Noul Cod Civil: Varietatile de vanzare

Noul Cod civil o reglementeaza in mod amanuntit, stabilind conditiile in care se poate exercita. Astfel, vanzatorul trebuie sa-si rezerve dreptul de a rascumpara bunul sau dreptul transmis cumparatorului, intr-un termen care nu poate fi mai mare de 5 ani (art.1758). Ca si in cazul vanzarii mostenirii se subliniaza ca obiectul acestei varietati de vanzare il constituie nu numai bunul dar si dreptul transmis cumparatorului.

De asemenea, se stabilesc criteriile care stau la baza determinarii pretului ce se va plati daca vanzatorul exercita optiunea de rascumparare. Cheltuielile utile care nu au marit valoarea bunului si cele voluptuare (adica cele facute de cumparator numai pentru a-i face placere ), intrucat nu se restituie, este indicat sa nu fie facute de cumparator pe durata termenului optiunii de rascumparare; pentru a se evita eventuale litigii, este indicat ca in contractele ce se vor incheia sa apara o clauza in acest sens .

Indiferent de durata lor, contractele de inchiriere trebuie evidentiate in cartea funciara. In privinta operatiilor de carte funciara, art. 902 alin. 2 pct. 9 prevede ca aceasta varietate de vanzare este supusa notarii, ceea ce inlesneste exercitarea optiunii de rascumparare.

Inainte de implinirea termenului, vanzatorul are obligatia sa notifice nu numai cumparatorul ci si orice alt subdobanditor, ca intelege sa-si exercite optiunea de rascumparare; de asemenea are obligatia sa consemneze pretul la dispozitia cumparatorului sau, dupa caz, a tertului. Neindeplinirea acestei formalitati atrage sanctiunea decaderii vanzatorului din dreptul de a exercita optiunea de rascumparare si la radierea notarii din cartea funciara.

In cazul in care diferenta dintre pretul rascumpararii si pretul platit pentru vanzare depaseste nivelul maxim stabilit de lege pentru dobanzi, pretul rascumpararii va fi redus la pretul platit pentru vanzare.

2 Vanzarea cu plata pretului in rate si rezerva proprietatii

Daca art. 1684 reglementeaza orice vanzare in care plata pretului este garantata prin rezerva dreptului de proprietate, art.1755 se aplica vanzarii cu plata pretului in rate si rezerva proprietatii. In primul caz, riscul pieirii bunului ramane la vanzator si se transfera cumparatorului doar cand i se transmite dreptul de proprietate; in al doilea, riscul este transferat cumparatorului daca a avut loc predarea bunului. Pentru aplicarea art.1755 esential este momentul predarii bunului, adica punerii lui la dispozitia cumparatorului impreuna cu toate accesorile sale; daca bunul s-a predat la incheierea contractului, riscul se transfera asupra cumparatorului chiar daca nu i s-a transmis proprietatea, in asa fel incat cumparatorul este tinut sa plateasca intregul pret al bunului, chiar daca acesta a pierit. Pe langa faptul ca nu opereaza rezolutiunea, cumparatorul nu pierde beneficiul termenului daca sunt indeplinite cumulativ urmatoarele conditii: nu se achita o singura rata, aceasta nu depaseste o optime din pret, iar partile nu au stabilit altfel prin contract .

Daca a obtinut rezolutiunea contractului pentru neplata pretului, vanzatorul este obligat sa restituie toate sumele primite, dar este indreptatit sa retina, pe langa alte daune-interese, o compensatie justa pentru folosirea de catre cumparator a bunului. Este posibil ca partile sa convina ca sumele incasate cu titlu de rate sa ramana, in tot sau in parte, dobandite de vanzator, dar instanta le va putea reduce aplicand in mod corespunzator dispozitiile referitoare la cuantumul clauzei penale.

Vanzarea facuta cu rezerva dreptului de proprietate, in conditiile art. 1684 si 1755, se noteaza in cartea funciara conform art. 902 alin. (2 ) pct. 9 si se inscrie ipoteca legala in favoarea cumparatorului in temeiul art. 2386 pct.2, intrucat proprietar ramane in continuare vanzatorul

3 Vanzarea mostenirii

Indiferent de bunurile care intra in componenta unei mosteniri (mobile sau imobile) contractul privind vanzarea acesteia trebuie incheiat in forma autentica sub sanctiunea nulitatii absolute. Obiectul vanzarii il constituie dreptul de a culege o mostenire, chiar daca bunurile care o compun nu sunt specificate in cuprinsul actului.

Partile au posibilitatea sa inlature expres obligatia vanzatorului de a garanta calitatea sa de mostenitor . Cu toate acestea, vanzatorul este tinut sa raspunda fata de cumparator pentru evictiunea pe care i-ar cauza-o prin faptul sau personal, ori de cea provenita din cauze pe care le-a ascuns cumparatorului desi le cunostea la momentul vanzarii.

In practica notariala de pana acum, de regula vanzatorul nu garanta intinderea dreptului, ci numai calitatea sa de mostenitor . De altfel, vanzarea mostenirii are efectul acceptarii succesiunii, astfel incat vanzatorul nu mai poate sa renunte la mostenire. In asemenea situatii, cand a fost posibil s-a procedat chiar la eliberarea unui certificat de calitate de mostenitor . Prezentarea acestei dovezi, de altfel neobligatorie, va fi dificil de facut in conditiile in care noul Cod civil a marit durata termenului de optiune succesorala (un an art.1103), iar vanzarea mostenirii prezinta in cele mai multe cazuri caracter de urgenta. Daca partile declara bunurile asupra carora se intind drepturile vanzatorului, acesta are obligatia sa garanteze pentru evictiune si vicii ca in cazul oricarei vanzari . Se subliniaza caracterul supletiv al dispozitiilor.

Raspunderea pentru datoriile mostenirii ramane in sarcina vanzatorului. Creditorii succesiunii au dreptul sa-l urmareasca pe vanzator caci el are calitatea de mostenitor .

Chiar daca vanzarea nu enumera bunurile ce intra in componenta mostenirii, se prezuma ca intre acestea nu sunt incluse bunurile de familie, daca nu au o valoare patrimoniala insemnata.

Potrivit art. 887 din noul Cod civil, drepturile reale se dobandesc fara inscriere in cartea funciara cand provin din mostenire. Dispozitiile nu sunt aplicabile la vanzarea mostenirii, intrucat cumparatorul le dobandeste in temeiul contractului de vanzare, astfel incat el are obligatia sa indeplineasca formalitatile privind inscrierea lor.

Document redactat de Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania