Suspendare executare autorizatie de construire hotel/restaurant

Prin sentinta civila nr.3744 pronuntata la data de 5.11.2010 a Tribunalului Cluj a fost admisa cererea formulata de reclamantii G.M.M. si G.S.M. in contradictoriu cu paratii Primarul Municipiului Cluj-Napoca, M.T., M.D. si S.C. P.R. SRL si in consecinta a fost dispusa suspendarea executarii autorizatiei de construire nr.393/1.04.2010 pana la solutionarea irevocabila a dosarului nr.xxxx/117/2010.

Totodata a fost admisa cererea de interventie accesorie formulata de I.S.E.; obligati paratii la plata in solidar catre reclamanti a cheltuielilor de judecata in cuantum de 3008,30 lei.

Pentru a dispune astfel a retinut ca din imprejurarile cauzei rezulta o indoiala puternica si evidenta asupra prezumtiei de legalitate ce caracterizeaza actul administrativ contestat. Astfel: potrivit Legii 50/1991, anexa 1, pct.2.5.6, in cazul amplasarii de constructii cu alta destinatie decat cea a cladirilor invecinate este necesar acordul vecinilor, conform prevederilor legale in vigoare, exprimat in forma autentica. De altfel, chiar in prevederile certificatului de urbanism nr.1716/20.04.2007 ce a stat la baza autorizarii lucrarilor se mentioneaza expres la punctul 4.d.2 ca este nevoie de acordul vecinilor de parcela pentru noua functiune exprimat in forma autentica, imobilul autorizat fiind partial un restaurant, iar imobilul reclamantilor o casa de locuit invecinata. Or, in prezenta cauza nu s-a facut dovada unui astfel de acord nici de la fostul proprietar (acordul ``de principiu`` dat de intervenienta este un inscris sub semnatura privata), nici de la actualii proprietari, acesta fiind chiar motivul principal invocat in sustinerea prezentei cereri. Instanta nu ar putea analiza in ce masura un astfel de acord era necesar sau nu in speta, intrucat verificarile efectuate pe calea suspendarii executarii unui act administrativ nu pot fi decat sumare, astfel cum s-a argumentat anterior.

In ceea ce priveste ultima conditie prevazuta de textul legal, instanta apreciaza ca, in speta, actul administrativ contine dispozitii a caror indeplinire ar produce consecinte greu de inlaturat in ipoteza in care actul ar fi ulterior anulat, respectiv ar fi necesara demolarea constructiilor care s-ar putea edifica intre timp, pentru care s-ar impune obtinerea unei noi autorizatii, de data aceasta de desfiintare. De asemenea, prin amplasarea unui imobil cu o alta destinatie (restaurant) invecinat unei case de locuit s-ar putea produce degradari acesteia, cu privire la care reclamantii nu si-au asumat riscul prin exprimarea acordului (de altfel, acesta este si motivul pentru care legiuitorul a prevazut conditia acordului vecinilor intr-o astfel de situatie). Mai mult, imobilul autorizat este un spatiu cu destinatia de hotel/restaurant, a carui edificare este de natura a crea un disconfort major prin afectarea intimitatii locuintei reclamantilor, cu privire la care, dupa cum instanta a retinut anterior, acestia nu si-au exprimat acordul .

Intrucat destinatia imobilului ce face obiectul autorizatiei este aceea de hotel restaurant, nu poate fi retinuta sustinerea paratei SC P.R. SRL conform careia nu se impune suspendarea executarii intrucat numai corpul de cladire adiacent imobilului reclamantilor i-ar putea afecta pe acestia. Instanta apreciaza ca, dimpotriva, se impune suspendarea integrala a executarii lucrarilor de construire, intrucat obiectul acestora este in mod cert un ansamblu cu functiune complexa ce nu poate fi separat pe imobile componente.

Impotriva solutiei mentionate a declarat recurs Primarul Municipiului Cluj-Napoca, solicitand admiterea, modificarea hotararii atacate in sensul respingerii cererii introductive ca neintemeiata.

In sustinerea celor solicitate arata ca in mod gresit s-a retinut de catre instanta ca in speta ar fi intrunite cerintele cerute de dispozitiile art.14 din Legea nr.554/2004. Astfel se arata ca in ceea ce priveste cazul bine justificat intr-adevar potrivit pct.2.5.6 din anexa 1 la Legea nr.50/1991 republicata cu modificarile si completarile ulterioare acordul vecinilor exprimat in forma autentica este necesar pentru lucrari de constructii ce se executa in vederea schimbarii destinatiei in cladiri existente, precum si in cazul amplasarii de constructii cu alta destinatie decat cea a cladirilor invecinate.

