Acordul de vointa la stabilirea pretului. Actiune in constatarea nulitatii unui contract de vanzare-cumparare pentru pret neserios

Pretul serios se transpune in existenta unei proportii intre cuantumul pretului stabilit de parti si valoarea reala a lucrului vandut, fara insa a reclama o echivalenta intre pret si valoarea lucrului, fiind exclusa insa existenta unei disproportii care nu este susceptibila de justificare fireasca. Echivalenta valorica relativa a pretului fata de valoarea lucrului vandut trece prin filtrul subiectivismului partilor contractante, care prin efectul vointei lor sunt libere sa aprecieze intotdeauna intinderea valorii ce se plateste drept pret.

Prin urmare, in situatia in care exista relatii de afinitate intre parti, iar vanzatorul a beneficiat de un drept de uzufruct pe o perioada de cativa ani asupra imobilului vandut, aprecierea pretului vanzarii ca ``serios`` fiind o chestiune de fapt, vilitatea pretului (deci un pret mai mic care nu reprezinta echivalentul valoric al lucrului vandut) nu afecteaza validitatea conventiei, un astfel de pret neputand fi considerat neserios.

La data de 7 octombrie 2008 reclamantul R.F. a chemat in judecata pe parata V.F., solicitand sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.30xx din 8.12.2005 la B.N.P. B.C., contract care a avut ca obiect instrainarea terenului extravilan in suprafata de 7.390 mp (acte)/7.387,5 mp (potrivit masuratorilor cadastrale), situat in municipiul Constanta.

A aratat in motivarea actiunii ca parata, soacra sa la epoca incheierii actului juridic, a garantat cu apartamentul ei restituirea unui credit bancar de folosirea caruia reclamantul a fost direct interesat. Ulterior, in vederea garantarii catre parata a restituirii acestui credit, s-au inteles sa incheie contractul de vanzare-cumparare atacat in prezenta cauza, urmand ca la restituirea integrala a creditului, parata sa ii retransmita in patrimoniu terenul vandut fictiv, pe un pret derizoriu. Parata, dupa ce banca a constatat restituirea integrala a creditului, a refuzat sa ii retransmita in patrimoniu dreptul de proprietatea asupra terenului astfel instrainat.

In aparare, parata a sustinut ca situatia de fapt conturata de reclamant nu corespunde realitatii. Astfel, parata l-a imprumutat pe reclamant, la doua momente anterioare incheierii contractului de vanzare-cumparare in litigiu, cu sumele de 20.000 euro, in septembrie 2003 si 7000 euro, in septembrie 2005, sume ce nu i-au fost restituite. Reclamantul i-a propus sa ii vanda terenul in contul acestei datorii si s-au inteles ca pretul vanzarii sa fie de 57.000 euro din care sa se scada datoria de 27.000 de euro. Pe data de 8.12.2005, i-a dat reclamantului suma de 30.000 de euro dupa care, au incheiat actul juridic in prezent contestat.

Tribunalul Constanta, Sectia civila, prin sentinta nr.702 din 9.04.2010 a respins actiunea reclamantului, ca nefondata.

Prima instanta a retinut ca argumentatia dezvoltata de reclamant este contradictorie. Initial, acesta a prezentat contextul in care a fost incheiata tranzactia imobiliara, avansand ideea unei vanzari fictive pentru lipsa intentiei de instrainare a bunului, adevarata operatiune juridica urmarita fiind aceea de garantare a unui credit bancar cu terenul obiect al contractului.

Tribunalul a apreciat ca o asemenea motivare nu poate sustine ideea de nulitate a contractului, fiind aplicabile regulile de la simulatie, cu toate efectele specifice acestei exceptii de la regula opozabilitatii fata de terti a unui contract .

Reclamantul a sustinut concomitent caracterul fictiv al pretului si cel derizoriu, care se exclud, insa, reciproc.

Tribunalul, intrucat nu s-a facut referire la plata efectiva a vreunei sume de bani cu titlu de pret, a analizat valabilitatea contractului de vanzare - cumparare prin raportare la cele doua conditii ale pretului: sincer si serios.

Declaratiile martorilor propusi de reclamant au fost inlaturate, intrucat instanta a retinut ca au un vadit caracter pro causa, inducand ideea unei vanzari fictive, care, pe langa faptul ca nu poate atrage nulitatea contractului, nu subzista la analiza probelor administrate.

Analizand probele si avand in vedere natura relatiilor de familie care au existat intre parti, tribunalul a apreciat ca nu poate fi retinut caracterul derizoriu al pretului vanzarii.

