Reziliere contract de inchiriere. Evacuare chirias. Plata suma reprezentand chirie restanta

Prin sentinta civila nr. 16697/10.12.2010, pronuntata de Judecatoria Cluj-Napoca, a fost admisa in parte actiunea civila formulata si precizata de reclamantul Municipiul Cluj Napoca in contradictoriu cu paratul P.C. si a fost obligat paratul sa plateasca reclamantului suma de 1085,28 lei reprezentand chirie restanta aferenta perioadei martie 2008 � februarie 2010, s-a dispus rezilierea contractului de inchiriere nr.53163/28.07.2003 incheiat intre parti si evacuarea paratului din locuinta situata in Cluj-Napoca, str.P. nr.7 ap.100 jud. Cluj, a fost obligat paratul sa predea reclamantului imobilul intr-o stare corespunzatoare, au fost respinse celelalte capete de cerere si a obligat paratul sa plateasca reclamantului suma de 173,89 lei cu titlu de cheltuieli de judecata .

Pentru a pronunta aceasta sentinta judecatoria a retinut ca la data de 28.07.2003, intre Municipiul Cluj-Napoca, in calitate de reprezentant al Statului Roman si paratul P.C. in calitate de chirias, s-a incheiat contractul de inchiriere nr.53163, avand ca obiect locuinta situata in Cluj-Napoca, str.P. nr.7 ap.100. Contractul s-a incheiat pentru o perioada de 5 ani, incepand cu data de 8.04.1999 si pana la 8.04.2004. potrivit clauzelor contractuale chiria trebuia sa fie achitata lunar, pana pe data de 30 a lunii, pentru luna in curs. Prin mai multe adrese paratul P.C. a fost notificat de reprezentantii reclamantului Municipiul Cluj-Napoca sa se prezinte cu actele necesare pentru prelungirea contractului de inchiriere si recalcularea chiriei, si sa isi achite datoriile restante, in caz contrar urmand a se proceda la evacuare.

Potrivit Notei interne intocmite de Serviciul Rate, Chirii, Tarife, Preturi, paratul P.C. figura la data de 11.02.2010 cu un debit restant de 1085,28 lei, la care se adauga majorari de intarziere de 0,1% pe zi.

Asadar, din probatoriul administrat rezulta ca intre parti s-a incheiat un contract de inchiriere, pentru perioada 8.04.1999 - 8.04.2004, insusit prin semnatura atat de reclamant prin reprezentantii sai, cat si de paratul P.C.. Asa cum a aratat si reclamantul, perioada locatiunii prevazuta in contract a expirat la data de 8.04.2004, insa prin raporturile intre parti au continuat in baza tacitei relocatiuni conform art. 1437 si 1452 Cod civil, intrucat paratul a fost lasat sa foloseasca in continuare imobilul inchiriat, dupa cum rezulta din toate adresele emise de reclamant prin care acesta ii solicita paratului sa se prezinte cu actele necesare in vederea incheierii actului aditional la contractul de inchiriere si in vederea recalcularii chiriei. Or, din aceste inscrisuri reiese ca intentia reclamantului a fost de a continua raporturile de locatiune cu paratul si ca nu a existat o manifestare de vointa in sens contrar.

Potrivit prevederilor art. 969 Cod civil, conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante. Desfiintarea acestora nu poate avea loc decat in conditiile prevazute de lege, cum ar fi cazul neexecutarii culpabile de catre una dintre parti a obligatiilor contractuale ce ii revin, situatie in care se justifica rezilierea contractului, in conditiile stabilite de art.1020 Cod civil.

Facand aplicarea acestui principiu in materia contractelor de locatiune, dispozitiile art. 1439 Cod civil prevad ca neexecutarea obligatiilor de catre una din parti, da dreptul celeilalte parti de a cere rezilierea contractului cu daune interese. O asemenea obligatie esentiala este cea prevazuta de art.1421 Cod civil, si anume obligatia locatarului de a achita chiria la termenele stabilite.

Prin prima acestor considerente, instanta a constatat ca paratul P.C. in mod culpabil nu si-a indeplinit obligatia ce ii revenea in temeiul contractului de inchiriere incheiat cu reclamantul, de a achita la termen chiria stabilita in sarcina sa. Din inscrisurile depuse la dosar, rezulta ca paratul avea obligatia de a achita lunar o chirie in suma de 45,22 lei pe data de 30 a fiecarei luni, insa paratul nu a probat ca si-ar fi indeplinit obligatia de plata in perioada martie 2008 - februarie 2010. Aceasta neexecutare a contractului de catre parat pe o perioada de aproape doi ani a fost apreciata de instanta suficient de importanta pentru a justifica rezilierea contractului si ii este in mod cert imputabila paratului, avand in vedere ca acesta este prezumat in culpa, conform art.1082 Cod civil. In aceste conditii, instanta a admis al patrulea capat de cerere din actiune asa cum a fost precizata si a dispus rezilierea contractului de inchiriere nr.53163/28.07.2003 incheiat intre parti, asa cum a fost prelungit acesta in baza tacitei relocatiuni si apoi a relocatiunii legale.

Cat priveste petitul avand ca obiect chiria restanta, instanta a retinut ca in materia raspunderii contractuale, reguli incidente si cauza de fata, in cazul obligatiilor de rezultat sarcina probei se imparte intre debitor si creditor, in sensul ca mai intai creditorul trebuie sa dovedeasca existenta creantei, dupa care neexecutarea se prezuma cat timp debitorul nu dovedeste executarea .

In speta, reclamantul a facut dovada existentei creantei prin inscrisurile mai sus aratate in conformitate cu dispozitiile art. 1169 C.civ., in timp ce paratul nu a dovedit indeplinirea integrala a obligatiei de plata, desi conform art. 1169 C.civ si art. 129 alin. 1 C.p.civ ii incumba sarcina acestei probe. Astfel, paratul P.C. avea obligatia de a plati lunar chiria datorata in baza contractului de inchiriere, respectiv a contractului operat in baza tacitei relocatiuni, insa nu si-a onorat aceasta obligatie, motiv pentru care datoreaza suma de 1085,28 lei reprezentand chirie restanta, aferenta perioadei 1.03.2008 - 11.02.2010, in conformitate cu art.21 lit.d si art.25 al.2 din Legea nr.114/1996.

A fost respins capatul de cerere avand ca obiect penalitati de intarziere pentru neplata chiriei aferente perioadei 1.03.2008 - 11.02.2010, in baza art.II din Contractul de inchiriere nr.53163/28.07.2003. Instanta a constatat ca acest contract nu contine o veritabila clauza penala, de natura a fi opusa debitorului, cata vreme s-a specificat doar ca neplata la termen a chiriei atrage o penalizare asupra sumei datorate pentru fiecare zi de intarziere, fara sa se mentioneze cuantumul procentual al penalitatilor de intarziere, care ar fi permis o evaluare conventionala a prejudiciului incercat de creditor prin neachitarea la termen a chiriei ce ii era datorata.

Apoi, desi reclamantul a invocat dispozitiile art.115 al.1 si 5 din Codul de procedura fiscala, modificate prin art.III din Legea nr.210/2005, potrivit carora majorarile de intarziere se calculeaza pentru fiecare zi de intarziere, incepand cu ziua imediat urmatoare termenului de scadenta si pana la data stingerii sumei datorate, inclusiv. Nivelul majorarii de intarziere este de 0,1% pentru fiecare zi de intarziere, si poate fi modificat prin legile bugetare anuale, instanta a constatat ca aceste prevederi legale nu sunt incidente in speta, intrucat privesc majorarile care se aplica creantelor bugetare, in conditiile Codului de procedura fiscala, or chiria incasata de reclamant, in baza unor contracte de inchiriere a bunurilor pe care le administreaza in contul Statului Roman nu reprezinta creante bugetare, in acceptiunea art.1 din Cod procedura fiscala raportat la art.1 si 2 Cod fiscal.

In final, instanta a constatat ca nu este intemeiat nici capatul de cerere privitor la obligarea paratului sa semneze fisa de calcul a chiriei, anexa la contractul de inchiriere, cata vreme, pe de o parte, s-a dispus rezilierea contractului, iar pe de alta parte, nu exista niciun temei legal in acest sens.

Prin decizia civila nr. 103/17.02.2011 a Tribunalului Cluj a fost admisa exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantului Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca si a fost respins apelul declarat de acest reclamant, ca fiind formulat de o persoana fara calitate procesuala activa, a fost admis in parte apelul declarat de reclamantul Municipiul Cluj-Napoca prin Primar impotriva sentintei civile nr.16697/10.12.2010, a Judecatoriei Cluj-Napoca, care a fost schimbata in parte, in sensul ca a fost obligat paratul P.C. si la plata chiriei incepand cu martie 2010 si pana la eliberarea efectiva a imobilului, fiind mentinute restul dispozitiilor sentintei.

Pentru a pronunta aceasta decizie, tribunalul a retinut urmatoarele:

Referitor la exceptia mentionata mai sus, tribunalul a constatat ca prin incheierea din 12.11.2010 prima instanta a admis exceptia lipsei capacitatii procesuale de folosinta a reclamantului Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, iar prin sentinta atacata a admis in parte doar actiunea reclamantului Municipiul Cluj-Napoca prin Primar.

