Rezilierea contractului de inchiriere. Incalcarea obligatiilor stipulate in contract

In fapt, prin contractul mentionat, reclamanta a inchiriat paratei un imobil situat in str. Unirii nr. 5 Drobeta Turnu Severin, compus din teren in suprafata de 900 m.p. plus constructie, pe o perioada de 25 de ani.
Intelegerea intervenita intre parti pentru o perioada mare in schimbul unei chirii modice s-a datorat obligatiei pe care si-a asumat-o parata de a executa pe acest teren spatii de productie, depozitare, desfacere si birouri care la sfarsitul locatiunii ar fi devenit proprietatea reclamantei.
In ciuda acestei intelegeri, parata nu a executat nici un fel de lucrari pe terenul inchiriat incalcandu-si astfel obligatiile stipulate prin contract, motiv care conduce la rezilierea actului incheiat.
Parata a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata. A aratat ca prin contractul intervenit intre parti nu s-a prevazut obligatia sa de a edifica spatii de productie, desfacere, depozitare si birouri, ci s-a stipulat dreptul sau de a construi, lasand doar la latitudinea paratei acest lucru. Reclamanta incearca in mod tendentios sa dea un alt inteles textului contractului, facand abstractie de prevederile art. 984 C. civ.
De asemenea societatea parata nu a incalcat in niciun fel art. 6 al. 3 din contractul incheiat, in sensul ca nu a facut nimic de natura a incalca obligatiile pe care si le-a asumat, odata cu incheierea contractului.

Tribunalul Mehedinti - Sectia comerciala si de contencios administrativ prin sentinta nr. 80 din 12.02.2008 a admis actiunea formulata de reclamanta si a dispus rezilierea contractului de inchiriere incheiat intre parti la data de 1.09.1998, pentru urmatoarele considerente:
Intre parti s-a incheiat la data de 1 septembrie 1998 contractul prin care reclamanta a inchiriat paratei imobilul din str. Unirii nr. 5 Dr. Tr. Severin compus din teren in suprafata de 900 m.p. si constructie, pe o perioada de 25 de ani, contra unei chirii de 50 RON (500.000 ROL).
In speta se pune problema rezilierii contractului pentru neindeplinirea obligatiilor contractuale, respectiv pentru schimbarea destinatiei bunului din spatiu pentru depozitare, productie, birouri, in spatiu de locuit si pentru faptul ca parata nu a executat si nici nu a inceput macar executarea obligatiei privind construirea pe acest teren de spatii de productie, depozitare si birouri, care la sfarsitul perioadei de inchiriere urmau sa intre in proprietatea reclamantei.
In conditiile in care parata sustine ca nu exista o astfel de obligatie prin contract, ci doar dreptul sau de a executa acele constructii, instanta va proceda la interpretarea clauzelor actului juridic incheiat dintre parti.
Potrivit clauzei inserate in articolul 4 din contractul de inchiriere, chiriasul are dreptul sa construiasca pe acest teren un spatiu de productie, depozitare, desfacere si birouri, constructie solida, conform autorizatiei de constructie ce o va obtine si care constructii la expirarea acestui contract vor ramane in proprietatea asociatiei.
Interpretand clauza mentionata sub aspectul obligatiei respective, potrivit art. 977 si 983 C. civ., se retine ca intentia reala a partilor a fost aceea de a stabili in sarcina chiriasului obligatia de a executa efectiv constructiile mentionate si nu de a lasa doar la latitudinea sa. Ca aceasta a fost intentia partilor, rezulta si din alte clauze stipulate in contracte, respectiv acea a termenului de 25 de ani de inchiriere si totodata a chiriei stipulata relativ foarte mica.
Un argument in plus, in sprijinul acestei interpretari il reprezinta decizia 47/R/C/28.04.2005 pronuntata de Tribunalul Mehedinti in dosar 663/2005 in care prezentele parti s-au judecat pentru majorarea chiriei, iar printre considerentele hotararii pronuntate prin care s-a majorat chiria s-a precizat ca s-a avut in vedere la stabilirea acesteia faptul ca actuala parata si-a asumat obligatia construirii unor edificii solide, obligatie care nu a fost indeplinita si care trebuia indeplinita de indata.
Ori motivele (considerentele) care fac comprehensibila solutia, permit intelegerea limitelor intre care s-a purtat judecata, a aspectelor care au fost supuse dezbaterii, astfel ca se bucura de putere de lucru judecat. Aceasta pentru ca aceste motive vin in mod necesar sa sprijine si sa explice solutia adoptata de instanta, motive in absenta carora hotararea ar fi incomprehensibila.
De asemenea, ca intentia comuna a partilor a fost aceea ca parata sa execute deindata pe terenul inchiriat constructiile enuntate anterior, stabilindu-se in sarcina acesteia nu numai dreptul ci inclusiv obligatia, rezulta si din adeverinta nr. 88/13.12.2001 emisa de SC R. P. S. SRL in care se specifica ca desi ``nivelul actual al chiriei pare subdimensionat la prima vedere, a fost stabilit avandu-se in vedere clauzele contractuale, respectiv pct. 4 din contractul de inchiriere care prevede ca la expirarea contractului investitiile realizate de chirias vor ramane cu titlu gratuit asociatiei.``
Prin urmare este de necontestat faptul ca intentia comuna a partilor a fost ca parata si-a asumat obligatia de a executa pe terenul inchiriat, constructiile prev. de art. 4 din contractul incheiat, chiar daca termenii folositi in inscrisul incheiat au dat nastere la interpretare.
Intrucat nu s-a prevazut in contract un anumit moment de la care parata sa inceapa efectuarea lucrarilor, rezulta ca intentia partilor a fost ca aceasta sa demareze procedurile imediat.
Ori probele administrate in cauza, respectiv certificatul de urbanism nr. 4/10.01.2001 coroborat cu declaratiile martorilor, evidentiaza ca intr-o perioada de aproximativ 10 ani de zile, parata a efectuat pe terenul inchiriat o singura constructie, insa si aceasta demontabila, contrar prevederilor articolului 4 care instituia obligativitatea edificarii doar a unor constructii solide, nedemontabile.
Cat priveste sustinerea reclamantei cum ca parata a schimbat destinatia bunului, prin transformare in spatiu de locuit, probele administrate nu au reusit sa o confirme, astfel ca instanta nu o poate retine.
De asemenea declaratiile martorilor S. F. si Z. N. coroborate cu fotografiile existente la filele 35-41 dosar, dovedesc incalcarea de catre parata si a prevederilor art. 6 din contractul incheiat si anume ca imobilul nu este bine intretinut, aflandu-se intr-o evidenta stare de degradare.
Cum potrivit art. 969 C. civ., conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante si intrucat din probatoriul administrat in cauza a rezultat ca parata nu si-a indeplinit obligatiile prevazute la articolul 4 si articolul 6 din contractul incheiat, instanta constata intemeiata actiunea si urmeaza sa o admita, dispunand rezilierea contractului de inchiriere incheiat intre parti la data de 1.09.1998.