Cerere de pronuntare a unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare in cazul in care exista un refuz nejustificat al promitentului vanzator de a incheia actul autentic

Astfel, lipsa oricaror demersuri ale promitentilor vanzatori pentru obtinerea documentatiei cadastrale necesare incheierii actului de vanzare in forma autentica notariala potrivit dispozitiilor art. 54 din Legea nr.7/1996 (care prevad in sarcina notarului public obligatia de a solicita, in ipoteza actelor prin care se transmite un drept real imobiliar, inscrierea in cartea funciara) echivaleaza cu un refuz de incheiere a actului in forma notariala, iar interpretarea instantei, conform careia existenta unor presupuse dificultati in intocmirea documentatiei cadastrale relevate cu prilejul judecatii, ar echivala cu lipsa refuzului promitentilor vanzatori, conduce la concluzia ca, fata de atitudinea pasiva a acestora, incheierea actului de vanzare in forma autentica nu mai este posibila.

Prin urmare, retinand neindeplinirea primei conditii impuse de 1669 alin. (1) NCC si, in consecinta, faptul ca nu poate fi pronuntata o hotarare care sa tina loc de act de vanzare pentru ca in realitate nu exista un refuz nejustificat al paratilor ci o imposibilitate de inscriere a terenurilor in cartea funciara, instanta de apel a pronuntat o hotarare nelegala.

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Oltenita la data de 8 octombrie 2012, reclamanta SC O.A. SRL a chemat in judecata pe paratii I.F. si I.M., solicitand instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de instrainare a terenului in suprafata totala de 52,0225 ha, situat in judetul Calarasi.

In motivarea actiunii s-a aratat ca, la data de 7 septembrie 2012, reclamanta a incheiat cu paratii un antecontract de vanzare-cumparare atestat de avocat (care a fost urmat de un act aditional), cu privire la suprafata de 52,0225 ha teren arabil extravilan, pentru care a achitat suma de 624.270 lei; paratii sunt proprietarii suprafetei mentionate in baza contractelor de vanzare-cumparare, autentificate de BNP M.E, sub nr.xx8/2009, xx9/2009, xx0/2009, xx1/2009, xx2/2009, xx80/2009, xx7/2011 si xx5/2012.

A aratat, de asemenea, reclamanta ca la data perfectarii antecontractului, vanzatorii s-au obligat ca in luna septembrie 2012, imediat ce conditiile legale pentru vanzare-cumparare vor fi indeplinite, sa se prezinte la notariat in vederea autentificarii actului, insa sub diverse motive, nu si-au indeplinit aceasta obligatie .

In drept, cererea de chemare in judecata a fost intemeiata pe dispozitiile art. 1669 NCC, art.111 si 274 C.pr.civ.

Prin sentinta civila nr. 2301/2012, Judecatoria Oltenita a admis exceptia necompetentei sale materiale si a declinat competenta in favoarea Tribunalului Calarasi, retinand ca potrivit dispozitiilor art. 2 al.(1) lit. b) C.pr.civ., Tribunalul judeca, in prima instanta, procesele si cererile in materie civila al caror obiect are o valoare de peste 500.000 lei, cu exceptia cererilor de imparteala judiciara, a cererilor in materia succesorala, a cererilor neevaluabile in bani si a cererilor privind materia fondului funciar, inclusiv cele de drept comun, petitorii sau, dupa caz, posesorii, formulate de tertii vatamati in drepturile lor prin aplicarea legilor in materia fondului funciar. In cauza, valoarea obiectului actiunii este de 624.270 lei, valoare in raport de care a fost calculata si taxa de timbru conform art. 3¹din Legea 146/1997.

Dosarul a fost inregistrat pe rolul Tribunalului Calarasi, la data de 11 decembrie 2012.

La termenul din 16 ianuarie 2013, a fost depus la dosar certificatul de atestare fiscala emis de Primaria comunei Galbinasi din care rezulta ca paratii figureaza in evidentele fiscale cu 47 de terenuri, avand o suprafata totala de 52,0225 ha, pentru care impozitele au fost achitate la zi.

Prin Sentinta civila nr. 33 din 16 ianuarie 2013, Tribunalul Calarasi a respins cererea de chemare in judecata, ca neintemeiata.

Instanta de fond a retinut ca intre reclamanta si parati a fost incheiata promisiunea de vanzare-cumparare atestata la 23 mai 2012 de Cabinetul Individual de Avocat I.V., prin care paratii s-au obligat sa vanda societatii reclamante suprafata totala de 52,0225 ha - teren extravilan - cu pretul de 624.270 lei.

