Coordonator: Av. Marius-Cătălin Preduţ

Prima pagină » Jurisprudenţă » Drept Civil » Hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare. Conditia indeplinirii obligatiilor asumate prin antecontract

Hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare. Conditia indeplinirii obligatiilor asumate prin antecontract

  Publicat: 12 Mar 2010       15379 citiri        Secţiunea: Drept Civil  


Codul muncii comentat Marius-Catalin Predut
Conventia prin care una din parti sau ambele parti se obliga sa incheie in viitor
Pentru admiterea actiunii avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare este necesar ca partea care actioneaza in instanta, sa-si fi indeplinit obligatiile asumate prin antecontract.

1. Acel fenomen care influenteaza actiunea cauzei, favorizeaza sau franeaza procesul dezvoltarii cauzei in efect.
Conventia prin care una din parti sau ambele parti se obliga sa incheie in viitor
Organ de stat insarcinat cu solutionarea litigiilor dintre persoane fizice sau dintre acestea si persoanele juricide.
Ansamblul atributiilor stabilite de lege, care confera autoritatilor si institutiilor administratiei publice drepturi si obligatii de a desfasura,
Act adoptat de organele de stat,
Act adoptat de organele de stat,
Este procesul psihic care se manifesta prin actiuni constiente indreptate spre realizarea unor scopuri stabilite.
Acord liber consimtit intre doua sau mai multe persoane fizice sau juridice, in scopul nasterii, modificarii sau stingerii unor raporturi juridice, rezultat al unor negocieri.
Este acel raport juridic in continutul caruia intra dreptul subiectului activ, denumit creditor, de a cere subiectului pasiv, denumit debitor, sa dea, sa faca sau sa nu faca ceva, sub sanctiunea constrangerii de stat in cazul neexecutarii de buna voie.
Este acel raport juridic in continutul caruia intra dreptul subiectului activ, denumit creditor, de a cere subiectului pasiv, denumit debitor, sa dea, sa faca sau sa nu faca ceva, sub sanctiunea constrangerii de stat in cazul neexecutarii de buna voie.
Conventia prin care una din parti sau ambele parti se obliga sa incheie in viitor
Suma de bani acordata cu anticipatie de catre o persoana pentru procurarea unui bun, executarea unei lucrari sau pentru prestarea unui serviciu.
Expresie baneasca a valorii marfii ori suma care se plateste pentru un bun transmis, o lucrare sau o prestare de servicii.
Acord liber consimtit intre doua sau mai multe persoane fizice sau juridice, in scopul nasterii, modificarii sau stingerii unor raporturi juridice, rezultat al unor negocieri.
(In sensul Legii 10 din 2001). Orice teren si/sau constructie situat in intravilan, cu oricare din destinatiile avute la data preluarii, precum si orice bun mobil devenit imobil prin incorporare in aceasta constructie,
(lat. culpa "vina")Forma a vinovatiei, prevazuta in cap. I, t. II, art. 19, C. pen., partea generala.
Denumire data monedei unice europene.
Conventia prin care una din parti sau ambele parti se obliga sa incheie in viitor
Denumire data monedei unice europene.
Expresie baneasca a valorii marfii ori suma care se plateste pentru un bun transmis, o lucrare sau o prestare de servicii.
Propunere ce o adreseaza un subiect de drept, persoana fizica sau juridica, unui alt subiect de drept, cu privire la incheierea unei conventii, in conditii determinate.
Organ de stat insarcinat cu solutionarea litigiilor dintre persoane fizice sau dintre acestea si persoanele juricide.
Art. 163 alin. 1 C. proc. civ. - "nimeni nu poate fi chemat in judecata pentru aceeasi cauza, acelasi obiect si de aceeasi parte inaintea mai multor instante";
Organ de stat insarcinat cu solutionarea litigiilor dintre persoane fizice sau dintre acestea si persoanele juricide.
Denumire generica pentru toate felurile de monede si semne ale valorii. Au aparut din necesitatea de a facilita schimburile de marfuri.
Cale de atac; actiune introdusa la instanta judecatoreasca superioara celei care a pronuntat o hotarare in prima instanta, prin care se solicita anularea hotararii judecatoresti si judecarea in fond a cauzei; cerere de apel
Organ de stat insarcinat cu solutionarea litigiilor dintre persoane fizice sau dintre acestea si persoanele juricide.
Este acel raport juridic in continutul caruia intra dreptul subiectului activ, denumit creditor, de a cere subiectului pasiv, denumit debitor, sa dea, sa faca sau sa nu faca ceva, sub sanctiunea constrangerii de stat in cazul neexecutarii de buna voie.
