Evacuare. Cerere inadmisibila in absenta raporturilor locative decurgand dintr-un contract de inchiriere

In nici un caz proprietarul nu poate solicita evacuarea, daca nu a incheiat contract de locatiune cu cel ce-i ocupa bunul; daca s-ar admite teza contrara, s-ar ajunge la a se confunda revendicarea imobiliara cu evacuarea, ceea ce este de neconceput.

Judecatoria Buftea a respins ca neintemeiata actiunea prin care reclamantele H.E. si N.M. au solicitat evacuarea paratului T.A. din imobilul situat in comuna A. str. F. judetul Ilfov, imobil compus din teren in suprafata de 2000 mp. si casa de locuit cu anexe gospodaresti.
Reclamantele au declarat apel, criticand sentinta sus citata sub urmatoarele aspecte:
1. Proprietarul unui imobil, contrar opiniei primei instante, poate recurge la calea actiunii evacuare impotriva celui ce-i ocupa bunul si daca intre parti nu exista raporturi locative. Doctrina si practica judiciara in materie sunt in acest sens. Rezulta ca reclamantele nu trebuiau sa faca dovada existentei unor raporturi locative astfel ca in mod gresit li s-a respins actiunea .
Actiunea in evacuarea este un instrument juridic la indemana proprietarului sau posesorului unui imobil, pentru apararea folosintei bunului sau (usus), ca dezmembramant al dreptului de proprietate . De aceea, de esenta actiunii in evacuare nu sunt raporturile locative.
2. Gresit se sustine ca reclamantele ar avea la indemana doar actiunea in revendicare pentru a reintra in posesia imobilului. De esenta actiunii in revendicare este ipoteza in care cele doua parti in proces emit pretentii reciproce cu privire la dreptul de proprietate. Aceasta ipoteza nu regaseste in speta.
3. Reclamantele au facut dovada dreptului lor de proprietate asupra imobilului.
In mod eronat insa instanta le-a respins proba cu interogatoriu prin care s-ar fi putut dovedi modul in care paratul a ajuns sa ocupe imobilul. Dubiile primei instante, sub acest aspect, nu sunt imputabile reclamantelor.
4. Gresita este si retinerea primei instante in sensul ca evacuarea nu se poate dispune de un imobil teren, ci numai dintr-o constructie. Nu poate exista constructie fara un teren pe care fie amplasata. Dealtfel, in general, cand sunt admise actiunile in evacuarea se dispune evacuarea din constructie si implicit si de pe terenul aferent, neexistand situatii in care capatul de cerere privind evacuarea de pe teren sa fie respins; oricum, prima instanta ar fi trebuit sa admita macar in parte actiunea si sa dispuna evacuarea paratului din casa de locuit.
In dovedirea motivelor de apel s-au depus acte .

