Cumparare spatiu comercial. Exceptia prematuritatii cererii de stabilire a pretului minim de vanzare

Prin sentinta civila nr. 81/2010, pronuntata de Tribunalul Cluj, s-a admis in parte actiunea formulata de reclamanta S.C. S.I. S.R.L., impotriva paratilor Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca, Comisia de aplicare a Legii nr. 550/2002, Statul Roman reprezentat prin Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca si, in consecinta:

S-a constatat ca reclamanta indeplineste conditiile pentru cumpararea spatiului comercial situat in Cluj-Napoca, str. B., cu destinatie de cafe - bar si gradina de vara, avand calitatea de cumparator prin negociere directa.

Totodata, a fost admisa exceptia prematuritatii cu privire la capatul de cerere privind pretul minim de vanzare si, in consecinta, a fost respins acest capat de cerere .

A fost obligat paratul Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca sa incheie cu reclamanta contract de vanzare-cumparare prin negociere directa privind imobilul.

Pentru a dispune in acest sens, prima instanta a retinut ca

Prin decizia civila nr. 1309/02.06.2008 a Curtea de Apel Cluj - Sectia comerciala, de contencios administrativ si fiscal s-a pus in discutia reclamantei oportunitatea efectuarii unei expertize tehnice avand ca obiectiv stabilirea daca imobilul obiect al contractului de asociere nr. 254/2002 este o constructie provizorie, demontabila sau daca este un spatiu comercial in acceptiunea legii, apt de a constitui obiect al transferului dreptului de proprietate .

Prin raportul de expertiza tehnico-judiciara intocmit s-a concluzionat ca terenul in litigiu, se identifica cu terenul inscris in CF nr. 319 nr. top 12292 - teren, curte in suprafata de 47 stj.p., iar casa din caramida, acoperita cu sindrila, cu 5 camere, o bucatarie, figurata in CF, a fost demolata fara a fi radiata din CF.

La acest raport au avut obiectiuni ambele parti, iar prin completarea la raportul de expertiza tehnica judiciara, expertul a statuat ca constructia in litigiu este o constructie provizorie si demontabila, iar regimul de inaltime este parter.

Este real ca dispozitiile Legii nr. 550/2002 nu conditioneaza vanzarea spatiilor comerciale de caracterul definitiv/provizoriu al unei constructii, singurele conditii impuse de lege fiind ca imobilul sa fie un spatiu comercial sau de prestari servicii aflate in administrarea consiliilor locale sau judetene si ca acesta sa fie inclus pe lista spatiilor propuse spre vanzare.

Spatiul comercial detinut de reclamanta se afla in administrarea paratului Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca, fiind inclus in lista spatiilor propuse pentru vanzare, imprejurare confirmata de adresa nr. 74167/14.12.2002 emisa de Primaria municipiului Cluj-Napoca.

Argumentele invocate de parati in justificarea refuzului de a proceda la vanzarea spatiului catre reclamanta, respectiv caracterul de constructie provizorie si demontabila care o exclude de la spatiile care pot fi vandute potrivit dispozitiilor Legii nr. 550/2002, neputand fi retinute de instanta, intrucat dispozitiile Legii nr. 550/2002 nu conditioneaza vanzarea spatiilor comerciale de caracterul definitiv/provizoriu al unei constructii, singurele conditii impuse de lege fiind ca imobilul sa fie un spatiu comercial sau de prestari servicii aflate in administrarea consiliilor locale sau judetene si ca acesta sa fie inclus pe lista spatiilor propuse spre vanzare, conditii indeplinite in speta.

Refuzul paratelor de a proceda la vanzarea prin negociere directa a spatiului detinut de reclamanta in baza contractului de asociere nr. 254/2002 in conformitate cu dispozitiile Legii nr. 550/2002, este nejustificat, in conditiile in care reclamanta indeplineste conditiile prevazute de lege pentru cumpararea acestuia, prima instanta obligand, astfel, paratul Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca sa incheie cu reclamanta contractul de vanzare-cumparare prin negociere directa.

Referitor la cererea de stabilire a pretului minim de vanzare, Tribunalul a apreciaza ca aceasta este prematura, in conditiile in care acesta este atributul Comisiei pentru vanzarea spatiilor comerciale sau de prestari servicii constituita in baza Legii nr. 550/2002, comisie care intocmeste in acest scop un raport de evaluare care, potrivit dispozitiilor art. 8 alin. 3 din Legea nr. 550/2002 poate fi contestat in termen de 5 zile de la depunere la sectia de contencios administrativ a tribunalului.

In conditiile in care acest raport nu a fost intocmit in cauza, Tribunalul a apreciat ca fiind intemeiata exceptia prematuritatii cererii de stabilire a pretului minim de vanzare, motiv pentru care a admis-o, dispunand in consecinta.