De asemenea, reluand aceste dispozitii, intr-o interpretare in extenso anexa 2 lista B pct.b4 din Ordinul nr.1430/2005 evoca trei situatii in care in mod obligatoriu se solicita acordul vecinilor exprimat in forma autentica. Insa in speta nu subzista niciuna din situatiile prevazute si nici nu sunt indeplinite nici conditiile pentru a fi aplicabile dispozitiile actelor normative aratate, constrictia autorizata nefiind una noua amplasata adiacent sau in imediata vecinatate a constructiei reclamantei, nu are ca destinatie desfasurarea de activitati care produce poluarea de orice fel (noxe, zgomot, vibratii, etc) si nu sunt necesare masuri de interventie .

In alt doilea rand se arata nu institutia intimata este in culpa pentru situatia creata. Din cuprinsul clauzelor contractului de vanzare-cumparare rezulta ca reclamantii au avut cunostinta despre situatia de fapt si de drept a imobilului ce forma obiectul vanzarii cu exceptia imprejurarii ca vanzatoarea si-a dat acordul pentru edificarea constrictiei in litigiu.

In plus neconcordanta intre certificat nr.4591/2008 si autorizatia de construire atacata despre care fac vorbire reclamantii in continutul cererii nu exista. Astfel cum rezulta din preambulul certificatului de urbanism, parcela pentru care s-a solicitat certificatul a fost studiata prin PUD aprobat prin Hotararea nr.792/2008, iar actul a fost emis in vederea elaborarii PAC, cu mentiunea depunerii hotararii de aprobare a PUD. Ori in conditiile in care la momentul adoptarii hotararii de aprobare a PUD exista acordul vecinului de parcela nu se mai impunea un nou acord la data eliberarii autorizatiei autoritatea emitenta fiind tinuta a duce la indeplinire o hotarare a autoritatii deliberative.

Pe de alta parte se arata unitatea teritoriala de referinta in care a fost incadrata parcela in litigiu este una functiune mixta. In atare conditii retinerea instantei referitoare la acordul vecinilor in forma autentica este gresita.

Cat priveste cea de a doua conditie iminenta producerii unei pagube se arata de recurent trebuie analizata in raport de definitia data de art.2 alin.1 lit.s din Legea nr.554/2004. Ori, imprejurarea ca executarea actului administrativ contestat ar produce consecinte greu de intabulat in ipoteza in care actul ar fi ulterior anulat, nu se circumscrie, notiunii definite de textul legal. Chiar in ipoteza in care autorizatia de construire ar fi ulterior anulata, fiind necesara pentru demolarea constructiei o autorizatie de desfiintare, un astfel de motiv nu poate justifica iminenta producerii unei pagube.

In fine arata recurentul un alt aspect se refera la faptul ca desi reclamantii au solicitat suspendarea executarii autorizatiei pana la pronuntarea unei solutii pe fondul cauzei instanta a dispus suspendarea pana la solutionarea irevocabila a dosarului nr.xxxx/117/2010. In aceasta situatie neconcordanta intre dispozitiv si starea retinuta in considerente, si o eroare intrucat se impunea limitarea cu caracter temporar a efectelor actului administrativ potrivit dispozitiilor art.14 alin.1 din Legea nr.554/2004 si art.12 din Legea nr.50/1991.

Raspunzand celor aratate prin intampinare intimatii G. au solicitat respingerea recursului, cu cheltuieli in considerarea ca potrivit dispozitiilor Legii nr.50/1001, Ordinului nr.1430/2005 si Ordinului nr.839/2009 )in prezent 1867/2010) a normelor metodologice este necesar acordul vecinilor neexistand nici un text legal care sa precizeze ca daca la momentul adoptarii unei hotarari de a probare a PUD-ului exista acordul vecinului de parcela nu se mai impune un nou acord la data eliberarii autorizatiei de construire. In al doilea rand nici la momentul adoptarii hotararii de aprobare PUD nu exista acordul vecinului de parcela intervenienta aratand temeinic si dovedit ca acel script olograf caruia recurenta ii da valoare de acord autentic nu-i apartine, iar datele personale (nume, date de identitate) si semnatura de pe acestea sunt falsificate. Faptul ca la data cumpararii imobilului prin contractul de vanzare-cumparare reclamantii au declarat ca au cunostinta despre situatia de fapt si de drept a imobilului recurenta aratand ca nu avea cunostinta despre imprejurarea ca vanzatoarea si-a dat acordul pentru edificarea constructiei in litigiu, nu are nicio semnificatie pentru acest litigiu, o astfel de declaratie nefiind o cauza de neaplicare a legii in ceea ce priveste conditiile in care se elibereaza in mod legal o autorizatie de construire.

Referitor la conditia iminentei producerii pagubei se arata de intimati ca in mod corect a fost retinut de instanta intrunirea conditiei intrucat : demolarea unei constructii edificate nelegal ar impune obtinerea unei autorizatii de desfiintare cu tot ceea ce insemna aceasta ca eforturi timp si cost; prin amplasarea unui imobil cu alta destinatie - restaurant, invecinat unei case de locuit s-ar putea produce degradari ale acesteia, cu privire la care reclamantii nu si-au asumat riscul prin exprimarea acordului, acesta fiind si motivul pentru care legiuitorul a prevazut conditia existentei acordului vecinilor intr-o astfel de situatie; destinatia noii constructii si edificarea acesteia ar crea un disconfort major reclamantilor prin afectarea intimitatii locuintei cu privire la care acestia nu si-au exprimat acordul .

