Constatarea valabilitatii promisiunii de vanzare. Pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare

In motivarea cererii reclamantul a aratat ca la data de 25.02.2001 parata i-a vandut terenul de 12,5 mp situat in orasul Azuga, str. 23 August, jud. Prahova pentru suma de 11.600.000 lei (rol) aspect consemnat in chitanta sub semnatura private incheiata la acel moment. A mai aratat reclamantul ca a stabilit cu parata sa se prezinte ulterior la notar pentru perfectarea actelor insa parata a invocat diferite motive, refuzand sa procedeze la incheierea actului.
In sustinerea cererii s-a depus la dosarul cauzei chitanta din 25.02.2001 si un plan de situatie.
In drept cererea a fost intemeiata pe disp. art. 111 Cod procedura civila.
Legal citata parata s-a prezentat in fata instantei si a formulat intampinare prin care a invocat exceptia prescriptiei dreptului la actiune si exceptia prematuritatii cererii.
In motivarea exceptiei prescriptiei dreptului la actiune parata a aratat ca respective chitanta are valoarea unei promisiuni de vanzare si de la data ei au trecut mai mult de trei ani.
In motivarea exceptiei prematuritatii cererii parata a aratat ca nu a fost notificata niciodata sa se prezinte la notar pentru perfectarea actelor.
Pe fond parata s-a aparat aratand ca a semnat reclamantului la data de 25.02.2001 o promisiune de vanzare pentru 12 mp teren aflat in continuarea proprietatii acestuia insa de la acea data reclamantul nu s-a mai interesat de teren parata platind in continuare impozitele si taxele aferente proprietatii. A mai aratat aceasta ca terenul a fost intre timp instrainat unor terte persoane context in care s-a invocat si exceptia lipsei calitatii procesuale pasive de catre parata.
Instanta s-a pronuntat instanta si asupra exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a paratei respingand-o si retinand pentru a pronunta aceasta solutie ca parata este parte in actul asupra caruia se solicita sa se pronunte instanta respective promitent vanzator.
In baza art. 137 alin. 2 Cod procedura civila s-au unit cu fondul exceptiile prematuritatii si prescriptiei dreptului la actiune prin aceeasi incheiere apreciindu-se ca pentru solutionarea acestora sunt necesare a fi administrate probe commune cu cele necesare dezlegarii fondului.
Au fost administrate in cauza probe cu interogatorii - ale ambelor parti, testimoniale si inscrisuri . In cadrul probei cu inscrisuri s-au solicita si obtinut un extras de carte funciara si certificat fiscal pentru corpul de proprietate din care face parte si terenul in litigiu.
Examinand actele dosarului instanta a retinut in fapt urmatoarele:
Intre reclamantul JAM si parata BE s-a incheiat la data de 25.02.2001 inscrisul sub semnatura privata intitulat "chitanta"prin care se consemna "subsemnata BE am primit, azi, 25.02.2001 suma de 11.600.000 lei de la domnul JAM, suma ce reprezinta contravaloarea suprafetei de pamant de 12,5 mp pe care o vand domnului JAM din lotul de teren pe care il detin in Azuga, si se afla la hotarul cu proprietatea JAM". La momentul incheierii respectivei chitante partile personal au intocmit si o schita de plan ce reda limitele proprietatilor lor inainte si in urma facerii respectivului act.
Beneficiarul actului respectiv reclamantul JAM a intrat in stapanirea terenului dobandit care se afla in fapt in continuarea proprietatii sale si l-a imprejmuit.
Dupa incheierea promisiunii de vanzare parata a instrainat intreg trupul de teren ce il detinea in orasul Azuga, respectiv 508 mp suprafata masurata si identificata cadastral (din acte 546 mp) catre MSC.
Desigur ca identificarea cadastrala a avut ca obiect suprafata imprejmuita context in care a rezultat la masuratori o suprafata mai mica decat cea din acte 508 mp fata de 546 mp lucru firesc avand in vedere ca reclamntul imprejmuise ceea ce i se promisese la vanzare respectiv cei 12,5 mp. Aceasta situatie urmeaza a fost lamurita in sensul de a se stabili daca s-au vandut sau nu si cei 12,5 mp promisi si, analizand cuprinsul actului de vanzare cumaprare incheiat a rezultat ca parata a transmis cumparatoarei dreptul de proprietate asupra terenului de 508 mp din masuratori, 546 mp din acte asa cum s-a si inscris proprietatea dobanditoarei deci a transmis practic si terenul ce il promisese anterior reclamantului.