La data semnarii antecontractului s-a achitat un avans de 80.000 lei, cu ordinul de plata din 23 septembrie 2012, restul de pret (544.270 lei) fiind achitat cu ordinul de plata din 7 septembrie 2012, cand a fost incheiat si actul aditional nr.1 la antecontract prin care a fost convenita, printre altele, prelungirea termenului stabilit pentru incheierea actului in forma autentica de la 1 septembrie 2012 la 20 septembrie 2012.

Pana la data inregistrarii cererii de chemare in judecata, contractul de vanzare-cumparare nu a fost incheiat in forma autentica, reclamanta sustinand ca paratii au refuzat acest lucru, fara un motiv bine justificat.

A retinut Tribunalul ca la termenul de dezbateri, administratorul reclamantei si mandatara paratilor au precizat ca in realitate nu a existat un refuz nejustificat al paratilor de a perfecta actul autentic, motivul real fiind imposibilitatea intocmirii documentatiei cadastrale. S-a aratat in acest sens ca terenurile instrainate prin antecontract au fost dobandite de parati prin acte autentice intocmite in anul 2009, fara ca acestea sa fi fost anterior inscrise in cartea funciara; in plus, lipsesc planurile parcelare care ar fi trebuit intocmite de Primaria comunei Galbinasi.

Potrivit art.1669 NCC, daca una dintre partile care au incheiat o promisiune bilaterala de vanzare refuza nejustificat sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, sub conditia ca toate celelalte conditii de valabilitate sa fie indeplinite.

In speta, reclamanta si-a indeplinit obligatia de plata a pretului si a intrat in posesia terenului inca de la achitarea avansului, iar neincheierea contractului in forma autentica nu reprezinta urmarea refuzului nejustificat al paratilor, ci a faptului ca terenurile nu sunt intabulate in cartea funciara.

Desi au devenit proprietari ai terenurilor, fara inscrierea dreptului in cartea funciara, paratii nu au posibilitatea legala de a le instraina in aceleasi conditii dupa data de 1 octombrie 2011, data la care a intrat in vigoare legea de punere in aplicare a noului Cod civil.

A concluzionat tribunalul ca cererea de chemare in judecata nu este intemeiata, intrucat una dintre conditiile pronuntarii unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare, respectiv refuzul nejustificat al paratilor de a perfecta actul autentic, nu este indeplinita. Astfel, acestia sunt de acord si in prezent cu instrainarea terenului, insa au dificultati in intocmirea documentatiei cadastrale.

Impotriva acestei decizii a formulat apel reclamanta, solicitand anularea hotararii apelate iar, pe fond, admiterea actiunii asa cum a fost formulata.

In motivare, reclamanta a sustinut ca sentinta apelata este lovita de nulitate, avand in vedere nerespectarea de catre instanta a dispozitiilor imperative prevazute de art. 258 alin.(1) C.proc.civ., care prevad ca minuta se semneaza, sub sanctiunea nulitatii, de judecator. In acest sens s-a invederat ca minuta din dosarul Tribunalului Calarasi, nu este semnata de judecator.

A mai aratat apelanta ca instanta de fond, in mod gresit a respins actiunea, ca neintemeiata, retinand ca nu a existat un refuz nejustificat al paratilor de a perfecta actul autentic si ca motivul real a fost imposibilitatea intocmirii documentatiei cadastrale pentru terenurile instrainate prin antecontract. In realitate, intimatii-parati nu au efectuat niciun demers pentru obtinerea acesteia in ciuda obligatiilor asumate si a faptului ca avansul in suma de 80.000 lei a fost achitat tocmai pentru ca acestia sa demareze operatiunile de intocmire a documentatiilor cadastrale in vederea inscrierii terenurilor in cartea funciara.

Intimatii-parati au formulat intampinare, prin care au invederat ca este real ca au incheiat cu apelanta-reclamanta o promisiune de vanzare-cumparare pentru suprafata de 52,0225 ha teren arabil extravilan, ca au primit intreaga suma convenita ca pret si ca, in repetate randuri, au fost somati de catre reprezentatul apelantei-reclamante sa se prezinte la notariat in vederea perfectarii actelor de vanzare-cumparare in forma autentica, dar au refuzat intrucat nu au reusit sa intocmeasca documentatiile cadastrale in vederea inscrierii in cartea funciara a acestor terenuri.

Au mai aratat intimatii-parati ca sunt persoane in varsta, ca au probleme de sanatate, ca nu au reusit sa gaseasca un specialist cadastral care sa realizeze aceste lucrari si ca nu pot face dovada demersurilor pentru intocmirea documentatiilor cadastrale si a cartilor funciare.

