Conversiunea unui act de vanzare- cumparare lovit de nulitate absoluta. Conditii

In alte cuvinte, in cazul conversiunii, manifestarea de vointa este calificata ca echivalenta unui anumit act juridic, chiar daca nu este valabila ca alt act juridic.

In doctrina s-a definit fundamentul conversiunii, aratandu-se ca aceasta este ceruta si impusa de conceptia asupra nulitatii, in sensul ca nulitatea, fiind indreptata impotriva efectelor care contravin scopului legii, urmeaza ca toate efectele ce nu contravin legii sa fie mentinute si deci trebuie sa se admita solutia ca, in locul actului nul, isi va produce efectele alt act juridic, valabil.

Ori, in speta, nu poate fi vorba de salvarea si protejarea unor efecte si interese legitime, in conditiile in care prin Decizia civila nr.1115/13.11.2008 a Curtii de Apel Timisoara, prin care s-a constatat nulitatea absoluta a actului de vanzare-cumparare incheiat de recurenta, s-a retinut ca, in principiu, frauda este o cauza de nulitate fie ca este frauda la lege, fie ca se refera la interesele unor terti, iar in aceasta situatie, prin sanctiunea nulitatii absolute, este ocrotita terta persoana in frauda careia a fost incheiat actul .

(Tribunalul Arad,sectia civila, decizia civila nr. 455 R /02 aprilie 2012,dosar nr. 1226/250/2009*)

Prin Sentinta civila nr.1162/30.11.2011, pronuntata in dosar nr.1226/250/2009*, Judecatoria Lipova a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei V. M. si de asemenea actiunea paratei reclamanta reconventionala V. F., impotriva reclamantului parat reconventional C. I., a paratilor V. M., SC C. C. SRL ARAD, SC G. P. SRL ARAD si SC C. M. SRL CARANSEBES privind conversia contractului de vanzare-cumparare in promisiuni de vanzare-cumparare si obligarea paratilor la incheierea unui contract de vanzare-cumparare cu privire la imobilul situat in Sambateni nr. 414/A inscris in CF nr. 300102 Paulis nr. top.91/2.

A respins si cererile privind partajarea imobilului, pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare si efectuarea cuvenitelor mentiuni in cartea funciara.

In ceea ce priveste cererea subsidiara cu privire la pretentii si constatarea dreptului de retentie, instanta nu s-a pronuntat asupra ei intrucat a facut obiectul unei precizari de actiune care a fost disjunsa si face obiectul unei judecati in alt dosar.

Nu au fost acordate cheltuieli de judecata .

Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de fond a retinut in fapt ca, prin sentinta civila nr. 121/12.02.2008, s-a admis in parte actiunea civila exercitata de catre reclamantul C. I. impotriva paratilor V. M., N. D., SC C. C. SRL Arad, SC G. P. SRL Arad, SC C. M. SRL Caransebes si V. F..

S-a constatat nulitatea absoluta a certificatului de mostenitor nr.71/2.08.2001 eliberat de Biroul notarial Toader Constantin cu privire la compunerea masei succesorale a defunctilor S. T. si S. V.

S-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 7411/2001,4755/2002, 377/28.01.2006 si a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2987/2004 eliberat de Biroul Notarial Adrian Vlai, incheiate intre V. M. si SC C. C. SRL, incheiat intre SC C. C. SRL Avrig si SC G. P. SRL Arad, incheiat intre SC G. P. SRL Arad si SC C. M. SRL Caransebes si cel incheiat intre SC C. M. SRL Caransebes si parata V. F.

S-a dispus rectificarea CF nr. 35609 Sambateni si CF nr. 3637 Sambateni si anularea incheierilor de carte funciara cu privire la dezbaterea succesorala, dezmembrare si iesire din indiviziune si vanzarile antementionate si restabilirea situatiei anterioare.