Desfiintarea unui contract sinalagmatic cu executare uno ictu (dintr-o data), la cererea uneia dintre parti, ca urmare a faptului ca cealalta parte nu si-a executat in mod culpabil obligatiile contractactuale.
Organ de stat insarcinat cu solutionarea litigiilor dintre persoane fizice sau dintre acestea si persoanele juricide.
1. Din punct de vedere economic, o cantitate dorita dintr-un anumit bun economic, care poate fi cumparata, intr-o perioada determinata, la anumite niveluri ale pretului.
Este instanta judecatoreasca ce judeca in prima instanta procesele si cererile date prin lege in competenta sa.
Cale de atac; actiune introdusa la instanta judecatoreasca superioara celei care a pronuntat o hotarare in prima instanta, prin care se solicita anularea hotararii judecatoresti si judecarea in fond a cauzei; cerere de apel
Organ de stat insarcinat cu solutionarea litigiilor dintre persoane fizice sau dintre acestea si persoanele juricide.
Este instanta judecatoreasca ce judeca in prima instanta procesele si cererile date prin lege in competenta sa.
Denumire data monedei unice europene.
Data la care o obligatie devine exigibila si la care trebuie sa se plateasca o anumita suma, sa se presteze un serviciu,
Acord liber consimtit intre doua sau mai multe persoane fizice sau juridice, in scopul nasterii, modificarii sau stingerii unor raporturi juridice, rezultat al unor negocieri.
Organ de stat insarcinat cu solutionarea litigiilor dintre persoane fizice sau dintre acestea si persoanele juricide.
Cale de atac; actiune introdusa la instanta judecatoreasca superioara celei care a pronuntat o hotarare in prima instanta, prin care se solicita anularea hotararii judecatoresti si judecarea in fond a cauzei; cerere de apel
Acord liber consimtit intre doua sau mai multe persoane fizice sau juridice, in scopul nasterii, modificarii sau stingerii unor raporturi juridice, rezultat al unor negocieri.
Relatie sociala care ia nastere in legatura cu insusirea de catre oameni a buburilor materiale, in primul rand a mijloacelor de productie.
Legea 10 din 2001. Suprafata de teren afectata utilizarii constructiei retrocedabile, in limita imprejmuirilor existente;
Conventia prin care una din parti sau ambele parti se obliga sa incheie in viitor
Reprezinta orice scriere care materializeaza pe hartie un act juridic, precum si orice obiect material care incorporeaza un asemenea act.
Cale de atac; actiune introdusa la instanta judecatoreasca superioara celei care a pronuntat o hotarare in prima instanta, prin care se solicita anularea hotararii judecatoresti si judecarea in fond a cauzei; cerere de apel
(lat. culpa "vina")Forma a vinovatiei, prevazuta in cap. I, t. II, art. 19, C. pen., partea generala.
(In sensul Legii 10 din 2001). Orice teren si/sau constructie situat in intravilan, cu oricare din destinatiile avute la data preluarii, precum si orice bun mobil devenit imobil prin incorporare in aceasta constructie,
Desfiintarea retroactiva a unui act juridic.
Organ de stat insarcinat cu solutionarea litigiilor dintre persoane fizice sau dintre acestea si persoanele juricide.
Cale de atac; actiune introdusa la instanta judecatoreasca superioara celei care a pronuntat o hotarare in prima instanta, prin care se solicita anularea hotararii judecatoresti si judecarea in fond a cauzei; cerere de apel
Denumire generica pentru toate felurile de monede si semne ale valorii. Au aparut din necesitatea de a facilita schimburile de marfuri.
Suma de bani acordata cu anticipatie de catre o persoana pentru procurarea unui bun, executarea unei lucrari sau pentru prestarea unui serviciu.
Se deosebeste de contractul de vanzare-cumparare,
Inscris oficial reprezentand unitatea de baza in sistemul de publicitate imobiliara
(In sensul Legii 10 din 2001). Orice teren si/sau constructie situat in intravilan, cu oricare din destinatiile avute la data preluarii, precum si orice bun mobil devenit imobil prin incorporare in aceasta constructie,
Reprezinta orice scriere care materializeaza pe hartie un act juridic, precum si orice obiect material care incorporeaza un asemenea act.
Cale de atac; actiune introdusa la instanta judecatoreasca superioara celei care a pronuntat o hotarare in prima instanta, prin care se solicita anularea hotararii judecatoresti si judecarea in fond a cauzei; cerere de apel