Intimatii-parati au mentionat ca sunt de acord cu admiterea apelului, iar pe fond cu admiterea actiunii formulate de apelanta-reclamanta, in sensul pronuntarii unei hotarari care sa tina loc de act autentic de instrainare a terenului extravilan in suprafata de 52,0225 ha.

Prin Decizia civila nr.164/A din 20 iunie 2013, Curtea de Apel Bucuresti, Sectia a III-a civila si pentru cauze cu minori si de familie a admis apelul declarat de reclamanta impotriva sentintei pronuntata de Tribunalul Calarasi, a anulat sentinta civila apelata si a retinut cauza pentru solutionare in fond .

Pentru a decide astfel, instanta de apel a retinut ca, potrivit art. 258 alin. (1) C.proc.civ., dupa ce s-a intrunit majoritatea, se va intocmi indata dispozitivul hotararii care se semneaza, sub sanctiunea nulitatii, de catre judecatori si in care se va arata, cand este cazul, opinia separata a judecatorilor aflati in minoritate.

Nesemnarea minutei se constituie intr-o nulitate absoluta ce rezulta din incalcarea dispozitiei imperative inscrisa in textul de lege sus-citat si duce la anularea hotararii, deoarece lipsa semnaturii face imposibila exercitarea controlului judiciar in ceea ce priveste judecarea cauzei de catre magistratii care au pronuntat hotararea si care trebuiau sa solutioneze cauza in acord cu principiul continuitatii completului de judecata . Cerinta semnarii minutei este menita sa garanteze autenticitatea hotararii pronuntate si sa dea posibilitatea de a se verifica legalitatea alcatuirii instantei.

Fiind vorba de o nulitate expresa, vatamarea se presupune, neimpunandu-se dovedirea de catre partea care o invoca a unui prejudiciu.

In speta, curtea de apel a constatat ca minuta nu a fost semnata de judecatorul care a pronuntat sentinta ce face obiectul controlului judiciar.

In consecinta, in temeiul art. 297 alin. (2) teza finala C.proc.civ., Curtea de Apel Bucuresti a admis apelul, a anulat Sentinta civila apelata si a retinut cauza pentru solutionare in fond .

In fond in rejudecare, s-a administrat proba cu acte si s-a incuviintat efectuarea unei expertize judiciare in specialitatea topografie.

Prin Decizia civila nr. 482/A din 6 noiembrie 2014, Curtea de Apel Bucuresti, Sectia a III-a civila si pentru cauze cu minori si de familie a respins actiunea ca nefondata.

Analizand, in rejudecare, cererea reclamantei, instanta a constatat ca, in ceea ce priveste normele de procedura aplicabile in cauza, prin raportare la data sesizarii instantei cu cererea de chemare in judecata - 08 octombrie 2012 - procesul este supus normelor inscrise in Codul de procedura civila de la 1865, conform dispozitiilor art. 3 din Legea nr.76/2012 pentru punerea in aplicare a Legii nr.134/2010 privind Codul de procedura civila.

S-a retinut ca instanta de fond a fost sesizata cu o cerere avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de instrainare a terenului individualizat in petitul cererii in suprafata de 52,0225 ha, situat in judetul Calarasi.

Partile au incheiat la data de 7 septembrie 2012 un antecontract de vanzare-cumparare, atestat de avocat, urmat de un act aditional, prin care paratii s-au obligat sa vanda reclamantei aceasta suprafata de teren cu pretul de 624.270 lei; la data incheierii acestei conventii a fost platita, cu titlu de avans, suma de 80.000 lei.

Partile au stabilit de comun acord, prin antecontractul de vanzare-cumparare, ca incheierea in forma autentica a actului de vanzare-cumparare sa se faca la data de 1 septembrie 2012, ocazie cu care se va achita si diferenta de pret . Prin actul aditional la acest antecontract, partile au convenit prelungirea termenului stabilit initial in antecontract pentru incheierea in forma autentica a actului de vanzare cumparare, pana la data de 20 septembrie 2012.

La aceeasi data, a incheierii actului aditional la antecontractul de vanzare-cumparare, reclamanta a achitat restul de pret pentru teren .

Curtea de apel a retinut ca paratii sunt proprietarii suprafetei mentionate in baza unor contracte de vanzare-cumparare incheiate in conditiile art. 6 din Legea nr.2 47/2005, autentificate de notarul public. Terenul nu a fost inscris in cartea funciara, documentatiile cadastrale neputand fi efectuate la momentul incheierii acestor contracte intrucat nu erau finalizate planurile parcelare, astfel cum rezulta din adeverinta din 22 septembrie 2009 emisa de Primaria comunei Galbinasi.

