Plata pret de piata apartament cumparat in baza Legii 112/1995

Pentru a pronunta aceasta hotarare, prima instanta a retinut in esenta urmatoarele:
Prin contractul de vanzare-cumparare nr. 32031/19.12.1996 incheiat cu SC C. SA reclamantii au dobandit in proprietate apartamentul nr.2 situat in Cluj-Napoca, str. A. (actualmente str. B.), apartament inscris in CF 123559 Cluj, cu nr.topo.642/1/II.
Prin decizia civila nr. 87/2003 pronuntata in dosarul nr. 3175/2003 Curtea de Apel Timisoara a admis apelurile declarate impotriva sentintei civile nr. 120/2001 a Tribunalului Cluj, a admis actiunea reclamantilor, a constatat ca acestia au calitatea de mostenitori legali acceptati dupa defunctii proprietari tabulari; au constatat nulitatea absoluta a contractelor de vanzare-cumparare incheiate in temeiul Legii nr.112/1995 cu privire la apartamente din imobil si a dispus rectificarea cartilor funciare aferente. Hotararea a devenit irevocabila prin respingerea recursurilor declarate prin dec.civ.nr.325/2007 a Curtii de Apel Timisoara.
In ceea ce priveste contractele de vanzare-cumparare incheiate cu persoane fizice, printre care si contractul de vanzare-cumparare nr. 32031/19.12.1996 incheiat cu reclamantii din prezenta cauza, atat instanta de apel cat si cea de recurs au apreciat ca au fost incheiate prin frauda la lege, cu nerespectarea dispozitiilor art. 9 din Legea nr.112/1995.
S-a aratat ca dispozitiile textului legal mentionat au dat posibilitatea chiriasilor-titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, de a opta, dupa expirarea termenului de 6 luni prevazut de art. 14 din lege, pentru cumpararea acestor apartamente.
La incheierea contractelor de vanzare-cumparare ce au facut obiectul dosarului nr.3175/2003, printre care si contractul de vanzare-cumparare nr. 32031/19.12.1996 nu a fost respectat termenul mentionat, cererea de restituire a imobilului fiind depusa de catre mostenitorii proprietarilor tabulari in data de 27.06.1996 si nefiind solutionata la momentul incheierii contractelor de vanzare-cumparare.
In conditiile in care reclamantii din prezenta cauza nu au depus minime diligente pentru a afla situatia actuala a imobilului ba, mai mult chiar, nu au obtinut anterior cumpararii nici viza de vanzare de la Directia de Administrare a Imobilelor de Stat, Curte de Apel Timisoara a apreciat ca atat Consiliul Local al mun. Cluj-Napoca, cat si comparatorii au dat dovada de rea-credinta.
Dupa completarile aduse prin Legea nr.1/2009 Legii nr.10/2001, respectiv a introducerii art.501 Cod proc. civ., reclamantii au inregistrat prezenta actiune prin care au solicitat obligarea Ministerului Finantelor Publice la restituirea pretului de piata al apartamentului potrivit standardelor internationale.
Avand in vedere ca potrivit art.501 alin.2 din Legea nr.10/2001 modificata, pretul de piata se stabileste prin expertiza de specialitate, instanta investita cu solutionarea cauzei a admis cererea in probatiune formulata si a dispus efectuarea expertizei de specialitate. Potrivit acesteia, valoarea apartamentului situat in Cluj-Napoca, str. B. nr.19 este de 260.000 lei.
In conformitate cu dispozitiile art.501 alin.1 din Legea nr.10/2001 modificata proprietarii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu respectarea dispozitiilor Legii nr.112/1995, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor international de evaluare.
In conditiile in care dispozitiile art.50 alin.2 din Legea nr.10/2001 modificata nu au fost abrogate, reiese ca doar in situatia in care contractul de vanzare-cumparare desfiintat a fost incheiat cu respectarea dispozitiilor Legii nr.112/1995 cumparatorii au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilului. In situatia in care contractul de vanzare-cumparare a fost incheiat cu eludarea Legii nr.112/1995 cumparatorii au dreptul la restituirea pretului achitat, actualizat la data platii.
Reclamantii au incheiat contractul de vanzare-cumparare nr. 32031/19.12.1996 cu eludarea Legii nr.112/1995, astfel incat s-a constatat ca nu pot beneficia de dispozitiile art.501 din Legea nr.10/2001 modificata in conditiile in care reclamantii au formulat cererea de restituire a pretului doar in baza dispozitiilor legale mentionate anterior, instanta de fond a respins actiunea formulata.