Ca urmare a respingerii ca premature a cererii privind stabilirea pretului minim de vanzare pentru spatiul comercial mentionat, instanta a respins si cererea privind modalitatea de incheiere a contractului de vanzare-cumparare pornind de la acest pret.

Potrivit prevederilor art. 274 C.proc.civ., paratii au fost obligati sa plateasca reclamantei suma de 1.500 lei cheltuieli de judecata constand in onorariu avocatial.

Impotriva acestei sentinte a declarat recurs, in termenul legal, parata Comisia de vanzare a spatiilor comerciale si de prestari servicii constituita conform Legii nr. 550/2002, solicitand, in temeiul dispozitiilor art. 299 si urmatoarele C.proc.civ., admiterea recursului, modificarea sentintei recurate, in sensul respingerii actiunii introductive.

In dezvoltarea motivelor de recurs, parata a aratat ca instanta de fond a ignorat in totalitate expertiza tehnica efectuata in cauza, din care rezulta cu claritate caracterul provizoriu si demontabil al constructiei in litigiu, chiar in conditiile in care constructia este amplasata pe o placa de beton.

Mai mult, din economia dispozitiilor Legii nr. 550/2002 rezulta intentia legiuitorului de a oferi agentilor economici posibilitatea de a cumpara constructii definitive, iar nu provizorii.

Constructiile edificate in regim provizoriu si demontabil nu pot fi inscrise in cartea funciara tocmai datorita alcatuirii si a materialelor care permit demontarea rapida in vederea aducerii terenului la starea initiala.

In consecinta, invocand si dispozitiile art. 312 alin. 3 C.proc.civ., recurenta parata a solicitat modificarea sentintei recurate, in sensul respingerii actiunii introductive.

Prin intampinarea formulata, intimata reclamanta S.C. S.I. S.R.L. a solicitat respingerea recursului.

Analizand recursul declarat prin prisma motivelor invocate, Curtea l-a apreciat ca fiind nefondat pentru urmatoarele considerente:

Asa cum s-a aratat anterior, principala aparare a paratelor se intemeiaza pe faptul ca Legea nr. 550/2002 nu ar permite vanzarea unor spatii comerciale construite cu caracter temporar si demontabil, asa cum a fost autorizat si cel in cauza.

Curtea constata ca natura constructiei permanenta sau temporara este indiferenta in raport de un element care are o importanta esentiala in cauza.

Potrivit art. 5 alin. 1 din Legea nr. 550/2002, ``In termen de 30 de zile de la data intrarii in vigoare a prezentei legi consiliile judetene si consiliile locale vor aproba, prin hotararea a doua treimi din numarul consilierilor, lista spatiilor comerciale sau de prestari de servicii, proprietate privata a statului, care se afla in administrarea lor, precum si a celor aflate in patrimoniul regiilor autonome de interes local de sub autoritatea acestora, care urmeaza sa fie vandute potrivit dispozitiilor prezentei legi``.

Hotararea ce cuprinde lista spatiilor comerciale sau de prestari servicii are valoarea unui act administrativ de autoritate, supus procedurii de verificare, sub aspectul legalitatii, dispozitiilor Legii nr. 554/2004.

Vointa Consiliului local de vanzare a spatiilor comerciale a fost materializata in lista intocmita.

La data intocmirii acestei liste constructia era deja edificata, autorizatia de construire fiind emisa in anul 1995.

Hotararea 251/2002 a Consiliului Local al mun. Cluj-Napoca constata si consacra drepturile beneficiarului Legii nr. 550/2002 de a solicita cumpararea spatiilor comerciale sau de prestari de servicii pe care le detin.

Mai apoi, parata comunica reclamantei ca spatiul comercial este trecut in lista cuprinzand spatiile ce se vor vinde, la pozitia 13 din anexa la HCL nr. 694/2004.

Alcatuirea listei nu a fost impusa Consiliului local, ci a fost rezultatul propriei analize, iar Curtea prezuma faptul ca acesta cunostea natura temporara a spatiului in discutie.

Fata de aceasta stare de fapt, apararile paratei nu pot fi primite.

Legiuitorul a lasat la latitudinea organelor administratiei publice locale si judetene identificarea spatiilor ce indeplinesc criteriile de vanzare si mentionarea acestora in lista . Legea nr. 550/2002 nu distinge intre constructii definitive si provizorii. Parata cunostea starea acestui spatiu comercial si a considerat, aspect retinut de catre instanta din faptul includerii spatiului in lista, ca acesta poate fi vandut. Prin includerea in lista a spatiului in litigiu parata a recunoscut implicit reclamantei dreptul de al cumpara, in una din formele reglementate de lege. Nu a existat nicio schimbare in starea constructie intre cele doua momente, cel al inscrierii in lista si cel in care s-a depus solicitarea de cumparare.

Fata de cele mentionate anterior se va respinge recursul si se va mentine in intregime hotararea atacata.