S-a constatat ca reclamantul C. I. si parata V. M. sunt coproprietari cu titlu de bun comun asupra imobilului cu numarul administrativ 414/A inscris in CF nr. 3509 Sambateni cu nr. top. 91/2 si s-a dispus efectuarea cuvenitelor mentiuni in cartea funciara.

S-a dezmembrat intregul imobil inscris in CF nr. 3509 Sambateni cu nr. top. 91/2, iar imobilul cu nr. top 91/1 compus din casa cu nr. 414 si terenul aferent in suprafata de 250 m.p. a fost atribuit reclamantilor S. T. si V. ca bun comun, iar imobilul cu nr. top. 91/2 compus din casa cu nr. 414/A si terenul aferent in suprafata de 250 m.p. a fost atribuit reclamantului reconventional C. I.si sotiei sale C. M. ca bun comun.

Prin sentinta civila nr. 273/22.01.1985 a Judecatoriei Arad, s-a desfacut casatoria dintre C. I. si C. M., iar prin sentinta civila nr. 6941/1985 a Judecatoriei Arad s-au impartit bunurile comune ale partilor.

In urma decesului reclamantului C. I., S. T. si S. V., numitele N. D. si V. M. au dezbatut mostenirea dupa parintii lor obtinand certificatul de mostenitor nr. 71/02.08.2001.

In masa succesorala a fost cuprins imobilul inscris in CF nr. 3509 Sambateni, cu nr. top. 91 compus din casele cu nr. 414/A si nr. 414/B cu anexele si terenul aferent, dar printr-o hotarare judecatoreasca irevocabila imobilul reprezentand casa cu nr. 414/A a fost atribuit in proprietatea lui C. I. si fostei sale sotii V. M.

Dupa obtinerea certificatului de mostenitor, prin actul de dezmembrare si iesire din indiviziune din data de 6 august 2001, V.M. si N. D. au parcelat imobilul, iar parcela cu nr. top. 91/2 compusa din casa cu nr. 414/B si terenul aferent a fost atribuita paratei V. M., fiind inscrisa in CF nr. 3637 Sambateni.

Atat N. D., cat si V. M., au ascuns notarului ca imobilul in cauza era deja dezmembrat, iar imobilul cu nr. top. nou 91/2 era la momentul dezbaterii succesiunii proprietatea exclusiva, ca bun comun, a numitului C. I. si fostei sale sotii V.M.

V. M., in calitate de proprietara tabulara, la data de 22 octombrie 2001, a vandut imobilul catre SC C.C. SRL Arad, care, apoi, l-a instrainat catre SC G. Prod SRL Arad, care la randul ei l-a instrainat catre SC C. M. SRL Caransebes, ulterior, prin contractul autentic nr. 377/2004, SC C. M. SRL Caransebes a vandut imobilul catre reclamanta din prezentul dosar V. F..

Inainte de incheierea ultimelor doua contracte de vanzare-cumparare, numitul C. I., paratul din prezentul dosar, a notat procesul in CF nr. 3637 Sambateni in data de 4.02.2003.

Contractul de vanzare-cumparare in care a fost parte si reclamanta V. F. a fost declarat nul, retinandu-se ca principiul fortei probante a inscrierilor din cartea funciara nu poate fi invocat de catre dobanditorul de rea-credinta. Reclamanta a fost de rea-credinta atunci cand a cumparat imobilul netinand cont de faptul ca asupra acestuia era notat proces in cartea funciara.

Prin Sentinta civila nr. 131/2010, definitiva si irevocabila, s-a dispus evacuarea numitei V. F. din imobilul situat in Sambateni nr. 414/A, inscris in CF nr. 300102 Paulis cu nr. top. 91/2.

Prin prezenta actiune, reclamanta V.F. a solicitat ca actele de vanzare-cumparare declarate nule sa fie convertite in promisiuni de vanzare-cumparare, iar in baza lor sa fie obligati paratii sa incheie contract de vanzare-cumparare pentru imobilul situat in Sambateni nr. 414/A, inscris in CF nr. 300102 Paulis cu nr. top. 91/2, in caz contrar hotararea sa tina loc de act autentic translativ de proprietate .