Reclamanta a sustinut in mod gresit ca in speta nu sunt aplicabile dispozitiile noului Cod civil, prin raportare la data introducerii actiunii, in conditiile in care, pentru stabilirea normei de drept substantial trebuie avut in vedere drept criteriu momentul incheierii actelor, respectiv al savarsirii faptelor juridice ori al producerii efectelor de catre acestea.

Astfel, potrivit art. 3 din Legea nr.71/2011: ``Actele si faptele juridice savarsite sau produse inainte de intrarea in vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decat cele prevazute de legea in vigoare la data incheierii sau, dupa caz, a savarsirii ori producerii lor".

De asemenea, art. 5 din Legea nr.71/2011 dispune in sensul ca: ``Dispozitiile Codului civil se aplica tuturor actelor si faptelor incheiate sau, dupa caz, produse ori savarsite dupa intrarea sa in vigoare, precum si situatiilor juridice nascute dupa intrarea sa in vigoare".

In cazul de fata, reclamanta a sesizat instanta cu o cerere prin care a solicitat sa se constate transmiterea unui drept de proprietate in patrimoniul sau, urmare a conventiei incheiate cu paratii la data de 23 mai 2012, deci ulterior intrarii in vigoare a noului Cod civil. Aceasta conventie cuprinde doar obligatii de a face in sarcina ambelor parti, respectiv de a vinde si de a cumpara imobilul supus tranzactiei, instanta fiind investita tocmai cu validarea transmiterii unui drept de proprietate in patrimoniul reclamantei, ca urmare a neindeplinirii obligatiei de catre parati.

Or, acest act juridic, ce se solicita a fi constatat de catre instanta de judecata, constand in transmiterea dreptului de proprietate in patrimoniul reclamantei, este supus, conform art. 5 din Legea nr. 71/2011, dispozitiilor din noul Cod civil.

Potrivit dispozitiilor art.1674 NCC: ``Cu exceptia cazurilor prevazute de lege ori daca din vointa partilor nu rezulta contrariul, proprietatea se stramuta de drept cumparatorului, chiar daca bunul nu a fost predat ori pretul nu a fost platit inca".

In cazul de fata, bunul supus tranzactiei a fost predat reclamantei, aceasta avand la momentul de fata posesia terenului, iar pretul a fost platit in totalitate.

Art. 1676 NCC, intitulat stramutarea proprietatii imobilelor, prevede ca:``In materie de vanzare de imobile, stramutarea proprietatii de la vanzator la cumparator este supusa dispozitiilor de carte funciara".

De asemenea, potrivit art.76 din Legea nr.71/2011: ``Dispozitiile art. 876 - 915 din Codul civil privitoare la cazurile, conditiile, efectele si regimul inscrierilor in cartea funciara se aplica numai actelor si faptelor juridice incheiate sau, dupa caz, savarsite ori produse dupa intrarea in vigoare a Codului civil".

Aceste dispozitii legale sunt incidente si in cauza de fata, de vreme ce antecontractul s-a incheiat ulterior intrarii in vigoare a noului Cod civil.

Cu referire la dispozitiile de carte funciara incidente in cauza, Curtea de Apel Bucuresti a retinut ca dispozitiile art. 885 NCC dispun: ``Sub rezerva unor dispozitii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse in cartea funciara se dobandesc, atat intre parti, cat si fata de terti, numai prin inscrierea lor in cartea funciara pe baza actului sau faptului care a justificat inscrierea".

Noul Cod civil prevede si exceptii la art. 887, potrivit cu care : "Drepturile reale se dobandesc fara inscriere in cartea funciara, cand provin din mostenire, accesiune naturala, vanzare silita, expropriere pentru cauza de utilitate publica, precum si in alte cazuri expres prevazute de lege".

Insa, imobilul supus tranzactiei partilor nu se inscrie in situatiile de exceptie aratate mai sus, astfel ca dovada inscrierii acestuia in cuprinsul cartii funciare este necesara pentru a putea opera dobandirea dreptului de proprietate in patrimoniul reclamantei.

In temeiul art. 129 C.proc.civ. din 1865, curtea de apel a incuviintat administrarea probelor cu inscrisuri si expertiza tehnica in specialitatea topografie, avand ca obiective identificarea imobilului ce face obiectul conventiei de instrainare incheiata intre parti, urmand ca dupa identificarea terenului, raportul de expertiza sa fie prezentat spre avizare Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara din raza teritoriala in care se afla imobilul, conform dispozitiilor art.3²alin.(3)

din Legea nr. 146/1997, in vigoare la momentul incuviintarii probei.