1. Din punct de vedere economic, o cantitate dorita dintr-un anumit bun economic, care poate fi cumparata, intr-o perioada determinata, la anumite niveluri ale pretului.
Act adoptat de organele de stat,
Sustinerile si punctele de vedere ale partilor si procurorului exprimate in cursul procesului penal cu privire la solutionarea cauzei deduse judecatii.
Organ de stat insarcinat cu solutionarea litigiilor dintre persoane fizice sau dintre acestea si persoanele juricide.
Conventia prin care una din parti sau ambele parti se obliga sa incheie in viitor
(In sensul Legii 10 din 2001). Orice teren si/sau constructie situat in intravilan, cu oricare din destinatiile avute la data preluarii, precum si orice bun mobil devenit imobil prin incorporare in aceasta constructie,
Este calea de atac ordinara prin care la cererea procurorului si a partilor interesate se asigura repararea erorilor din hotararile judecatoresti pronuntate in fond, constituind al treilea grad de jurisdictie.
Conventia prin care una din parti sau ambele parti se obliga sa incheie in viitor
1. Acel fenomen care influenteaza actiunea cauzei, favorizeaza sau franeaza procesul dezvoltarii cauzei in efect.
Conventia prin care una din parti sau ambele parti se obliga sa incheie in viitor
Organ de stat insarcinat cu solutionarea litigiilor dintre persoane fizice sau dintre acestea si persoanele juricide.
Ansamblul atributiilor stabilite de lege, care confera autoritatilor si institutiilor administratiei publice drepturi si obligatii de a desfasura,
Act adoptat de organele de stat,
Expresie baneasca a valorii marfii ori suma care se plateste pentru un bun transmis, o lucrare sau o prestare de servicii.
Cale de atac; actiune introdusa la instanta judecatoreasca superioara celei care a pronuntat o hotarare in prima instanta, prin care se solicita anularea hotararii judecatoresti si judecarea in fond a cauzei; cerere de apel
Depunere la C.E.C. a sumei de bani sau a valorilor care fac obiectul platii pe care creditorul refuza nejustificat sa o primeasca.
Este acel raport juridic in continutul caruia intra dreptul subiectului activ, denumit creditor, de a cere subiectului pasiv, denumit debitor, sa dea, sa faca sau sa nu faca ceva, sub sanctiunea constrangerii de stat in cazul neexecutarii de buna voie.
Conventia prin care una din parti sau ambele parti se obliga sa incheie in viitor
Organ de stat insarcinat cu solutionarea litigiilor dintre persoane fizice sau dintre acestea si persoanele juricide.
Inscris oficial reprezentand unitatea de baza in sistemul de publicitate imobiliara
Proces, pricina, cauza, conflict, neintelegere intre doua sau mai multe persoane,
Conventia prin care una din parti sau ambele parti se obliga sa incheie in viitor
Este hotararea judecatoreasca prin care instanta de judecata solutioneaza cauza in prima instanta ori prin care aceasta se dezinvesteste fara a solutiona cauza.
Este persoana fizica sau juridica titulara in exclusivitate sau in indiviziune a dreptului real asupra corpului de proprietate supus inscrierii.
Este persoana fizica sau juridica titulara in exclusivitate sau in indiviziune a dreptului real asupra corpului de proprietate supus inscrierii.
Ansamblu unitar al regulilor de conduita obligatorii, susceptibile de a fi aduse la indeplinire prin puterea de stat.
Drept real ce presupune dreptul de proprietate asupra unei constructii si dreptul de folosinta asupra terenului pe care se gaseste aceasta.
Este acel raport juridic in continutul caruia intra dreptul subiectului activ, denumit creditor, de a cere subiectului pasiv, denumit debitor, sa dea, sa faca sau sa nu faca ceva, sub sanctiunea constrangerii de stat in cazul neexecutarii de buna voie.
Acord liber consimtit intre doua sau mai multe persoane fizice sau juridice, in scopul nasterii, modificarii sau stingerii unor raporturi juridice, rezultat al unor negocieri.
Este acel raport juridic in continutul caruia intra dreptul subiectului activ, denumit creditor, de a cere subiectului pasiv, denumit debitor, sa dea, sa faca sau sa nu faca ceva, sub sanctiunea constrangerii de stat in cazul neexecutarii de buna voie.
Este calea de atac ordinara prin care la cererea procurorului si a partilor interesate se asigura repararea erorilor din hotararile judecatoresti pronuntate in fond, constituind al treilea grad de jurisdictie.

