Nulitatea absoluta a contractului de locatiune. Evacuare. Obligarea la plata de daune-interese pentru lipsa de folosinta a imobilului

Reclamantul a aratat ca prin decizia civila nr. 142/05.07.2006 pronuntata de Curtea de Apel Constanta a fost admisa actiunea in revendicare formulata in contradictoriu cu paratii Municipiul Constanta prin Primar,Consiliul Local Constanta,Statul Roman prin Ministerul Finantelor Publice si RAEDPP- Constanta care au fost obligati sa lase reclamantei in deplina proprietate si posesie imobilul compus din etaj si mansarda situat in Constanta str. M.E. retinandu-se nevalabilitatea titlului statului si valabilitatea titlului de proprietate al autorului reclamantei care nu a fost nici odata desfiintat .
In atare situatie prin efectele hotararii judecatoresti parata RAEDPP Constanta nu mai avea calitatea de titular al dreptului de administrare a imobilului, aceasta prerogativa incetand la data de 05.07.2006, ceea ce atrage nulitatea absoluta a contractului de locatiune incheiat dupa acest moment pentru incalcarea normelor imperative privind validitatea actului juridic relative la capacitatea de a contracta,cauza licita si obiectul actului juridic.
Prin sentinta civila nr.5439/20.03.2009 Judecatoria Constanta a admis in parte actiunea si in consecinta a dispus anularea contractului de locatiune incheiat intre parati si a respins celelalte capete de cerere ca nefondate.
Pentru a ajunge la aceasta solutie prima instanta a conchis ca hotararea judecatoreasca prin care reclamanta a dobandit proprietatea asupra imobilului compus din etaj si mansarda a devenit executorie fata de parata RAEDPP Constanta la 05.07.2006,data la care aceasta a pierdut dreptul de administrare a imobilului astfel ca incheierea contractului de locatiune s-a facut pe o cauza falsa,ilicita si cu fraudarea drepturilor reclamantei.
Solutia de respingere a celorlalte doua capete de cerere a fost fundamentata pe nerespectarea de catre proprietarul imobilului a dispozitiilor art.10 din OUG nr.40/1999 ceea ce atrage prelungirea de drept a contractului anterior,pana la incheierea unui nou contract .
In contra acestei sentinte a declansat calea de atac a recursului reclamanta G.A.R. sustinand ca in mod nelegal instanta de fond, desi retine motive de nulitate a contractului de locatiune pentru incalcarea normelor imperative relative la capacitatea de a contracta,cauza ilicita si obiectul actului juridic, a dispus anularea contractului in loc de nulitatea absoluta a actului astfel incheiat schimband si limitele fixate prin actiune referitoare la obiect si cauza.
Respingerea celorlalte doua capete de cerere pe considerentul ca reclamanta nu s-a conformat dispozitiilor Art.11 din OUG nr.40/1999 este consecinta neobservarii de catre instanta de fond a temeiului de drept al actiunii si totodata motiv de nelegalitate a sentintei pronuntate pentru motive contradictorii si acordarea de catre instanta a ceea ce nu s-a cerut
Printr-o ultima critica se sustine ca hotararea pronuntata este lipsita de temei legal si data cu aplicarea gresita a legii intrucat prin efectul nulitatii contractului de inchiriere,in lipsa unui titlu locativ,paratul ocupa spatiul fara drept si se impune evacuarea neconditionata a acestui cu obligare la plata de daune interese
In raport de obiectul cererii de chemare in judecata, instanta a calificat calea de atac ca fiind apelul si ca urmare a instrainari bunului litigios la data de 25.02.2009, instanta a luat act de transmiterea conventionala a calitatii procesuale in referire la capatul de cerere privind evacuarea catre dobanditorul imobilului R.B.
Examinand sentinta atacata in limitele devolutiunii stabilite prin motivele invocate si in raport de de intregul complex probator ca si de dispozitiile legale aplicabile Tribunalul constata caracterul fondat al apelului, pentru considerentele ce succed.
In mod corect prima instanta ,analizand succesiunea litigiilor derulate intre parti precum si a hotararilor judecatoresti irevocabile prin care reclamantei i s-a recunoscut dreptul de proprietate asupra imobilului din litigiu compus dintr-un etaj si mansarda,a constatat ca la data de parata RAEDPP Constanta nu mai avea calitate de locator aspect cunoscut de catre parata ca parte in proces.
Avandu-se in vedere ca la momentul incheierii contractului de locatiune parata cunostea faptul ca inchiriaza bunul altuia rezulta ca actul astfel incheiat are o cauza ilicita si este nul absolut conform art.968 Cod civil, critica recurentei sub acest aspect fiind intemeiata.
Referitor la critica reclamantei vizand gresita solutionare a cererii privind plata de daune interese se constata ca aceasta este intemeiata.
Esential pentru justa solutionare a cauzei este calificarea atitudinii subiective a partilor la momentul incheierii contractului de locatiune.
Din cronologia operatiunilor si a probelor administrate rezulta ca decizia civila a Curtii de Apel Constanta prin care s-a stabilit definitiv situatia juridica a imobilului era opozabila paratei RAEDPP Constanta, astfel ca aceasta nu putea sa incheie contractul de inchiriere in mod valabil cata vreme cunostea ca bunul apartinea altei persoane .
Toate acest imprejurarii atesta in mod cert ca la momentul incheierii contractului parata nu a fost de buna credinta, iar prin incheierea contractului si incasarea chiriei parata a produs reclamantei un prejudiciu pentru lipsa de folosinta, prejudiciu ce se impune a fi reparat prin prisma dispozitiilor art.998 Cod civil, sens in care parata va fi obligata la plata sumei de reprezentand contravaloarea chiriei incasate pentru perioada 22.05.2008 si pana la data instrainarii imobilului de catre reclamanta, respectiv 25.02.2009.
Contrar sustinerilor reclamantei, la data intrarii in vigoare a Legi nr.17/1994 paratul B.M. avea contract de inchiriere valabil si avea in folosinta locuinta in litigiu acest lucru fiind atestat de sentinta civila nr.6695/16.06.1993 a Judecatoriei Constanta, astfel ca in mod corect instanta de fond a retinut incidenta in cauza a prevederilor art.10 si 11 din OUG nr.40/1999.
Pentru aceste motive, Tribunalul, in temeiul art.296 Cod pr.civila a admis apelul reclamantei, a schimbat in parte hotararea apelata, in sensul ca a admis actiunea reclamantei si in consecinta a constatat nulitatea absoluta a contractului de inchiriere si v obligat parata RAEDPP Constanta catre reclamanta la plata sumei de 2.223,27 lei reprezentand daune interese pentru lipsa de folosinta a imobilului pentru perioada 22.05.2008-25.02.2009, fiind mentinute celelalte dispozitii ale sentintei apelate.