Potrivit Adresei din 27 februarie 2014, pentru tarlalele 2/1, 2/2, 2/3, 2/4 U.A.T. Galbinasi nu sunt intocmite planuri parcelare, fiind furnizate doar planuri de incadrare, respectiv planuri parcelare analoge - la ruleta.

Primaria comunei Galbinasi a comunicat expertului tehnic judiciar, urmare solicitarii acestuia, ca nu se pot intocmi proiecte parcelare pentru tarlalele din care face parte imobilul in litigiu din cauza deficitului de teren . Astfel, s-a aratat ca in momentul punerii in posesie, in conformitate cu legile fondului funciar, Comisia locala care a aplicat legile proprietatii s-a bazat pe informatiile, respectiv suprafetele detinute conform organizarii agricole de dinainte de 1989, fara a se tine seama de limita administrativa dintre U.A.T. Vasilati (actual U.A.T. Galbinasi) si U.A.T. Sohatu, la momentul respectiv neexistand masuratori cadastrale corelate cu limitele administrativ teritoriale.

Expertul tehnic desemnat in cauza a comunicat instantei faptul ca - in urma informatiilor primite de la O.C.P.I. Calarasi cu privire la proprietarii de teren unde sunt amplasate tarlalele ce compun imobilul ce face obiectul expertizei, precum si a adresei primite de la Primaria Galbinasi - expertiza tehnica judiciara nu poate fi efectuata, intrucat nu se pot intocmi proiecte parcelare care sa poata fi avizate de O.C.P.I. conform Regulamentului de receptie si inscriere in evidentele de cadastru si carte funciara aprobat prin Ordin al directorului general al A.N.C.P.I. nr. 700/2014, tarlalele suprapunandu-se cu alte imobile inscrise in titluri de proprietate emise unor terte persoane .

Pentru partea de imobil care se suprapune altor titluri de proprietate, expertul a conchis ca se poate executa o alta expertiza tehnica la o data ulterioara, dupa schimbarea amplasamentelor prin hotarare a comisiei locale, respectiv judetene de fond funciar.

In schimb, pentru partea de imobil pentru care nu exista suprapunere, expertul a concluzionat ca se poate efectua expertiza tehnica, raportul urmand a fi avizat de O.C.P.I. cu mentiunea ``imobil inregistrat in planul cadastral, fara localizare certa, din cauza lipsei planului parcelar".

Curtea de apel a apreciat ca nu poate proceda la admiterea pretentiilor reclamantei, in conditiile aratate mai sus, de vreme ce la acest moment exista o imposibilitate concreta de a se efectua expertiza tehnica judiciara, care sa poata fi avizata de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara, nefiind permisa inregistrarea in evidentele O.C.P.I. a unui imobil fara localizare certa.

Prin urmare, constatand ca la acest moment neincheierea contractului in forma autentica nu este consecinta refuzului nejustificat al paratilor, reclamanta adresandu-se instantei de judecata doar pentru facilitarea formalitatilor de inscriere in cartea funciara si retinand, totodata, imposibilitatea concreta de inscriere in cartea funciara a imobilului ce face obiectul litigiului (intrucat nu se poate face o localizare certa a acestuia), Curtea de Apel Bucuresti a respins cererea de chemare in judecata, ca nefondata.

Impotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta.

In dezvoltarea motivelor de recurs, intemeiate in drept pe dispozitiile art. 304 pct. 7 si 9 C.proc.civ., recurenta a aratat ca instanta de apel, in mod gresit, a respins cererea de chemare in judecata, ca nefondata.

Recurenta - reclamanta a facut referire la dispozitiile art.3²alin. (3) din Legea nr. 146/1997 si a sustinut ca in mod gresit curtea de apel a retinut ca cererea de chemare in judecata nu poate fi admisa pentru ca, in concret nu se poate administra proba cu expertiza judiciara care sa poata fi avizata de OCPI.

Astfel, potrivit art. 6 alin. (5) lit. c) din Ordinul nr. 1882/C-1044364/2011, pentru aprobarea Regulamentului privind avizarea tehnica a expertizelor judiciare efectuate de expertii judiciari in specialitatea topografie, in procesul verbal de receptie se mentioneaza amplasamentul si vecinatatile imobilului, precum si eventualele suprapuneri care se evidentiaza pe planul de amplasament. Prin urmare este posibila administrarea probei cu expertiza judiciara topometrica, pentru suprafata de 6,39 ha - afectata de suprapuneri cu alte titluri de proprietate - urmand sa se faca mentiune pe planul de amplasament.