Impotriva acestei sentinte a declarat apel reclamantul.

Prin decizia civila nr. 32/C din 24 ianuarie 2011, Curtea de Apel Constanta, Sectia civila, minori si familie, litigii de munca si asigurari sociale a respins, ca nefondat, apelul, retinand urmatoarele:

Reclamantul a investit instanta cu o cerere in constatarea nulitatii contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 30xx/2005, sanctiunea nulitatii rezultand, in opinia sa, din fictivitatea operatiunii (care nu a reprezentat o vanzare reala, ci o garantie fata de parata a restituirii unui credit garantat de aceasta din urma, in favoarea reclamantului, cu o ipoteca); caracterul derizoriu si neserios al pretului consemnat prin acest act, fata de valoarea reala a terenului.

Din acest punct de vedere, in mod corect judecatorul fondului a constatat ca petitul actiunii nu se fundamenteaza in plan juridic cu argumentele de nelegalitate formulate prin cererea de chemare in judecata, din moment ce in literatura juridica si in jurisprudenta constanta a instantelor este facuta clar disocierea dintre nulitatea absoluta - ca sanctiune juridica aplicata pentru nerespectarea acelor dispozitii legale care reglementeaza imperativ cerintele de valabilitate, in speta, a celor la care se refera art. 948 C.civ. - si nulitatea relativa (care priveste vatamarea unui interes propriu, dar care poate fi acoperita prin ratificarea actului nul) ori simulatie (care se refera la inopozabilitatea efectelor actului juridic si la fictivitate).

Astfel fiind, cum reclamantul a invocat nulitatea absoluta a actului in considerarea obiectivului urmarit ,,in realitatea��a�� de catre parti - anume, acela de garantare a indeplinirii obligatiilor contractuale anterioare - aspect care a condus de altfel, conform sustinerilor sale, la stabilirea de comun acord a unui pret redus (comparativ cu valoarea reala a imobilului pe piata libera), in mod corect instanta de fond a pornit de la premisa ca nu se pune in discutie viciul de consimtamant, natura cauzei ori inexistenta obiectului raportului litigios, ci verificarea existentei vreunei situatii de nelegalitate derivate din intentia reala a partilor la data incheierii contractului si din consecintele mentiunilor din act referitoare la pret.

Curtea a constatat ca instanta de fond a dat o judicioasa dezlegare in drept pe aspectele de fapt care au rezultat din probele administrate, intrucat astfel cum a reiesit din audierea martorilor, partile au incheiat contractul de vanzare-cumparare in deplina cunostinta asupra consecintelor juridice si implicatiilor patrimoniale ale acestuia, chiar daca intentia pretins evocata de reclamant - referitoare la constituirea in fapt a unei garantii - ar fi precedat incheierea lui.

Nu constituie, asadar, motiv de nulitate, incheierea contractului in aceasta modalitate, fiind irelevant daca partile (la acea data in raporturi de afinitate) au urmarit garantarea temporara a unei obligatii patrimoniale, iar nu translatia definitiva a dreptului de proprietate, fiind de esenta simulatiei, iar nu a nulitatii, determinarea scopului urmarit de parti si verificarea intrunirii conditiilor legate de existenta actului aparent si a celui secret .

Cum insa martorii reclamantului, inclusiv cel audiat in cursul apelului, au declarat neechivoc ca partea a inteles sa incheie acest contract, dar ca ulterior a regretat si ca nu a mai putut-o obliga pe intimata sa-i restituie, conform intelegerii prealabile, imobilul nu se poate pune in discutie nulitatea contractului.

Din acest punct de vedere, apar ca irelevante criticile legate de inlaturarea din ansamblul probator a unor declaratii testimoniale, precum si a acelor inscrisuri care atesta obligatiile patrimoniale reciproce dintre parti, fiind incontestabil faptul ca reclamantul a achiesat asupra incheierii in aceasta modalitate a actului de vanzare.

In privinta caracterului derizoriu ori a celui fictiv al pretului, in mod corect solutia judecatorului fondului s-a raportat la faptul ca nici o asemenea ipoteza nu atrage nulitatea actului juridic, cata vreme partile au convenit sa consemneze un pret redus (dar clar specificat) al vanzarii, apelantul fiind in situatia de afinitate cu cumparatoarea si permitandu-i-se sa beneficieze de dreptul de uzufruct pe o perioada de patru ani.

Curtea a retinut, asadar, ca nu este caz de nulitate chestiunea fictivitatii pretului.