Aceasta conditie rezulta expres din prevederile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, potrivit carora, in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una din parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract, insa era aplicabila si anterior intrarii in vigoare a acestui act normativ , in virtutea caracterului reciproc, interdependent si simultan al obligatiilor asumate de parti in cadrul contractelor sinalagmatice .

Cat timp nu s-a facut dovada indeplinirii obligatiei de plata a pretului asumata prin antecontract, nici la data promovarii actiunii si nici ulterior, pe parcursul procesului, promitentii vanzatori nu pot fi obligati la executarea obligatiei asumate de acestia de a incheia actul autentic de vanzare-cumparare.




Prin cererea inregistrata la data de 15 aprilie 2005, pe rolul Judecatoriei sectorului 2 Bucuresti, reclamantul D.S. a chemat in judecata pe paratii I.G si I.I., solicitand sa se pronunte o hotarare care sa suplineasca vointa partilor si sa tina loc de contract de vanzare-cumparare autentic pentru imobilul teren intravilan in suprafata de 900 mp, situat in Bucuresti, tarlaua 5, parcela 44/2, cu numar cadastral 4433, ca urmare a imprejurarii ca paratii si-au asumat obligatia de a vinde imobilul prin antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 155 din 11 iunie 2004 la BNP G.M., modificat prin actul aditional autentificat sub nr. 513 din 20 septembrie 2004, la acelasi birou notarial.


Reclamantul a aratat, in motivarea actiunii, ca paratii nu si-au indeplinit obligatia asumata prin antecontract si au refuzat sa incaseze sumele stabilite cu titlu de avans din pret.


La data de 6 februarie 2006, pe rolul aceleiasi instante, s-a inregistrat cererea formulata de reclamantul D.S. impotriva acelorasi parati, avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare pentru acelasi imobil.


Prin intampinarea si cererea reconventionala depusa la 13 martie 2006, paratii au solicitat respingerea actiunii principale si rezolutiunea contractului de vanzare cumparare, din culpa promitentului cumparator si pe cale de consecinta, pastrarea de catre promitentii vanzatori a sumei de 6500 Euro reprezentand parte din pret, cu titlu de despagubire, conform alin. (6) din antecontract. Totodata, paratii au solicitat radierea din cartea funciara din 54544 a O.C.P.I. sector 2 a promisiunii de vanzare notata in favoarea reclamantului, prin incheierea 3647/2005, precum si a interdictiei de instrainare notata prin incheierea nr. 9839/2005.


Paratii au aratat ca la data de 1 martie 2005, reclamantul ar fi trebuit sa achite suma de 8500 Euro reprezentand parte din pret. Intrucat reclamantul nu a facut plata si nu a procedat la oferta reala urmata de consemnatiune, paratii au invocat exceptio non adimpleti contractus.


La data de 21 aprilie 2006, instanta a admis exceptia de litispendenta si exceptia de conexitate, invocate de reclamant, dispunand reunirea celor doua cauze sub nr. 3984/300/2005.


Prin sentinta civila nr. 4936 din 9 iunie 2006, Judecatoria sectorului 2 Bucuresti a respins cererea principala, a admis in parte cererea reconventionala, a dispus rezolutiunea antecontractului si a respins cererile de obligare a reclamantului la plata despagubirii, respectiv, radierea din cartea funciara a promisiunii de vanzare-cumparare.