Printr-o alta critica, recurenta a aratat ca, in mod gresit curtea de apel a retinut ca neincheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica nu este consecinta refuzului nejustificat al paratilor ci a imposibilitatii inscrierii in cartea funciara a terenului care nu are o localizare certa, in conditiile in care intimatii-parati au avut o atitudine pur pasiva si nu au intreprins niciun demers pentru intocmirea documentatiei cadastrale.

In opinia recurentei, lipsa planurilor parcelare nu reprezinta un real obstacol in procedura de

intocmire a documentatiei cadastrale fata de dispozitiile cuprinse in Ordinul nr. 634/2006 pentru aprobarea Regulamentului privind continutul, modul de intocmire si receptie a documentatiilor cadastrale in vederea inscrierii in cartea funciara, care defineste planul parcelar ca fiind reprezentarea grafica a unei tarlale care contine limitele tuturor imobilelor din tarla si detaliile care o definesc.

Potrivit art. 21²din acest act normativ, planul parcelar se intocmeste de persoane autorizate, cu respectarea normelor si a regulamentelor in vigoare, la solicitarea autoritatilor publice locale sau a altor persoane interesate, intimatii-parati intrand in aceasta din urma categorie .

A mai aratat recurenta-reclamanta ca, in conformitate cu dispozitiile art. 26¹alin. (1) din Ordinul nr. 634/2006 sus-mentionat, prin exceptie de la prevederile art. 26, la receptia documentatiilor cadastrale pentru imobile situate in extravilan unde nu exista plan parcelar in arhiva oficiului teritorial sau a primariei, acesta va fi inlocuit cu un "plan de incadrare in tarla", pe care sunt reprezentate limitele tarlalei, limitele imobilelor care au numere cadastrale anterior atribuite, limitele imobilului in cauza si orice detalii fixe din teren .

Planul de amplasament si delimitare intocmit in conditiile art. 26¹va purta mentiunea "imobil inregistrat in planul cadastral fara localizare certa datorita lipsei planului parcelar" [art. 26¹alin. (3)], care va fi notat din oficiu in cartea funciara conform art.26¹alin. (4).

In aplicarea art. 26¹, oficiile teritoriale au obligatia de a pune la dispozitia persoanelor autorizate, cu titlu gratuit, in baza solicitarii de informatii, limitele tarlalei determinate prin masuratori (daca exista) sau digitizate de pe ortofotoplan, geometriile imobilelor, lista titlurilor de proprietari aferente tarlalei; aceste informatii furnizate de oficiile teritoriale vor fi anexate cererii de receptie si inscriere in cartea funciara.

Recurenta-reclamanta a invocat si dispozitiile art. 27 din acelasi act normativ, sustinand ca nu a existat niciun impediment in intocmirea planului parcelar si a documentatiei cadastrale in vedere inscrierii in cartea funciara, insa intimatii-parati nu au facut dovada ca au angajat un expert care sa intocmeasca documentatia cadastrala in vederea inscrierii in cartea funciara.

Prin urmare, s-a facut dovada refuzului nejustificat al intimatilor-parati de a se prezenta la notariat in vederea autentificarii antecontractului de vanzare-cumparare si a culpei acestora in ceea ce priveste neinscrierea imobilului in cartea funciara, culpa care se concretizeaza in atitudinea pasiva avuta dupa incasarea pretului.

Printr-o alta critica, recurenta a aratat ca, in cauza, nu sunt aplicabile dispozitiile art. 885 alin. (1) NCC (in sensul ca instrainarea terenului nu se poate face fara inscrierea in cartea funciara), avand in vedere dispozitiile art. 56 alin. (1) si (2) din Legea nr. 71/2011, deoarece nu au fost finalizate lucrarile de cadastru pentru UAT Galbinasi; prin urmare, inscrierea in cartea funciara nu este constitutiva de drepturi ci se face numai in scop de opozabilitate fata de terti.

In consecinta, recurenta a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate, iar pe fond admiterea actiunii astfel cum a fost formulata.

Examinand decizia recurata prin prisma criticilor formulate, Inalta Curte retine ca recursul este fondat si urmeaza sa fie admis pentru considerentele ce vor succede:

Din perspectiva normelor de procedura si a celor de drept substantial incidente, Inalta Curte constata ca instanta de apel a retinut in mod corect ca sunt aplicabile, prin raportare la data inregistrarii cererii de chemare in judecata - 8 octombrie 2012 - dispozitiile Codului de procedura civila de la 1865 (in continuare C.proc.civ.,), iar prin raportare la data incheierii antecontractului de vanzare - 7 septembrie 2012 - dispozitiile Codului civil aprobat prin Legea nr. 287/2009 (in continuare noul Cod civil).