Pe de alta parte, problema caracterului sincer si serios al contravalorii bunului supus vanzarii tine de acordul de vointa al partilor, fiind influentat de interesul acestora, de scopul urmarit, de raporturile de rudenie/afinitate etc.

Reclamantul afirma ca a incheiat contractul de vanzare cumparare in vederea garantarii unei anume obligatii, aspect care din punctul de vedere al invocarii nulitatii pe motivul pretului neserios inlatura sanctiunea nulitatii, pentru ca se recunoaste posibilitatea cuantificarii consecintelor patrimoniale suportate de cumparator in cazul neexecutarii respectivei obligatii; acesta este asadar un element care tine de posibilul acord al partilor pentru inserarea in contract a unui pret mai mic decat cel de pe piata, cu atat mai mult cu cat martora K.P., audiata in apel, a aratat ca anterior reclamantul a mai incercat sa instraineze terenul, dar nu a primit oferte.

Nu se poate retine critica de nelegalitate evocata prin prisma dispozitiilor art. 1303 C.civ. din moment ce instanta de fond a analizat in mod argumentat de ce nu poate fi apreciat ca fiind ,,neseriosa��a�� pretul stabilit de parti in cauza.

Impotriva mentionatei decizii a declarat recurs reclamantul, criticand-o pentru nelegalitate in temeiul dispozitiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ.

Dezvoltand criticile de recurs, reclamantul a aratat ca sustinerile sale au fost constante, in sensul ca la incheierea actului juridic a carui nulitate absoluta a solicitat a fi constatata, au fost incalcate cerintele imperative ale art. 1303 C.civ., respectiv ca pretul vanzarii trebuie sa fie serios si determinat de parti.

In cauza dedusa judecatii s-a demonstrat faptul ca partile nu au stabilit niciun pret al acestei vanzari .

Sustinerile referitoare la imprejurarea ca parata a solicitat incheierea contractului de vanzare-cumparare pentru garantarea platii unui imprumut, pe care aceasta l-a garantat la randul sau cu o ipoteca instituita asupra unui bun al sau propriu, vizeaza tocmai aceasta cerinta a art.1303.

Partile nu au stabilit un pret al vanzarii, ci au acceptat inserarea unei sume fictive in contractul incheiat. Reclamantul a fost nevoit sa accepte aceasta operatiune pentru a-i dovedi paratei, soacra sa la momentul incheierii actului juridic, buna sa credinta in toate operatiunile.

S-a retinut in mod constant, atat in literatura de specialitate cat si in jurisprudenta, ca pretul, obiectul prestatiei cumparatorului, este de esenta contractului de vanzare-cumparare, lipsa pretului ori fictivitatea acestuia atragand nulitatea actului juridic, cel putin ca vanzare - cumparare. Instanta de apel a confirmat considerentele instantei de fond cu privire la aceste aspecte.

Astfel, instanta de fond a retinut faptul ca seriozitatea pretului rezulta din imprejurarea ca au fost dovedite imprumuturile dintre parti si ca prin acordarea dreptului de uzufruct catre reclamant, pretul stabilit prin contract se justifica.

De fapt, nu au existat imprumuturi acordate reclamantului de catre parata, care a incercat sa dovedeasca aceste aspecte impotriva regulilor esentiale in materie probatorie, respectiv art. 1176 C.civ., iar uzufructul a fost lasat initial pe durata viagera si ulterior modificat, prin act aditional, la o durata de 4 ani, durata contractului de credit contractat de reclamant si garantat de parata. Urma, astfel, ca, in masura in care acest credit nu se achita in perioada contractuala de 4 ani, intimata-parata sa dobandeasca dreptul de proprietate asupra acestui teren, presupunandu-se ca aceasta si-ar fi putut pierde dreptul de proprietate asupra apartamentului asupra caruia se instituise ipoteca in favoarea bancii M.B.

Daca s-ar retine imprejurarea ca acest pret ar fi putut fi afectat de dreptul de uzufruct, valoarea terenului nu ar fi putut fi redusa atat de drastic.

Raportat la situatia de fapt reala, acest pret nu exista.

Raportat la caracterul de pret serios, cerut de dispozitiile art.1303 C.civ., nici aceasta cerinta nu este intrunita.

Din dovezile administrate in cauza nu poate fi retinuta decat ipoteza, ca pretul este neserios, avand in vedere faptul ca prin expertiza tehnica imobiliara a fost stabilit un pret de peste 251 de ori mai mare decat cel fixat in contract, aspecte care se coroboreaza cu inscrisurile depuse de unde reiese faptul ca reclamantul a instrainat, in anul 2000, deci cu 5 ani inainte de incheierea contractului de vanzare-cumparare incheiat cu parata, pentru un pret serios si negociat, un teren invecinat celui care formeaza obiectul contractului in discutie, pentru suma de 12 USD/mp.