Prin decizia civila nr. 576/A/24.11.2010 a Tribunalului Cluj s-a respins apelul declarat de apelantii C.Z.S. si C.O.L., impotriva sentintei civile nr.1843/10 Februarie 2010, a Judecatoriei Cluj-Napoca, care a fost pastrata in intregime.
Pentru a pronunta aceasta decizie, tribunalul a retinut urmatoarele:
Din interpretarea dispozitiilor art. 501 din Legea nr.10/2001, rezulta ca pentru a beneficia de restituirea pretului de piata al imobilului pe care l-a detinut in baza unui contract de vanzare-cumparare desfiintat este necesara indeplinirea a doua conditii: desfiintarea contractului de vanzare cumparare prin hotarari irevocabila si respectarea la incheierea contractului desfiintat a dispozitiilor Legii nr. 112/1995.
Cu privire la prima conditie, contractul de vanzare-cumparare nr. 32031/19.12.1996, incheiat intre reclamanti si Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, care a conferit dreptul de proprietate al reclamantului asupra imobilului din litigiu a fost desfiintat prin decizia civila nr. 87/2003 pronuntata in dosarul civil nr. 3175/2003 Curtea de Apel Timisoara, irevocabila prin respingerea recursului.
In ceea ce priveste contractele de vanzare-cumparare incheiate cu persoane fizice, printre care si contractul de vanzare-cumparare nr.32031/19.12.1996 incheiat cu reclamantii din prezenta cauza, atat instanta de apel cat si cea de recurs au apreciat ca au fost incheiate prin frauda la lege, cu nerespectarea dispozitiilor art.9 din Legea nr.112/1995.
Sustinerile apelantilor in sensul ca instanta de fond trebuia sa faca o noua reanalizare a culpei partilor la incheierea contractului de vanzare cumparare, tribunalul a retinut ca fiind neintemeiate aceste sustineri intrucat prin hotararile mai sus aratate s-a statuat cu putere de lucru judecat cu privire la respectarea dispozitiilor Legii 112/1995 , la incheierea contractului de vanzare-cumparare 32031/19.12.1996, incheiat intre reclamanti si Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca.
Ca atare, reclamantii-apelanti nu sunt indreptatiti la restituirea valorii de piata a imobilului din litigiu.
Impotriva acestei decizii au declarat recurs in termen legal reclamantii, solicitand modificarea, in sensul admiterii apelului, schimbarii sentintei civile nr. 1843/10.02.2010 a Judecatoriei Cluj-Napoca, si admiterii actiunii astfel cum a fost formulata, cu cheltuieli de judecata .
In sustinerea recursului reclamantii au mentionat motivul de modificare prev. de art. 304 pct. 9 Cod proc.civ., invocand urmatoarele motive:
Adoptarea art. 501 din Legea nr.10/2001, impune o reapreciere a contractelor de vanzare-cumparare incheiate in baza Legii nr. 112/1995, sub aspectul respectarii prevederilor acestui act normativ, din perspectiva cumparatorilor.
Reclamantii au invocat practica judiciara in materie, respectiv hotarari judecatoresti irevocabile, prin care s-a statuat in baza art. 1 din Protocolul nr. 1 al C.E.D.O. ca se impune despagubirea reala, corespunzatoare prejudiciului suferit, urmare a anularii unui act ce confera proprietatea asupra unui bun in intelesul conventiei.
Reclamantii au respectat la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare conditiile Legii nr. 112/1995, existenta unei cereri de restituire formulata in baza Legii nr. 112/1995 de catre mostenitorii fostului proprietar, fiind cunoscuta doar de catre vanzator. Reclamantilor li se imputa culpa vanzatorului de care insa acestia nu pot fi raspunzatori.
Titlul in baza caruia a fost preluat imobilul era considerat valabil la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare de catre reclamanti, tot la acelasi moment restituirea in natura potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995 putand fi dispusa numai cu privire la apartamentele in care fie locuiau fostii proprietari sau mostenitorii acestora, fie erau libere.
In sarcina reclamantilor nu poate fi retinuta o nerespectare a dispozitiilor Legii nr. 112/1995, aceasta revenindu-i in exclusivitate vanzatorului.
Actiunea reclamantilor se impune a fi admisa si raportat la prev. art. 1 din Protocolul nr. 1 al C.E.D.O.
Prin intampinarea formulata, paratul a solicitat respingerea recursului.
Analizand recursul formulat prin prisma motivelor invocate, curtea constata ca acesta este nefondat, urmand a fi respins pentru urmatoarele considerente:
In ce priveste practica judiciara in materie, invocata de catre reclamanti in cadrul motivelor de recurs, curtea constata ca in actuala reglementare jurisprudenta nu constituie izvor de drept, judecatorii se supun numai legii.
