Contract de vanzare-cumparare monument istoric. Drept de preemtiune. Exercitarea dreptului in conditiile legii 422/2001

Daca autoritatea publica locala isi exprima acordul cu privire la cumpararea imobilului la pretul stabilit, dar nu consemneaza in termen de 15 zile pretul la dispozitia cumparatorului, dreptul sau de preemtiune se stinge prin neexercitarea lui in termenul prevazut de legiuitor.

___________

Prin sentinta nr. 718 din 2 noiembrie 2010, Tribunalul Caras Severin, Sectia comerciala si de contencios administrativ, a respins actiunea formulata de reclamantul Orasul Baile Herculane - prin Consiliul Local si prin Primar in contra paratilor SC H. SA si SC C.C. SRL.

Prin actiunea promovata, reclamantul a solicitat sa se constate prin sentinta nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 469 din 2 martie 2010 incheiat intre parati avand ca obiect imobilele evidentiate in C.F. nr. 30018 Baile Herculane motivat de faptul ca acestea sunt calificate monument istoric si, desi la alin. (4) din contract s-a stipulat ca procedura de preemtiune a fost respectata, aceasta nu s-a indeplinit, fiind incalcat art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001.

Judecatorul fondului a retinut ca actiunea este admisibila in raport de art. 111 C. proc. civ. si ca reclamantul are calitate procesual activa, fiind respinse exceptiile cu acest obiect, cum de altfel, a fost respinsa si exceptia lipsei de interes, deoarece conform art. 4 alin. (8) din Legea nr. 422/2001 dreptul de preemtiune se transfera autoritatilor publice locale in cazul in care Ministerul Culturii si Cultelor sau serviciile publice deconcentrate nu-si exercita acest drept, aspect realizat in speta prin adresa nr. 431 din 3 septembrie 2009.

In speta, societatea vanzatoare SC H. SA Baile Herculane a comunicat reclamantului la 28 septembrie 2009 oferta de vanzare a Pavilionului nr. 12 si pretul de 404.504 lei, inregistrata de reclamant in aceeasi zi.

Reprezentantii Primariei s-au prezentat si la incheierea contractului de vanzare - cumparare recunoscand ca nu fac dovada resurselor materiale pentru cumpararea imobilului, sens in care s-a incheiat procesul verbal autentificat de notar.

Retinand ca in lipsa unor prevederi speciale, oferta de vanzare urmeaza regulile dreptului comun, judecatorul fondului constatand ca titularul dreptului de preemtiune nu a oferit niciun alt pret ci s-a pozitionat intr-o atitudine de tergiversare a finalizarii operatiunii juridice, a respins actiunea .

Curtea de Apel Timisoara, prin decizia nr. 186 din 22 septembrie 2011, a admis apelul declarat de reclamantul Orasul Baile Herculane impotriva sentintei pe care a schimbat-o in tot si, pe fond, a admis actiunea si a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare. (a��)

Criticile apelantei - reclamante cu privire la nerespectarea dreptului de preemtiune reglementat de Legea nr. 422/2001 au fost apreciate ca intemeiate de instanta de apel.

Astfel, instanta de apel a constatat ca judecatorul fondului a stabilit o situatie de fapt contrara inscrisurilor de la dosar si a facut o gresita interpretare a legii incidente in cauza.

Procesul verbal a fost autentificat la o data anterioara incheierii contractului, la 20 februarie 2010, iar in cuprinsul acestuia nu se face vorbire de prezenta reclamantului. Prin adresa din 12 august 2010, reclamantul nu a renuntat la achizitionarea imobilului, in cuprinsul acesteia facandu-se referire la rectificarea bugetara, iar o rectificare bugetara in sensul de a nu finanta la momentul respectiv achizitionarea imobilului nu echivaleaza cu exprimarea expresa a vointei de a renunta la drept .

Instanta de apel a apreciat ca irelevanta mentinerea ofertei timp de 6 luni cat timp reclamantul cu cateva zile anterior incheierii contractului a solicitat documente cu privire la pretul de vanzare si o completare a raportului de expertiza, partile ramanand in faza de schimb a documentatiilor.

