Mandat cu dubla reprezentare. Dol prin reticenta savarsit de catre mandatar in executarea mandatului

antecontractul de vanzare-cumparare incheiat in aceste conditii nu poate fi opus mandantului, sanctiunea nulitatii relative invocate de acesta fiind pe deplin aplicabila ca un remediu pentru incalcarea de catre mandatar a obligatiilor sale esentiale.

Reclamanta S.N. a solicitat, prin actiunea introductiva de instanta, inregistrata pe rolul Tribunalului Constanta, in contradictoriu cu parata SC B.S.D.G. SRL, sa se dispuna rezilierea contractului de asociere in participatiune incheiat cu societatea la data de 8 aprilie 2005, urmare neexecutarii culpabile a obligatiilor asumate de parata prin contractul de asociere .(a��)

In cauza, societatea parata a formulat cerere reconventionala, solicitand pronuntarea unei hotarari care sa constate intervenita vanzarea-cumpararea privind constructia neterminata - Complex Comercial P+1-2E situata pe terenul in suprafata de teren de 7153 mp, hotararea urmand sa tina loc de contract de vanzare-cumparare; totodata parata a solicitat si obligarea reclamantei la plata de daune-interese in suma de 885.000 lei.

In motivare parata a aratat ca prin antecontractul nr. 504/2008, reclamanta (prin mandatar) s-a obligat fata de societate sa-i transfere dreptul de proprietate asupra constructiei neterminate edificata de societate, declarand expres ca antecontractul reprezinta consimtamantul sau pentru vanzarea bunului si obligandu-se la plata sumei de 300.000 USD cu titlu de despagubiri, in ipoteza nerespectarii promisiunii de vanzare.

Potrivit paratei, in baza antecontractului, la data de 30 iulie 2008, reclamanta a fost notificata prin intermediul unui executor judecatoresc, sa se prezinte la notar, in vederea incheierii actului de vanzare-cumparare, la data de 1 septembrie 2008, termen pe care reclamanta nu l-a respectat, fapt consemnat in Incheierea de certificare nr. 6704/2008 a BNP S.M.

In raport de obiectul pretentiilor din cererea reconventionala, reclamanta S.N. a formulat intampinare si cerere reconventionala prin care a solicitat sa se constate nulitatea absoluta a antecontractului de vanzare-cumparare nr. 504/2008 si, pe cale de consecinta, sa se dispuna respingerea cererii reconventionale formulata de societatea parata.

In motivarea cererii sale, reclamanta a aratat ca dupa incheierea contractului de asociere in participatiune, in vederea executarii obiectivului Complex Comercial si in scopul de a facilita urgentarea proiectului, printr-o procura autentificata, a consimtit sa-l imputerniceasca pe domnul C.S., administratorul societatii parate, ca, in numele sau, sa vanda societatii, constructia neterminata denumita Complex Comercial, la pretul cel mai convenabil, vanzarea efectiva urmand sa intervina numai in cazul in care ar fi fost absolut necesara definitivarii proiectului.

Potrivit reclamantei, in anul 2008, relatiile sale cu asociatii din societatea parata s-au deteriorat, datorita nefinalizarii proiectului si refuzului societatii de a-i pune la dispozitie relatii si documente cu privire la stadiul realizarii Complexului, astfel ca la data de 7 iulie 2008 a revocat mandatul dat administratorului societatii.

Reclamanta a aratat ca antecontractul a fost incheiat cu depasirea mandatului acordat si cu fraudarea intereselor sale prin dol urmare intelegerii frauduloase dintre mandatar si tert .(a��)

Astfel investit, Tribunalul Constanta, prin sentinta comerciala pronuntata la 4 mai 2010, a respins actiunea principala formulata de reclamanta ca inadmisibila; a respins cererea reconventionala formulata de societatea parata ca nefondata; a admis cererea reconventionala formulata de reclamanta S.N. si a dispus anularea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat la 23 ianuarie 2008 privind constructia neterminata ,,Complex Comercial P+1-2E`` situata in Navodari (a��).

