Prin sentinta civila nr. 1494/12.12.2019, Tribunalul Iasi a respins actiunea formulata de reclamanta SC ``X``, privind obligarea consortiului de administratori/lichidatori judiciari de a incheia cu reclamanta contract autentic de vanzare-cumparate pentru imobilele inchiriate.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de fond a retinut ca, potrivit dispozitiilor art. 131 alin. 1 din Legea nr. 85/2014, temei juridic invocat de reclamanta, obligatiile rezultand dintr-o promisiune bilaterala de vanzare cu data certa, anterioara deschiderii procedurii, in care promitentul-vanzator intra in procedura, vor fi executate de catre administratorul judiciar/lichidatorul judiciar la cererea promitentului-cumparator, daca:
a) pretul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se afla in posesia promitentului-cumparator;
b) pretul nu este inferior valorii de piata a bunului;
c) bunul nu are o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare;
d) in cazul imobilelor, promisiunile sunt notate in cartea funciara.
In speta, in ceea ce priveste conditia ``datei certe``, administratorul judiciar sustine ca inscrisul nu are data certa la data intocmirii lui, copia aflata la dosarul cauzei prezinta o stampila a unui notar public, cu litere foarte mici care legalizeaza o copie de pe alta copie, care este datata in anul 2012, la aproape 2 ani dupa asa zisa semnare a acestui act aditional.
Sustinerea nu poate fi primita intrucat textul de lege distinge in sensul ca promisiunea bilaterala de vanzare sa capete data certa la data intocmirii ei. Or, unde legea nu distinge, nici noi nu trebuie sa distingem (Ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus).
Referitor la celelalte conditii cumulative stabilite de art. 131 alin. 1 din Legea nr. 85/2014, se constata ca cele prevazute la literele b) si d) nu sunt indeplinite.
Astfel, in acord cu apararile lichidatorului judiciar, reclamanta a inteles sa invoce optiunea pentru cumpararea imobilelor apartinand SC ``Y`` SRL, la valoarea de 20% din valoarea contabila a bunurilor imobile, urmand sa ii plateasca debitoarei falite suma de 76.926 lei, adica echivalent a cca. 16.826 euro.
In schimb, valoarea de piata a bunurilor imobile a fost stabilita in cadrul procedurii insolventei prin Raportul de evaluare, aprobat de Adunarea Creditorilor, la suma de 454.811 euro.
Ca atare, pretul avut in vedere de reclamanta este cu mult inferior valorii de piata a bunurilor in discutie.
De asemenea, nu este indeplinita nici conditia potrivit careia in cazul imobilelor, promisiunile sa fie notate in Cartea funciara. In acest sens, insasi reclamanta sustine sa aceasta notare nu s-a putut realiza, deoarece nu a existat acordul expres al creditorului ipotecar A.B., administrator statutar al societatii debitoare.
In cadrul procedurii insolventei, date fiind atributiile conferite acestuia de dispozitiile art. 45 din Legea nr. 85/2014, judecatorul sindic, in aplicarea dispozitiilor art. 131 alin. 1 din Legea nr. 85/2014, verifica doar daca sunt indeplinite conditiile impuse de legiuitor pentru ca administratorul judiciar/lichidatorul judiciar sa execute obligatiile rezultand dintr-o promisiune bilaterala de vanzare in care debitorul a avut calitate de promitent vanzator.
In ceea ce priveste conditia prevazuta de art. 131 lit. a), potrivit careia pretul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se afla in posesia promitentului-cumparator, este de precizat ca analiza acesteia apare de prisos din moment ce instanta a constatat deja neindeplinirea a doua conditii cumulative. Pe de alta parte, o serie de chitante depuse de reclamanta sa dovedeasca indeplinirea acestei conditii au fost denuntate ca false, fiind sesizate organele de cercetate penala.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel SC ``X`` SA solicitand admiterea apelului, schimbarea in tot a sentintei civile nr. 1494/12.12.2019 pronuntata de Tribunalul Iasi in sensul admiterii cererii de obligare a consortiului de lichidatori ai SC ``Y`` SRL la incheierea contractului de vanzare-cumparare a bunurilor mentionate in contractul de inchiriere nr. 1/01.04.2010 , modificat prin actul aditional nr. 1/12.04.2010.