Motivul prin care reclamantii solicita reanalizarea din perspectiva lor a indeplinirii conditiilor prev. de Legea nr. 112/1995, la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare, incalcarea acestor cerinte, cauza care a stat la baza constatarii nulitatii absolute a contractului lor de vanzare-cumparare fiind imputabila exclusiv vanzatorului, este nefondat, urmand a fi inlaturat.
Asa cum corect au retinut instantele de fond, incalcarea conditiilor prev. de art. 9 din Legea nr. 112/1995, ca si cauza de nulitate absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr. 32031/19.12.1996, a fost statuata cu putere de lucru judecat prin decizia civila nr. 87/2003 a Curtii de Apel Timisoara, irevocabila prin decizia civila nr. 325/2007 a aceleiasi instante.
Aceasta incalcare a constat in speta in nerespectarea termenului prev. de art. 14 din Legea nr. 112/1995, respectiv incheierea contractului de vanzare-cumparare anterior expirarii termenului de 6 luni, de solutionare a cererii de restituire formulata de catre mostenitorii proprietarilor tabulari la data de 27.06.1996.
Reclamantii afirma ca singurul care avea cunostinta despre depunerea cererii de restituire a imobilului de catre mostenitorii fostului proprietar tabular era vanzatorul. Acest aspect nu este real, listele cu imobilele revendicate au fost afisate, fiind publice, orice persoana interesata putand lua cunostinta despre imprejurarea ca un imobil face obiectul unei revendicari.
Prin urmare, reclamantii aveau posibilitatea anterior incheierii contractului de vanzare-cumparare sa intreprinda demersuri pentru a afla daca imobilul pe care intentioneaza sa il cumpere este sau nu revendicat.
Acest motiv de recurs insa este nefondat si pentru ca o autoritate de lucru judecat - in speta statuarea irevocabila asupra imprejurarii ca actul de vanzare-cumparare incheiat de reclamanti s-a facut prin eludarea art. 9 din Legea nr. 112/1995 - nu poate fi rediscutata, reanalizata, reapreciata, aceasta constituind practic principala caracteristica a autoritatii de lucru judecat, o reanalizare a acestui aspect fiind de natura sa infranga aceasta autoritate ce sta la baza stabilitatii raporturilor juridice.
Legea nr.10/2001 a fost modificata sub aspectul despagubirii fostilor chiriasi cumparatori in baza Legii nr. 112/1995, prin Legea nr. 1/2009.
Astfel, art. 50 alin. 2 din acest act normativ face referire la cererile sau actiunile in justitie privind restituirea pretului actualizat platit de chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile.
Art. 501 din acelasi act normativ prevede ca, proprietarii ale caror contracte de vanzare-cumparare incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor intentionale de evaluare.
Cele doua dispozitii legale evocate sunt clare, lipsite de echivoc si nesusceptibile de interpretare.
Astfel, beneficiaza de restituirea pretului actualizat cumparatorii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile.
Beneficiaza de restituirea pretului de piata al imobilului cumparat, stabilit conform standardelor intentionale de evaluare, proprietarii ale caror contracte de vanzare-cumparare incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile.
Singurul criteriu mentionat de legiuitor este acela vizand incheierea contractului de vanzare-cumparare, ulterior anulat prin hotarare judecatoreasca irevocabila, cu eludarea - pentru aplicarea art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001- respectiv respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 -pentru aplicarea disp. art. 501 din acelasi act normativ.
Contractul de vanzare-cumparare incheiat de reclamanti a fost anulat prin decizia civila nr. 87/2003 a Curtii de Apel Timisoara, irevocabila prin decizia civila nr. 325/2007 a aceleiasi instante, hotarari prin care s-a retinut incheierea contractului de vanzare-cumparare de catre reclamanti cu incalcarea art. 9 din Legea nr. 112/1995.
In fine, motivul de recurs vizand indreptatirea reclamantilor la restituirea pretului de piata raportat la prevederile art. 1 din Protocolul nr. 1 la C.E.D.O., curtea constata ca acest motiv este inadmisibil, potrivit art. 316 Cod proc.civ., raportat la art. 292 alin. 1 Cod proc.civ., fiind invocat pentru prima data in recurs, omisso medio, in cadrul motivelor de apel un astfel de considerent neregasindu-se.
Pentru aceste considerente, in baza art. 312 alin. 1 Cod proc.civ.