Sub aspectul criticilor formulate prin motivele de recurs, se constata ca recurenta-reclamanta a invocat in drept dispozitiile art. 304 pct. 7 si 9 C.proc.civ., sustinand, in esenta, atat gresita interpretare si aplicare a unor dispozitii legale, cat si omisiunea instantei de apel de a examina conduita intimatilor - parati prin prisma actele normative date in aplicarea dispozitiilor care privesc intocmirea documentatiilor cadastrale.

Instanta de apel, rejudecand cererea de chemare in judecata (ca efect al anularii sentintei), a respins-o, retinand in esenta dispozitiile art. 885 alin.1 NCC si imprejurarea ca nu este permisa inregistrarea in evidentele OCPI a unui imobil fara localizare certa.

In ceea ce priveste incidenta in speta a dispozitiilor art. 885 alin. (1) NCC, care prevad ca:"Sub rezerva unor dispozitii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse in cartea funciara se dobandesc, atat intre parti, cat si fata de terti, numai prin inscrierea lor in cartea funciara, pe baza actului sau faptului care a justificat inscrierea",Inalta Curte retine ca, potrivit dispozitiei tranzitorii cuprinsa in art. 56 din Legea nr. 71/2011, dispozitiile art. 885 alin.(1) sus-mentionate care consacra caracterul constitutiv al inscrierilor in cartea funciara se aplica numai dupa finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ teritoriala si deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cartilor funciare pentru imobilele respective, in conformitate cu Legea cadastrului si publicitatii imobiliare nr. 7/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.

Potrivit art. 1 lit. i) din Legea nr. 215/2001, republicata si modificata, a administratiei publice locale, unitatile administrativ-teritoriale sunt comunele, orasele si judetele.

Prin urmare, pentru a face aplicarea dispozitiilor art. 885 alin. (1) NCC, instanta de apel avea obligatia de a constata in prealabil ca in unitatea administrativ-teritoriala in care este situat terenul ce face obiectul antecontractului de vanzare au fost finalizate lucrarile de cadastru si au fost deschise cartile funciare.

Fata de motivele care au intemeiat solutia de respingere a cererii de chemare in judecata, Inalta Curte retine ca pentru comuna Galbinasi, la data pronuntarii hotararii ce face obiectul controlului judiciar, nu puteau fi considerate finalizate lucrarile de cadastru de vreme ce inca nu existau nici planurile parcelare pentru toate tarlalele.

Distinct de faptul ca instanta de apel a ignorat norma tranzitorie cuprinsa in art. 56 din Legea nr. 71/2011, facand o gresita aplicare a dispozitiilor legale aplicabile in speta, se constata ca aceasta a revenit asupra probei cu expertiza judiciara in specialitatea topometrie - desi retinuse corect aplicabilitatea dispozitiilor art. 3²alin.(3) din Legea nr. 146/1997 - si a concluzionat, fara a motiva in drept, ca cererea de chemare in judecata nu poate fi admisa intrucat exista o imposibilitate concreta de a se efectua o expertiza tehnica judiciara care sa poata fi avizata de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara, nefiind permisa inregistrarea in evidentele acestui oficiu a unui imobil fara localizare certa.

Aceste considerente au la baza relatiile furnizate de Primaria comunei Galbinasi si de expertul desemnat de curtea de apel, conform carora la nivelul acestei localitati exista un deficit de teren fata de titlurile de proprietate emise, ceea ce conduce la imposibilitatea intocmirii planurilor parcelare.

In plus, pentru o suprafata de 6,39 ha, exista o suprapunere a titlurilor de proprietate .

In opinia instantei de apel, nu poate fi pronuntata o hotarare care sa tina loc de act de vanzare pentru ca in realitate nu exista un refuz nejustificat al paratilor ci o imposibilitate de inscriere a terenurilor in cartea funciara.

Inalta Curte retine ca, in conditiile art. 1669 alin.(1) NCC, pentru a putea pronunta o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare, instanta de judecata trebuie sa constate ca una dintre partile care au incheiat o promisiune bilaterala de vanzare refuza in mod nejustificat sa incheie contractul promis si, respectiv, ca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite. Conform considerentelor deja expuse, in speta inscrierea in cartea funciara nu este constitutiva de drepturi ci se face in scop de opozabilitate.

