Hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare. Conditia indeplinirii obligatiilor asumate prin antecontract

Aceasta conditie rezulta expres din prevederile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, potrivit carora, in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una din parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract, insa era aplicabila si anterior intrarii in vigoare a acestui act normativ , in virtutea caracterului reciproc, interdependent si simultan al obligatiilor asumate de parti in cadrul contractelor sinalagmatice .

Cat timp nu s-a facut dovada indeplinirii obligatiei de plata a pretului asumata prin antecontract, nici la data promovarii actiunii si nici ulterior, pe parcursul procesului, promitentii vanzatori nu pot fi obligati la executarea obligatiei asumate de acestia de a incheia actul autentic de vanzare-cumparare.

Prin cererea inregistrata la data de 15 aprilie 2005, pe rolul Judecatoriei sectorului 2 Bucuresti, reclamantul D.S. a chemat in judecata pe paratii I.G si I.I., solicitand sa se pronunte o hotarare care sa suplineasca vointa partilor si sa tina loc de contract de vanzare-cumparare autentic pentru imobilul teren intravilan in suprafata de 900 mp, situat in Bucuresti, tarlaua 5, parcela 44/2, cu numar cadastral 4433, ca urmare a imprejurarii ca paratii si-au asumat obligatia de a vinde imobilul prin antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 155 din 11 iunie 2004 la BNP G.M., modificat prin actul aditional autentificat sub nr. 513 din 20 septembrie 2004, la acelasi birou notarial.

Reclamantul a aratat, in motivarea actiunii, ca paratii nu si-au indeplinit obligatia asumata prin antecontract si au refuzat sa incaseze sumele stabilite cu titlu de avans din pret.

La data de 6 februarie 2006, pe rolul aceleiasi instante, s-a inregistrat cererea formulata de reclamantul D.S. impotriva acelorasi parati, avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare pentru acelasi imobil.

Prin intampinarea si cererea reconventionala depusa la 13 martie 2006, paratii au solicitat respingerea actiunii principale si rezolutiunea contractului de vanzare cumparare, din culpa promitentului cumparator si pe cale de consecinta, pastrarea de catre promitentii vanzatori a sumei de 6500 Euro reprezentand parte din pret, cu titlu de despagubire, conform alin. (6) din antecontract. Totodata, paratii au solicitat radierea din cartea funciara din 54544 a O.C.P.I. sector 2 a promisiunii de vanzare notata in favoarea reclamantului, prin incheierea 3647/2005, precum si a interdictiei de instrainare notata prin incheierea nr. 9839/2005.

Paratii au aratat ca la data de 1 martie 2005, reclamantul ar fi trebuit sa achite suma de 8500 Euro reprezentand parte din pret. Intrucat reclamantul nu a facut plata si nu a procedat la oferta reala urmata de consemnatiune, paratii au invocat exceptio non adimpleti contractus.

La data de 21 aprilie 2006, instanta a admis exceptia de litispendenta si exceptia de conexitate, invocate de reclamant, dispunand reunirea celor doua cauze sub nr. 3984/300/2005.

Prin sentinta civila nr. 4936 din 9 iunie 2006, Judecatoria sectorului 2 Bucuresti a respins cererea principala, a admis in parte cererea reconventionala, a dispus rezolutiunea antecontractului si a respins cererile de obligare a reclamantului la plata despagubirii, respectiv, radierea din cartea funciara a promisiunii de vanzare-cumparare.

In considerentele acestei sentinte, prima instanta a retinut ca reclamantul nu poate face uz de dispozitia cuprinsa in art. 1073 si art. 1077 C. civ., deoarece acesta nu si-a indeplinit propria obligatie, decurgand din antecontractul de vanzare-cumparare, aceea de a plati o parte din pret, la termenul stipulat, neputand fi primita apararea acestuia in sensul ca paratii - reclamanti au refuzat primirea sumei de bani cu acest titlu, atata timp cat se putea libera, facand apel la institutia ofertei reale urmata de consemnatiune, in conditiile art. 1114 C. civ.

Prima instanta a mai retinut ca notificarea facuta de reclamant prin intermediul executorului judecatoresc, in sensul invitarii paratilor la sediul notarului, in scopul achitarii pretului, este ulterioara datei de 1 martie 2005, cand trebuia achitata suma respectiva.