Fata de aceste imprejurari, aprecierile instantei de fond au fost in sensul ca actiunea reclamantei nu poate fi admisa, in primul rand prin prisma faptului ca ,, nimeni nu isi poate invoca propria culpa pentru obtinerea unui drept``.

In cazul de fata, reclamanta a fost in culpa, incheind cu rea-credinta contractul de vanzare-cumparare, cu toate ca asupra imobilului era notat proces in cartea funciara, iar prin incheierea contractului de cumparare a imobilului, in conditiile notarii procesului in CF, aceasta si-a asumat riscul pierderii bunului.

Pe de alta parte, s-a constatat ca, in dreptul romanesc, la data promovarii actiunii, conversiunea actului juridic era reglementata de catre art. 1772 C. civ., care prevedea ca ,,actul care nu poate fi autentic din cauza necompetentei sau incapacitatii functionarului sau din lipsa de forma, este valabil ca scriptul sub semnatura privata, daca s-a iscalit de partile contractante``, aceasta conversiune a actului juridic numindu-se totodata si conversiune formala.

In aprecierea instantei de fond, este evident ca actelor la care face referire reclamanta nu le sunt aplicabile aceste prevederi.

De altfel, s-a mai observat ca reclamanta nu a invocat acest temei de drept, ci dispozitiile art. 948 si urm. C. civ., care privesc conditiile de valabilitate a conventiilor.

Conversiunea substantiala a actului juridic, pana la intrarea in vigoare a Noului Cod Civil, a fost doar creatia practicii judiciare, cel mai cunoscut caz fiind cel al transformarii promisiunii sinalagmatice de vanzare-cumparare incheiata printr-un inscris sub semnatura privata in contract autentic in baza unei hotarari judecatoresti.

In cazul de fata insa, instanta a considerat ca desi aceste aspecte nu sunt aplicabile, se poate totusi dispune conversiunea actului juridic doar atunci cand actul rezultat din conversiune este si trebuie sa fie diferit de acela care a fost sanctionat cu nulitatea, diferenta care se poate manifesta cat priveste forma, efectele, drepturile si obligatiile partilor, dar nu cat priveste partile insasi.

Chiar daca reclamanta si-a redus pretentiile la E� din imobil, acesta nu poate fi considerata o modificare a actiunii in lumina art. 132 al. 2 C. pr.civ., intrucat in cazul de fata se solicita conversia unui act juridic declarat nul, intr-o promisiune de vanzare-cumparare care apoi sa fie transformata de catre instanta intr-un act autentic de vanzare-cumparare identic cu cel declarat nul, iar in acest fel, s-ar incalca principiul stabilitatii actelor juridice in cazul in care acestea sunt constituite din hotarari judecatoresti irevocabile.

In ceea ce priveste calitatea procesuala pasiva a paratei V. M., instanta a concluzionat ca aceasta are calitate pasiva, fiind si ea proprietara a bunului care face obiectul procesului chiar daca nu a avut relatii contractuale directe cu reclamanta.

Fata de cele retinute, instanta a respins actiunea reclamantei privind conversia contractului de vanzare-cumparare in promisiuni de vanzare-cumparare si obligarea paratilor la incheierea unui contract de vanzare-cumparare cu privire la imobilul situat in Sambateni nr. 414/A inscris in CF nr. 300102 Paulis nr. top.91/2.

Ca o consecinta a respingerii acestui capat de cerere, s-au respins si cererile privind partajarea imobilului, pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare si efectuarea cuvenitelor mentiuni in cartea funciara.

De altfel, prima instanta a mai precizat ca nu se poate cere obligarea paratilor sa incheie contractul de vanzare-cumparare pentru cota de E� dintr-un imobil cu atat mai mult cu cat acesta este proprietatea comuna a doi soti si nu s-a solutionat partajul.