In motivarea apelului se arata ca, in fapt, prin cererea introductiva, SC ``X`` SA a solicitat obligarea Consortiului de lichidatori ai ``Y`` SRL - societate aflata in faliment - la incheierea contractului de vanzare-cumparare, in forma autentica, pentru imobilele:
1. constructia C31 - hala strungarie avand parter cu suprafata construita de 811,69 si suprafata utila de 756,30 mp, etajele I-II cu suprafata construita de 203,04 si suprafata utila de 178,19 mp, cu numar cadastral CAD C8 si valoare de inregistrare 120.687,73 lei fara TVA;
2. constructia C33 - hala confectii si reparatii avand parter cu suprafata construita de 1989,30 mp si suprafata utila de 1905.83 mp, etajele I+II+III cu suprafata construita de 119,70 si suprafata utila de 100,68 mp, cu numar cadastral CAD C10 si valoare de inregistrare 159.235,29 lei fara TVA;
3. constructia C34 - atelier carcase avand suprafata construita de 789,57 si suprafata utila de 757,68 mp, cu numar cadastral CAD C10 si valoare de inregistrare 68.120,67 lei fara TVA, precum si terenul pe care sunt situate constructiile mai sus enumerate, incluzand si perimetrul interior al terenului delimitat de cele trei constructii de aproximativ 4500 mp, suprafata ce se va determina cu exactitate in urma masuratorilor cadastrale.
Bunurile imobile mentionate au facut obiectul inchirierii, conform contractului incheiat de ``X`` SRL si SC ``Y`` SRL, inregistrat sub nr. 1/01.04.2010, modificat prin actul aditional nr. 1/12.04.2010, contract aflat in derulare, mentinut prin decizia pronuntata de Curtea de Apel lasi in dosarul asociat cu nr. XX51/99/2017/a6 in contestatia impotriva masurii de denuntare unilaterala a contractului de catre lichidator.
Potrivit art. 6 din actul aditional, in perioada sau la finalul contractului de inchiriere, dar nu mai tarziu de 31.03.2020, chiriasul poate opta pentru cumpararea imobilelor identificate in contract, caz in care va achita atat chiria aferenta perioadei din contract ramasa, cat si o valoare care nu va depasi 20% din valoarea contabila a bunurilor la data incheierii contractului de inchiriere - asa cum este ea inregistrata in evidentele proprietarului.
Cererea de chemare in judecata, astfel cum a fost modificata dupa inregistrarea pe rolul instantei, are ca temei juridic prevederile art. 131 din Legea nr. 85/2014, referitoare la obligatiile rezultand dintr-o promisiune bilaterala de vanzare cu data certa, anterioara deschiderii procedurii, in care promitentul-vanzator intra in procedura .
Conform dispozitiilor legale incidente, promisiunea va fi executata de administratorul ori lichidatorul judiciar, la cererea promitentului-comparator, daca sunt indeplinite urmatoarele conditii: o) pretul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se afla in posesia promitentului-comparator;
c) bunul nu are o importanta determinanta pentru reusita planului de reorganizare;
d) promisiunea este notata in cartea funciara;
Apelanta arata ca, la data de 01.04.2010, prin contractul de vanzare-cumparare, autentificat la biroul notarului public, ``X`` SRL a vandut catre ``Y`` SRL mai multe bunuri imobile, teren si constructii - incluzand suprafata si constructiile ce fac obiectul prezentului litigiu - pentru pretul total de 3.773.637 lei.
In aceeasi zi, 01.04.2010, SC ``X`` SA a incheiat cu cumparatoarea SC ``Y`` SRL, contractul de inchiriere nr. 1/01.04.2010, modificat prin actul aditional nr. 1/12.04.2010, prin care a inchiriat toate suprafetele vandute, contra unei chirii lunare, care, insumata, echivala pretul primit pentru vanzare.
Motivul determinant al celor doua acte juridice a fost nevoia ``X`` SRL de disponibil banesc. Vanzarea catre ``Y`` SRL a bunurilor imobile s-a realizat la acest pret in considerarea posibilitatii de inchiriere ulterioara si pastrare, prin acest nou raport juridic, a posesiei bunurilor, cu optiune de cumparare la finalul inchirierii.