Cum promitentul cumparator nu si-a indeplinit obligatia de plata a unei parti din pret, neexecutarea ii este imputabila, punerea in intarziere avand loc prin cererea de chemare in judecata, iar cererea de rezolutiune formulata de promitentii vanzatori este intemeiata.

Instanta a considerat ca cererea de despagubiri formulata de parati pe cale reconventionala, nu este intemeiata, deoarece, pentru a se da eficienta clauzei penale (prin care partile au determinat cuantumul daunelor interese datorate de debitor, ca urmare a neexecutarii), este necesara punerea in intarziere a debitorului. Cata vreme creditorii nu au solicitat constatarea intarzierii debitorului, prin formele prevazute de art. 1079 C. civ., se presupune ca aceasta nu i-a pagubit.

In ceea ce priveste cererea de radiere din cartea funciara a promisiunii de vanzare-cumparare, instanta a considerat ca aceasta cerere este inadmisibila, intrucat o astfel de operatiune nu poate fi efectuata decat in temeiul hotararii judecatoresti prin care s-a dispus rezolutiunea antecontractului, ramasa irevocabila.

Prin decizia civila nr. 2045 din 19 decembrie 2006 Tribunalul Bucuresti, sectia a IV-a civila a respins ca nefondat apelul formulat de apelantul-reclamant, retinand ca in mod corect a apreciat prima instanta, cu privire la neindeplinirea conditiilor prevazute de art. 1073, art. 1075 si art. 1077 C. civ. referitoare la executarea in natura a obligatiei asumate de promitentii vanzatori.

Instanta de apel a reluat considerentele sentintei, retinand ca reclamantul nu poate invoca refuzul paratilor de a primi plata, in conditiile in care avea posibilitatea sa uzeze de prevederile art. 586 si urm. C. pr. civ.

Se mai retine, de catre instanta de apel, ca reclamantul nu poate invoca nici imprejurarea ca promitentii vanzatori nu s-au prezentat la biroul notarial, pentru a primi plata, intrucat acestia nu aveau o astfel de obligatie, plata fiind cherabila si nu portabila.

In ceea ce priveste rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare, tribunalul a constatat ca apelantul-reclamant a fost pus in intarziere cu privire la indeplinirea obligatiei sale, aceea de a achita partea de pret, respectiv suma de 8500 Euro si suma de 14400 Euro, scadenta la data de 1 februarie 2006, prin cererea reconventionala formulata de parati.

In privinta contractului de vanzare cumparare incheiat intre parati, in calitate de vanzatori si numitul MC, in calitate de cumparator, contract autentificat sub nr. 1054 din 31 mai 2004 de BNP F.N., instanta de apel a constatat ca imobilul vandut prin intermediul acestui contract este in suprafata de 998,45 mp si este situat in A.B., sector 2, fiind intabulat in CF nr. 55255 sub numar cadastral 7406, ca urmare a actului de dezmembrare nr. 1676 din 1 aprilie 2005, prin care a fost dezmembrata suprafata de teren de 5000 mp, inscrisa in titlul de proprietate nr. 6436 din 19 decembrie 1994, fiind lotul 3 din intregul teren .

S-a mai retinut ca, din actul autentificat sub nr. 1055 din 31 mai 2005 la acelasi birou notarial, aditional la antecontractul de vanzare-cumparare nr. 443 din 1 martie 2005, rezulta ca acest din urma antecontract ramane fara obiect, prin incheierea contractului autentic de vanzare-cumparare nr. 1054 din 31 mai 2004 mentionat mai sus.

Terenul promis de intimatii-parati apelantului este in alt teren, fiind inscris in CF nr. 545444 cu numar cadastral 4433.

Instanta de apel a mai retinut ca nu poate fi luata in considerare afirmatia apelantului, in sensul ca neexecutarea obligatiei de plata a pretului este din culpa promitentilor vanzatori, care nu au respectat prevederile antecontractului dintre parti si au promis acelasi imobil spre vanzare altor persoane, incheind antecontractul de vanzare-cumparare nr. 1054 din 31 mai 2005 avand ca obiect acelasi imobil, deoarece la data la care au fost pusi in intarziere cu privire la neexecutarea obligatiei, aceasta situatie fusese remediata, promitentii vanzatori fiind total neculpabili, prin anularea antecontractului mai sus amintit, astfel incat, ei sunt indreptatiti sa solicite rezolutiunea antecontractului incheiat cu apelantul-reclamant.