Apelul a fost formulat de ambii reclamanti, insa criticile s-au referit doar la solutia data de prima instanta petitelor privind chiria restanta si majorarile de intarziere, nu si la admiterea exceptiei lipsei capacitatii procesuale de folosinta a reclamantului Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca.

In consecinta, tinand cont de dispozitiile art.295 alin.1 C.proc.civ., tribunalul a constatat ca problema capacitatii procesuale de folosinta a reclamantului Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca a fost solutionata definitiv, solutia primei instante nefiind atacata, astfel incat acest reclamant nu are calitate procesuala activa sa formuleze critici in ceea ce priveste solutia pe fond, aceasta fiind pronuntata doar in contradictoriu cu reclamantul Municipiul Cluj-Napoca prin Primar.

In privinta apelului declarat de reclamantul Municipiul Cluj-Napoca prin Primar, tribunalul a retinut ca prin cererea de chemare in judecata, astfel cum a fost precizata la data de 03.12.2010, acesta a solicitat obligarea paratului la plata chiriei pana la data executarii efective a hotararii de evacuare.

Prima instanta a retinut ca paratul nu si-a indeplinit obligatia de a achita chiria, motiv pentru care a dispus rezilierea contractului de inchiriere, evacuarea acestuia, precum si obligarea sa la plata chiriei restante pentru perioada 01.03.2008-11.02.2010.

Potrivit 25 alin.2 din Legea nr.114/1996 ``chiriasul este obligat la plata chiriei prevazute in contractul de inchiriere, pana la data executarii efective a hotararii de evacuare``.

Raportat la aceste dispozitii legale, tribunalul a considerat fondate criticile apelantului, paratul fiind obligat sa achite chiria pana la eliberarea efectiva a imobilului.

Referitor la majorarile de intarziere, tribunalul a retinut ca potrivit art.1 alin.1 C.proc .fiscala ``prezentul cod reglementeaza drepturile si obligatiile partilor din raporturile juridice fiscale privind administrarea impozitelor si taxelor datorate bugetului de stat si bugetelor locale, prevazute de Codul fiscal``, iar conform art.2 alin.1 lit.h C.fiscal ``impozitele si taxele reglementate prin prezentul cod sunt urmatoarele: aa��A�impozitele si taxele locale``.

Astfel, tribunalul a considerat corecta concluzia primei instante, in sensul ca prevederile codului de procedura fiscala, invocate de reclamant, nu sunt incidente in cauza, deoarece chiria stabilita prin contractul de inchiriere nu intra in categoria creantelor bugetare, prevederile mentionate referindu-se doar la impozite si taxe locale.

In ceea ce priveste cheltuielile de judecata, tribunalul a considerat ca instanta a stabilit in mod corect suma de 173,89 lei, reprezentand taxa judiciara de timbru si timbrul judiciar pentru petitele admise din actiunea reclamantului Municipiul Cluj-Napoca prin Primar, iar raportat la solutia privind majorarile de intarziere, nu se impune acordarea altor sume cu acest titlu .

Totodata, in baza art.296 C.proc.civ., a admis in parte apelul declarat de reclamantul Municipiul Cluj-Napoca prin Primar si a schimbat in parte sentinta atacata, in sensul ca a obligat paratul P.C. si la plata chiriei incepand cu martie 2010 si pana la eliberarea efectiva a imobilului, fiind mentinute restul dispozitiilor sentintei.

Impotriva acestei decizii a formulat recurs reclamantul Municipiul Cluj-Napoca, solicitand instantei admiterea recursului, modificarea deciziei pronuntate in apel, in sensul obligarii intimatului la plata majorarilor de intarziere aferente debitului si calculate pentru perioada 1.03.2008 - 11.02.2010 si in continuare pana la data platii efective a debitului si obligarea intimatului la plata diferentei cheltuielilor de judecata in cuantum de 163,39 lei, achitate la fondul cauzei.

In motivarea recursului recurentul a aratat ca tribunalul in mod gresit a retinut ca in contractul de inchiriere nu s-a stabilit cuantumul procentual al majorarilor si ca aceste majorari fac parte din creantele bugetare.

Recurentul a recunoscut ca in alin. 6 cap. II din contractul de inchiriere nu este prevazut cuantumul procentual al penalitatilor/majorarilor de intarziere, insa procentajul majorarilor de intarziere a fost stabilit pe parcursul derularii contractului de inchiriere, potrivit HG nr. 350/1999 - 0,30% / zi, HG nr. 564 din 3.07.2000 - 0,15%/zi, HG nr. 1043/18.10.2001 - 0,10%/zi, HG nr. 874/2002 - 0,07%/zi, HG nr. 1513/18.12.2002 - 0,06%/zi, HG nr. 785/14.07.2005, Legea nr. 210/2005 si OG nr. 92/2003.