Aceasta realitate de fapt rezulta si din corelarea exacta intre pretul vanzarii si pretul inchirierii. In concret, in termenul de inchiriere, debitoarea si-a recuperat integral investitia, chiar cu profit, chiria fiind si achitata anticipat. In latura debitoarei, operatiunea a fost foarte profitabila, din perspectiva faptului ca investitiile imobiliare sunt recuperate in mod normal in termene mult mai lungi.
Tot in considerarea situatiei speciale in care partile au incheiat tranzactia, a fost stabilita si clauza de la art. 6 din actul aditional, respectiv optiune de cumparare.
La data de 17.11.2017, ``Y`` SRL intra in insolventa, iar la 02.11.2018 in faliment, situatie ce inaspreste conditia subscrisei si nu mai permite finalizarea tranzactiei dintre parti astfel cum ea a fost intentionata si stabilita de catre acestea, in considerarea atat a vanzarii, cat si a inchirierii (pentru ca cele doua raporturi sunt legate).
Din dovezile administrate in cauza, rezulta cu claritate faptul ca SC ``X`` SA nu a putut niciodata nota contractul de inchiriere in cartea funciara, intrucat nu s-a putut obtine acordul creditorului ipotecar A.B., administrator si asociat majoritar al societatii ``Y`` SRL. In scopul notarii contractului de inchiriere, au fost facute toate demersurile necesare, inclusiv plangere OCPI pentru refuzul de notare, in dosar XX852/281/2012. Prin urmare, nu se poate retine o culpa a societatii, vizand lipsa notarii in cartea funciara, intrucat reprezentantul debitoarei a impiedicat acest demers.
Solutionand in prima instanta, tribunalul a dat o interpretare eronata prevederilor legale incidente, pronuntand, in fond, o hotarare nemotivata in privinta chestiunilor esentiale ale spetei, chestiuni ce vor constitui, in cele ce urmeaza, motivele de apel pentru care apelanta solicita instantei de control judiciar sa dispuna schimbarea in tot a hotararii primare.
Temeiul juridic al spetei, respectiv art. 131 din Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolventei si de insolventa, este si cel care traseaza limitele sub care cauza se impunea a fi cercetata de instanta investita cu solutionarea cererii.
Potrivit prevederilor art. 342 din Legea nr. 85/2014: ``Dispozitiile prezentei legi se completeaza, in masura in care nu contravin, cu cele ale Codului de procedura civila si ale Codului civil``, iar in conformitate cu dispozitiile art. 1270 Cod civil ``(1) Contractul valabil incheiat are putere de lege intre partile contractante`` si (2) ``se modifica sau inceteaza numai prin acordul partilor ori din cauze autorizate de lege``.
In lumina prevederilor legale anterior citate, tribunalul retine in motivele hotararii ca, dintre cele patru conditii relevate de art. 131 din Legea 85/2014, nu sunt indeplinite doua dintre acestea, respectiv cele de la lit. b) si d).
In privinta conditiei prevazute la lit. b) a art. 131 din Legea nr. 85/2014 , instanta a dat o intaietate nejustificata ``valorii de piata`` a bunurilor, in detrimentul fortei obligatorii a contractului in derulare, concretizata privitor la proportia de 20%, mentionata in art. 6 din actul aditional nr. 1/12.04.2010, prin prevederea conform careia ``chiriasul va achita atat chiria aferenta perioadei din contract ramasa, cat si o valoare care nu va depasi 20% din valoarea contabila a bunurilor la data incheierii contractului de inchiriere, asa cum este ea inregistrata in evidentele proprietarului.
Principiul specialia generalibus derogant are aplicabilitate in speta, iar dispozitiile cu caracter de specialitate sunt clauzele contractului de inchiriere, in raport cu dispozitiile Legii nr. 85/2014, care prezinta caracter de generalitate.
Prioritatea legal conferita clauzelor contractului impune, asadar, verificarea indeplinirii conditiilor prevazute de legea generala - adica art. 131 din Legea nr. 85/2014 - prin prisma adaptarii acestora la situatia particulara a partilor.