In considerentele acestei sentinte, prima instanta a retinut ca reclamantul nu poate face uz de dispozitia cuprinsa in art. 1073 si art. 1077 C. civ., deoarece acesta nu si-a indeplinit propria obligatie, decurgand din antecontractul de vanzare-cumparare, aceea de a plati o parte din pret, la termenul stipulat, neputand fi primita apararea acestuia in sensul ca paratii - reclamanti au refuzat primirea sumei de bani cu acest titlu, atata timp cat se putea libera, facand apel la institutia ofertei reale urmata de consemnatiune, in conditiile art. 1114 C. civ.


Prima instanta a mai retinut ca notificarea facuta de reclamant prin intermediul executorului judecatoresc, in sensul invitarii paratilor la sediul notarului, in scopul achitarii pretului, este ulterioara datei de 1 martie 2005, cand trebuia achitata suma respectiva.


Cum promitentul cumparator nu si-a indeplinit obligatia de plata a unei parti din pret, neexecutarea ii este imputabila, punerea in intarziere avand loc prin cererea de chemare in judecata, iar cererea de rezolutiune formulata de promitentii vanzatori este intemeiata.


Instanta a considerat ca cererea de despagubiri formulata de parati pe cale reconventionala, nu este intemeiata, deoarece, pentru a se da eficienta clauzei penale (prin care partile au determinat cuantumul daunelor interese datorate de debitor, ca urmare a neexecutarii), este necesara punerea in intarziere a debitorului. Cata vreme creditorii nu au solicitat constatarea intarzierii debitorului, prin formele prevazute de art. 1079 C. civ., se presupune ca aceasta nu i-a pagubit.


In ceea ce priveste cererea de radiere din cartea funciara a promisiunii de vanzare-cumparare, instanta a considerat ca aceasta cerere este inadmisibila, intrucat o astfel de operatiune nu poate fi efectuata decat in temeiul hotararii judecatoresti prin care s-a dispus rezolutiunea antecontractului, ramasa irevocabila.


Prin decizia civila nr. 2045 din 19 decembrie 2006 Tribunalul Bucuresti, sectia a IV-a civila a respins ca nefondat apelul formulat de apelantul-reclamant, retinand ca in mod corect a apreciat prima instanta, cu privire la neindeplinirea conditiilor prevazute de art. 1073, art. 1075 si art. 1077 C. civ. referitoare la executarea in natura a obligatiei asumate de promitentii vanzatori.


Instanta de apel a reluat considerentele sentintei, retinand ca reclamantul nu poate invoca refuzul paratilor de a primi plata, in conditiile in care avea posibilitatea sa uzeze de prevederile art. 586 si urm. C. pr. civ.


Se mai retine, de catre instanta de apel, ca reclamantul nu poate invoca nici imprejurarea ca promitentii vanzatori nu s-au prezentat la biroul notarial, pentru a primi plata, intrucat acestia nu aveau o astfel de obligatie, plata fiind cherabila si nu portabila.


In ceea ce priveste rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare, tribunalul a constatat ca apelantul-reclamant a fost pus in intarziere cu privire la indeplinirea obligatiei sale, aceea de a achita partea de pret, respectiv suma de 8500 Euro si suma de 14400 Euro, scadenta la data de 1 februarie 2006, prin cererea reconventionala formulata de parati.


In privinta contractului de vanzare cumparare incheiat intre parati, in calitate de vanzatori si numitul MC, in calitate de cumparator, contract autentificat sub nr. 1054 din 31 mai 2004 de BNP F.N., instanta de apel a constatat ca imobilul vandut prin intermediul acestui contract este in suprafata de 998,45 mp si este situat in A.B., sector 2, fiind intabulat in CF nr. 55255 sub numar cadastral 7406, ca urmare a actului de dezmembrare nr. 1676 din 1 aprilie 2005, prin care a fost dezmembrata suprafata de teren de 5000 mp, inscrisa in titlul de proprietate nr. 6436 din 19 decembrie 1994, fiind lotul 3 din intregul teren .


S-a mai retinut ca, din actul autentificat sub nr. 1055 din 31 mai 2005 la acelasi birou notarial, aditional la antecontractul de vanzare-cumparare nr. 443 din 1 martie 2005, rezulta ca acest din urma antecontract ramane fara obiect, prin incheierea contractului autentic de vanzare-cumparare nr. 1054 din 31 mai 2004 mentionat mai sus.


Terenul promis de intimatii-parati apelantului este in alt teren, fiind inscris in CF nr. 545444 cu numar cadastral 4433.


