Prima pagină » Articole juridice » Drept Civil » Noul Cod Civil: Contractul de locatiune (Art. 1777-1835)

Noul Cod Civil: Contractul de locatiune (Art. 1777-1835)

Publicat: 25 Oct 2011 27422 citiri Sursa: EuroAvocatura.ro Secţiunea: Drept Civil

Titlul IX �Diferite contracte speciale�, Cap. V �Contractul de locatiune�, art.1777 � 1823 contin dispozitiile generale, iar art. 1824 � 1835 contin regulile particulare in materia inchirierii locuintelor.

Facultatea proprietarului de a intrebuinta bunul sau, culegand sau percepand in proprietate toate fructele pe care acesta le produce.

In cadrul unui contract de inchiriere a suprafetelor locative,

Denumire generica pentru toate felurile de monede si semne ale valorii. Au aparut din necesitatea de a facilita schimburile de marfuri.

Lucruri utile omului, cu valoare economica si susceptibile de apropiere.

Prestatiile de asigurari sociale reprezinta venit de inlocuire pentru pierderea totala sau partiala a veniturilor profesionale, ca urmare a batranetii, invaliditatii, accidentelor, bolii, maternitatii sau decesului si care se acorda sub forma de:

Lucruri utile omului, cu valoare economica si susceptibile de apropiere.

Modalitate a actului juridic, obligatie, care consta intr-un eveniment viitor si sigur, care suspenda, pana la indeplinirea lui, punerea in executare a actului sau exigibilitatea obligatiei, termen suspensiv,

Ansamblu unitar al regulilor de conduita obligatorii, susceptibile de a fi aduse la indeplinire prin puterea de stat.

Acord liber consimtit intre doua sau mai multe persoane fizice sau juridice, in scopul nasterii, modificarii sau stingerii unor raporturi juridice, rezultat al unor negocieri.

Facultatea proprietarului de a intrebuinta bunul sau, culegand sau percepand in proprietate toate fructele pe care acesta le produce.

(In sensul Legii 10 din 2001). Orice teren si/sau constructie situat in intravilan, cu oricare din destinatiile avute la data preluarii, precum si orice bun mobil devenit imobil prin incorporare in aceasta constructie,

Contractul prin care o persoana, locatorul, pune la dispozitia altei persoane, numita locatar, folosinta unui bun individual determinat, pe o perioada de timp, in schimbul unei sume de bani numita chirie.

Facultatea proprietarului de a intrebuinta bunul sau, culegand sau percepand in proprietate toate fructele pe care acesta le produce.

Ansamblu unitar al regulilor de conduita obligatorii, susceptibile de a fi aduse la indeplinire prin puterea de stat.

Este un mijloc legal sau conventional de asigurare a executarii obligatiilor;

Tranzactia este un contract prin care partile termina un proces inceput sau preintampina un proces ce se poate naste (art. 1704 Cod Civil) prin concesii reciproce, .

Clauza intr-un contract ori tratat international prin care partile stabilesc anumite drepturi

Suma de bani acordata cu anticipatie de catre o persoana pentru procurarea unui bun, executarea unei lucrari sau pentru prestarea unui serviciu.

Parte in contractul de locatiune care se obliga sa asigure prestatia obiect al locatiunii,

Partea introductive a hotararii judecatoresti, care cuprinde: denumirea instantei; ziua, luna si anul sedintei de judecata, cu mentiunea daca aceasta a fost sau nu publica; numele si prenumele judecatorilor,

Reprezinta orice scriere care materializeaza pe hartie un act juridic, precum si orice obiect material care incorporeaza un asemenea act.

Acord liber consimtit intre doua sau mai multe persoane fizice sau juridice, in scopul nasterii, modificarii sau stingerii unor raporturi juridice, rezultat al unor negocieri.

Act normativ emis de catre organul legislativ al puterii de stat (in Romania acesta este Parlamentul), ce cuprinde norme generale, de conduita, obligatorii si impersonale.

Reprezinta orice scriere care materializeaza pe hartie un act juridic, precum si orice obiect material care incorporeaza un asemenea act.

Inscris intocmit de organul competent si in conditiile prevazute de lege, in baza caruia se poate efectua executarea silita.

Data calendaristica a unui inscris sub semnatura privata, care nu poate fi contestata de terti.

Lucruri utile omului, cu valoare economica si susceptibile de apropiere.

Facultatea proprietarului de a intrebuinta bunul sau, culegand sau percepand in proprietate toate fructele pe care acesta le produce.

Locatiunea este contractul prin care o parte, numita locator, se obliga sa asigure celeilalte parti, numite locatar, folosinta unui bun pentru o anumita perioada, in schimbul unui pret, denumit chirie.