Asa fiind, apelanta solicita instantei de apel constatarea si retinerea faptului ca din raportul de expertiza contabila intocmit in cauza, efectuat in baza documentelor puse la dispozitie de partile contractante, rezulta ca: ``X`` SRL a platit catre ``Y`` SRL, in temeiul contractului de inchiriere, o suma totala de 4.168.743,41 lei, desi a datorat cu acest titlu (doar) suma de 3.268.815,2616; restituirile facute de ``Y`` catre ``X`` SRL, totalizeaza 596.080 lei si nu au legatura cu contractul de inchiriere, ci cu o cesiune de creanta, relevata intr-un alt contract incheiat de parti; valoarea proportiei de 20% din valoarea contabila a bunurilor la data incheierii contractului de inchiriere este de 214.831,25 lei.
Prin diferentierea sumei datorate din cea platita efectiv, rezulta ca (si) valoarea proportiei de 20% din valoarea contabila a bunurilor, de la data inchirierii, era deja achitata la data promovarii actiunii. In consecinta, suma retinuta de instanta - 76.926 lei (adica echivalentul a 16.826 euro) - nu a fost avansata sau mentionata de apelanta in niciunul din actele procesuale intocmite in cauza, nu a rezultat din raportul de expertiza contabila - ale carui concluzii nici nu au fost avute in vedere la pronuntarea hotararii - si nu are vreo legatura cu datele spetei.
In ce priveste valoarea de piata a bunurilor imobile, consfintita prin Raportul de evaluare aprobat de Adunarea Creditorilor societatii debitoare (desfasurata in 15 februarie 2018), nu are aplicabilitate in cauza de fata. Faptul ca Raportul stabileste pentru imobilele solicitate de subscrisa, o valoare de 27 de ori mai mare fata de valoarea contabila a bunurilor, este de natura a profita, in mod clar, debitoarei-falite, insa asumarea clauzelor contractuale a pozitionat-o pe aceasta, inca de la data cumpararii bunurilor si a inchirierii acestora (01.04.2010), in imposibilitatea de a opta ulterior intre ``valoarea contabila de la data inchirierii`` si ``valoarea actuala, de piata`` a bunurilor.
In mod cert, atat pretul vanzarii (mentionat in contractul de vanzare-cumparare autentificat cu nr. 776/01.04.2010) cat si cel al inchirierii, au fost stabilite de parti in considerarea valorii contabile a bunurilor, a posibilitatii de pastrare, de catre ``X`` SRL a posesiei si folosintei imobilelor, a relatiei comerciale pe care o aveau la data incheierii tranzactiei, dar, mai ales, a posibilitatii de cumparare a bunurilor la finalizarea termenului de inchiriere.
In concret, operatiunea de inchiriere a imobilelor, de catre ``Y`` SRL catre ``X``, a reprezentat o veridica operatiune de leasing imobiliar, clauza privitoare la valoarea de 20% din valoarea contabila a bunurilor, de la data inchirierii fiind, in fapt, expresia unei valori reziduale a bunurilor, in schimbul platii careia utilizatorul (in speta, chiriasul) poate opta pentru obtinerea proprietatii imobilelor.
Faptul ca intre societati nu a putut fi incheiat chiar un contract de leasing s-a datorat lipsei obiectului de specialitate al activitatii comerciale inscrise in obiectul de activitate al ``Y`` SRL, nicidecum altor factori ori cauze .
In lipsa acestor conditii speciale, e de la sine inteles ca subscrisa nu ar fi instrainat proprietatea catre ``Y`` SRL sau, ce putin, nu la acel pret.
In cauza nu s-a produs nicio dovada a valorii contabile a bunurilor, asa cum ar fi fost inregistrata in evidentele debitoarei la data incheierii contractului de inchiriere, intrucat, aflata in faliment, aceasta a declarat (in dosarul nr. XX51/99/2017) ca nu detine si nu poate prezenta o evidenta contabila a activitatii societare.
Cea de-a patra conditie prevazuta de art. 131 din Legea nr. 85/2014, stabileste ca ``promisiunile de vanzare, in cazul imobilelor, sunt notate in cartea funciara``, situatie despre care tribunalul retine ca nu a fost indeplinita in speta.
Probele produse in cauza de ``X`` SRL au continut, in categoria inscrisurilor, documente (hotararile judecatoresti pronuntate in dosarul nr. XX852/281/2012, in privinta plangerii impotriva refuzului de notare a promisiunii) ce releva imposibilitatea notarii promisiunii de vanzare in cartea funciara, in lipsa acordului administratorului statutar al societatii, numitul A.B. - actual creditor majoritar al debitoarei falite.