Instanta de apel a mai retinut ca nu poate fi luata in considerare afirmatia apelantului, in sensul ca neexecutarea obligatiei de plata a pretului este din culpa promitentilor vanzatori, care nu au respectat prevederile antecontractului dintre parti si au promis acelasi imobil spre vanzare altor persoane, incheind antecontractul de vanzare-cumparare nr. 1054 din 31 mai 2005 avand ca obiect acelasi imobil, deoarece la data la care au fost pusi in intarziere cu privire la neexecutarea obligatiei, aceasta situatie fusese remediata, promitentii vanzatori fiind total neculpabili, prin anularea antecontractului mai sus amintit, astfel incat, ei sunt indreptatiti sa solicite rezolutiunea antecontractului incheiat cu apelantul-reclamant.


Impotriva acestei decizii a formulat recurs in termenul prevazut de art. 301 C. pr. civ., recurentul-reclamant D.S., invocand motivul de recurs prevazut de art. 304 pct. 9 C. pr. civ..


In dezvoltarea motivului de recurs invocat, recurentul arata ca s-a retinut in mod eronat ca terenul promis de intimatii parati, spre vanzare, altor persoane, ar fi altul decat cel promis prin antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 155/2004. Recurentul arata ca instanta de apel a confundat antecontractul nr. 1054 din 31 mai 2005 cu antecontractul nr. 443 din 1 martie 2005.


In continuarea motivarii recursului, recurentul arata ca din actele doveditoare, depuse la dosar, rezulta ca la data de 1 martie 2005, paratii nu s-au prezentat la Biroul BNP M.G. pentru a primi suma de bani stabilita prin antecontractul incheiat intre parti, dar, mai mult decat atat, acestia s-au prezentat la un alt birou notarial (BNP F.N.), unde au incheiat antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 443 din 1 martie 2005, primind un avans de 10.000 Euro, pentru terenul in suprafata de 900 mp situat in Bucuresti, acelasi teren pe care promitentii vanzatori se obligasera sa-l vanda recurentului-reclamant. Promisiunea de vanzare asumata de acestia a fost inscrisa in cartea funciara a imobilului nr. 54544, numar cadastral 4433, din extrasul de carte funciara rezultand ca pentru acelasi imobil s-a inscris la pozitia nr. 3 si antecontractul incheiat de parati cu M.C. si M.D.


In concluzie, recurentul arata ca hotararea din apel a fost data cu incalcarea prevederilor art. 948, art. 960, art. 966, art. 969, art. 970, art. 977, art. 978, art. 1011, art. 1073 si urm. C. civ., deoarece promitentii vanzatori au incalcat prevederile contractului dintre parti, incheind mai multe antecontracte de vanzare-cumparare pentru acelasi teren, atat inainte de semnarea antecontractului de vanzare-cumparare nr. 155 din 11 iunie 2004, cat si dupa semnarea acestuia.


La data de 30 octombrie 2007 s-a formulat cerere de interventie accesorie in interesul intimatilor de catre intervenientii F.P. si F.E.M., aratand ca, pentru imobilul in litigiu, intimatii au incheiat cu intervenientii, antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 747 din 5 aprilie 2000, iar prin sentinta civila nr. 8973/20 noiembrie 2006 a Judecatoriei sectorului 2 Bucuresti s-a admis actiunea formulata de intervenienti si s-a pronuntat hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, litigiul fiind in faza solutionarii apelului.


Cererea de interventie accesorie a fost comunicata partilor, care nu s-au prezentat in fata instantei de recurs si nu au formulat concluzii cu privire la admisibilitatea in principiu.


In sedinta publica din 20 noiembrie 2007, instanta de recurs a admis in principiu cererea de interventie, apreciind ca intervenientii justifica interesul de a participa in proces, aparand interesele intimatilor cu care au incheiat antecontract pentru acelasi imobil ca si recurentul.


Examinand decizia civila recurata prin prisma motivelor de recurs invocate de recurent si avand in vedere si apararile formulate de intervenienti in interesul intimatilor, Curtea a apreciat ca recursul este nefondat.