Tribunalul a respins apelul ca nefondat pentru urmatoarele considerente:
Din probatoriul administrat (acte) rezulta cu claritate ca apelantele sunt proprietarele imobilului situat in comuna A. str. F., judetul Ilfov, compus din casa de locuit si anexe gospodaresti teren aferent in suprafata de 2000 mp. Acest imobil este ocupat in prezent de intimat, care nu dispune de vreun titlu care sa justifice stapanirea bunului in litigiu. Insa, de vreme ce intre partile din proces nu s-a incheiat niciodata un contract de inchiriere cu privire la bunul imobil, apelantele nu sunt indreptatite sa solicite evacuarea paratului din imobil. Daca s-ar impartasi opiniile exprimate de reclamante prin motivele de apel s-ar ajunge sa se confunde doua institutii juridice diferite, actiunea in revendicare imobiliara si actiunea in evacuare.
In esenta, revendicarea este o actiune reala, imprescriptibila si care se timbreaza in raport de valoarea bunului in litigiu. Evacuarea este o actiune personala, prescriptibila in termenul general de prescriptie si supusa unei taxe fixe de timbru.
Revendicarea este actiunea proprietarului neposesor indreptata impotriva celui ce ii ocupa imobilul fara drept (adica exact situatia din speta).
Evacuarea este actiunea ce apara dreptul de creanta (de aceea este o actiune personala), corelativ obligatiei de predare a bunului inchiriat. Aceasta actiune se afla doar la indemana celui ce a inchiriat (a locatorului) si poate fi folosita cand chiriasul refuza predarea bunului, de exemplu in cazul in care locatiunea a incetat ori se foloseste bunul contrar destinatiei pentru care a fost inchiriat. Deci evacuarea presupune intotdeauna existenta unor raporturi locative, decurgand dintr-un contract de inchiriere, situatie ce nu se regaseste in speta.
Este adevarat ca in situatia in care locatorul este si proprietar, acesta poate utiliza si actiunea in revendicare, dar si actiunea in evacuare (de aici si confuzia pe care o fac apelantele intre cele doua institutii), insa, in cazul in care intre parti nu s-a incheiat contract de inchiriere, proprietarul are la indemana doar revendicarea pentru a reintra in stapanirea bunului detinut fara drept de o alta persoana . Aceasta este calea pe care trebuie s-o utilizeze apelantele, astfel ca in mod corect prima instanta a respins actiunea in evacuare.
Daca o asemenea actiune ar fi fost admisa, in lipsa unui contract de locatiune, s-ar fi ajuns sa se eludeze legea taxelor de timbru, apelantele neindeplinindu-si obligatia de a timbra la valoarea obiectului revendicat, ceea ce, bineinteles, nu poate fi admis.
In raport de toate cele ce preced este evident ca motivele de apel sunt nefondate.
Astfel, referitor la primul motiv de apel trebuie aratat ca actiunea in evacuarea se afla la indemana locatorului (cel ce a inchiriat), nu la indemana proprietarului. Doar daca proprietarul este si locator, acesta poate folosi actiunea in evacuarea, insa in speta nu putem vorbi de o asemenea actiune .
In nici un caz proprietarul nu poate solicita evacuarea, daca nu a incheiat contract de locatiune cu cel ce-i ocupa bunul; daca s-ar admite teza contrara, s-ar ajunge la a se confunda revendicarea imobiliara cu evacuarea, ceea ce este de neconceput.
Cat priveste al doilea motiv de apel, este necesar a se preciza ca actiunea in revendicare este o actiune reala (prin care se apara dreptul real de proprietate). Ea trebuie folosita atat in situatia cand partile in proces invoca titluri de proprietate privind acelasi imobil, cat si in cazul in care doar reclamantul depune un asemenea titlu . Deci nu se poate sustine ca revendicarea imobiliara presupune intotdeauna existenta unor pretentii reciproce cu privire la dreptul de proprietate.
Al treilea motiv de apel nu poate fi primit, neavand relevanta (fata de obiectul cauzei) imprejurarea modului in care intimatul a ocupat imobilul. Acesta nu poate fi evacuat din imobil intrucat intre parti nu s-a incheiat niciodata un contract de inchiriere .
In sfarsit, privitor la ultimul motiv de apel se impune concluzia ca evacuarea se poate dispune intotdeauna dintr-un spatiu locativ. Or, spatiile locative se aflau intotdeauna in constructii cu destinatie de locuinta . Deci, evacuarea de pe teren nu poate fi conceputa, caci terenul ca atare nu poate fi locuit.
Este adevarat ca terenurile pot fi aa‚¬A“inchiriateaa‚¬ť, situatii in care avem de a face cu arendarea sau concesionarea acestora, insa si in asemenea cazuri, cel ce a arendat sau concesionat un teren ce-i apartine (situatie in care nu se afla apelantele) are la indemana actiuni specifice contractelor incheiate neputand solicita evacuarea de pe teren .
Cand se dispune evacuarea dintr-un apartament (frecventa in practica judiciara), ceea ce se are in vedere este inexistenta titlului locativ al celui ce ocupa locuinta, adica incetarea, din varii cauze, a dreptului de folosinta locativa: este situatia asa numitei evacuari pentru aa‚¬A“lipsa de titluaa‚¬ť locativ.
In aceste cazuri se tine seama de faptul ca, privitor la unitatea locativa in litigiu vazuta ca spatiu de locuit independent de terenul aferent, nu mai exista un titlu locativ al celui ce ocupa. De aceea, in situatii de acest gen, se concepe si aa‚¬A“evacuareaaa‚¬ť de pe terenul aferent unitatii locative, insa numai pentru ca elementul cel mai important este locuinta si nu terenul aferent ei.
In situatia din speta, casa de locuit nu apare ca o unitate locativa, caci cu privire la ea nu s-a incheiat un contact de inchiriere din care sa izvorasca obligatia celui ce o ocupa de a preda locuinta .