Din continutul acestor hotarari rezulta cu claritate ca administratorului statutar, detinator al unei ipoteci inscrise in cartea funciara pe aceste bunuri, i-a fost solicitat acordul si, de asemenea, s-a inregistrat refuzul sau.
In atare circumstante, in care subscrisa a facut toate demersurile posibile pentru notarea promisiunii, operatiune pentru care nu s-a inregistrat acordul reprezentantului promitentei-vanzatoare, tribunalul urma a retine ca insasi culpa pentru neindeplinirea obligatiei este transferata in sarcina debitoarei ``Y``, care, cu intentie, a refuzat sa isi dea acordul in vederea inscrierii promisiunii, urmarind probabil, inca din 2012, pozitionarea societatii apelante in imposibilitatea de a cumpara bunurile.
Trecand peste aceste sustineri, pe deplin dovedite, prima instanta retine totusi neindeplinirea conditiei de notare in cartea funciara a promisiunii.
Separat de faptul ca inchirierea a fost un contract consensual, care se incheie valabil prin simplul acord de vointa al partilor, iar forma scrisa este prevazuta doar pentru dovada raportului juridic, pretinderea datei certe a inscrisului apare ca fiind o conditie suplimentara, impusa de instanta, sub forma adaugarii la lege.
Or, acolo unde legea nu distinge, nu se poate aplica prin analogie un termen prevazut de un alt act normativ, intrucat s-ar adauga la lege.
Prin data certa se intelege data calendaristica ce marcheaza momentul din care existenta unui inscris sub semnatura privata nu mai poate fi contestata de catre terti si care este considerata a fi pentru acestia adevarata data a acelui inscris.
Art. 1182 Cod civil prevede conditiile de incheiere a unui contract . De asemenea, tot Codul civil enumera limitativ urmatoarele criterii, in functie de care se poate stabili data certa a oricarui inscris sub semnatura privata, anume prin:
a) infatisarea inscrisului, in orice scop, la o institutie publica, situatie in care acel inscris dobandeste ca data certa data prezentarii lui la institutia respectiva;
b) inregistrarea inscrisului intr-un registru public anume destinat (de exemplu, registrele existente la instantele judecatoresti sau cele de intrare-iesire de la alte organe de stat etc.), caz in care acel inscris dobandeste ca data certa data inregistrarii;
c) mentionarea inscrisului in cuprinsul unui act sau document oficial intocmit de o persoana indeplinind o functie publica, daca a fost facuta in asa fel incat inscrisul respectiv va avea ca data certa data actului sau documentului continand mentiunea privitoare la existenta sau continutul sau;
d) incetarea din viata a oricareia dintre persoanele semnatare ale inscrisului, situatie in care inscrisul respectiv va avea ca data certa data la care s-a produs decesul semnatarului;
e) intocmirea de catre notarul public, la cerere, a unei incheieri speciale prin care se atribuie data certa unui anume inscris, caz in care acel inscris primeste ca data certa data stabilita prin aceasta incheiere .
Exista insa si alte imprejurari prin referire la care s-ar putea stabili data certa a unui inscris, ca, de exemplu, survenirea unei maladii care produce paralizarea totala a mainilor unuia dintre semnatarii acelui inscris; o atare imprejurare creeaza o puternica prezumtie ca la data declansarii paraliziei inscrisul respectiv fusese deja intocmit. Principalul efect al datei certe este ca, din momentul stabilirii ei, inscrisul respectiv dobandeste opozabilitate fata de terti. Prin terti, in acest context, se desemneaza numai persoanele care au dobandit drepturi de la partile contractului si care pot fi prejudiciate prin eventuala schimbare a datei reale a actului respectiv, in aceasta categorie de persoane nu se includ succesorii universali si cu titlu universal, ei substituindu-se in drepturile si obligatiile autorului lor; fac exceptie mostenitorii rezervatari, dar numai in masura in care le este atinsa rezerva, prin acte cu titlu gratuit; in aceasta materie regula este ca au calitatea de terti numai dobanditorii de drepturi cu titlu particular, ca, de exemplu, cumparatorul, legatarul etc. in ipoteza vanzarii lucrului inchiriat, cumparatorului nu ii sunt opozabile decat contractele de inchiriere consimtite de vanzator, care au data certa anterioara vanzarii. Au calitatea de terti si creditorii partilor, ori de cate ori ei invoca drepturi proprii.