Recurentul a invocat dispozitiile art. 981 C.civil, potrivit caruia clauzele obisnuite intr-un contract se subinteleg daca nu sunt expres prevazute. S-a mai aratat ca nu s-a respectat clauza contractuala care prevedea majorari de intarziere.

Recurentul a mentionat ca suma majorarilor de intarziere este de 388,30 lei calculate pana la data de 9.03.2010.

In ceea ce priveste critica vizand cheltuielile de judecata, recurentul a aratat ca instanta de fond a obligat paratul doar la plata sumei de 173,89 lei, desi la dosarul cauzei au fost depuse doua taxe de timbru in cuantum de 159,69 lei si timbru judiciar de 3,7 lei si o taxa de timbru de 10 lei si timbru judiciar de 0,5 lei. Intrucat paratul intimat s-a aflat in culpa procesuala, acesta trebuia sa fie obligat la plata diferentei de taxa judiciara de timbru in cuantum de 163,39 lei.

Analizand decizia pronuntata prin prisma motivelor de recurs invocate, curtea constata ca recursul este nefondat, urmand a fi respins pentru urmatoarele considerente:

Prima critica formulata de reclamant vizeaza faptul ca paratul nu a fost obligat la plata majorarilor de intarziere.

Din contractul de inchiriere incheiat in 28.07.2003 intre Municipiul Cluj-Napoca si paratul P.C., rezulta ca neplata la termen a chiriei atrage o penalizare asupra sumei datorate pentru fiecare zi de intarziere incepand cu ziua care urmeaza a celeia in care suma a devenit exigibila. Avand in vedere modul in care este redactata aceasta clauza contractuala, curtea apreciaza ca nu poate fi analizata ca o veritabila clauza penala, deoarece nu permite o evaluare conventionala a prejudiciului incercat de creditor prin neachitarea la termen a chiriei datorate.

Asadar, aceasta clauza contractuala nu poate fi incadrata in dispozitiile art. 981 C. civil, ca o clauza obisnuita a contractului care se subintelege, intrucat clauza penala presupune evaluarea daunei anterioara producerii prejudiciului, prin acordul de vointa al cocontractantilor. Dispozitiile contractuale obisnuite intr-un contract de inchiriere care il vizeaza pe chirias sunt plata chiriei la data prevazuta in contract si eliberarea imobilului la data incheierii locatiunii si nu clauza penala care poate fi sau nu inclusa intr-un contract de locatiune in functie de modul in care partile au negociat contractul, avand deplina libertate, potrivit dispozitiilor art. 969 C. civil.

Majorarile de intarziere se aplica raporturilor juridice fiscale privind administrarea impozitelor si taxelor legale reglementate de art. 1 din Codul de procedura fiscala. Un contract de inchiriere nu poate fi asimilat unei creante bugetare, iar dispozitiile legale invocate de recurent HG nr. 354/1999, HG nr. 564/200, HG nr. 1043/2001, vizeaza obligatiile bugetare ale persoanei, decurgand din impozite si taxe locale.

Asadar, decizia tribunalului este legala, intrucat contractul nu prevede cuantumul penalitatilor care pot fi achitate de catre chirias daca achita chiria cu intarziere.

In ceea ce priveste al doilea motiv de recurs, curtea constata ca in mod legal a fost obligat paratul sa suporte numai o parte din taxa judiciara de timbru achitata de reclamant, intrucat actiunea acestuia a fost admisa numai in parte . Potrivit dispozitiilor art. 1 din Legea nr. 146/1997, reclamantul care investeste instanta cu actiune este obligata sa achite taxa judiciara de timbru pentru cererile cu care investit instanta. In ipoteza in care actiunea reclamantului este admisa, potrivit dispozitiilor art. 274 Cod proc.civ., cheltuielile de judecata avansate de catre reclamant vor fi suportate de catre parat. Insa, in ipoteza in care actiunea reclamantului este respinsa in tot sau in parte, reclamantul este cel care suporta taxele de timbru achitate, ca o sanctiune pentru investirea instantei cu o actiune nefondata.

Intrucat actiunea reclamantului a fost admisa in parte, cu respectarea dispozitiilor art. 274 Cod proc.civ. si paratul a fost obligat la plata taxelor judiciare aferente petitelor admise.

In temeiul art. 304 pct. 9 Cod proc.civ., raportat la art. 312 Cod proc.civ., curtea va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul Municipiul Cluj-Napoca impotriva deciziei civile nr. 103 din 17 februarie 2011 a Tribunalului Cluj, pe care o va mentine.