Cum reclamantul nu a renuntat expres la dreptul de preemtiune pe care l-a notat in cartea funciara, contractul de vanzare - cumparare s-a incheiat cu incalcarea art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001, dreptul de preemtiune fiind exercitat in termenul prevazut de art. 4 alin. (7) si (8) din lege.(a��)

In contra acestei decizii au declarat recurs paratii (a��) SC C.C. SRL Baile(a��)

Recursul declarat de parata SC C.C. SRL este fondat.

Recurenta parata a criticat decizia atacata pentru situatia de nelegalitate prevazuta de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. invocand in temeiul acesteia urmatoarele critici de nelegalitate:

- actiunea reclamantului este lipsita de interes, deoarece acesta a renuntat expres, prin hotarare, la achizitionarea imobilului in discutie, exceptia lipsei de interes fiind o exceptie de fond, absoluta si preremtorie; daca ar fi avut interes nu i-ar fi aprobat efectuarea lucrarilor de constructie prin emiterea autorizatiei de construire nr. 3 din 30 august 2010;

- prevederile art. 4 din Legea nr. 422/2001 au fost respectate: oferta de cumparare adresata Statului Roman prin Ministerul Culturii a fost acceptata prin delegare de Consiliul Local al Orasului Baile Herculane, pretul comunicat fiind acceptat prin Hotararea Consiliului Local din 11 septembrie 2009, hotarare prin care au fost mandatate persoanele care sa semneze contractul, fiind insusit raportul de evaluare prin Hotararea Consiliului Local nr.78 din 7 septembrie 2009. Intrucat in bugetul de venituri si cheltuieli pe anul 2009 nu era prevazut o suma cu titlul de pret, s-a dispus rectificarea bugetului, rectificare care nu a mai avut loc.

- gresit instanta de apel nu a tinut cont ca prin chiar Legea nr. 422/2001 s-au prevazut termene pentru exercitarea dreptului de preemtiune si ca nu s-au prevazut surse la buget pentru achizitionare. S-au prevazut surse financiare in bugetul pe anul 2010 dar si acest buget a fost rectificat in favoarea blocului de locuinte ANL.

Prin intampinarea depusa la dosar intimatul - reclamant Orasul Baile Herculane a solicitat respingerea recursurilor aratand ca la incheierea contractului de vanzare - cumparare nr. 469/2010 nu au fost respectate prevederile art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001. Prin Hotararea Consiliului Local nr. 83 din 11 septembrie 2009 s-a hotarat exercitarea dreptului de preemtiune in sensul cumpararii imobilului fiind mandatat primarul sa semneze contractele de vanzare - cumparare. Prin Hotararea Consiliului Local nr. 78/7 septembrie 2009 si-a insusit raportul de evaluare si a rectificat corespunzator bugetul de venituri si cheltuieli, fiind prevazute in cap.70.02 suma de 481.360 lei pentru achizitionarea imobilului, constatarile instantei de fond fiind gresite, astfel cum a constatat si decizia instantei de apel pe care o apreciaza ca fiind corecta.

Inalta Curte, in limita atributiilor sale, verificand, a constatat:

Din dezvoltarea in fapt a criticilor de nelegalitate rezulta ca real motiv de recurs in raport de prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., gresita aplicare a prevederilor art. 4 din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice. Critica lipsei de interes a reclamantului in promovarea actiunii, in forma unei exceptii, care desi are aptitudinea unui motiv distinct de nelegalitate, in contextul faptic al cauzei si al dezvoltarii criticilor formulate se prezinta ca un argument in sustinerea gresitei aplicari a prevederilor mai sus enuntate de catre instanta de apel, avand acelasi obiect: exercitarea dreptului de preemtiune. Aceasta deoarece, pe de o parte, exceptia lipsei de interes a fost invocata in fata instantei de fond, iar parata recurenta nu a atacat sentinta cu apel sub aspectul respingerii exceptiei lipsei de interes de judecatorul fondului prin considerentele acesteia, deci, cu putere de lucru judecat in ce o priveste, iar pe de alta parte, recurenta nu a criticat decizia instantei de apel sub motiv ca nu s-a pronuntat asupra exceptiei lipsei de interes, in fata careia aceasta a fost reiterata.