Chiria poate consta intr-o suma de bani sau in orice alte bunuri sau prestatii . Cand locatiunea are ca obiect bunuri imobile si/sau bunuri mobile, ea se numeste inchiriere. Daca bunurile sunt agricole, atunci locatiunea se numeste arendare.

Durata locatiunii

Durata maxima a locatiunii este de 49 de ani. Daca partile stipuleaza un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.

Daca in contract partile nu au aratat durata locatiunii, fara a-si fi dorit sa contracteze pe o durata nedeterminata, in lipsa uzantelor, locatiunea se considera incheiata:

a) pentru un an, in cazul locuintelor nemobilate sau spatiilor pentru exercitarea activitatii unui profesionist;

b) pe durata corespunzatoare unitatii de timp pentru care s-a calculat chiria, in cazul bunurilor mobile ori in acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;

c) pe durata locatiunii imobilului, in cazul bunurilor mobile puse la dispozitia locatarului pentru folosinta unui imobil.

Obligatiile locatorului

- sa predea locatarului bunul dat in locatiune. Locatorul este obligat sa predea bunul impreuna cu toate accesoriile sale in stare corespunzatoare utilizarii acestuia.

- sa mentina bunul in stare corespunzatoare de folosinta pe toata durata locatiunii. Locatorul este obligat sa efectueze toate reparatiile care sunt necesare pentru a mentine bunul in stare corespunzatoare de intrebuintare pe toata durata locatiunii,

- sa asigure locatarului linistita si utila folosinta a bunului pe tot timpul locatiunii. Locatorul este dator sa se abtina de la orice fapt care ar impiedica, diminua sau stanjeni o asemenea folosinta. Daca un tert pretinde vreun drept asupra bunului dat in locatiune, locatorul este dator sa il apere pe locatar chiar si in lipsa unei tulburari de fapt

- garantia contra tuturor viciilor lucrului care impiedica sau micsoreaza folosirea lui, chiar daca nu le-a cunoscut la incheierea contractului si fara a tine seama daca ele existau dinainte ori au survenit in cursul locatiunii.

Obligatiile locatarului

- sa ia in primire bunul dat in locatiune;

- sa plateasca chiria in cuantumul si la termenul stabilite prin contract . In lipsa de stipulatie contrara, locatarul este obligat sa plateasca chiria la termenele stabilite potrivit uzantelor. Daca nu exista uzante si in lipsa unei stipulatii contrare, chiria se plateste in avans pentru toata durata contractului, daca aceasta nu depaseste o luna; in prima zi lucratoare a fiecarei luni, daca durata locatiunii este mai mare de o luna, dar mai mica de un an; in prima zi lucratoare a fiecarui trimestru, daca durata locatiunii este de cel putin un an.

- sa foloseasca bunul cu prudenta si diligenta. Daca locatarul modifica bunul ori ii schimba destinatia sau daca il intrebuinteaza astfel incat il prejudiciaza pe locator, acesta din urma poate cere daune-interese si, dupa caz, rezilierea contractului.

- sa permita examinarea bunului de catre locator la intervale de timp rezonabile in raport cu natura si destinatia bunului, precum si de catre cei care doresc sa il cumpere sau care, la incetarea contractului, doresc sa il ia in locatiune, fara insa ca prin aceasta sa i se cauzeze o stanjenire nejustificata a folosintei bunului.

- sa restituie bunul la incetarea, din orice cauza, a contractului de locatiune.

Elemente de noutate

Codul civil contine prevederi noi in aceasta materie, unele dintre ele preluand solutii din practica judiciara, altele detaliind vechile texte. Foarte importante sub aspectul efectelor sunt urmatoarele prevederi:

- Art. 1.798 - Contractele de locatiune incheiate prin inscris sub semnatura privata care au fost inregistrate la organele fiscale, precum si cele incheiate in forma autentica constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele si in modalitatile stabilite in contract sau, in lipsa acestora, prin lege.

- Art. 1.809 alin. (2) si (3) - In privinta obligatiei de restituire a bunului dat in locatiune, contractul incheiat pe durata determinata si constatat prin inscris autentic si contractul incheiat pe perioada determinata prin inscris sub semnatura privata si inregistrat la organul fiscal competent constituie, in conditiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului.

- Art. 1.811 - Opozabilitatea contractului de locatiune fata de dobanditor. Daca bunul dat in locatiune este instrainat, dreptul locatarului trebuie respectat de dobanditor, dupa cum urmeaza:

a) in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, daca locatiunea a fost notata in cartea funciara;

b) in cazul imobilelor neinscrise in cartea funciara, daca data certa a locatiunii este anterioara datei certe a instrainarii;

c) in cazul mobilelor supuse unor formalitati de publicitate, daca locatarul a indeplinit aceste formalitati;

d) in cazul celorlalte bunuri mobile, daca la data instrainarii bunul se afla in folosinta locatarului.