Fata de starea de fapt expusa instanta a retinut, in ce priveste exceptia prescriptiei dreptului la actiune invocate de parata ca aceasta nu se sustine si va a fost respinsa; actul incheiat cu reclamantul a dat nastere unei obligatii de a face prescriptibila in termenul general de prescriptie art. 3 si art. 7 din Decretul nr. 167/1958 insa, in conditiile in care reclamantul a posedat fara intrerupere acest teren iar posesia sa a fost recunoscuta de parata, necontestata, aceasta echivaleaza cu recunoasterea dreptului a carui actiune se prescrie facuta de parata, in folosul careia ar fi curs prescriptia ..
Cu privire la exceptia prematuritatii cererii invocata de parata pentru aceea ca nu a fost notificata sa se prezinte la notar s-a aprecia ca aceasta este neintemeiata si va fi respinsa; in momentul actual ca si la momentul introducerii cererii orice notificare s-ar fi facut paratei pentru a se prezenta la notar aceasta ar fi fost o formalitate fara vreo valoare practica atat timp cat parata a si instrainat terenul in litigiu. In fapt, nefiind necesara vreo forma solemna de a cere paratei prezenta la notarul public pentru perfectarea actelor si in conditiile in care reclamantul i-a cerut acesteia sa definitiveze formele vanzarii, verbal facand-o, aceasta este o conduita suficienta, cererea neputand fi apreciata din acest punct de vedere prematura.
S-a retinut ca fiind dovedit in cauza ca la 10.07.2007 s-a receptionat documentatia de dezmembrare terenului de 12 mp fiindu-i alocat numar cadastral 10151 insa acest numar cadastral a fost si anulat in conditiile in care in baza lui nu s-a incheiat niciun act de instrainare in termen de un an, aspect care rezulta si din adresa nr. 33324/29.06.2007 a O.C.P.I Ploiesti, conform si cu art. 21 alin. 3 din Ordinul nr. 634/2006 al Directorului ONCPI.
Ulterior, asa cum s-a aratat parata a instrainat intreg trupul de teren ce il detinea in orasul Azuga, respectiv 508 mp suprafata masurata si identificata cadastral (din acte 546 mp) catre MSC.
Asa cum s-a aratat si in expunerea starii de fapt pe baza analizei cuprinsul actului de vanzare cumaprare incheiat rezulta indubitabil ca parata a transmis cumparatoarei dreptul de proprietate asupra terenului de 508 mp din masuratori, 546 mp din acte asa cum s-a si inscris proprietatea dobanditoarei deci a transmis practic si terenul ce il promisese anterior reclamantului. Acest fapt rezulta si din cercetarea vecinatatilor proprietatii inscrise in actul de vanzare nerezultand ca parata si-ar mai fi pastrat vreun rest de proprietate la respectiva adresa.
Pe fondul cauzei, vazand si art. 1075 Cod civil si art. 1294 Cod civil se va retine ca parata promitenta vanzatoare nu si-a respectat obligatia de a vinde nascuta in persoana sa din promisiunea bilaterala de vanzare cumparare incheiata cu reclamantul si a vandut lucrul unei alte persoane . In aceste conditii reclamantul beneficiar cumparator nu poate cere predarea lucrului, vanzarea incheiata cu o alta persoana de catre parata - sub rezerva fraudei - este valabila iar reclamantul beneficiar cumparator nu mai poate pretinde de la parata decat daune interese - sens in care este constanta practica instantei supreme.
Conduita paratei a fost evident bazata pe rea credinta in contextual in care aceasta in fata notarului public a declarat, la momentul vanzarii catre Moldoveanu SC ca nu a facut vreo promisiune de vanzare asupra terenului insa aceasta conduita a paratei nu poate avea vreo inraurire in cauza de fata putand fi eventual pusa in discutie in actiunea in daune a reclamantului sau eventual intr-o actiune care sa puna in discutie valabilitatea actului incheiat de parata cu incalcarea promisiunii .
Pentru considerentele de fapt si de drept expuse s-a respinS cererea ca neintemeiata .