Pentru a hotari astfel, prima instanta a retinut in fapt si in drept urmatoarele:

Raporturile comerciale dintre reclamanta S.N. si parata s-au derulat pe doua planuri.

Initial reclamanta impreuna cu alte patru persoane fizice, in baza unui contract cadru au hotarat infiintarea Societatii B.S.D.G. SRL avand ca obiectiv realizarea unui complex hotelier si rezidential si exploatarea acestuia pe terenul in suprafata de 20.340 mp situat in Navodari, teren concesionat reclamantei de Consiliul Local Navodari si pus la dispozitia societatii.

Complexul hotelier a fost realizat si, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2970/2005, reclamanta a vandut societatii constructia neterminata edificata pe acest teren .

La data de 8 aprilie 2005 intre reclamanta si societatea parata s-a incheiat contractul de asociere ce face obiectul prezentului litigiu, obiectivul asocierii vizand realizarea unui complex comercial pe terenul de 7.153 mp pus la dispozitie de reclamanta asocierii.

Prin procura autentificata la 28 septembrie 2005, reclamanta imputerniceste pe C.S., administrator al societatii parate, sa vanda societatii constructia neterminata.(a��)

In ceea ce priveste cererea reconventionala formulata de societate si pretentiile reclamantei, ca raspuns la cererea reconventionala a paratei, tribunalul a retinut ca antecontractul de vanzare-cumparare incheiat la 23 ianuarie 2008 de reclamanta prin mandatar S.C., in calitate de promitent vanzator, si societatea parata reprezentata de administrator S.C., in calitate de promitent cumparator, este anulabil urmare dolului prin reticenta comis de mandatarul cu dubla reprezentare .

In acest sens, tribunalul a constatat ca, desi prin procura data la 28 septembrie 2005 reclamanta l-a mandatat de domnul S.C. sa incheie un contract de vanzare-cumparare, acesta a incheiat un antecontract de vanzare-cumparare cu o clauza penala foarte impovaratoare pentru promitentul vanzator care se obliga astfel sa plateasca despagubiri, in cazul neexecutarii contractului, de trei ori mai mare decat pretul imobilului ce se vinde.

Totodata, tribunalul a constatat ca mandatarul nu si-a respectat obligatia esentiala de a informa pe mandant asupra modului de executare a mandatului, mai ales in conditiile in care executarea mandatului s-a facut in alt mod decat cel convenit.

In drept, tribunalul a retinut incidenta dispozitiilor art. 382, 378 C. com., in raport de care a apreciat ca lezarea intereselor mandantului si neinformarea asupra modului de executare a mandatului, in ipoteza mandatului cu dubla reprezentare, sunt constitutive de dol prin reticenta cu consecinta anularii antecontractului astfel incheiat.(...)

Prin decizia civila nr. 160/COM din 18 noiembrie 2010, Curtea de Apel Constanta, Sectia comerciala, maritima si fluviala, contencios administrativ si fiscal, a respins ca nefondat apelul declarat de societatea parata (a��).

Instanta de control judiciar a confirmat ca legala si temeinica solutia de anulare a antecontractului de vanzare-cumparare dedus judecatii, pentru dol prin reticenta retinand ca prin clauzele excesiv de impovaratoare stabilite in sarcina mandantului, asupra carora acesta nu a fost informat, actul astfel incheiat de mandatarul cu dubla reprezentare este viciat de dol prin reticenta.

Prin cererea de recurs, societatea parata prin lichidatorul judiciar desemnat sa o reprezinte, a criticat decizia instantei de apel sub urmatoarele aspecte: (...)

Instanta de apel, in mod eronat, a retinut ca reclamanta nu a avut cunostinta de existenta dublei reprezentari a mandatarului, S.C., intrucat societatea a fost infiintata la 7 aprilie 2005, iar prin actul constitutiv S.C. a fost numit Presedinte al Consiliului de Administratie.