Impotriva acestei decizii a formulat recurs in termenul prevazut de art. 301 C. pr. civ., recurentul-reclamant D.S., invocand motivul de recurs prevazut de art. 304 pct. 9 C. pr. civ..

In dezvoltarea motivului de recurs invocat, recurentul arata ca s-a retinut in mod eronat ca terenul promis de intimatii parati, spre vanzare, altor persoane, ar fi altul decat cel promis prin antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 155/2004. Recurentul arata ca instanta de apel a confundat antecontractul nr. 1054 din 31 mai 2005 cu antecontractul nr. 443 din 1 martie 2005.

In continuarea motivarii recursului, recurentul arata ca din actele doveditoare, depuse la dosar, rezulta ca la data de 1 martie 2005, paratii nu s-au prezentat la Biroul BNP M.G. pentru a primi suma de bani stabilita prin antecontractul incheiat intre parti, dar, mai mult decat atat, acestia s-au prezentat la un alt birou notarial (BNP F.N.), unde au incheiat antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 443 din 1 martie 2005, primind un avans de 10.000 Euro, pentru terenul in suprafata de 900 mp situat in Bucuresti, acelasi teren pe care promitentii vanzatori se obligasera sa-l vanda recurentului-reclamant. Promisiunea de vanzare asumata de acestia a fost inscrisa in cartea funciara a imobilului nr. 54544, numar cadastral 4433, din extrasul de carte funciara rezultand ca pentru acelasi imobil s-a inscris la pozitia nr. 3 si antecontractul incheiat de parati cu M.C. si M.D.

In concluzie, recurentul arata ca hotararea din apel a fost data cu incalcarea prevederilor art. 948, art. 960, art. 966, art. 969, art. 970, art. 977, art. 978, art. 1011, art. 1073 si urm. C. civ., deoarece promitentii vanzatori au incalcat prevederile contractului dintre parti, incheind mai multe antecontracte de vanzare-cumparare pentru acelasi teren, atat inainte de semnarea antecontractului de vanzare-cumparare nr. 155 din 11 iunie 2004, cat si dupa semnarea acestuia.

La data de 30 octombrie 2007 s-a formulat cerere de interventie accesorie in interesul intimatilor de catre intervenientii F.P. si F.E.M., aratand ca, pentru imobilul in litigiu, intimatii au incheiat cu intervenientii, antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 747 din 5 aprilie 2000, iar prin sentinta civila nr. 8973/20 noiembrie 2006 a Judecatoriei sectorului 2 Bucuresti s-a admis actiunea formulata de intervenienti si s-a pronuntat hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, litigiul fiind in faza solutionarii apelului.

Cererea de interventie accesorie a fost comunicata partilor, care nu s-au prezentat in fata instantei de recurs si nu au formulat concluzii cu privire la admisibilitatea in principiu.

In sedinta publica din 20 noiembrie 2007, instanta de recurs a admis in principiu cererea de interventie, apreciind ca intervenientii justifica interesul de a participa in proces, aparand interesele intimatilor cu care au incheiat antecontract pentru acelasi imobil ca si recurentul.

Examinand decizia civila recurata prin prisma motivelor de recurs invocate de recurent si avand in vedere si apararile formulate de intervenienti in interesul intimatilor, Curtea a apreciat ca recursul este nefondat.

Una dintre conditiile pentru admisibilitatea actiunii avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare este aceea ca partea care actioneaza sa-si fi indeplinit obligatiile asumate prin antecontract. Aceasta conditie rezulta expres din prevederile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 (potrivit carora, in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una din parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract), insa era aplicabila si anterior intrarii in vigoare a acestui act normativ, in virtutea caracterului reciproc, interdependent si simultan al obligatiilor asumate de parti in cadrul contractelor sinalagmatice.

Recurentul nu a facut dovada indeplinirii obligatiei de plata a pretului, asumata prin antecontractul incheiat cu intimatii promitenti-vanzatori, nici la data promovarii actiunii si nici ulterior, pe parcursul procesului. Nefiind facuta dovada ca promitentul-cumparator a platit suma stabilita cu titlu de pret in antecontract, in mod corect instantele de fond si de apel au retinut ca promitentii-vanzatori nu pot fi obligati la executarea prin constrangere a obligatiei asumate de acestia de a incheia actul autentic de vanzare-cumparare. Sustinerea recurentului referitoare la faptul ca intimatii au refuzat sa se prezinte la notar pentru primirea pretului nu poate fi avuta in vedere, deoarece nimic nu l-a impiedicat sa uzeze de procedura ofertei reale urmata de consemnatiune.