Reclamantul a investit instanta de fond cu o actiune in nulitate absoluta a unui contract de vanzare - cumparare in temeiul art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, care dispune: ``Monumentele istorice aflate in proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vandute numai in conditiile exercitarii dreptului de preemtiune ale statului roman, prin Ministerul Culturii si Cultelor, pentru monumentele istorice clasate in grupa A, sau prin serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii si Cultelor, pentru monumentele istorice clasate in grupa B, ori a unitatilor administrativ teritoriale, dupa caz, potrivit prezentei legi, sub sanctiunea nulitatii absolute a vanzarii``.

Dreptul de preemtiune confera titularului sau, preemtorului, posibilitatea de a cumpara un bun cu prioritate, in conditiile legii.

Potrivit art. 4 alin. (7) din Legea nr. 422/2001, termenul de exercitare a dreptului de preemtiune este de 25 de zile de la data inregistrarii instiintarii, documentatiei si a propunerii de raspuns ale Ministerului Culturii si Cultelor sau, dupa caz, la serviciile deconcentrate ale Ministerului Culturii si Cultelor, iar titularii dreptului de preemtiune vor prevedea in bugetul propriu sumele necesare, destinate exercitarii dreptului de preemtiune, valoarea de achizitionare negociindu-se cu vanzatorul.

Potrivit alin. (8) al art. 4, in cazul in care Ministerul Culturii si Cultelor sau serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii si Cultelor nu isi exercita dreptul de preemtiune in termenul prevazut la alin. (7) acest drept se transfera autoritatilor publice locale, care il pot exercita in maxim 15 zile .

In cauza de fata, Ministerul Culturii nu si-a exercitat dreptul de preemtiune in termenul legal de 25 de zile asa incat autoritatea publica locala, respectiv reclamantul, a avut la dispozitie un termen de 15 zile in care sa-si exercite acest drept, deplin, in sensul acceptarii ofertei si consemnarii pretului negociat.

Cum reclamantul, chiar daca si-a exprimat acordul cu privire la cumpararea imobilului la pretul stabilit prin raportul de evaluare, conform Hotararii nr. 78 al Consiliului Local al Orasului Baile Herculane din 7 septembrie 2009, nu a consemnat in acelasi termen de 15 zile pretul la dispozitia cumparatorului, scop in care potrivit art. 4 alin. (7) din lege trebuia sa prevada in bugetul propriu sumele necesare exercitarii dreptului, dreptul sau de preemtiune s-a stins prin neexercitarea lui in termenul prevazut de legiuitor.

Este de observat ca dreptul de preemtiune nu se constituie intr-o restrangere a dreptului de dispozitie al proprietarului asupra bunului, dreptul de proprietate fiind garantat constitutional, ci el se manifesta numai in situatia in care proprietarul bunului se hotaraste sa vanda bunul si se exercita numai in termenul legal, astfel stabilit, ca sa nu obstructioneze vanzatorul proprietar in dreptul sau de dispozitie asupra bunului.

Aceasta este si ratiunea alin. (9) al art. 4 din Legea nr. 422/2001 in sensul ca, comunicarile privind neexercitarea dreptului de preemtiune au termen de valabilitate pentru intregul an calendaristic in care au fost emise, inclusiv in situatiile in care momentul istoric este vandut de mai multe ori.

Prin urmare, in mod nelegal instanta de apel a retinut ca preemtorul, respectiv reclamantul nu a renuntat expres la dreptul de preemtiune, cu ignorarea termenului legal de exercitare, cata vreme exercitarea acestui drept se manifesta si cuprinde nu numai notificarile legale de intentie, la care nu se limiteaza, dar si consemnarea pretului care desi acceptat in speta, nu a avut loc in termenul de 15 zile prevazut de art. 4 alin. (8) din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice.

De altfel, contractul a carui nulitate se solicita nu a fost incheiat in septembrie 2009, ci in martie 2010, la un pret superior celui stabilit in raportul de evaluare si acceptat de reclamant, iar acesta, in calitate de autoritate publica locala, pentru imobilul cumparat clasat monument istoric, i-a eliberat cumparatorului in august 2010 autorizatie de lucrari la acest imobil, fapt ce confirma desistarea lui de continuarea si finalizarea exercitarii dreptului de preemtiune.

Asa fiind, Inalta Curte constatand o aplicare gresita in cauza a prevederilor art. 4 din Legea nr. 422/2001 de catre instanta de apel, a admis recursul paratei SC C.C. SRL in raport de prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a modificat decizia atacata si a respins apelul reclamantului ca nefondat.