Fata de dispozitiile legale mentionate - a caror necunoastere nu poate fi invocata - rezulta, in mod evident, ca motivele retinute in hotarare nu se circumscriu niciunui caz de lipsa a datei certe a inscrisului - contract de inchiriere .
Contractul de inchiriere a dobandit data certa la momentul inregistrarii sale intr-un registru public, in speta la data formularii, de catre SC ``X`` SA, a cererii de notare a promisiunii in cartea funciara, a imobilelor (anul 2012). De asemenea, contractul a fost legalizat la biroul notarului public, la data de 17.02.2012.
Din observarea probelor produse de ``X`` SRL, in privinta exclusiva a conditiei prevazute la lit. d) din art. 131 al Legii nr. 85/2014, instanta retine ca neinscrierea promisiunii in cartea funciara a bunurilor s-a datorat in totalitate refuzului ``Y`` SRL de a-si exprima acordul, prin reprezentantul sau statutar, fapt ce transfera culpa in sarcina debitoarei-falite.
Or, in circumstantele aratate si dovedite, debitoarea din cauza nu se poate prevala, in aparare, de propria-si culpa.
Fata de toate considerentele mai sus-expuse, apelanta solicita instantei de apel reaprecierea tuturor probelor administrate, urmand a se dispune, in consecinta, schimbarea in tot a hotararii tribunalului, admiterea cererii si obligarea Consortiului de Lichidatori al ``Y`` SRL la incheierea contractului de vanzare-cumparare, in forma autentica, cu privire a bunurile mentionate in actiune .
In temeiul art. 453 alin. 1) C.proc.civ., precum si al principiului culpei procesuale, debitoarea este obligata la suportarea cheltuielilor ocazionate de prezentul litigiu.
Lichidatorul a formulat intampinare la apelul formulat de reclamanta SC ``X`` SRL solicitand respingerea apelului.
Examinand sentinta atacata, prin prisma criticilor formulate, in raport de actele si lucrarile dosarului si de dispozitiile legale aplicabile, Curtea apreciaza ca apelul este nefondat, tribunalul stabilind corect situatia de fapt si aplicand judicios dispozitiile legale relevante, potrivit considerentelor ce urmeaza:
Apelanta a criticat in cauza modul de aplicare a dispozitiilor art. 131 din Legea nr. 85/2014, prima instanta neluand in considerare ca dispozitiile de specialitate sunt cele ale contractului de inchiriere, prioritare fiind clauzele contractului de inchiriere in raport cu dispozitiile legii insolventei, prin prisma adaptarii acestora la situatia particulara a partilor.
Curtea apreciaza ca aceste aparari nu pot fi primite, intrucat principiile fundamentale ale dreptului contractelor pot fi incalcate cu scopul de a asigura mijloacele veritabile de redresare a debitorului insolvent, procedura insolventei prevazand reguli clare, stricte in situatiile in care averea debitorului este diminuata astfel incat sa se evite agravarea situatiei acestuia, concomitent cu neafectarea intereselor celorlalti creditori.
Este de subliniat ca reclamanta si-a intemeiat cererea de chemare in judecata pe dispozitiile art. 131 din Legea nr. 85/2014, astfel incat a solicitat expres aplicarea acestor dispozitii legale. Or, pe aceasta cale nu pot fi invocate clauze din contractul partilor care sunt in contradictie cu procedura insolventei sau prevad alte conditii decat cele prevazute de art. 131 din Legea nr. 85/2014.
Criticile care fac referire la conditia prev. de art. 131 alin. 1 lit. a) din Legea nr. 85/2014 nu vor fi analizate, intrucat prima instanta nu si-a intemeiat solutia pe neindeplinirea acestei conditii, ci doar a celor prevazute de art. 131 alin. 1 lit. b) si d).