Anterior examinarii conditiilor de inscriere in cartea funciara a suprafetei totale de teren mentionata in promisiunea de vanzare, instanta de apel avea obligatia sa verifice daca intimatii-parati si-au indeplinit obligatiile care decurg din conventia incheiata cu apelanta-reclamanta, aceea de a incheia in forma autentica notariala contractul de vanzare, iar in cazul in care raspunsul era negativ, sa verifice daca, desi acestia au efectuat toate demersurile necesare, din motive care nu le sunt imputabile, au fost in imposibilitate de a-si onora obligatiile asumate.

Inalta Curte subliniaza ca lipsa oricaror demersuri ale intimatilor-parati pentru obtinerea documentatiei cadastrale necesare incheierii actului de vanzare in forma autentica notariala potrivit dispozitiilor art. 54 din Legea nr. 7/1996 (care prevad in sarcina notarului public obligatia de a solicita, in ipoteza actelor prin care se transmite un drept real imobiliar, inscrierea in cartea funciara) echivaleaza cu un refuz de incheiere a actului in forma notariala, chiar daca prin intampinare acestia s-au declarat de acord cu admiterea cererii de chemare in judecata .

Astfel, conditia existentei unui refuz nejustificat al unuia dintre cocontractanti este impusa de legiuitor pentru a evita incarcarea rolului instantelor judecatoresti cu cereri de chemare in judecata care nu au un veritabil caracter contencios.

Interpretarea conform careia existenta unor presupuse dificultati in intocmirea documentatiei cadastrale relevate cu prilejul judecatii ar echivala cu lipsa refuzului intimatilor-parati (si deci cu respingerea cererii de chemare in judecata pentru neindeplinirea primei conditii impuse de art. 1669 alin. 1 NCC), conduce la concluzia ca, fata de atitudinea pasiva a paratilor, incheierea actului de vanzare in forma autentica nu mai este posibila.

O asemenea interpretare, in absenta unor considerente care sa justifice in fapt si in drept vatamarea la care este expusa recurenta-reclamanta (respectiv pierderea dreptului de a dobandi proprietatea asupra terenului mentionat in cererea de chemare in judecata) contravine principiului libertatii circuitului civil si garantarii dreptului de proprietate care ar suporta limitari in exercitiul atributului dispozitiei juridice exclusiv din considerente tehnice legate de evidentierea terenului in cartea funciara.

Asa cum s-a aratat deja, in cauza pendinte, inscrierea in cartea funciara nu este o conditie de validitate, ci de opozabilitate fata de terti iar pentru ipotezele in care instanta de judecata apreciaza, ca in speta, ca este necesara administrarea unei expertize judiciare de specialitate urmeaza a se solicita, in conditiile art. 3²alin. (3) din Legea nr. 146/1997, avizul oficiului de cadastru si publicitate imobiliara.

Conform dispozitiilor art. 1669 alin. (1) NCC, instanta de apel, subsecvent verificarii conditiei existentei unui refuz nejustificat trebuia sa verifice daca sunt indeplinite conditiile de valabilitate ale contractului de vanzare. O asemenea analiza nu s-a efectuat in cauza.

Prin urmare, Inalta Curte retine ca instanta de apel a pronuntat o hotarare nelegala in sensul ca : a facut in mod gresit aplicarea dispozitiilor art. 885 alin.(1) NCC, nu a cercetat indeplinirea conditiilor prevazute de art. 1669 alin. (1) NCC si nici nu a epuizat cercetarea judecatoreasca, concluzionand inainte de administrarea probei cu expertiza judiciara in specialitatea topometrie si fara a examina dispozitiile invocate de reclamanta din Regulamentul privind continutul, modul de intocmire si receptie a documentatiilor cadastrale in vederea inscrierii in cartea funciara (conform carora planul parcelar putea fi intocmit si la cererea intimatilor-parati, iar existenta unor titluri de proprietate apartinand unor proprietari diferiti in ceea ce priveste suprafata de 6,39 ha din totalul de 52, 0225 ha, conduce la aplicarea dispozitiilor art. 27 alin. (2¹) din Ordinul nr. 634/2006 emis de directorul general al ANCPI). In plus, decizia recurata nu cuprinde argumentele de drept pe baza carora instanta de apel a concluzionat ca inscrierea in cartea funciara nu este posibila.

In consecinta, recursul declarat de reclamanta impotriva deciziei nr. 482/A/2014 a Curtii de Apel Bucuresti a fost admis in temeiul dispozitiilor art. 312 alin. (1), 314 si 304 pct. 7 si 9 C.proc.civ., cu consecinta casarii deciziei recurate si trimiterii cauzei, spre rejudecare, aceleiasi instante.