Analizand recursul declarat prin prisma argumentelor aduse a normelor juridice incidente, a art.304 C.pr.civ. Curtea retine ca este intemeiat doar din perspectiva ultimului argument adus acela vizand caracterul temporar al efectelor actului in raport de solicitarea intimatilor si dispozitiilor art.14 din Legea nr.554/2004.

Astfel, este cunoscut ca suspendarea executarii actelor administrative intervine atunci cand legiuitorul o prevede in limitele si conditiile impuse de acesta. Legea contenciosului pe care se fundamenteaza cererea introductiva de instanta prin dispozitiile art.14 prevede ca ``in cazuri bine justificate si pentru prevenirea unei pagube iminente, dupa sesizarea in conditiile art.7 a autoritatii publice care a emis actul sau a autoritatii ierarhic superioare, persoana vatamata poate sa ceara instantei competenta sa dispuna suspendarea executarii actului unilateral pana la pronuntarea instantei de fond . Acelasi act normativ cu privire la paguba iminenta o defineste ca fiind prejudiciul material dar previzibil iar cu privire la cazul bine justificat il defineste ca fiind imprejurarea legata de starea de fapt si de drept de natura sa creeze o indoiala serioasa in privinta actului administrativ.

In cauza intimatii reclamanti au justificat cererea printr-o serie de argumente privind incalcarea dispozitiilor in materie de constructii respectiv necesitatea acordului vecinilor in forma autentica si in conditiile edificarii unei constructii cu o alta functionalitate. Aspectul vizand acordul este sustinut si de intervenienta, aceasta aratand ca scriptul nu are valoarea autentica, datele de identificare si semnatura neapartinandu-i. Argumentele aduse prin intampinare de catre recurenta nu fac referire la lipsa acordului in contextul contestarii ca nefiind dat de persoana in cauza si nici la faptul ca in conditiile unei alte functionalitati nu s-ar crea alte situatii de disconfort decat cele enuntate exemplificativ sau ca nu ar fi necesar a se recurge la consolidarea constructiilor vecine. Ori in aceste circumstante si ale verificarii sumare a aspectelor relevate in conditiile existentei unor suspiciuni cu privire la legalitate din perspectiva lipsei acordului in mod corect a retinut prima instanta ca imprejurarile sunt de natura a crea o indoiala si deci un caz bine justificat.

Corecta este si retinerea instantei vizand iminenta pagubei dat fiind ca prin amplasarea unui imobil cu alta destinatie in imediata vecinatate nu doar ca s-ar crea posibilitatea producerii degradarilor imobilelor invecinate prin dislocarea unor cantitati mari de pamant dar s-ar putea crea si disconfort dat fiind si destinatia imobilului. Prin urmare conservarea drepturilor invocate prin demersul introductiv solutia asa cum a retinut si prima instanta este aceea de suspendare a efectelor actului administrativ.

In opinia Curii aceasta masura este menita in egala masura sa apere si interesele intimatului beneficiar al autorizatiei existand crearea in patrimoniu acestuia, a unor noi prejudicii constand in investitiile pe care trebuie sa le mai realizeze in cladirea autorizata. In aceste situatii aducerea la indeplinire a actului administrativ inainte de exercitarea controlului de legalitate este de natura sa produca consecinte greu de inlaturat in cazul unui eventuale anulari a lui. Ca atare retinerile primei instante nu pot fi considerate gresite.

Cu toate acestea gresita este insa retinerea instantei in privinta momentului pana la care a fost solicitata suspendarea . Astfel se retine ca prin demersul introductiv s-a solicitat suspendarea executarii autorizatiei in temeiul art.14 din Legea nr.554/2004. Norma invocata prevede ca in cazuri bine justificate si pentru prevenirea pagubei persoana vatamata poate sa ceara instantei competenta sa dispuna suspendarea executarii actului administrativ unilateral pana la pronuntarea instantei de fond ..

Reiese din norma enuntata ca suspendarea in temeiul art.14 se dispune pana la pronuntarea instantei de fond .

In cauza asa cum se observa din hotarare suspendarea a fost dispusa pana la solutionarea irevocabila desi prin actiune s-a solicitat suspendarea pe art.14.

Ori in aceasta situatie raportat la norma enuntata retinerea instantei in contextul statuarii pana la solutionarea irevocabila este gresita.

Asadar fata de cele aratate in baza art.304 pct.6 C.pr.civ. coroborat cu art.20 din Legea nr.554/2004 Curtea va admite recursul si va modifica in parte hotararea in sensul ca va dispune suspendarea executarii autorizatiei de construire nr. 393/1.04.2010 pana la solutionarea pe fond a dosarului.