Una dintre conditiile pentru admisibilitatea actiunii avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare este aceea ca partea care actioneaza sa-si fi indeplinit obligatiile asumate prin antecontract. Aceasta conditie rezulta expres din prevederile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 (potrivit carora, in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una din parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract), insa era aplicabila si anterior intrarii in vigoare a acestui act normativ, in virtutea caracterului reciproc, interdependent si simultan al obligatiilor asumate de parti in cadrul contractelor sinalagmatice.


Recurentul nu a facut dovada indeplinirii obligatiei de plata a pretului, asumata prin antecontractul incheiat cu intimatii promitenti-vanzatori, nici la data promovarii actiunii si nici ulterior, pe parcursul procesului. Nefiind facuta dovada ca promitentul-cumparator a platit suma stabilita cu titlu de pret in antecontract, in mod corect instantele de fond si de apel au retinut ca promitentii-vanzatori nu pot fi obligati la executarea prin constrangere a obligatiei asumate de acestia de a incheia actul autentic de vanzare-cumparare. Sustinerea recurentului referitoare la faptul ca intimatii au refuzat sa se prezinte la notar pentru primirea pretului nu poate fi avuta in vedere, deoarece nimic nu l-a impiedicat sa uzeze de procedura ofertei reale urmata de consemnatiune.


Sustinerile recurentului cu privire la reaua-credinta a intimatilor, care ar fi incheiat, ulterior antecontractului nr. 155 din 11 iunie 2004, alte antecontracte cu terte persoane, avand ca obiect acelasi teren, nu pot conduce la admiterea actiunii sale, chiar daca aceste sustineri ar fi reale si dovedite, in conditiile in care nu face dovada ca si-a indeplinit (chiar si in cursul prezentului proces) obligatia de a plati pretul stabilit in antecontract. De altfel, instanta de recurs a pus in vedere recurentului sa dovedeasca indeplinirea propriei obligatii asumate prin antecontract, insa pana la inchiderea dezbaterilor, aceasta dovada nu a fost depusa la dosar.


Pe de alta parte, conventiile de vanzare incheiate de intimati cu numitii M.C.D. (antecontractul nr. 443 din 1 martie 2005, urmat de contractul de vanzare-cumparare nr. 1055 din 31 mai 2005), N.A.E. (contractul de vanzare-cumparare nr. 2872 din 23 septembrie 1996) si C.G. si A. (contractul de vanzare-cumparare nr. 7678 din 8 decembrie 1997), depuse de recurent ca dovada a relei credinte a intimatilor, au ca obiect suprafete de teren diferite de cea care a format obiectul antecontractului nr. 155/ 11 iunie 2004, diferentele rezultand din intinderea suprafetei, vecinatatile si datele de identificare in evidentele de carte funciara .


In privinta cererii de interventie accesorie, Curtea constata ca, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2874/23 septembrie 1996, I.G. a vandut intervenientului F.P. terenul in suprafata de 900 mp, iar din schita topografica a terenului vandut, comparata cu schita depusa de reclamantul-recurent D.S., rezulta ca terenul vandut intervenientului este acelasi cu terenul promis reclamantului.


Prin sentinta civila nr. 1182 din 23 februarie 2004 a Judecatoriei sectorului 2 Bucuresti, la cererea Primarului sectorului 2 Bucuresti, s-a constatat nulitatea contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2874 din 23 septembrie 1996, retinandu-se ca s-a incalcat interdictia de instrainare pe durata de 10 ani prevazuta de art. 32 din Legea nr. 18/1991. Insa, partile contractante, intelegand sa-si respecte obligatiile asumate, au incheiat ulterior antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 747 din 5 aprilie 2000, prin care si-au asumat reciproc obligatiile de a vinde si, respectiv, de a cumpara terenul in litigiu. Pe baza acestui antecontract s-a pronuntat sentinta civila nr. 8973 din 20 noiembrie 2006 a Judecatoriei sectorului 2 Bucuresti, prin care s-a constatat valabilitatea conventiei, sentinta tinand loc de act de vanzare-cumparare.


Intre aceleasi parti (I.G. in calitate de proprietar si intervenientul F.P.) s-a incheiat conventia autentificata sub nr. 748 din 5 aprilie 2000, prin care proprietarul a constituit in favoarea intervenientului un drept de superficie asupra terenului in suprafata de 900 mp, precum si dreptul de acces la constructia ce urma sa fie edificata de superficiar.


