Anularea autorizatiei de construire in ce priveste lucrarile de mansardare a unui bloc prin construirea de noi apartamente la mansarda

Autorizatia de construire privind lucrarile de reabilitare termica a unui bloc, cuprinzand atat masuri de termoizolare a peretilor exteriori, cat si lucrari de construire a unor apartamente la mansarda, este nelegala, pentru aceste din urma lucrari, in conditiile in care lipseste acordul autentic al proprietarilor direct afectati de noile constructii (prevazut de Anexa 1 pct. 2.5.6.la Legea nr. 50/1991).

Prin sentinta civila nr. 279/CA/1.09.2009 pronuntata de Tribunalul Neamt in dosarul nr. 1946/103/2009, s-a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului Municipiul Piatra Neamt si s-a admis in parte actiunea reclamantilor: S.M si S.A. in contradictoriu cu paratii Municipiul Piatra Neamt prin Primar si Primarul Municipiului Piatra Neamt, in sensul ca s-a anulat in parte autorizatia de construire nr.700/1.10.2008, respectiv numai cu privire la lucrarile de mansardare pentru scarile A si C din blocul X din Piatra Neamt..

Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de fond a avut in vedere urmatoarele considerente:
Reclamantii au solicitat, prin actiune, anularea autorizatiei de construire nr. 700/1.10.2008 si sistarea lucrarilor de mansardare la blocul G4, intrucat in calitate de proprietari ai apartamentelor din blocul respectiv, nu si-au dat acordul pentru mansardarea blocului, ci doar pentru reabilitare termica, iar prin construirea unor noi apartamente la mansarda sunt prejudiciati, in sensul ca li se creeaza un disconfort fonic si tehnic, fiind posibila producerea de daune apartamentelor lor.
Au mai invocat reclamantii lipsa avizelor de principiu ale I.S.C., I.S.U, Apa Serv, E-ON Electrica, E-On Gaz si incalcarea dreptului de proprietate in codevalmasie.
Paratul Municipiul Piatra Neamt a invocat a�� prin intampinare a�� lipsa calitatii procesuale pasive a Municipiului Piatra Neamt, care nu are calitatea de emitent al actului contestat, iar pe fond a solicitat respingerea actiunii, intrucat autorizatia de construire este emisa legal, in baza tuturor avizelor cerute de lege, iar lipsa acordului reclamantilor este suplinita de hotararea asociatiei de proprietari, potrivit art.31 al.6 din Ordinul nr. 1430/2005 si Ordonanta de Urgenta a Guvernului nr. 174/2002.
Exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a Municipiului Piatra Neamt a fost respinsa, pe considerentul ca acest parat are calitate de solicitant si de beneficiar al autorizatiei de construire, fapt ce ii justifica, in cauza, calitatea de parat.

Pe fondul cauzei, s-au retinut urmatoarele aspecte:
La data de 1.10.2008, urmare a cererii Municipiului Piatra Neamt inregistrata sub nr.45949/2008, paratul Primarul municipiului a emis autorizatia nr.700, prin acest act administrativ autorizandu-se executarea lucrarilor de construire pentru reabilitare termica si mansardare a blocului G4 din Piatra Neamt, b-dul Decebal.
S-a prevazut in autorizatie, diferentiat, pentru reabilitare termica si mansardare solutiile functionale, pentru mansardare prevazandu-se apartamentele de construit pentru fiecare din cele 4 scari ale blocului G4.
Tribunalul a constatat ca autorizarea executarii lucrarilor de mansardare a fost dispusa nelegal de catre paratul Primarul Municipiului.
Asa cum s-a invocat si in actiune, reclamantii proprietari ai apartamentelor situate in scara A si scara C, blocul G4, nu si-au exprimat acordul pentru executarea lucrarilor de mansardare.