In cauza nu sunt intrunite conditiile dolului prin reticenta deoarece modul de executare a mandatului prin incheierea unui antecontract de vanzare-cumparare nu impunea obligatia de informare a mandantului, efectele antecontractului incheiat fiind mai reduse decat in ipoteza incheierii unui act translativ de proprietate .(...)

Inalta Curte, verificand in cadrul controlului de legalitate decizia atacata, in raport de criticile formulate, a constatat urmatoarele:

Desi recurentul nu indica motivele de nelegalitate pe care isi intemeiaza cererea, prin criticile formulate pune in discutie indeplinirea conditiilor dolului prin reticenta de natura sa duca la anularea actului, aspecte care vor fi examinate din perspectiva motivului prevazut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

De principiu, in legislatia noastra civila, nu exista o interdictie expresa a contractului cu sine insusi sau a contractului cu dubla reprezentare asa incat, din punct de vedere tehnico juridic, aceeasi persoana poate actiona in mai multe calitati, exprimand interesele unor persoane diferite, care figureaza cu calitati diferite in actul astfel incheiat.

Cu toate acestea, in cazul autocontractului sau al contractului cu dubla reprezentare exista riscul mai mare al vatamarii drepturilor reprezentatului, mandantului, datorita conflictului de interese ce se poate ivi intre mandant si partea pe care mandatarul o reprezinta in dubla sa calitate, in sensul ca mandatarul ar putea sa favorizeze pe una din parti in dauna celeilalte.

Asadar, in cadrul contractului cu dubla reprezentare, ipoteza pe care o releva speta de fata, esential, in opinia curtii, pentru aprecierea valabilitatii actului astfel incheiat este modul in care mandatarul si-a indeplinit mandatul, fiind exclusa cu desavarsire lezarea intereselor mandantului.

Plecand de la aceasta premisa a analizei antecontractului de vanzare-cumparare dedus judecatii, mai trebuie spus, ca, dupa art. 1539-1541 C. civ. si art. 382 C. com. mandatarul are obligatia sa execute mandatul ce i-a fost incredintat conform puterilor conferite si sa dea socoteala mandantului.

Cum, mandatul este un contract intuitu personae, bazat pe increderea pe care mandantul o are in persoana aleasa ca mandatar, el implica obligatia de loialitate a mandatarului fata de mandant, astfel ca in executarea mandatului, facultatea de initiativa a mandatarului trebuie intotdeauna sa se manifeste in interesul mandantului.

Asa fiind, in ipoteza unui dublu mandat, loialitatea si buna-credinta a mandatarului sunt esentiale pentru valabilitatea actului incheiat.

In cauza, antecontractul de vanzare-cumparare incheiat de mandatarul C.S. in dubla calitate de imputernicit al vanzatoarei si reprezentant al societatii cumparatoare nesocoteste aceste reguli de protectie a mandantului, stabilind in sarcina sa obligatii impovaratoare de plata a unor daune interese de trei ori mai mari decat pretul vanzarii, precum si acordul expres ca sumele de bani datorate in cazul neexecutarii vanzarii sa faca obiectul unei cereri de somatie de plata din partea cumparatorului pe care se angajeaza sa nu o conteste.

Aceste obligatii exced evident puterilor conferite de mandant prin procura data, si ele, in mod indubitabil nu au fost aduse la cunostinta mandantului, chestiune de fapt statuata de prima instanta, confirmata in apel si necontestata de mandatar si societatea parata.

In acelasi timp, ele releva incontestabil existenta unui conflict de interese dat fiind dubla reprezentare a mandatarului care, in aceasta calitate, a actionat prin lezarea intereselor mandantului si in favoarea societatii cumparatoare, stabilind numai in sarcina vanzatoarei promitente obligatii si sanctiuni in caz de neexecutare, fara ca acestea sa se regaseasca, pentru echilibrul contraprestatiilor si in sarcina cumparatoarei-promitente.

