Rezolutiune antecontract de vanzare-cumparare. Plata suma reprezentand pret imobil ce a format obiectul antecontractului de vanzare-cumparare

Prin actiunea inregistrata la data de 7 aprilie 2009 la Judecatoria Cluj-Napoca, reclamantul P.C.I. i-a chemat in judecata pe paratii B.O. si B.D.A., solicitand instantei ca prin sentinta ce o va pronunta, sa dispuna rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat la data de 6.11.2007 si obligarea paratilor la plata sumei de 32.160 euro reprezentand pretul apartamentului ce a format obiectul antecontractului de vanzare-cumparare si a sumei de 660 euro penalitati de intarziere, precum si la plata cheltuielilor de judecata .

Prin sentinta civila nr. 16.471 din 18 decembrie 2009 a Judecatoriei Cluj-Napoca, s-a admis in parte cererea formulata de reclamantul P.C.I. impotriva paratilor B.O. si B.D.A. si in consecinta, s-a dispus rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat intre reclamant in calitate de promitent-cumparator si parati in calitate de promitenti-vanzatori la data de 6 noiembrie 2007, atestat sub nr. 218 de avocatul G.A.D., avand ca obiect imobilul apartament nr. 5, situat la parter, din imobilul ce se va construi in localitatea Floresti, str. M., pentru pretul de 31.500 euro.

Au fost obligati paratii la plata sumei de 31.500 euro echivalent in lei la data platii, reprezentand pretul achitat de reclamant.

S-a respins capatul de cerere privind obligarea paratilor la plata penalitatilor de intarziere, ca neintemeiat.

Au fost obligati paratii sa ii plateasca reclamantului cheltuieli de judecata in suma de 3.791 lei, reprezentand taxe judiciare de timbru si 3.500 lei onorariu de avocat.

Pentru a pronunta aceasta solutie, prima instanta a retinut ca la data de 6.11.2007, intre parti s-a incheiat un antecontract de vanzare-cumparare, prin care paratii s-au obligat sa construiasca si sa vanda un apartament situat in comuna Floresti, str. M., termenul de finalizare si de predare a apartamentului fiind data de 31 august 2008, in cazul neindeplinirii obligatiilor la termen paratii obligandu-se sa ii plateasca reclamantului penalitati de intarziere de 0,1% pe zi.

Anterior incheierii antecontractului de vanzare-cumparare, prin procura speciala autentificata sub nr. 843 din 16.05.2007, paratii l-au imputernicit pe numitul P.S.C. sa vanda in numele si pe seama lor, apartamentele ce se vor edifica pe terenul paratilor, la pretul pe care il va considera de cuviinta si sa primeasca pretul vanzarii in numele si pe seama paratilor.

Ulterior incheierii antecontractului de vanzare-cumparare, la data de 14.02.2008, paratii le-au vandut numitilor P.S.C. si R.L., terenul pe care urma sa fie edificat imobilul ce trebuia sa cuprinda si apartamentul promis spre vanzare reclamantului.

Prin incheierea antecontractului de vanzare-cumparare cu reclamantul direct de catre mandanti, se poate considera ca mandatul de a vinde dat lui P.S.C. a fost retras, insa pretul urma sa fie achitat catre mandatar.

Reclamantul a achitat integral pretul apartamentului, platind primele doua transe lui P.S.C., mandatarul paratilor, iar a treia transa a fost achitata numitului R.L., indeplinindu-si astfel obligatiile asumate prin antecontract.

Desi apartamentul trebuia construit si predat reclamantului pana la data de 31 august 2008, termen ce putea fi prelungit din motive obiective cu 45 de zile, nici la data de 12 octombrie 2009 cand instanta s-a deplasat la fata locului, nu era finalizat balconul apartamentului, nu erau montate instalatiile sanitare si cele electrice, nu era montat parchetul si nu era finalizata parcarea din fata imobilului.

Asa fiind, prima instanta a retinut ca raportul juridic contractual a fost iremediabil afectat de conduita culpabila a paratilor, iar singurul remediu substantial este cel al rezolutiunii antecontractului de vanzare-cumparare si repunerea partilor in situatia anterioara.

Prin incheierea civila nr. 1462 din 24 noiembrie 2010 a Tribunalului Cluj, s-a admis exceptia necompetentei materiale a Tribunalului Cluj sectia civila si s-a declinat in favoarea Tribunalului Comercial Cluj competenta solutionarii recursului declarat de paratii B.O. si B.D.A., impotriva sentintei civile nr. 16.471 din 18 decembrie 2010 (in realitate 2009) a Judecatoriei Cluj-Napoca.

Pentru a hotari astfel, tribunalul a retinut ca desi in cauza este vorba de constructori persoane fizice, edificarea de catre acestia a unor imobile de locuinte colective, s-a facut scopul vanzarii lor, adica in scop comercial. Caracterul comercial este determinat de caracterul profesional al acestei activitati, iar comercialitatea rezulta din scopul construirii edificiului, acela de vanzare in scopul obtinerii unui profit.

Aceasta activitate de construire este una de comert obiectiva, conform prevederilor art. 3 pct. 8 Cod comercial, chiar daca constructorul nu este inregistrat ca si comerciant la registrul comertului in una din formele cerute de legislatia in vigoare. Potrivit art. 3 pct. 8 din Codul comercial, obiectul unei asemenea intreprinderi poate fi construirea de noi edificii, dar si lucrarile de transformare, adaugire, amenajare, aceste activitati trebuind sa vizeze bunuri imobile.