Desi emiterea autorizatiei de construire a avut loc urmare solicitarii facuta de Asociatia de proprietari nr.75, de includere pe lista de prioritati a programului anual de reabilitare termica a blocului G4, s-a constatat ca paratul a dispus in mod legal numai cu privire la autorizarea executarii lucrarilor de reabilitare termica.
Astfel, masurile speciale pentru reabilitarea termica a blocurilor de locuinte realizate in perioada 1950 a�� 1990 (masuri solicitate de Asociatia de proprietari nr.75) au fost instituite prin O.U.G. nr. 174/2002, act normativ in vigoare la data emiterii autorizatiei de construire. Potrivit dispozitiilor art.1 alin.2 din acest act normativ, reabilitarea termica a unei cladiri de locuit reprezinta operatiunile realizate in scopul cresterii eficientei energetice a cladirii, prin reducerea consumurilor si a pierderilor energetice.
Or, avand in vedere definitia din art.3 a masurilor speciale de reabilitarea termica respectiv, izolarea termica a peretilor exteriori, terasei, planseului peste subsol, realizarea sarpantelor si acoperisurilor ori repararea sau inlocuirea acestora, inlocuirea sau dublarea ferestrelor si usilor exterioare, repararea, consolidarea si zugravirea peretilor exteriori si alte elemente structurale si nestructurale care constituie anvelopa cladirilor si interventii la conductele si armaturile cu pierderi din subsol/canalul termic aflat in proprietatea indiviza a asociatiei de proprietari a�� instanta de fond a constatat ca mansardarea a�� respectiv construirea de noi apartamente a�� nu reprezinta o masura speciala de reabilitate termica in sensul prevazut de O.U.G. nr. 174/2002.
Mai mult, din referirea facuta la art.11 la construirea de locuinte prin mansardare, rezulta diferenta facuta de actul normativ intre lucrarile de reabilitare termica si mansardare.
Ca urmare, s-a constatat ca dispozitia prevazuta la art.31 alin.6 din Ordinul nr. 1430/2005, potrivit careia a��in cazul interventiilor necesare pentru consolidarea si/sau reabilitarea cladirilor colective de orice fel (cu mai multi proprietari in acelasi imobil) in situatia in care unii proprietari nu isi dau acordul, in vederea urgentarii si a demararii lucrarilor de consolidare, lipsa acordului acestora va putea fi suplinita de hotararea asociatiei de proprietari, adoptata in conditiile legiia��, nu produce efecte in situatia executarii lucrarilor de mansardare.
Intrucat prin executarea lucrarilor de mansardare a unui bloc se executa noi incaperi locuibile sau un ansamblu de incaperi locuibile (asezate sub acoperis), pentru autorizarea executarii unor asemenea lucrari este necesar indeplinirea tuturor conditiilor prevazute de legea speciala respectiv Legea nr.50/1991.
Astfel, potrivit dispozitiilor art.7 alin.12 din Legea nr.50/1991 autorizatiile de construire se emit numai pe baza unei documentatii complete, in conformitate cu continutul cadru prevazut in Anexa nr.1.
In conditiile in care Anexa 1 din lege prevede la punctul 2.5.6. acordul vecinilor exprimat in forma autentica, pentru constructiile noi, amplasate adiacent constructiilor existente (cum este cazul apartamentelor executate prin mansardarea blocurilor) si in conditiile in care reclamantii proprietari ai apartamentelor situate la ultimul etaj al blocului pentru care s-a emis autorizatia de mansardare, nu si-au exprimat acordul pentru executarea acestor constructii, instanta a constatat ca autorizatia nr.700/2008 s-a emis cu incalcarea prevederilor legale pentru obiectivul mansardare.
In consecinta, retinand ca autorizatia nu are la baza o documentatie completa (acordul notarial al reclamantilor) tribunalul, in temeiul art.12 alin.1 din Legea nr.50/1991 a anulat actul administrativ in parte, respectiv numai cu privire la autorizarea executarii lucrarilor de mansardare pentru scarile A si C din blocul G4, respectiv in raport cu limitele investirii si interesul promovat de reclamanti.