Aceste conventii sunt anterioare antecontractului nr. 155 din 11 iunie 2004 incheiat de IG si I.I cu recurentul D.S., astfel incat intervenientii justifica interesul de a interveni in sprijinul intimatilor, sustinand in apararea acestora ca ei nu mai pot fi obligati sa incheie act autentic de vanzare-cumparare cu recurentul in conditiile in care si-au asumat anterior obligatia de a vinde acelasi teren in favoarea intervenientului FP. Aceasta aparare este fondata, deoarece promitentii vanzatori nu pot incheia contract atat cu intervenientii, cat si cu recurentul-reclamant din prezenta cauza, primand obligatia asumata anterior prin antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 747 din 5 aprilie 2000 incheiat cu intervenientii.


In raport cu aceste considerente, Curtea a admis cererea de interventie accesorie si a respins recursul ca nefondat.




Pronuntata de: Curte de Apel Bucuresti Bucuresti, sectia a IV-a civila, decizia nr. 1943 din 20 noiembrie 2007


Citeşte mai multe despre:    Legea 247/2005    Art. 1079 Cod Civil    Antecontract    Antecontract de vanzare-cumparare    Vanzare-cumparare    Oferta reala urmata de consemnatiune    Art. 1114 Cod civil    Cod civil    Legea 18/1991

Consultă un avocat online
MCP Cabinet avocati - Specializati in litigii de munca, comerciale, civile si de natura administrativa.
Alte Speţe

Imobil preluat de catre stat. Emiterea deciziei in procedura prevazuta de Legea 165/2013. Respingerea exceptiei prematuritatii actiunii
Pronuntaţă de: Inalta Curte de Casatie si Justitie - Sectia I civila, decizia nr. 362 din 18 februarie 2016

Desfiintarea actului. Titlu nevalabil. Inaplicabilitatea Legii nr. 10/2001 in lipsa unei ”preluari abuzive”
Pronuntaţă de: Inalta Curte de Casatie si Justitie - Sectia I civila, decizia nr. 1046 din 28 februarie 2013

Constituirea dreptului de superficie. Inscris redactat de avocat
Pronuntaţă de: Judecatoria Targu Jiu, Sectia civila, Sentinta comerciala nr. 950 din 25.05.2011

Obligarea unei autoritati publice la emiterea unui act administrativ sub sanctiunea platii daunelor cominatorii
Pronuntaţă de: Inalta Curte de Casatie si Justitie - Decizia nr. 1048 din 28 februarie 2012

Conditia relevantei exceptiei de neconstitutionalitate asupra solutionarii cauzei
Pronuntaţă de: Inalta Curte de Casatie si Justitie - Decizia 3120 din 8 martie 2013

RIL admis. Condamnarile cu caracter politic si restitutirea proprietatilor
Pronuntaţă de: Inalta Curte de Casatie si Justitie - Decizia 3/2013

Respingerea ca prematura a cererii privind obligarea la reconstituirea dreptului de proprietate. Obligarea reclamantei sa lase in deplina proprietate si posesie terenul intervenientului in interes propriu
Pronuntaţă de: Judecatoria Aiud, Sentinta civila nr. 305 din 06.03.2007

Actiune in anularea hotararii comisiei judetene de fond funciar prin care s-a hotarat trecerea unui teren din domeniul public al statului in domeniul privat al statului
Pronuntaţă de: Tribunalul Dolj, Decizia nr. 146 din 27.01.2010

Acord de mediere intr-o actiune avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic
Pronuntaţă de: Judecatoria Chisineu Cris - sentinta civila nr.285/4.04.2012 pronuntata in dosarul nr. 313/210/2012

Fond funciar. Acordare de despagubiri
Pronuntaţă de: Tribunalul Gorj, Sectia I Civila, Sentinta civila nr. 227 din 01.02.2012



Articole Juridice

Aplicarea in timp a legii 165/2013 privind finalizarea procesului de restituire a imobilelor preluate in mod abuziv – aspecte de constitutionalitate
Sursa: Irina Maria Diculescu

Abuzurile savarsite in domeniul retrocedarii padurilor
Sursa: EuroAvocatura.ro

Deosebirile intre Raspunderea contractuala si Raspunderea Delictuala
Sursa: EuroAvocatura.ro