Cu privire la caracterul serios al pretului, raportat la dispozitiile art.1303 C.civ., s-a retinut in literatura de specialitate faptul ca pretul este serios daca acesta nu este disproportionat de mic in raport de bunul vandut, astfel ca acesta sa nu constituie cauza vanzarii.

Raportat la probele administrate, nu se poate retine faptul ca partile din contract au stabilit vreun pret al vanzarii si ca acesta a fost unul serios.

Astfel, au fost incalcate cerintele art.1303 C.civ. intrucat, a retine ca un act juridic avand ca obiect vanzarea-cumpararea unui imobil teren, in suprafata de 7.390 mp, a carui valoare de circulatie este de 103.055,6 euro este incheiat pentru suma de 1.500 lei (mai putin de 400 euro) este valabil si aceasta pentru ca partile aflate in relatie de afinitate sunt libere sa aleaga orice intindere a pretului, este o chestiune de nelegalitate.

De asemenea, avand in vedere si faptul ca partile au inteles sa incheie in aceasta modalitate actul juridic, nu este o chestiune care poate trece de cenzura instantei. Prin aplicarea sanctiunii civile este proteguit si un interes general, acela ca la incheierea actelor juridice partile sunt obligate sa indice un pret rezonabil, astfel incat taxele si impozitele aferente transferului dreptului de proprietate sa fie achitate potrivit unui asemenea pret, iar nu potrivit unui pret fictiv si derizoriu, infim mai mic decat un pret rezonabil si aproape cel putin de un pret de circulatie al acelui bun.

Examinand decizia recurata prin prisma criticilor, Inalta Curte a respins recursul ca nefondat pentru urmatoarele considerente:

In drept, potrivit art. 304 pct. 9 C.proc.civ. se poate cere modificarea sau casarea unei hotarari atunci cand a fost data cu aplicarea gresita a legii.

Motivele invocate de reclamant prin cererea introductiva si reiterate in cererea de apel au avut in vedere, in esenta, existenta unei conventii incheiate intre el si parata, in sensul in care prin actul autentic de vanzare-cumparare s-a urmarit garantarea unui credit bancar. Totodata, a sustinut pretul fictiv si, in acelasi timp, neserios al vanzarii imobilului, data fiind aceasta stare de fapt .

Instantele de fond au apreciat ca, din acest punct de vedere, dezbaterea nu se poate limita exclusiv in termenii argumentatiei reclamantului, neconfirmate de parata, de a se dovedi care a fost vointa reala a partilor la momentul incheierii actului, aceasta nefiind suficienta nici pentru existenta unei eventual acord simulatoriu, in lipsa unei conventii prealabile secrete.

Pe de alta parte, simulatia in sine nu este sanctionata cu nulitatea, care ar avea ca efect repunerea partilor in situatia anterioara, cu efect retroactiv, de la momentul incheierii actului, sanctiunea specifica simulatiei fiind inopozabilitatea fata de terti a situatiei juridice reale care este consacrata printr-un contract secret .

Astfel, de principiu actiunea in simulatie poate fi introdusa de tertul pe care contractul aparent, public il prejudiciaza si care are interesul sa invoce existenta actului secret .

Avand in vedere maniera echivoca in care reclamantul a configurat cadrul procesual si criticile formulate in apel, Curtea, interpretand actul juridic dedus judecatii, a apreciat ca reclamantul a investit instanta cu o cerere in constatarea nulitatii contractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr.30xx din 8.12.2005 la BNP B.C.

Reluand in recurs motivatia cererii introductive, reclamantul a incercat sa argumenteze nelegalitatea deciziei recurate, in sensul in care pretul vanzarii a fost fictiv, pentru neplata lui, si neserios, mult inferior valorii de piata a bunului, critica vizand, in acceptiunea sa, incorecta interpretare si aplicarea a dispozitiilor art.1303 C.civ., nefiind vorba de o actiune in simulatie.

Din perspectiva acestei critici, in exercitarea controlului judiciar asupra criticilor de nelegalitate, Inalta Curte va avea ca premisa situatia de fapt stabilita in cauza prin decizia atacata de catre Curtea de Apel.

Potrivit art. 1294 C.civ., vanzarea este conventia prin care doua parti se obliga, una sa transmita celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta sa plateasca celui dintai pretul lucrului. Se impune ca pretul sa existe, sa fie sincer si serios.