Impotriva solutiei a declarat recurs, in termen legal si motivat, parata reclamanta reconventional V. F., solicitand instantei de control judiciar modificarea in tot a sentintei atacate in sensul admiterii actiunii, cu cheltuieli de judecata in ambele instante.

In dezvoltarea motivelor, reiterand starea de fapt, recurenta sustine ca solutia pronuntata este netemeinica si nelegala, instanta de fond in mod eronat retinand ca principiul conversiunii nu poate fi aplicat in cazul de fata atat timp cat ``indiferent daca reclamanta si-a redus pretentiile la 1/2 din imobil, aceasta nu poate fi considerata o modificare a actiunii in lumina art. 132 alin.2 C.pr.civ``.

Prin urmare, in baza ``principiul stabilitatii actelor juridice``, instanta in mod gresit ar fi respins cererea, motivata in drept nu doar pe dispozitiile art. 948 C.civ., cum s-a constatat in considerentele sentintei, ci si pe dispozitiile art. 1073, art.1077 si urm. C.civ. si Legea nr.7/1996, indicate prin precizarea depusa la termenul de judecata din 21.04.2010.

Asadar, in primul rand, sustine ca dispozitiile art.132 alin.2 C.pr.civ. nu sunt incidente in cauza dedusa judecatii, pentru ca aici nu este vorba despre modificarea actiunii, ci despre modificarea manifestarii de vointa concretizata in contractul de vanzare-cumparare anulat, deoarece s-a vandut un imobil in cota de 1/1, desi vanzatoarea avea doar cota de E�, astfel ca aceasta manifestarea de vointa era valida in ipoteza in care obiectul contractului era cota de E�.

Or, prin actiunea promovata, recurenta a solicitat constatarea valabilitatii actului initial de vanzare-cumparare si al actelor subsecvente acestuia, ca promisiuni de vanzare-cumparare, avand ca obiect cota de E� din imobil.

Apreciaza ca aceasta este solutia corecta si echitabila in cazul de fata, in raport de considerentele instantei de fond conform carora ``instanta poate dispune conversiunea actului juridic doar atunci cand actul rezultat din conversiune este si trebuie sa fie diferit de acela care a fost sanctionat cu nulitatea, diferenta care se poate manifesta cat priveste forma, efectele, drepturile si obligatiile partilor, dar nu cat priveste partile insusi.``

Pe de alta parte, sustine ca desi prima instanta si-a intemeiat convingerea, printre altele, pe motivul ca reclamanta si-a invocat propria culpa, intrucat a cumparat un imobil in conditiile in care procesul a fost notat in CF, aceasta constatare este irelevanta in analizarea cauzei de nulitate a contractelor de vanzare-cumparare a caror conversiune a fost solicitata, cauza primordiala a anularii fiind, in opinia sa, materializarea culpei paratei V. M., care a ascuns notarului, cu ocazia dezbaterii succesiunii dupa S. T. si S. V., ca imobilul cu nr.top.91/2 era proprietate comuna, cum se retine totodata in cuprinsul Sentintei civile nr.121/2008 a Judecatoriei Lipova si totodata in cel al Deciziei civile nr.229/A/2008 a Tribunalului Arad.

Pe cale de consecinta, afirma ca reclamanta a acceptat sa cumpere imobilul, in situatia in care, in prealabil, inainte de notarea procesului, a achitat un avans din pretul total si, la prezentarea in fata notarului pentru a incheia contractul, acesta a asigurat-o ca nu va intampina probleme, avand in vedere ca celalalt coproprietar nu a avut intabulata cota de E�.

Fata de aceste imprejurari, sustine ca admiterea actiunii ar fi o solutie perfect legala si in deplina concordanta cu principiul echitatii, in conditiile in care, dupa cum chiar parata recunoaste la interogatoriu, aceasta a beneficiat de pe urma vanzarii si dispune in continuare de cota de E� din imobil, in timp ce recurenta a ramas si fara bani si fara imobil.

