Contractul din Legea inchirierii locuintelor, fara valoare pentru proprietari

Proiectul de lege privind inchirierea locuintelor, postat pe site-ul Ministerului Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Locuintei, risca sa compromita definitiv un domeniu foarte bine reglementat pana in prezent.

Astfel, actul normativ aflat in dezbatere publica introduce un model de contract cu prevederi stricte impuse proprietarilor care vor sa-si inchirieze locuintele. Dincolo de acest aspect, contractul din proiectul de lege nu va avea nici o valoare . Si asta pentru ca nicaieri nu se precizeaza ca semnatarii contractului au obligatia sa-l autentifice la notariat. Un astfel de document, inregistrat doar la administratiile financiare pentru retinerea impozitelor, nu are titlu executoriu si nu prezinta nici un fel de garantii pentru proprietari. In cazul incalcarilor obligatiilor contractuale, proprietarul va fi nevoit sa se adreseze instantei, lucru care ar fi putut fi evitat in cazul autentificarii. „In masura in care contractul de inchiriere este incheiat in fata notarului, acesta are titlu executoriu, in baza Legii 36/1995 , a notarului public.

Aceasta procedura nu este obligatorie, dar confera protectie ambelor parti. In unele zone, administratiile financiare i-au obligat pe proprietari sa incheie contractele la notariate. Este o practica locala care urmareste evitarea riscurilor. In cazul in care legea nu prevede autentificarea notariala, actul poate fi investit cu un titlu executoriu la judecatorie. In prezent, lucrurile sunt destul de clare, fiind guvernate de procedurile Codului Civil, care functioneaza de 200 de ani. De obicei, supralegiferarea incarca si ingreuneaza procedurile, cu exceptia cazurilor in care legea doar clarifica anumite aspecte. Cred ca se doreste o reglementare mult prea rigida, iar asa ceva nu se poate face. Orice om cu mintea limpede isi da seama ca valoarea chiriei trebuie stabilita doar prin negocierea dintre proprietari si chiriasi in conditiile pietei. Trebuie sa existe o limita pana la care statul poate interveni“, ne-a declarat notarul public Constantin Ivan .

Chiriasii, indiferent de etnie, nu pot fi refuzati

Potrivit proiectului legislativ, proprietarii nu vor avea voie sa isi selecteze chiriasii. Potrivit articolului 4, „nici unei persoane nu i se poate refuza inchirierea unei locuinte pe motiv de origine, nume, infatisare, sex, situatie familiala, starea sanatatii, handicap, orientare sexuala, opinii politice, activitati sindicale, apartenenta sau neapartenenta reala sau presupusa la o anumita etnie, natiune, rasa sau religie“. Durata contractului de inchiriere nu poate fi mai mica de un an, se prevede in proiectul de act normativ. Aceasta prevedere aberanta ii va obliga pe chiriasi sa achite contravaloarea chiriei pe un an, chiar daca acestia au nevoie de un spatiu locativ pentru doar cateva luni. Legea mai stipuleaza ca, in cazul in care, pentru a garanta respectarea obligatiilor sale locative de catre locatar, contractul de inchiriere prevede constituirea unui depozit de garantie, acesta nu poate fi superior chiriei pe doua luni. Potrivit proiectului legislativ, contractul de inchiriere poate fi reziliat la initiativa proprietarului doar cu acordarea unui preaviz de sase luni. Practic, orice ar interveni, proprietarul nu poate dispune de bunul sau decat dupa ce a trecut o jumatate de an de la momentul anuntarii chiriasului.

In acelasi timp, chiriasul poate rezilia contractul cu un preaviz de doar trei luni. Rezilierea contractului de catre proprietar este posibila doar in anumite situatii prevazute in documentul citat. Printre acestea se numara folosirea locuintei in alte conditii decat cele prevazute in contract, neachitarea chiriei sau mai putin de jumatate din aceasta pentru o perioada de cel putin doua luni consecutiv. Rezilierea se mai poate face atunci cand locatarul a pricinuit „insemnate stricaciuni“ locuintei sau cladirii in care este situata aceasta, instalatiilor, precum si altor bunuri aferente lor sau daca a instrainat fara drept parti ale bunului.

Comportamentul chiriasului poate fi motiv de reziliere daca acesta face imposibila convietuirea sau daca impiedica folosirea normala a locuintei. Totodata, asociatia de proprietari poate cere rezilierea contractului daca chiriasul nu si-a achitat cheltuielile de intretinere timp de doua luni.