.p.c.
Ulterior stabilirii situatiei de fapt cu privire la valoarea plantatiei, instanta a retinut ca, potrivit art. 494 alin. 3 din C.civ., daca proprietarul voieste a pastra pentru dansul acele plantatii si cladiri, el este dator a plati valoarea materialelor si pretul muncii, fara ca sa se ia in consideratie sporirea valorii fondului, ocazionata prin facerea unor asemenea plantatii si constructii. Cu toate acestea, daca plantatiile, cladirile si operele au fost facute de catre o a treia persoana de buna-credinta, proprietarul pamantului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantatii, cladiri si lucrari, dar va avea dreptul sau de a inapoia valoarea materialelor si pretul muncii, sau de a plati o suma de bani egala cu aceea a cresterii valorii fondului.
Statuand asupra situatiei constructorului de buna credinta, teza finala a textului legal citat da dreptul proprietarului de a opta intre despagubirea tertului cu pretul materialelor si a pretului muncii, pe de-o parte sau cu sporul de valoare, pe de alta parte .
Fara indoiala, alegerea ii apartine proprietarului. Per a contrario, constructorul are un drept de creanta asupra acestuia. Creanta sa se naste din momentul manifestarii dreptului potestativ, nesusceptibil de abuz, al proprietarului, la accesiune. In cauza, creanta s-a nascut in anul 2004, atunci fiind neindoielnica intentia proprietarului terenului de a deveni si proprietarul plantatiei.
Cu privire la cuantumul creantei, se pune problema pana cand dureaza incertitudinea generata de dreptul de optiune a proprietarului. O oferta a acestuia intr-un sens (pretul muncii si al materialelor) sau in altul (sporul de valoare) ar fi transat problema in discutie.
Dar, in cauza, urmarit in realizarea creantei, solicitandu-i-se ab initio chiar prima varianta, proprietarul terenului -parat asistat de avocat - nu a opus dreptul sau de optiune pentru a doua varianta. Nu a facut-o pana la inchiderea dezbaterilor. S-a rezumat la a depune concluzii scrise reluand critici de alta natura care oricum nu vor fi luate in considerare de instanta pentru simplul motiv ca au fost depuse dupa inchiderea dezbaterilor, cand procesul civil a intrat in faza deliberarii, faza in care nu se mai pot primi astfel de cereri.
Aceasta atitudine a paratului este apreciata de instanta drept o achiesare tacita in sensul primei variante de despagubire, ca natura nu si cuantum, astfel cum a fost ea solicitata. Reclamantul -creditor -constructor de buna credinta - nu-l poate obliga pe parat la manifestarea dreptului de optiune, dar ii poate opune una dintre variante, pe care paratul este liber sa o conteste, oferind-o pe cealalta, si aceasta numai in timpul judecatii pe fond a cererii sale si pana in momentul in care o cerere poate fi primita: inchiderea dezbaterilor in prima instanta.
Asa fiind, instanta considera ca, in cauza, se impune, in temeiul art. 494 alin. 3 din C.civ, realizarea creantei reclamantului in varianta solicitata de acesta si necontestata, sub aspectul dreptului de optiune, de catre parat si anume prin obligarea paratului la a suporta contravaloarea materialelor si a pretului muncii.
In consecinta, in temeiul art. 494 alin. 3 din C.civ., paratul va fi obligat catre reclamant la plata sumei de 6422,95 lei reprezentand contravaloarea materialelor si a pretului muncii, in contul pastrarii plantatiei.

Judecatoria Rm. Valcea, Sectia civila, s.c. nr. 1902/2009