Cu toate ca s-a contestat ca scopul construirii este cel de a vinde apartamentele rezultate, acest aspect reiese din procura speciala prin care paratii au imputernicit o persoana sa vanda toate apartamentele.

Raportat la numarul apartamentelor pentru care s-a obtinut autorizatie de construire si a fost imputernicita o persoana sa le vanda, scopul construirii lor a fost pentru obtinerea de profit, ceea ce le imprima caracterul unor acte de comert.

Impotriva acestei hotarari, a declarat recurs reclamantul P.C.I., solicitand in principal casarea ei pentru ca a fost pronuntata de un complet de judecatori nelegal constituit si trimiterea cauzei spre rejudecare Tribunalului Cluj, sectia civila, pentru a fi solutionata in complet de apel si nu de recurs, avand in vedere ca obiectul cauzei are o valoare de peste 100.000 lei, iar in subsidiar modificarea hotararii atacate in sensul respingerii exceptiei de necompetenta materiala a Tribunalului Cluj sectia civila, care este competent sa judece aceasta cauza.

In motivarea recursului, reclamantul a sustinut ca tribunalul a facut o gresita si incorecta aplicare a legii atunci cand in mod gresit a solutionat cauza in complet de recurs, in conditiile in care calea de atac exercitata de parati a fost apelul, raportat la prevederile legale procedurale si la principiul conform caruia calea de atac este stabilita de lege si nu de instanta de judecata .

Intrucat obiectul cauzei deduse judecatii este de peste 100.000 lei, calea de atac impotriva sentintei este apelul, iar nu recursul. Tribunalul Cluj trebuia sa verifice in primul rand legala constituire a completului de judecata raportat la calea de atac si doar dupa aceasta sa decida punerea in discutie a competentei materiale a instantei si sa decline competenta de solutionare a cauzei in favoarea Tribunalului Comercial Cluj.

Natura cauzei este civila si nu comerciala, atat datorita raportului juridic dedus judecatii, cat si starii de fapt rezultate din ansamblul probelor administrate in cauza, din care nu rezulta starea de fapt retinuta de tribunal, respectiv ca paratii Buzoianu s-ar indeletnici cu construirea in scop de revanzare a mai multor apartamente.

Intimatii prin reprezentanti au solicitat respingerea recursului.

Recursul este fondat.

Paratii B.O. si B.D.A. au investit Tribunalul Cluj cu solutionarea apelului impotriva sentintei civile nr. 16.471 din 18 decembrie 2009 a Judecatoriei Cluj-Napoca.

Conform art. 54 alin. (2) din Legea nr. 304/2004, apelurile se judeca in complet format din 2 judecatori, iar recursurile in complet format din 3 judecatori, cu exceptia cazurilor in care legea prevede altfel.

Fara ca apelul sa fie repartizat unui complet de judecata alcatuit din 2 judecatori, care sa il recalifice in recurs si apoi sa il transpuna la completul de 3 judecatori conform art. 99 alin.(3) din Regulamentul de ordine interioara al instantelor judecatoresti, cauza a fost repartizata direct ca recurs completului de 3 judecatori, care a judecat cauza in recurs.

Potrivit art. 304 pct. 1 Cod proc.civ., casarea hotararii se poate cere atunci cand instanta nu a fost alcatuita potrivit dispozitiilor legale.

Nu doar ca tribunalul nu a respectat formalitatea recalificarii caii de atac a apelului in recurs, dar avand in vedere ca valoarea obiectului actiunii introductive de instanta este de 32.160 euro, ceea ce in moneda nationala reprezinta aproximativ 137.800 lei, iar conform art. 2821 alin. (1) Cod proc.civ. nu sunt supuse apelului hotararile judecatoresti date in prima instanta in cererile introduse pe cale principala privind pensii de intretinere, in litigiile al caror obiect are o valoare de pana la 100.000 lei inclusiv, atat in materie civila cat si in materie comerciala, a judecat in mod gresit in recurs, in loc sa judece in apel.

O alta eroare savarsita de tribunal, a fost aceea ca a declinat competenta solutionarii recursului in favoarea Tribunalului Comercial Cluj, fara sa observe ca potrivit art. 2 pct. 1 lit. a) Cod proc.civila, tribunalele judeca in prima instanta procesele si cererile in materie comerciala al caror obiect are o valoare de peste 100.000 lei, precum si procesele si cererile in aceasta materie al caror obiect este neevaluabil in bani .

Asadar, Tribunalul Cluj, sectia civila, trebuia sa judece in complet de 2 judecatori apelul declarat de paratii B.O. si B.D.A. impotriva sentintei civile nr. 16.471 din 18 decembrie 2010 a Judecatoriei Cluj-Napoca, iar daca ar fi apreciat ca actiunea intentata de reclamant impotriva paratilor are natura comerciala, sa anuleze sentinta judecatoriei si sa trimita cauza spre solutionare in prima instanta Tribunalului Comercial Cluj, potrivit art. 297 alin. (2) coroborat cu art. 2 pct. 1 lit. a) Cod proc. civila.

Pentru aceste considerente, in temeiul art. 304 pct. 1 si 9 coroborat cu art. 312 alin. (1), (2), (3) si (5) Cod proc.civila, se va admite recursul declarat de reclamant impotriva incheierii tribunalului, care va fi casata si se va trimite cauza la acelasi Tribunal Cluj, pentru judecarea apelului declarat de parati in contra sentintei judecatoriei.