Prin concluziile scrise depuse la dosar cu ocazia amanarii de pronuntare, intimatii C. I. si V. M. au solicitat respingerea recursului ca nefondat si mentinerea sentintei atacate ca temeinica si legala, cu cheltuieli de judecata .

In motivare arata, referitor la cadrul procesual stabilit de recurenta, ca s-ar impune in primul rand analizarea calitatii procesuale pasive a celor doi intimati, atat timp cat intre acestia si recurenta nu exista vreun raport juridic, aceasta din urma cumparand imobilul de la un tert subdobanditor.

Ca atare, apreciaza ca aceasta calitate procesuala nu le apartine, recurenta avand un raport juridic clar determinat de contractul de vanzare-cumparare incheiat cu tertul subdobanditor, care este tinut sa garanteze sub orice forma si conditie cumparatorul, respectiv pe recurenta care, din punct de vedere strict procedural, a chemat in judecata intimatii fara ca ei sa fie chemati in garantie de catre tertii subdobanditori, respectiv societatile comerciale ce au instrainat succesiv imobilul in cauza.

Mai mult, sub acest aspect al calitatii procesuale pasive, chiar din perspectiva reconversiei actului juridic, considera ca se impune constatarea lipsei calitatii procesuale pasive a intimatilor, atat timp cat se solicita reconversia unui act juridic la care acestia nu au fost parte .

Pe fondul cauzei, considera ca invocarea principiului reconversiei actului juridic ca este fara suport legal si logic.

Astfel, un prim aspect extrem de important, retinut si de instanta in motivarea sentintei atacate este, in aprecierea intimatilor, acela al circumstantei conform careia recurenta a fost parte in procesul solutionat definitiv si irevocabil de anularea a contractelor succesive de vanzare-cumparare a imobilului, astfel ajungandu-se ca printr-o hotarare judecatoreasca irevocabila sa fie anulat si contractul de dobandire al recurentei.

In aceste conditii, pe de-o parte, arata ca recurenta nu a invocat la acel moment vreun drept sau vreo intentie de reconversie a actului juridic al carei nulitate absoluta s-a constatat irevocabil, iar invocand acum aceste alegatii, s-ar aduce atingere puterii de lucru judecat.

Pe de alta parte, adauga ca, la momentul la care recurenta a dobandit imobilul, aceasta si-a asumat riscurile desfiintarii ulterioare a titlului sau, de vreme ce a fost notat, la acel moment, procesul intentat de C. I., avand ca obiect constatarea nulitatii contractelor de vanzare-cumparare, iar recurenta a inteles sa dobandeasca imobilul si in aceste conditii, neputand invoca astfel buna credinta la dobandirea imobilului sau eroarea comuna.

Asadar, sustine ca in mod corect, raportat la cele mentionate, prima instanta a considerat ca prin eventuala admitere a actiunii s-ar aduce o grava atingere stabilitatii actelor juridice, atat timp cat in cartea funciara exista aceasta notare a litigiului.

Analizand aplicabilitatea principiului reconversiei actului juridic in speta de fata, intimatii sustin ca, in primul rand, acest principiu nu poate fi aplicat pe fondul sau, dat fiind ca actul a carei reconversie se solicita a se constata este un act lovit de nulitate sub aspectul obiectului sau - fiind instrainat lucrul altuia - bazandu-se pe un titlu nelegal certificatul de mostenitor ce a cuprins in masa succesorala bunuri straine de succesiune, acest principiu fiind aplicat acelor acte ce mai pot produce efecte imbracand o alta forma ceea ce nu este cazul in speta, iar pe de alta parte, deoarece invocarea de catre recurenta a consacrarii acestui principiu de catre noul Cod Civil nu intereseaza litigiul dedus judecatii, avand in vedere ca acest litigiu este guvernat de dispozitiile vechiului Cod Civil.

Pentru aceste motive, solicita respingerea recursului.