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs paratul a�� Primarul Municipiului Piatra Neamt, recursul fiind depus in termen legal, motivat si scutit de plata taxei de timbru.

In motivarea recursului, paratul expune argumentele invocate in fata instantei de fond atat prin actiune, cat si prin intampinare, aratand a�� in esenta a�� ca prin cererea nr. 11638/14.03.2006 Asociatia de Proprietari nr. 75 a solicitat includerea in programul anual de reabilitare termica a blocurilor G6 si G7, anexand si procesul-verbal nr.92/10.10.2007 al Adunarii generale a proprietarilor, care dovedeste acordul majoritar al proprietarilor cu privire la lucrarile de mansardare;
- ca expertiza tehnica a stabilit ca este posibila atat reabilitarea termica, cat si executarea lucrarilor de executare a unei mansarde locuibile;
- ca prin aceste lucrari reclamantii beneficiaza de reducerea costurilor cu incalzirea;
- ca lucrarile de reabilitare termica si mansardare sunt incluse in Planul National de Eficienta Energetica, in acord cu Directiva 2006/32/CE a Parlamentului European;
- ca prin executarea lucrarilor din autorizatie reclamantii nu sunt prejudiciati (cum apreciaza instanta de fond), ci au numai beneficii;
- ca reclamantii sunt de rea-credinta, incercand sa impiedice aplicarea dispozitiilor art.10 din Normele metodologice de aplicare a Ordonantei Urgenta a Guvernului nr. 174/2002 si actionand in contradictie cu interesul celorlalti locatari;
- ca potrivit art. 24 din Legea 230/2007 hotararile adunarii generale ale asociatiei de proprietari sunt obligatorii si pentru proprietarii care nu au fost prezenti la adunare;
- ca mansardarea blocului G4 si modul de executare sunt precizate in raportul de expertiza, iar asigurarea utilitatilor pentru locuintele de la mansarda nu ii afecteaza pe reclamanti;
- ca in conditiile in care se executa doar lucrarile de reabilitare termica, fara mansardare, proprietarii apartamentelor nu mai beneficiaza de scutirea de 33% din costul reabilitarii termice.
In drept, au fost invocate dispozitiile art.304 pct.9 Cod procedura civila.
Analizand sentinta recurata, sub aspectul criticilor formulate si in raport de dispozitiile legale incidente, curtea a constatat ca recursul paratului este nefondat, pentru considerentele ce urmeaza a fi expuse.
Litigiul cu care a fost investita instanta de fond are ca obiect anularea partiala a autorizatiei de construire nr. 700/1.10.2008, in ceea ce priveste lucrarile de mansardare a blocului G4, motivul fiind lipsa acordului reclamantilor, care au calitatea de proprietari a doua apartamente situate la etajul IV al scarilor A si respectiv C.
Aceasta situatie de fapt a fost retinuta corect de instanta de fond si nu este contestata a�� practic a�� nici de catre recurent.
Asadar, trebuie facuta o distinctie clara intre lucrarile de reabilitare termica a blocului si lucrarile de construire a unor noi apartamente la mansarda, in sensul ca prin actiune se contesta doar lucrarile de mansardare; in plus, pentru lucrarile de reabilitare termica sunt incidente alte dispozitii legale.
Desi recurentul-parat a incercat sa demonstreze ca lucrarile de reabilitare termica si de mansardare sunt in stransa legatura si sunt supuse acelorasi dispozitii legale, curtea constata ca aceasta sustinere vine in contradictie cu legea .
Este adevarat ca Ordonanta de Urgenta a Guvernului nr. 174/2002 (in vigoare la data emiterii autorizatiei contestate) face referire, in art.3 la ,,realizarea sarpantelor si acoperisurilor, ori repararea si inlocuirea acestoraa��, dar aceasta notiune nu include realizarea unor spatii locuibile la mansarda, intrucat aceste spatii reprezinta constructii noi, care depasesc sfera masurilor de reabilitare termica.