In ce priveste conditia prevazuta de art. 131 alin. 1 lit. b) din lege, apelanta aduce in discutie operatiunea inchirierii si relatiile anterioare dintre parti, cu accent pe valoarea contabila de la data inchirierii, aspecte care genereaza inaplicabilitatea dispozitiilor legale mentionate. Curtea nu impartaseste aceasta opinie motivat de faptul ca luarea in considerare a conventiei partilor are drept consecinta eludarea dispozitiilor legale si retine ca prin astfel de clauze nu pot fi inlaturate de la aplicare dispozitiile respective, cu atat mai mult cu cat au fost invocate ca temei al cererii de chemare in judecata .
Operatiunea inchirierii nu are nici un efect asupra promisiunii de vanzare cumparare, in cauza de fata, atat practicianul in insolventa cat si administratorul special al debitoarei semnaland aspecte care pun sub semnul intrebarii chiar executarea cu buna credinta a obligatiilor contractuale in ce priveste plata chiriei lunare, cat si modalitatea in care a fost incheiat actul aditional din 12.04.2010 prin care se prevad conditii deosebit de dezavantajoase pentru debitoarea SC ``Y`` SRL. Ca atare, dispozitia din actul aditional precizat prin care se prevede optiunea reclamantei apelante de a cumpara imobilele din contract la o valoare care nu va depasi 20% din valoarea contabila a bunurilor la data incheierii contractului de inchiriere - 1.04.2010 - nu are forta derogatorie astfel incat sa lipseasca de eficienta dispozitiile art. 131 alin. 1 lit. b) din Legea nr. 85/2014.
Nici criticile privind lipsa culpei in neindeplinirea conditiei prev. de art. 131 alin. 1 lit.
d) nu pot fi primite, intrucat impedimentul de notare in carte funciara a promisiunii de
vanzare-cumparare a fost generat de comportamentul reclamantei care nu a procedat de indata la inscrierea in cartea funciara - chiar la data incheierii conventiei care atesta promisiunea de vanzare-cumparare. Mult mai tarziu, la un interval de doi ani de la incheierea conventiei, reclamanta a efectuat demersuri pentru notarea promisiunii de vanzare-cumparare intampinand opozitia creditorului ipotecar al debitoarei. Or, obligatia notarii in Cartea funciara a promisiunii de vanzare-cumparare indeplineste conditia publicitatii si naste opozabilitatea fata de terti, chiar de la momentul intervenirii acestei promisiuni. Dreptul de ipoteca a fost inscris la 8.09.2010, prin urmare, la momentul incheierii promisiunii de vanzare-cumparare - 12.04.2010 - nu exista nici un impediment pentru notare in cartea funciara a imobilelor. Pe de alta parte, nu se poate imputa culpa celui ce a indeplinit conditiile de publicitate cu privire la dreptul sau de ipoteca si care are tot interesul de a isi valorifica drepturile de creanta, in contextul in care inscrierea promisiunii de vanzare-cumparare a fost solicitata cu o data anterioara si era de natura a afecta drepturile creditorului ipotecar. Toate acestea trebuie privite in contextul in care administratorul statutar al debitoarei - creditor ipotecar - a facut aparari ample prin care a invocat ca nu a avut cunostinta nici un moment de existenta actului aditional in care s-a consemnat promisiunea de vanzare-cumparare.
Pentru motivele expuse si retinand ca prima instanta a stabilit corect situatia de fapt si a aplicat judicios dispozitiile legale relevante, Curtea, in temeiul dispozitiilor art. 480 C.proc.civ., a respins apelul pastrand sentinta apelata.
Aspecte practice privind Cercetarea disciplinara a salariatilor Sursa: MCP Cabinet avocati
Valoarea Tichetelor de masa in anul 2024 Sursa: MCP Cabinet avocati
Valoarea Tichetelor cadou in anul 2024 Sursa: MCP Cabinet avocati
OUG 127/2023 pentru modificarea si completarea unor acte normative, prorogarea unor termene, precum si unele masuri bugetare Ordonanta de urgenta 127/2023 pentru modificarea si completarea unor acte normative, prorogarea unor ...
OUG 128/2023 pentru unele masuri referitoare la salarizarea personalului din invatamant si alte sectoare de activitate bugetara Ordonanta de urgenta 128/2023 pentru unele masuri referitoare la salarizarea personalului din invata ...
Legea 414/2023 privind desfasurarea actiunilor in reprezentare pentru protectia intereselor colective ale consumatorilor Legea nr. 414/2023 privind desfasurarea actiunilor in reprezentare pentru protectia intereselor cole ...