Analizand recursul prin prisma dispozitiilor art. 304 si art. 3041 Cod procedura civila, instanta a apreciat ca acesta este neintemeiat, pentru urmatoarele considerente:

Prin conversiunea actului juridic se intelege considerarea manifestarii de vointa in sensul in care reprezinta un act juridic valabil, iar nu numai in sensul in care reprezinta un act juridic lovit de nulitate. In alte cuvinte, in cazul conversiunii, manifestarea de vointa este calificata ca echivalenta unui anumit act juridic, chiar daca nu este valabila ca alt act juridic.

In doctrina s-a definit fundamentul conversiunii, aratandu-se ca aceasta este ceruta si impusa de conceptia asupra nulitatii, in sensul ca nulitatea, fiind indreptata impotriva efectelor care contravin scopului legii, urmeaza ca toate efectele ce nu contravin legii sa fie mentinute si deci trebuie sa se admita solutia ca, in locul actului nul, isi va produce efectele alt act juridic, valabil.

Ori, in speta, nu poate fi vorba de salvarea si protejarea unor efecte si interese legitime, in conditiile in care prin Decizia civila nr.1115/13.11.2008 a Curtii de Apel Timisoara, prin care s-a constatat nulitatea absoluta a actului de vanzare-cumparare incheiat de recurenta, s-a retinut ca, in principiu, frauda este o cauza de nulitate fie ca este frauda la lege, fie ca se refera la interesele unor terti, iar in aceasta situatie, prin sanctiunea nulitatii absolute, este ocrotita terta persoana in frauda careia a fost incheiat actul .

Ca urmare principiul fortei probante a inscrierii de carte funciara, nu poate fi invocat de dobanditorul de rea credinta, in speta de catre paratele recurente.

Este adevarat ca in sistemul de publicitate imobiliara inscrierea prevazuta de Decretul - Lege nr. 115/1938, este constitutiva de drepturi insa in situatia in care inscrierile din cartea funciara nu corespund realitatii in sensul ca in cartea funciara nu au fost operate modificarile stabilite prin hotarari judecatoresti irevocabile, nu se poate aplica acest principiu in conditiile in care paratele recurente au fost de rea credinta, iar art. 712 din Codul civil, prevede ca ``beneficiul transcrierii inceteaza daca a fost dobandit prin viclenie``.

Reclamantul, invocand faptul ca prin emiterea certificatului de mostenitor si incheierea actelor de vanzare-cumparare i-au fost fraudate interesele (fiindu-i practic negat dreptul de proprietate asupra imobilului dobandit prin hotarare judecatoreasca irevocabila), este in drept sa invoce nulitatea actului, caci frauda, eludand norme imperative, vatama indirect si ordinea publica.

In mod corect a retinut prima instanta ca admiterea actiunii reclamantei ar insemna ca instanta sa valideze un act de vanzare-cumparare a carei nulitate absoluta a fost constatata irevocabil - ori acest lucru este inadmisibil.

Pe de alta parte, una dintre conditiile care trebuie intrunite cumulativ pentru a opera conversia actului juridic este aceea ca manifestarea sa fie favorabila conversiunii, adica din aceasta manifestare sa nu rezulte inadmisibilitatea conversiunii.

Ori, in conditiile in care intimata s-a opus admiterii actiunii, instanta a apreciat ca nicidecum conversia nu poate opera in speta. In caz contrar, ar fi negat insasi scopul pentru care s-au admis in doctrina si practica judiciara aplicatiile conversiunii, respectiv acela ca manifestarea de vointa a partilor trebuie sa prezinte, in limitele legii, eficienta maxima posibila pentru realizarea scopului urmarit de acestea.

Prin urmare, sustinerile reclamantei, concretizate in motivele de recurs, in sensul ca este posibila conversiunea in speta, se apreciaza a fi total neintemeiate.

Constatand in consecinta ca sentinta atacata este legala si temeinica, in baza art.312 alin.1 C.pr.civ., tribunalul a respins recursul ca neintemeiat.