Cu alte cuvinte, in conditiile in care se efectueaza lucrari de realizare sau inlocuire a sarpantelor si acoperisurilor, in scopul strict al cresterii eficientei energetice a cladirii, aceste lucrari sunt incluse in sfera masurilor de reabilitare termica a imobilului si sunt supuse reglementarilor din Ordonanta de Urgenta a Guvernului nr. 174/2002.
In masura in care lucrarile la acoperis nu se limiteaza la scopul strict de protectie a planseului de la ultimul etaj si implica realizarea unor imobile noi, prin construirea unor apartamente la mansarda, este depasit cadrul normativ reglementat de Ordonanta de Urgenta a Guvernului nr. 174/2002 si devin incidente dispozitiile Legii 50/1991.
In speta, potrivit punctului 2.5.6. din anexa 1 la Legea 50/1991, pentru constructiile noi, amplasate adiacent constructiilor existente, este necesar acordul vecinilor exprimat in forma autentica.
In cauza, acordul autentic al reclamantilor pentru executarea lucrarilor de mansardare nu exista, astfel ca autorizatia de construire, sub acest aspect (al lucrarilor de mansardare) este nelegala.
Asa fiind, nu prezinta nici o relevanta aspectele invocate de recurent, referitoare la faptul ca expertiza a stabilit ca lucrarile sunt posibile, ca reclamantii ar beneficia de reducerea costurilor la incalzire, ca nu ar fi prejudiciati de lucrari, ca ar fi de rea-credinta, ca proprietarii apartamentelor ar beneficia de reducerea costurilor de reabilitare termica.
Toate aceste sustineri raman simple afirmatii, care nu inlatura caracterul nelegal al autorizatiei de construire, ce a fost eliberata fara a fi indeplinita conditia expres si imperativ prevazuta de lege, referitoare la acordul autentic al reclamantilor pentru edificarea noii constructii.(anexa l la Legea 50/1991, punctul 2.5.6).
Curtea mai retine ca dispozitiile art.24 din Legea 230/2007, invocate de recurent, nu au incidenta in speta.
Textul invocat prevede, intr-adevar, ca hotararile asociatiei de proprietari se iau cu majoritate si sunt obligatorii si pentru proprietarii care nu au fost prezenti la adunare, dar aceste dispozitii se refera strict la probleme ce tin de competenta adunarii asociatilor.
Ori, aceeasi lege prevede la art.41 si 42 ca modificarile constructive si utilizarea in alte scopuri a unor parti sau elemente de constructie ale cladirii, precum si schimbarea destinatiei initiale a unor spatii cu alta destinatie decat cea initiala, se realizeaza numai a��cu acordul proprietarilor direct afectatia��, respectiv a��cu acceptul proprietarilor direct afectati cu care se invecineaza, pe plan orizontal si vertical, spatiul supus schimbariia��.
Ca urmare, daca pentru masurile ce vizeaza strict reabilitarea termica a cladirii este suficienta hotararea asociatiei proprietarilor, pentru amplasarea unor constructii noi la mansarda (prin schimbarea destinatiei initiale a acoperisului), este necesar acordul proprietarilor direct afectati, in speta a�� al reclamantilor.
Art.10 din Ordonanta de Urgenta a Guvernului nr.174/2002 a fost invocata gresit de catre recurent, acest text fiind abrogat prin Ordonanta de Urgenta a Guvernului nr.187/2005.
Dispozitiile art.11 si 8 din Ordonanta de Urgenta a Guvernului nr.174/2002 (modificata prin Legea 260/2006) fac referire la suportarea costurilor ocazionate de lucrarile de reabilitare termica, dar aceste dispozitii nu inlatura conditiile referitoare la acordul proprietarilor direct afectati de lucrarile de mansardare.
Fata de considerentele expuse, constatand nefondate criticile recurentului-parat, curtea, in temeiul art.312 al. 1 Cod procedura civila, a respins recursul ca nefondat.