Relevant este si faptul ca prin antecontractul de vanzare-cumparare, vanzatoarea s-a obligat ca pana la o anumita data (01 septembrie 2008) sa se prezinte personal la biroul notarului public in vederea incheierii actului autentic de vanzare-cumparare.

Or, in situatia in care, exista o procura data mandatarului pentru vanzare, procura in baza careia s-a intocmit antecontractul de vanzare-cumparare din 23 ianuarie 2008, ca act preliminar vanzarii, recurenta nu a oferit o explicatie rezonabila in virtutea careia sa se stipuleze obligatia vanzatoarei de a se prezenta in persoana pana la o data limita la notar sub sanctiunea de daune interese de 300.000 de dolari, in conditiile in care procura pentru vanzare isi pastra deplina valabilitate.

Sustinerea recurentei ca intimata reclamanta a cunoscut de la data acordarii procurii ca domnul S.C., mandatarul sau, este si reprezentantul societatii, si prin urmare, in actul de vanzare-cumparare va avea o dubla calitate, nu este confirmata de probele dosarului, deoarece desi domnul S.C. apare in actul constitutiv ca Presedinte al Consiliului de Administratie, administrarea societatii este incredintata unui consiliu de administratie format din 5 administratori care puteau sa reprezinte societatea evitand dubla reprezentare .

Distinct de aceasta, probele cauzei nu releva faptul ca reclamanta a fost incunostiintata de dubla reprezentare de catre mandatarul sau anterior incheierii actului, or dupa art. 378 C. com., mandatarul este indatorat sa faca cunoscut mandantului toate faptele ce l-ar putea determina sa revoce sau sa modifice mandatul.

Argumentul invocat de recurenta-parata in sensul ca prin antecontract nu s-a realizat transmisiunea proprietatii, valoarea juridica a actului fiind mai restransa decat in cazul unei vanzari si prin urmare, nu se poate sustine ca mandatarul si-a incalcat puterile conferite, este fals, putand fi caracterizat ca un veritabil sofism deoarece obligatiile asumate prin antecontractul de vanzare-cumparare au putere juridica deplina si obliga partile in temeiul art. 969 C. civ., in ipoteza in care mandatarul ar fi actionat potrivit puterilor conferite. De altfel, promovarea cererii reconventionale de catre societate, avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare in baza obligatiilor asumate de promitentul-vanzator prin antecontractul de vanzare-cumparare, infirma argumentul recurentei.

In sfarsit, chiar daca am considera ca, aparent, mandatarul a ramas in limita procurii, a imputernicirii date, in sensul ca desi nu a incheiat o vanzare-cumparare, a incheiat un act premergator respectiv un antecontract de vanzare-cumparare, prin clauzele stabilite in sarcina mandantului a urmarit numai interesul celeilalte parti reprezentate, al societatii cumparatoare incalcandu-si obligatia de loialitate fata de mandant si nu in ultimul rand abuzand de mandatul si puterile conferite.

Cu alte cuvinte, executarea mandatului nu s-a facut cu buna-credinta si loialitate , mandantul nu a fost informat de dubla calitate a mandatarului sau, iar societatea, tertul beneficiar al promisiunii de vanzare, a cunoscut aceste aspecte astfel cum rezulta din circumstantele cauzei, ceea ce o plaseaza in sfera unei conivente frauduloase cu mandatarul.

Antecontractul de vanzare-cumparare incheiat in aceste conditii nu poate fi opus mandantului, sanctiunea nulitatii relative invocate de acesta fiind pe deplin aplicabila ca un remediu pentru incalcarea de catre mandatar a obligatiilor sale esentiale.

Pentru ratiunile mai sus infatisate, Inalta Curte in temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. a respins recursul ca nefondat, constatand ca motivele invocate nu releva incalcarea dispozitiilor legale incidente.