Cum existenta pretului este de esenta contractului de vanzare cumparare, reclamantul are obligatia de a dovedi caracterul neserios al acestuia.

Prin notiunea de pret serios, astfel cum prevad dispozitiile art. 1303 C.civ., urmeaza a se intelege pretul care constituie o cauza suficienta a obligatiei luate de vanzator de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formeaza obiectul vanzarii.

Pretul serios se transpune in existenta unei proportii intre cuantumul pretului stabilit de parti si valoarea reala a lucrului vandut, fara insa a reclama o echivalenta intre pret si valoarea lucrului, fiind exclusa insa existenta unei disproportii care nu este susceptibila de justificare fireasca. Echivalenta valorica relativa a pretului fata de valoarea lucrului vandut trece prin filtrul subiectivismului partilor contractante, care prin efectul vointei lor sunt libere sa aprecieze intotdeauna intinderea valorii ce se plateste drept pret.

Prin urmare, aprecierea pretului vanzarii ca "serios" este o chestiune de fapt, o problema la latitudinea instantei care tine seama de probele administrate.

S-a statuat in practica judecatoreasca ca si in situatia in care un contract de vanzare-cumparare s-a incheiat pentru un pret mult inferior valorii reale a lucrului vandut, intrucat partile sunt libere sa determine pretul sub sau peste valoarea bunului, acesta ramane, in principiu valabil.

In consecinta, daca pretul stabilit este inferior valorii propriu-zise a obiectului vandut nu inseamna ca pretul este neserios, la stabilirea pretului putand fi avute in vedere si alte criterii, aceasta chestiune, de a se sti care ar fi intr-o vanzare pretul serios, fiind o problema de fapt ce este la aprecierea instantelor de fond .

Nulitatea absoluta a vanzarii poate fi, insa, dispusa pentru pret neserios doar atunci cand pretul este atat de mic incat lipseste vanzarea de cauza nu si cand acesta ar fi lezionar.

Recurentul sustinand ca pretul la care s-a vandut imobilul este excesiv de mic in raport de pretul pe care l-a primit intr-o alta tranzactie imobiliara privind un teren invecinat cu cel care face obiectul prezentului litigiu tinde la a argumenta ca pretul primit este modic, mult inferior valorii lucrului, situatie juridica definita ca vilitatea pretului in sens de pret lezionar, situatie in care vanzatorul major nu poate exercita actiunea in resciziune potrivit art.1165 C.civ.

Pretul este neserios atunci cand este atat de disproportionat incat nu exista pret, este infim si tinde spre zero. Or, in speta pretul exista, este disproportionat, dar nu atat de mult incat acesta sa nu existe, fiind clar specificat in contractul de vanzare-cumparare.

In speta, instantele de fond, prin probele administrate au avut elementele necesare aprecierii caracterului serios al pretului, raportat la relatiile de afinitate dintre parti, la faptul ca vanzatorul a beneficiat de un drept de uzufruct pe o perioada de 4 ani, avand in vedere si afirmatia martorei audiata in apel, care a aratat ca desi reclamantul a incercat anterior sa instraineze terenul nu a primit oferte in acest sens.

Prin urmare, vilitatea pretului (deci un pret mai mic care nu reprezinta echivalentul valoric al lucrului vandut) nu afecteaza validitatea conventiei, un astfel de pret neputand fi considerat neserios, fiind practicabil, in situatii ca cea din speta, cand exista raporturi apropiate intre parti.

Or, asa cum s-a mentionat anterior, seriozitatea este o chestiune de fapt lasata la aprecierea instantelor de fond, care sunt suverane in a stabili aceasta, iar motivele de recurs ce tind la modificarea deciziei urmare a unei reaprecieri a probelor, sunt inadmisibile, deoarece instanta de recurs nu examineaza faptele cauzei, existenta si aprecierea lor apartinand puterii suverane a instantelor de fond .

Controlul exercitat de instanta de recurs se refera doar la corectitudinea concluziei instantei de fond, daca judecatorii fondului au interpretat si aplicat corect norma de drept .

Asa fiind, Inalta Curte a apreciat ca fiind indeplinite cerintele prevazute de art. 1303 C.civ. privind realitatea si seriozitatea pretului, criticile recurentului urmand a fi respinse.

In concluzie, pentru toate aceste considerente, Inalta Curte a constatat ca decizia recurata a fost data cu aplicarea corecta a dispozitiilor legale incidente si constatand ca nu sunt indeplinite cerintele cazului de modificare prevazut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ., a respins recursul reclamantului, ca nefondat, conform art. 312 alin.(1) C.proc.civ.