OG: Modificările legislaţiei privind urbanismul si amenajarea teritoriului

Legea română privind amenajarea teritoriului a fost revizuită în vederea controlării dezvoltării agresive si împiedicării exceselor care au avut loc în ultimii 19 ani prin fenomenul derogărilor de la documentaţiile de urbanism deja aprobate.

Ca urmare a adoptării Ordonanţei de Guvern nr. 27/2008, prin care se modifică Legea nr. 350 din 6 iulie 2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul, dezvoltatorii vor constata că va fi mai dificil să obţină derogări în vederea dezvoltării de proiecte imobiliare si reconstrucţiei celor deja existente. Majoritatea amendamentelor aduse de Ordonanţa 27 au intrat în vigoare si deja s-au dovedit a fi controversate.
Printre altele, Ordonanţa 27 limitează tipurile de modificări care pot fi aduse cu privire la documentaţiile de urbanism si amenajare a teritoriului existente si introduce participarea publicului la activităţile de amenajare a teritoriului si de urbanism.

Limitarea modificărilor
Dezvoltatorii doresc adesea să modifice amenajarea teritorială existentă, de exemplu pentru a construi clădiri mai înalte sau mai compacte. Începând cu data de 1 septembrie 2008, solicitările pentru modificarea documentaţiilor de urbanism existente vor necesita întocmirea unui PUZ modificat (sau a unui PUZ nou) numai în baza unui aviz prealabil de oportunitate întocmit de structura specializată condusă de arhitectul-sef si aprobat de Consiliul Local sau eliberarea de către autoritatea locală a unui plan urbanistic detaliat (PUD).
În plus, Ordonanţa 27 interzice eliberarea unui PUZ cu scop declarat de promovare a unui anumit proiect de investiţii, bazându-se pe principiul că un PUZ reglementează condiţiile de amplasare a investiţiilor dintr-o anumită zonă, indiferent de natura lor sau de beneficiar .
Mai mult, modificările aduse prin PUZ densităţii permise (astfel cum aceasta se reflecta în coeficientul de utilizare a terenului, sau CUT, definit ca fiind raportul dintre suprafaţa construită desfăsurată si suprafaţa parcelei) nu pot depăsi, în general, mai mult de 20% faţă de CUT iniţial, inclus în planul de urbanism general (PUG). Acest procent poate fi depăsit numai la iniţiativa autorităţii locale competente, în baza unor motive întemeiate. Totusi, în toate cazurile, CUT-ul, având o valoare mai mare de 4, se stabileste numai prin PUG si regulamentul local aferent.
În plus, un PUZ pentru o zonă protejată nu mai poate fi modificat printr-un PUZ ulterior eliberat numai pentru o parte a zonei respective. În privinţa zonelor protejate sunt admise modificări stabilite prin PUD care nu modifică caracterul general al acestei zone .
În cele din urmă, indicii urbanistici menţionaţi în PUG care puteau fi modificaţi în trecut prin PUD (ca de exemplu, procentul de ocupare a terenului, sau POT, care reflectă raportul dintre amprenta la sol a clădirii si suprafaţa parcelei) pot fi modificaţi acum numai prin PUZ, pentru a cărui adoptare este necesar avizul de oportunitate menţionat mai sus.

Participarea publică la procesul de planificare teritorială
Guvernul a introdus câteva prevederi pentru a permite implicarea si intensificarea consultării publicului în luarea deciziilor referitoare la activităţile de amenajare a teritoriului si urbanism. Metodologia de participare a publicului (care urmează a fi aprobată prin ordin al ministrului dezvoltării, lucrărilor publice si locuinţelor în termen de 90 de zile de la data aprobării prin lege a Ordonanţei 27) va înfăţisa modalităţile în care această nouă abordare va fi pusă în practică.
Aprobarea documentaţiilor de urbanism depuse înainte de intrarea în vigoare a Ordonanţei 27 va fi guvernată de legea în vigoare la momentul depunerii acestora, dar numai în măsura în care documentaţia de urbanism solicitată prin aceste cereri este eliberată în termen de maximum sase luni de la intrarea în vigoare a Ordonanţei 27.