Sustinerile recurentului cu privire la reaua-credinta a intimatilor, care ar fi incheiat, ulterior antecontractului nr. 155 din 11 iunie 2004, alte antecontracte cu terte persoane, avand ca obiect acelasi teren, nu pot conduce la admiterea actiunii sale, chiar daca aceste sustineri ar fi reale si dovedite, in conditiile in care nu face dovada ca si-a indeplinit (chiar si in cursul prezentului proces) obligatia de a plati pretul stabilit in antecontract. De altfel, instanta de recurs a pus in vedere recurentului sa dovedeasca indeplinirea propriei obligatii asumate prin antecontract, insa pana la inchiderea dezbaterilor, aceasta dovada nu a fost depusa la dosar.

Pe de alta parte, conventiile de vanzare incheiate de intimati cu numitii M.C.D. (antecontractul nr. 443 din 1 martie 2005, urmat de contractul de vanzare-cumparare nr. 1055 din 31 mai 2005), N.A.E. (contractul de vanzare-cumparare nr. 2872 din 23 septembrie 1996) si C.G. si A. (contractul de vanzare-cumparare nr. 7678 din 8 decembrie 1997), depuse de recurent ca dovada a relei credinte a intimatilor, au ca obiect suprafete de teren diferite de cea care a format obiectul antecontractului nr. 155/ 11 iunie 2004, diferentele rezultand din intinderea suprafetei, vecinatatile si datele de identificare in evidentele de carte funciara .

In privinta cererii de interventie accesorie, Curtea constata ca, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2874/23 septembrie 1996, I.G. a vandut intervenientului F.P. terenul in suprafata de 900 mp, iar din schita topografica a terenului vandut, comparata cu schita depusa de reclamantul-recurent D.S., rezulta ca terenul vandut intervenientului este acelasi cu terenul promis reclamantului.

Prin sentinta civila nr. 1182 din 23 februarie 2004 a Judecatoriei sectorului 2 Bucuresti, la cererea Primarului sectorului 2 Bucuresti, s-a constatat nulitatea contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2874 din 23 septembrie 1996, retinandu-se ca s-a incalcat interdictia de instrainare pe durata de 10 ani prevazuta de art. 32 din Legea nr. 18/1991. Insa, partile contractante, intelegand sa-si respecte obligatiile asumate, au incheiat ulterior antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 747 din 5 aprilie 2000, prin care si-au asumat reciproc obligatiile de a vinde si, respectiv, de a cumpara terenul in litigiu. Pe baza acestui antecontract s-a pronuntat sentinta civila nr. 8973 din 20 noiembrie 2006 a Judecatoriei sectorului 2 Bucuresti, prin care s-a constatat valabilitatea conventiei, sentinta tinand loc de act de vanzare-cumparare.

Intre aceleasi parti (I.G. in calitate de proprietar si intervenientul F.P.) s-a incheiat conventia autentificata sub nr. 748 din 5 aprilie 2000, prin care proprietarul a constituit in favoarea intervenientului un drept de superficie asupra terenului in suprafata de 900 mp, precum si dreptul de acces la constructia ce urma sa fie edificata de superficiar.

Aceste conventii sunt anterioare antecontractului nr. 155 din 11 iunie 2004 incheiat de IG si I.I cu recurentul D.S., astfel incat intervenientii justifica interesul de a interveni in sprijinul intimatilor, sustinand in apararea acestora ca ei nu mai pot fi obligati sa incheie act autentic de vanzare-cumparare cu recurentul in conditiile in care si-au asumat anterior obligatia de a vinde acelasi teren in favoarea intervenientului FP. Aceasta aparare este fondata, deoarece promitentii vanzatori nu pot incheia contract atat cu intervenientii, cat si cu recurentul-reclamant din prezenta cauza, primand obligatia asumata anterior prin antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 747 din 5 aprilie 2000 incheiat cu intervenientii.

In raport cu aceste considerente, Curtea a admis cererea de interventie accesorie si a respins recursul ca nefondat.